Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.673/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_673/2010

Arrêt du 3 mars 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, présidente, Corboz et Kolly.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Christian Marquis,
recourant,

contre

Y.________, représenté par Me Yannis Sakkas,
intimé.

Objet
contrat de courtage,

recours contre le jugement rendu le 2 novembre 2010 par la Cour civile II du
Tribunal cantonal du canton du Valais.

Faits:

A.
A.a Y.________, qui est architecte et promoteur immobilier, est associé depuis
le 1er juillet 1997 avec A.________ au sein du bureau d'architectes EPF-EAUG -
R.________ (ci-après: le bureau d'architectes), constitué en société en nom
collectif avec siège à ...; ladite société, active notamment dans la rénovation
et la réhabilitation de bâtiments, dispose de locaux administratifs à Lausanne.
Y.________ est encore directeur, avec signature collective à deux, de la
société anonyme V.________ SA (devenue W.________ SA le 8 avril 2010), à ...,
dont le but est l'acquisition et la vente d'immeubles ainsi que la
planification de projets immobiliers.

En septembre 2002, Y.________ a fait la connaissance de X.________. Les
précités sont alors entrés en relation d'affaires, en ce sens que plusieurs
contrats de courtage ont été confiés à X.________ par le bureau d'architectes.

Le 4 février 2004, X.________ s'est rendu dans le bureau d'architectes pour y
rencontrer Y.________ à propos de la vente de la parcelle n° 7 propriété des
frères A.Z.________ et B.Z.________, sise sur la commune de ... (Vaud) et
faisant partie du quartier " ... ". Le même jour, X.________ et Y.________ ont
signé une lettre-accord dont la teneur est la suivante:

" Concerne: Parcelle # 7, sise à ...

Cher Y.________,

Je prends bonne note qu'il pourrait y avoir un intérêt de ta part pour
l'acquisition des parcelles citées en marge. Vu que je n'ai pas encore reçu le
contrat de courtage signé par le propriétaire, nous accordons par la présente
que la commission de courtage, si la vente se fait par mon intermédiaire à toi
ou à ton nommable, me sera payée par l'acquéreur que tu auras désigné, en plus
du prix de vente, et ceci au moment de l'acte vente notarié.

J'ai coutume de pratiquer le taux de commission SVR (Société vaudoise des
régisseurs) + TVA. Aussi, tu reconnais agir dans ce dossier en tant
qu'acquéreur ou intermédiaire d'acquéreurs et non pas comme courtier, tu ne
prétends par conséquent à aucune commission de courtage.
En cas d'accord de ta part, je te serais reconnaissant de signer et dater la
présente pour valoir bon pour accord, ceci pour la bonne suite de mes dossiers.

Je te remercie, et te prie de croire, en l'expression de mes sentiments
distingués.

Bon pour accord".
Est litigieux entre les parties le point de savoir si Y.________ connaissait,
avant que X.________ ne lui en parle, l'existence de la parcelle n° 7 ainsi que
le souhait des propriétaires de la vendre.

X.________ a allégué que Y.________ ne connaissait pas cette affaire.
Y.________ a pour sa part affirmé qu'il était au courant de " l'affaire ... "
au moment de la signature du contrat du 4 février 2004, qu'il l'avait
d'ailleurs précisé à X.________ et qu'il était de notoriété publique que les
propriétaires étaient désireux de céder ce bien-fonds, convoité par les
promoteurs de la région.

Il a toutefois été retenu que, dès le dépôt du plan de quartier " ... " en 2002
et compte tenu des qualités prisées de la parcelle, située au bord du lac,
cette dernière avait attiré l'intérêt des investisseurs.
A.b Le 8 mars 2004, X.________ a adressé un courrier à B.Z.________, avec copie
à son frère A.Z.________, pour lui faire part de " (ses) démarches pour la
vente de la parcelle (n° 7) " et l'informer qu'il avait présenté le dossier à
Y.________, personne dont il louait les compétences et le talent architectural;
X.________ proposait à B.Z.________ d'organiser une rencontre avec Y.________ à
la fin mars 2004.

Selon A.Z.________, la copie de ce pli ne lui est pas parvenue; il a encore
déclaré ne pas connaître X.________, ne l'avoir jamais vu et n'avoir pas
entendu parlé de celui-ci par son frère B.Z.________, décédé depuis lors.

Au reçu d'un courriel de X.________, du 25 mars 2004, lui déclarant que
l'affaire pouvait " traîner " en raison d'un litige entre les propriétaires de
la parcelle n° 7 et leurs locataires, Y.________ a demandé le 26 mars 2004 à
X.________ de le mettre en contact avec B.Z.________ ou d'organiser une séance
de présentation.

Par courrier du 29 mars 2004, X.________ a écrit à B.Z.________, avec copie à
son frère, que son client souhaitait pouvoir le rencontrer. Il n'a pas été
retenu que ce pli ait suscité une quelconque réponse de son destinataire.
Le 30 mars 2004, à l'occasion d'une séance tenue dans les locaux de la commune
de ... portant sur la présentation du plan de quartier " ... ", Y.________ a
appris de M.________, municipal en charge de l'urbanisme dans ladite commune,
que B.Z.________ avait le grade de colonel. Y.________, qui se trouvait à cette
époque en relations d'affaire avec le colonel EMG W.________, lequel
connaissait B.Z.________, a demandé à cet officier supérieur de l'introduire
auprès des propriétaires de la parcelle n° 7. Informé le même jour par
Y.________ de la demande d'intercession formée auprès de W.________, X.________
a répondu au premier, par courriel, qu'il pouvait " garde(r) la carte (du)
colonel pour plus tard ", lui a assuré qu'il avait une bonne relation avec
B.Z.________, que l'affaire " (était) bien sur les rails ", qu'il n'y avait pas
à s'en faire, tout en lui délivrant copie de la lettre qu'il avait envoyée à ce
dernier le 29 mars 2004.

Le 24 août 2004, X.________ s'est adressé par courrier en ces termes à
Y.________:

" Après une conversation téléphonique avec Monsieur W.________ ce matin, je me
permets de t'écrire afin que tu me tiennes au courant de la situation
concernant l'objet cité en marge (parcelle n° 7).
En effet, vu que je t'ai présenté l'affaire et que je juge le dossier comme
assez délicat, je souhaiterais que l'on reste unis et respectivement informés
de la situation (...).
Je reste à ta disposition, ceci à ta meilleure convenance (...) ".
Il a été retenu que X.________ a téléphoné à W.________ le 24 août 2004, qu'il
ne s'était jamais entretenu auparavant avec ce dernier, qu'à la suite de ce
téléphone X.________ a envoyé ses coordonnées audit colonel par lettre du même
jour et que la conversation téléphonique en question n'a exercé aucune
influence sur la volonté de cet officier d'intervenir auprès de B.Z.________
pour faciliter les négociations entre les propriétaires et Y.________.
A.c Le 27 septembre 2004, Y.________ a mis fin au contrat passé avec X.________
par un pli ayant la teneur suivante:
" J'ai pris connaissance de ta lettre du 24 août 2004, ainsi que celle que tu
as adressée à M. W.________. Je ne te réponds qu'aujourd'hui, puisque j'ai
voulu d'abord rencontrer M. W.________.
La parcelle de ... est en vente depuis des lustres. Je le savais avant de t'en
parler. Le contact que tu as essayé d'établir avec son propriétaire a échoué de
manière radicale.
Quelques semaines après, j'ai rencontré M. W.________, qui est un ami personnel
de M. B.Z.________ et qui, par amitié, m'a introduit auprès de cette personne.
Cette affaire est dès lors close et je t'adresse entre-temps, Mon Cher, mes
salutations distinguées ".
A la suite de l'introduction de Y.________ auprès des propriétaires, le premier
a rencontré plusieurs fois les seconds en présence de W.________. X.________
n'était pas présent lors de ces discussions et n'a pas pris part aux
négociations de vente. Ces entrevues ont abouti à la conclusion le 11 avril
2005 d'un contrat de vente à terme conditionnelle avec droit d'emption entre
les frères Z.________ et Y.________ ayant pour objet la parcelle n° 7, le prix
de vente étant arrêté à 8'300'000 fr.

Le 29 septembre 2006, les propriétaires ont définitivement vendu et transféré
la propriété de la parcelle en cause à Y.________ et à V.________ SA, en
copropriété chacun pour une demie, pour le prix susindiqué. L'opération a été
inscrite au registre foncier le 3 octobre 2006.
Le 25 octobre 2006, X.________ a fait parvenir à Y.________ une note
d'honoraires relative à une commission de courtage pour l'acquisition de la
parcelle n° 7, laquelle se montait à 232'416 fr. Y.________ s'est refusé à
payer cette facture.

B.
Par demande du 6 février 2007, X.________ a ouvert action contre Y.________
devant les autorités valaisannes, concluant au versement de 232'416 fr. avec
intérêts à 5% l'an dès le 24 novembre 2006.

Le défendeur a conclu à sa libération.

Par jugement du 2 novembre 2010, la Cour civile II du Tribunal cantonal
valaisan a entièrement rejeté la demande. Les motifs de cette décision seront
exposés ci-dessous dans la mesure utile.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral contre ce
jugement dont il requiert, principalement, la réforme en ce sens que le
défendeur doit lui verser la somme de 232'416 fr. plus intérêts à 5% l'an dès
le 24 novembre 2006. A titre subsidiaire, le recourant demande l'annulation du
jugement entrepris et le renvoi de la cause aux premiers juges pour nouvelle
instruction et nouveau jugement au sens des considérants.
L'intimé propose le rejet du recours en tant qu'il est recevable.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie demanderesse qui a entièrement succombé dans ses
conclusions en paiement et qui a ainsi la qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF), dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile
(art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75
LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de
30'000 fr. de l'art. 74 al. 1 let. b LTF, le recours est par principe
recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la
forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

Le jugement attaqué étant antérieur au 1er janvier 2011, les modifications de
la LTF entrées en vigueur à cette date ne sont pas applicables à la présente
procédure de recours (cf. art. 132 al. 1 LTF). Partant, il n'importe que la
cour cantonale, comme instance cantonale unique, n'ait pas statué sur recours,
contrairement aux exigences de l'art. 75 al. 2 LTF.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 135 III
670 consid. 1.4 p. 674; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Le Tribunal fédéral
applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les
arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente (ATF 135 III 397 consid. 1.4 et l'arrêt cité). Compte tenu de
l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine
d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les
griefs invoqués et n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de
première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque
celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 135 III 397 consid. 1.4).

Par exception à la règle selon laquelle le Tribunal fédéral applique le droit
d'office, il ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit
constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal
que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la partie
recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations factuelles de l'autorité cantonale ont été
établies de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle
d'arbitraire telle que l'entend l'art. 9 Cst. (ATF 136 II 304 consid. 2.4; 135
III 127 consid. 1.5 p. 130, 397 consid. 1.5) - ou en violation du droit au sens
de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité
précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions
d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de
quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de
celui contenu dans la décision attaquée (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187; 133
IV 286 consid. 1.4 et 6.2). Une rectification de l'état de fait ne peut être
demandée que si elle est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97
al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins
de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art.
107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
Dans le jugement déféré, la cour cantonale a relevé liminairement que les
parties ont qualifié à juste titre les relations juridiques qu'elles ont nouées
le 4 février 2004 de contrat de courtage au sens de l'art. 412 CO. Elle a
ensuite recherché, en interprétant l'accord précité, si, comme le prétendait le
demandeur, les plaideurs ont conclu un contrat de courtage d'indication, ce qui
justifierait le paiement de la commission dès l'instant où celui-ci affirme
avoir trouvé le partenaire contractuel du défendeur, ou s'il fallait plutôt
admettre la passation d'un contrat de courtage de négociation, ainsi que le
soutenait le défendeur, en sorte qu'aucune commission ne serait due au courtier
puisque son intervention n'aurait pas influé sur la conclusion du contrat
principal de vente immobilière.

Se fondant sur des éléments qualifiés d'extrinsèques, décrits comme les
circonstances ayant entouré la passation de l'accord, les pourparlers entre les
parties et le comportement adopté par celles-ci lors de la conclusion de la
convention et ultérieurement, les magistrats valaisans ont jugé que les
plaideurs avaient eu la commune et réelle intention de convenir d'un contrat de
courtage de négociation. Ils en ont inféré que le droit du demandeur à sa
commission était notamment conditionné à ce que ce dernier parvienne à mettre
son mandant (i.e. le défendeur) en relation avec les propriétaires de la
parcelle n° 7 et à ce que cette rencontre ait déterminé les propriétaires à
vendre leur bien-fonds.

Compte tenu que le demandeur n'est jamais parvenu à introduire le défendeur
auprès des propriétaires, que son intervention auprès du colonel W.________ n'a
pas eu d'influence sur la passation de la vente et que le courtier n'a pas
prouvé que la commission était due indépendamment du résultat de son activité,
l'autorité cantonale a admis que les prétentions du demandeur devaient être
rejetées dans leur intégralité.

3.
Dans une argumentation quelque peu confuse, le recourant part tout d'abord de
l'hypothèse consacrée par les juges cantonaux, à savoir la conclusion par les
parties d'un contrat de courtage de négociation. Il fait valoir que la cour
cantonale a violé l'art. 413 al. 1 CO pour avoir admis que le droit à la
commission dépendait nécessairement de la mise en contact du défendeur avec les
propriétaires d'alors de la parcelle. Il prétend que le courtier peut
parfaitement exercer une activité de négociateur sans que le mandant et le
tiers amateur ne soient en relation directe. Le demandeur affirme ainsi avoir
accompli entre la conclusion du contrat le 4 février 2004 et la fin du mois de
mars 2004, époque où l'intimé a mis en oeuvre le colonel W.________, une part
importante de l'activité qui était attendue de lui. Selon le recourant, il
serait arbitraire de retenir qu'il n'a pas joué de rôle dans la décision des
propriétaires de conclure avec l'intimé, alors qu'il a développé une activité
de négociation pendant la durée de son mandat et que cette activité a incité
l'amateur à conclure ultérieurement. A son sens, l'intimé l'a en réalité
empêché de poursuivre sa mission en faisant intervenir le colonel susnommé.

Puis le recourant déclare que la cour cantonale a constaté de manière
arbitraire qu'au moment de la signature du contrat du 4 février 2004 l'intimé
connaissait l'affaire de .... Il invoque le témoignage de A.Z.________, écarté
de façon prétendument inexcusable, qui a certifié qu'en 2003 la parcelle n° 7
n'était pas à vendre car les propriétaires avaient alors leur propre projet. Il
en déduit que l'intimé ne pouvait pas connaître l'existence de cette affaire.
Le recourant critique dans la foulée l'analyse qui a permis à la cour cantonale
de qualifier le contrat litigieux de courtage de négociation, en non de
courtage d'indication. Il relève qu'il est fréquent qu'un courtier indicateur
poursuive son activité après avoir fourni l'indication en déployant encore des
efforts de négociation. A l'en croire, le courtier indicateur a tout intérêt à
continuer sa mission pour que le contrat principal soit conclu. D'après le
recourant, l'autorité cantonale aurait raisonné contrairement au droit en
inférant l'existence d'un courtage de négociation du fait que le courtier n'a
pas réagi lorsque son mandant lui a demandé par la suite un acte de
négociation.

3.1 Il n'est pas contesté, à bon droit, que les parties ont conclu le 4 février
2004 un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de
cette norme, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé,
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure
une convention (courtage d'indication), soit de lui servir d'intermédiaire pour
la négociation d'un contrat (courtage de négociation).

Il sied donc de déterminer, par la voie de l'interprétation, quel type de
contrat de courtage (courtage d'indication et/ou de négociation) a été convenu
par les plaideurs.
3.2
3.2.1 Lorsqu'il est amené à qualifier ou interpréter un contrat, le juge doit
tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des
parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles
ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la
convention (art. 18 al. 1 CO). S'il y parvient, il pose une constatation de
fait qui lie en principe le Tribunal fédéral conformément à l'art. 105 LTF. Si
la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés
intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et les
comportements selon la théorie de la confiance; il doit donc rechercher comment
une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction
de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid. 5.2). Le principe de
la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration
ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime.
L'application du principe de la confiance est une question de droit que le
Tribunal fédéral peut examiner librement (art. 106 al. 1 LTF). Mais pour
trancher cette question, il faut se fonder sur le contenu de la manifestation
de volonté et sur les circonstances, dont la constatation ressortit au fait.
Les circonstances déterminantes à cet égard sont celles qui ont précédé ou
accompagné la manifestation de volonté. En revanche, les événements
postérieurs, à l'exemple du comportement adopté par les parties contractantes
après qu'elles ont conclu l'accord, sont un indice de leur volonté réelle (ATF
136 III 186 consid. 3.2.1 p. 188; 135 III 295 consid. 5.2 p. 302; 133 III 61
consid. 2.2.1, 675 consid. 3.3 p. 681 s).
3.2.2 Au considérant 7a/dd du jugement déféré, p. 16, la cour cantonale a écrit
qu'il était possible d'établir empiriquement quelle a été la commune et réelle
volonté des cocontractants, ce qui lui a permis d'admettre que " les parties au
contrat du 4 février 2004 sont tombées d'accord sur un contrat de courtage de
négociation ". Sur la base en particulier du comportement des parties
postérieurement à la conclusion de la convention, la Cour civile s'est
convaincue qu'elles se sont mises d'accord dans un sens déterminé. Le Tribunal
fédéral est lié par cette constatation de fait (art. 105 al. 1 LTF).

De toute manière, d'après la jurisprudence, si le courtier n'a contribué à la
conclusion du contrat avec le tiers qu'en indiquant l'occasion de conclure, il
n'a droit à sa commission que s'il prouve que son mandat se limitait à cette
indication (ATF 90 II 92 consid. 2 et 3). On peut en effet exiger du courtier,
qui est en règle générale un professionnel, qu'il aborde la question de la
nature de sa tâche et s'assure la preuve de l'accord intervenu à cet égard, par
exemple au moyen d'une lettre de confirmation (ATF 90 II 92 consid. 2 in fine).

Or, dans le cas présent, le recourant n'a pas pu établir que son activité de
courtier se résumait à indiquer à l'intimé l'occasion de conclure une vente
immobilière portant sur la parcelle n° 7 sise à ....

Il ressort de l'état de fait, qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF),
qu'entre septembre 2002 et février 2004, le demandeur s'est vu confier un
certain nombre de mandats de courtage par le bureau d'architectes dans lequel
l'intimé est associé. Le recourant n'a toutefois pas prétendu, et encore moins
prouvé, que ces précédents contrats devaient être qualifiés de courtage
d'indication, à telle enseigne que l'intimé devait raisonnablement admettre
qu'il en allait de même de la convention litigieuse conclue par les parties le
4 février 2004.
Il n'était pas arbitraire de retenir, à l'instar de la cour cantonale, que
lorsqu'il a signé l'accord du 4 février 2004 l'intimé connaissait l'affaire de
.... Le recourant fait grand cas de la déposition de A.Z.________, qui, entendu
le 11 novembre 2008, a affirmé que la parcelle n° 7 n'était pas en vente en
2003, car le témoin et son frère avaient alors leur propre projet. Toutefois,
cette déclaration ne signifie pas que le bien-fonds n'était pas à vendre avant
2003 ou dès le début 2004. Ainsi, tant l'architecte C.________ et le conseiller
en immobilier D.________ que les promoteurs immobiliers E.________ et
F.________ ont déclaré que l'opportunité d'acheter cette parcelle était connue
dans le domaine immobilier bien avant 2003. Dès l'instant où il ne peut être
contesté que l'intimé, qui exerce lui-même la profession d'architecte et de
promoteur immobilier et qui est associé d'un bureau d'architectes depuis le 1er
juillet 1997, fait partie intégrante des professionnels de l'immobilier en
Suisse romande, admettre qu'il était lui aussi au courant dès avant 2003 que
les frères Z.________ cherchaient à vendre leur bien-fonds n'est en tout cas
pas indéfendable.
3.3
3.3.1 Lorsqu'il est question d'un courtage de négociation, l'art. 413 al. 1 CO
prévoit que le courtier a droit à son salaire dès que la négociation qu'il a
conduite aboutit à la conclusion du contrat.

La rémunération du courtier est donc aléatoire, car elle dépend essentiellement
du résultat de son activité (arrêt 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2,
in: SJ 2006 I p. 216). Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat
principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que
celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à
l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente d'un
lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien
qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542
consid. 5 p. 548/549; 76 II 378 consid. 2 p. 381; 72 II 84 consid. 2 p. 89). Il
importe peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations
du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussi été mis en
oeuvre. Mais le courtier perd le droit à son salaire si son activité n'a abouti
à aucun résultat (ATF 72 II 84 consid. 2 p. 89; 62 II 342 consid. 2 p. 344).

Il incombe au courtier de prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part,
que son intervention a été couronnée de succès (art. 413 al. 1 CO; ATF 131 III
268 consid. 5.1.2 p. 275).
3.3.2 En l'espèce, selon les faits retenus par la cour cantonale (art. 105 al.
1 LTF), la première démarche entreprise par le recourant après la passation du
contrat de courtage a été d'adresser le 8 mars 2004 un courrier à B.Z.________
pour notamment solliciter une rencontre avec l'intimé à la fin mars 2004. Ce
pli est resté sans réponse et il n'a pas été constaté que le recourant ait
spontanément relancé le précité.

Le 26 mars 2004, l'intimé, alors que le courtier lui avait indiqué que
l'affaire pouvait " traîner ", a explicitement requis du recourant de le mettre
en relation avec les propriétaires de la parcelle. Le 29 mars 2004, le
recourant a alors derechef écrit à B.Z.________ que son mandant souhaitait une
discussion à propos du bien-fonds sis à .... Comme le précédent, ce pli du
recourant n'a suscité aucune réponse. Il n'a pas davantage été prouvé que le
courtier ait insisté auprès des propriétaires pour obtenir un rendez-vous avec
son mandant.

Le 30 mars 2004, l'intimé a appris fortuitement que B.Z.________ avait le grade
de colonel et a ainsi demandé au colonel W.________, une de ses relations
d'affaires, d'intercéder en sa faveur auprès dudit propriétaire. Informé le
même jour par l'intimé de cette tactique, le recourant a répondu que
l'intervention de W.________ était inutile, car il avait de bonnes relations
avec B.Z.________ et que l'affaire était " bien sur les rails ".

Près de cinq mois plus tard, soit le 24 août 2004, le recourant a pour la
première fois téléphoné à W.________, auquel il a décidé d'envoyer ses
coordonnées. Toujours le 24 août 2004, le recourant a demandé à l'intimé de le
tenir au courant de la situation concernant la parcelle n° 7.

Il a encore été constaté que le recourant n'a jamais assisté aux négociations
de vente qui ont débuté entre les propriétaires et l'intimé, que le colonel
W.________ avait présenté à ces derniers. Ces discussions ont abouti à la
conclusion le 11 avril 2005 d'une vente à terme conditionnelle avec droit
d'emption, puis à la vente définitive, le 29 septembre 2006, de la parcelle au
défendeur et à la société anonyme dont il est directeur.
3.3.3 Il résulte des circonstances relatées ci-dessus que le recourant n'a pas
été à même de mettre sur pied une quelconque rencontre entre l'intimé et les
propriétaires. Les lettres que le courtier a adressées aux frères Z.________
n'ont pas provoqué la moindre réaction de ceux-ci. Il apparaît d'ailleurs que
les tentatives de prise de contact du recourant ont irrité en particulier
B.Z.________, qui a déclaré au colonel W.________ " qu'il n'avait rien à faire
" du demandeur (cf consid. 4a du jugement attaqué, p. 9).

Et lorsque les négociations de vente de la parcelle ont débuté entre l'intimé
et les propriétaires, du fait de l'intercession de W.________, le recourant n'y
a pris aucune part.

Quoi qu'en dise le recourant, l'intimé n'a pas empêché le courtier d'exercer
son activité en requérant l'intercession bénévole du colonel W.________. Le
mandant n'a fait que suppléer à la carence du recourant, qui s'était révélé
incapable d'organiser, entre le 4 février 2004 et la fin mars 2004, une simple
prise de contact entre l'intimé et les propriétaires.

Il suit de là qu'il faut admettre que les quelques démarches entreprises par le
recourant envers les propriétaires n'ont pas permis l'amorce d'une discussion
entre ceux-ci et l'intimé, en sorte que leur décision de vendre la parcelle n°
7 au défendeur n'a aucun lien, si ténu soit-il, avec les efforts déployés par
le courtier, mais repose à l'évidence sur l'acte de complaisance du colonel
W.________.

L'intimé n'a pas établi que les parties sont convenues d'une garantie de
provision assurant au courtier le paiement de sa commission indépendamment du
succès de sa mission (cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 p. 275).

C'est en conséquence sans violer le droit fédéral que l'autorité cantonale a
jugé que le recourant n'avait pas droit au paiement de la commission prévue
dans le contrat du 4 février 2004 et que ses prétentions devaient être
entièrement rejetées.

4.
En définitive, le recours doit être rejeté.

Au vu de l'issue du litige, les frais judiciaires et les dépens sont mis à la
charge du recourant (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 7'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et au Tribunal
cantonal du canton du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 3 mars 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Klett Ramelet