Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.9/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_9/2010

Urteil vom 25. Juni 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Hurni.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Heer.

Gegenstand
Erstreckung des Mietverhältnisses,

Beschwerde gegen den Entscheid vom 5. November 2009 des Obergerichts des
Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.
Im Mai 2004 vermietete Y.________ (Beschwerdegegner) der X.________ AG
(Beschwerdeführerin) auf einem Teil des Areals der ehemaligen Sägerei Bauer in
Salmsach Werkplatz-, Abstell- und Verkehrsflächen für das Abstellen und Nutzen
von Betriebsinventar, Fahrhabe, Sattelaufliegern, Bürocontainern und anderem
Inventar. Der Vertrag wurde auf eine feste Vertragsdauer von fünf Jahren bis
Ende Juni 2009 abgeschlossen, wobei sich das Mietverhältnis ohne Kündigung
stillschweigend um jeweils ein Jahr verlängern sollte. Am 30. Juli 2008
kündigte der Beschwerdegegner den Mietvertrag auf Ende Juni 2009.

B.
B.a Auf Anfechtung der Kündigung durch die Beschwerdeführerin hin stellte die
Schlichtungsbehörde für Mietsachen der Gemeinde Salmsach am 17. September 2008
fest, dass die Kündigung nicht wie vorgeschrieben auf dem amtlichen Formular
erfolgt und daher nichtig sei. In der Folge kündigte der Beschwerdegegner den
Mietvertrag am 22. September 2008 unter Verwendung des vom Kanton Thurgau zur
Verfügung gestellten Formulars.
Die Beschwerdeführerin focht auch diese Kündigung bei der Schlichtungsbehörde
an; eventualiter verlangte sie eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis am
30. Juni 2015. Mit Entscheid vom 16. Dezember 2008 befand die
Schlichtungsbehörde die Kündigung für gültig und erstreckte das Mietverhältnis
um ein Jahr bis Ende Juni 2010.
B.b Dagegen gelangte der Beschwerdegegner an den Einzelrichter des
Bezirksgerichts Arbon und verlangte, es sei von einer Mieterstreckung
abzusehen; allenfalls sei diese auf sechs Monate zu beschränken. Mit Urteil vom
15. April 2009 stellte der Einzelrichter fest, dass die Kündigung vom 22.
September 2008 per 30. Juni 2009 gültig ist, und verweigerte der
Beschwerdeführerin eine Erstreckung des Mietverhältnisses.
B.c Das Obergericht des Kantons Thurgau wies die von der Beschwerdeführerin
gegen den Entscheid des Einzelrichters eingelegte Berufung mit Urteil vom 5.
November 2009 ab.
Wie bereits der erstinstanzliche Richter gelangte das Obergericht zum Schluss,
dass es sich beim Mietobjekt weder um einen Wohn- noch um einen Geschäftsraum
handle, womit die Vorschriften über die Erstreckung des Mietverhältnisses
gemäss Art. 272 ff. OR nicht auf den zwischen den Parteien abgeschlossenen
Mietvertrag anwendbar seien. Das sich auf dem gemieteten Areal befindende
Gebäude Nr. 248 könne zwar grundsätzlich als Geschäftsraum gelten. Denn auch
wenn es auf einer Seite offen sei und insofern einen atypischen Raum darstelle,
so könnten sich in seinem Inneren durchaus Personen zur Ausübung einer
Geschäftstätigkeit aufhalten, zumal das Gebäude auf der offenen Seite
wenigstens teilweise mittels eines Rolltors geschlossen werden könne.
Ausschlaggebend sei jedoch, dass die Beschwerdeführerin gemäss dem Vertrag
innerhalb der Baute ausdrücklich nur Flächen zum Abstellen von Sachen gemietet
habe. Dass im Gebäude - und nicht nur in ausserhalb aufgestellten Containern -
gearbeitet würde, mache die Beschwerdeführerin nicht geltend und scheine mit
Blick auf die dort abgestellten Fahrzeuge auch gänzlich unwahrscheinlich. Damit
sei die gegebene Situation mit der Miete eines Tiefgaragenplatzes vergleichbar,
welcher gemäss BGE 110 II 51 nicht als Geschäftsraum gelte.

C.
Mit Eingabe vom 16. Dezember 2009 erhob die Beschwerdeführerin gegen dieses
Urteil Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde mit den
Anträgen, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und der Beschwerdeführerin
eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 30. Juni 2010 zu gewähren;
eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die gleichzeitig mit der Beschwerde gestellten Gesuche um Sistierung und
Gewährung der aufschiebenden Wirkung sowie um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege bzw. um Befreiung von der Leistung eines Gerichtskostenvorschusses
wurden mit Präsidialverfügung vom 8. Januar 2010 abgewiesen.
Vernehmlassungen wurden keine eingeholt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 135 III 1 E. 1.1).

1.1 Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid eines oberen
kantonalen Gerichts in einer mietrechtlichen Angelegenheit. Die Vorinstanz hat
den für das Verfahren vor Bundesgericht massgebenden Streitwert auf Fr.
5'800.-- beziffert. Die Beschwerdeführerin stellt diese Berechnung nicht in
Frage und es besteht kein Grund, davon abzuweichen. Damit ist der in
mietrechtlichen Fällen für die Beschwerde in Zivilsachen erforderliche
Streitwert von Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) nicht erreicht. Die
Beschwerde in Zivilsachen ist unter diesen Umständen dennoch zulässig, wenn
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 74 Abs. 2 lit.
a BGG).

1.2 Der Begriff der Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung im Sinne von Art.
74 Abs. 2 lit. a BGG ist sehr restriktiv auszulegen (BGE 133 III 493 E. 1.1).
Soweit es bei der aufgeworfenen Frage lediglich um die Anwendung von
Grundsätzen der Rechtsprechung auf einen konkreten Fall geht, handelt es sich
nicht um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung (BGE 135 III 1 E S. 4,
397 E. 1.2 S. 399; 133 III 493 E. 1 S. 494 ff.; je mit Hinweisen). Die
Voraussetzung von Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG ist hingegen erfüllt, wenn ein
allgemeines und dringendes Interesse besteht, dass eine umstrittene Frage
höchstrichterlich geklärt wird, um eine einheitliche Anwendung und Auslegung
des Bundesrechts herbeizuführen und damit eine erhebliche Rechtsunsicherheit
auszuräumen (BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 4, 397 E. 1.2; 133 III 645 E. 2.4 S. 648
f.). Es ist erforderlich, dass die Frage von allgemeiner Tragweite ist (BGE 134
III 267 E. 1.2). Eine neue Rechtsfrage kann vom Bundesgericht sodann beurteilt
werden, wenn dessen Entscheid für die Praxis wegleitend sein kann, namentlich,
wenn von unteren Instanzen viele gleichartige Fälle zu beurteilen sein werden
(BGE 135 III 1 E. 1.3 S. 4).
Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, ist in der Beschwerdeschrift
auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist (Art. 42 Abs. 2 BGG).

1.3 Die Beschwerdeführerin bezeichnet das von der Vorinstanz nicht als
Geschäftsraum qualifizierte Gebäude Nr. 248 als "Maschinenhalle" und ist der
Auffassung, dass ein klarer bundesgerichtlicher Leitentscheid über die
Qualifikation solcher "Maschinenhallen ... und andere(r) oft auch offene(r)
oder teiloffene(r) Werkhallen, wie sie auf Tausenden von Bau-Werkhöfen und
Industriearealen zu finden" seien, fehle. Deshalb stelle sich im vorliegenden
Fall eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, die im Interesse der
Rechtssicherheit mit einem klaren Leitentscheid zu beantworten sei.

1.4 In BGE 124 III 108 E. 2 hat sich das Bundesgericht ausführlich mit dem
Begriff des Geschäftsraums auseinandergesetzt. Darunter ist jeder Raum zu
verstehen, der dem Betrieb eines Gewerbes oder im weiteren Sinne der Ausübung
einer beruflichen Tätigkeit dient (BGE 124 III 108 E. 2 S. 109 mit Hinweis auf
BGE 118 II 40 E. 4; 113 II 406 E. 2 und 3). Diesen Grundsatz hat das
Bundesgericht im genannten Entscheid sodann anhand von Beispielen erläutert und
konkretisiert. Die im vorliegenden Fall aufgeworfene Rechtsfrage ist somit
nicht neu; vielmehr geht es lediglich um eine Anwendung des in BGE 124 III 108
E. 2 entwickelten Grundsatzes auf einen konkreten Sachverhalt. Eine Rechtsfrage
von grundsätzlicher Bedeutung stellt sich nicht. Daran würde auch nichts
ändern, wenn die Vorinstanz den Grundsatz falsch angewendet und das umstrittene
Objekt zu Unrecht nicht als Geschäftsraum qualifiziert haben sollte.

1.5 Unter diesen Umständen ist die Eingabe der Beschwerdeführerin als
subsidiäre Verfassungsbeschwerde entgegenzunehmen. Damit kann einzig die
Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden (Art. 116 BGG). Dabei hat
die Beschwerdeschrift den qualifizierten Begründungsanforderungen von Art. 106
Abs. 2 BGG zu genügen (Art. 117 BGG), d.h. es muss klar und detailliert anhand
der Erwägungen des angefochtenen Entscheids dargelegt werden, inwiefern
verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 133 III 393 E. 6 S.
397 mit Hinweis). Ferner hat die Begründung in der Beschwerdeschrift selbst zu
erfolgen; Verweise auf andere Rechtsschriften, insbesondere im kantonalen
Verfahren eingereichte, sind unbeachtlich (vgl. BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399
f.; 131 III 384 E. 2.3 S. 387 f.; je mit Verweisen).

1.6 Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, soweit sie ihre
Beschwerde mit blossen Verweisen auf ihre Plädoyernotizen bzw. bei den
Vorinstanzen eingereichte Stellungnahmen begründet. Ungenügend begründet ist
die Beschwerde sodann auch insoweit, als die Beschwerdeführerin in pauschaler
Weise Kritik am angefochtenen Entscheid übt, indem sie in der Art eines
Auswahlkatalogs die "Entstellung des korrekten Sachverhalts, offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts, Verweigerung des rechtlichen Gehörs,
Verletzung verfassungsmässiger Rechte, Verletzung unserer Verfahrensrechte auf
Würdigung unserer Vorbringen" oder gar "Inkompetenz des Gerichts, mangelnder
Sachverstand der Richter" und "verbotene Willkür" rügt.

2.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz sinngemäss eine willkürliche
Rechtsanwendung (Art. 9 BV) vor, indem sie das Gebäude Nr. 248 nicht als
Geschäftsraum qualifiziert habe. Bei diesem Gebäude handle es sich um eine
Maschinenhalle mit einer Raumhöhe von 6.6 Metern; es sei "abstrus", diese mit
einer Tiefgarage zu vergleichen.

2.1 Nach der ständigen Praxis des Bundesgerichts liegt Willkür in der
Rechtsanwendung vor, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen
Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das
Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder
gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 135 V 2 E. 1.3 S. 4 f. mit
Hinweisen).

2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG); neue Tatsachen und
Beweismittel sind grundsätzlich unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Zulässig ist
die Rüge, dass eine Tatsachenfeststellung auf einer Rechtsverletzung im Sinne
von Art. 95 BGG beruhe oder eine Tatsache offensichtlich unrichtig festgestellt
worden sei (Art. 97 Abs. 1 BGG), wobei "offensichtlich unrichtig" mit
"willkürlich" gleichzusetzen ist (BGE 133 III 393 E. 7.1 S. 398 mit Hinweisen).

2.3 Gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz wird das Mietobjekt
im Mietvertrag als "Verkehrsfläche" sowie "Werkplatz- und Abstellfläche"
bezeichnet, das dem "Abstellen und Nutzen von Betriebsinventar, Fahrhabe,
Sattelaufliegern, Bürocontainern und anderem Inventar" dient. Vom Gebäude Nr.
248 sei im Mietvertrag nur ganz am Rande die Rede. Im Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses seien in diesem Gebäude ein PW-Anhänger, ein Bulldozer und
zwei Zugmaschinen der Beschwerdeführerin untergebracht gewesen. Zwar behauptet
die Beschwerdeführerin, sie habe entgegen den Feststellungen der Vorinstanz im
kantonalen Verfahren vorgebracht, dass das Gebäude gemäss dem Mietvertrag nicht
nur als Abstellplatz diene, sondern auch zur Durchführung von Reparatur-,
Service-, Unterhalts- und Umbauarbeiten an Fahrzeugen. Die Belegstellen in den
von ihr angeführten Dokumenten, namentlich die Rz. 4.022 des Mietvertrags,
lassen indessen diesen Schluss nicht zu. Eine offensichtlich unrichtige
Sachverhaltsfeststellung liegt entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin
nicht vor.
Bei der Qualifikation des Mietobjekts liess sich die Vorinstanz von der
Überlegung leiten, dass der Mietvertrag den Akzent auf die Nutzung von Flächen
legt und dabei nicht ins Gewicht fällt, dass ein kleiner Teil des Mietareals
überdacht ist. In BGE 110 II 51 E. 2 hat das Bundesgericht entschieden, dass
Abstellplätze und separat vermietete Garagen nicht als Geschäftsräume zu
qualifizieren seien. Wenn die Vorinstanz eine Analogie zu diesem Entscheid
herstellt und das umstrittene Mietobjekt im Lichte der darin enthaltenen
Erwägungen nicht als Geschäftsraum qualifiziert, ist dies jedenfalls nicht
unhaltbar. Einer Willkürprüfung hält der angefochtene Entscheid stand und ist
deshalb zu schützen.

3.
Die Beschwerde ist, soweit überhaupt auf sie einzutreten ist, offensichtlich
unbegründet, weshalb sie im Verfahren nach Art. 109 BGG, insbesondere ohne
Durchführung eines Schriftenwechsels und mit summarischer Begründung, erledigt
wird.
Die Gerichtskosten werden der Beschwerdeführerin als unterliegende Partei
auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde in Zivilsachen wird nicht eingetreten.

2.
Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten
ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Thurgau
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Juni 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Hurni