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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.651/2010
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_651/2010

Arrêt du 17 janvier 2011
IIe Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Hohl, Présidente,
Escher et Herrmann.
Greffier: M. Richard.

Participants à la procédure
X.________,
représenté par Me Pierre-Antoine Buchard,
avocat,
recourant,

contre

Bourgeoisie de Y.________,
représentée par Me Michel Ducrot, avocat,
intimée.

Objet
action tendant au transfert de la propriété (art. 665 CC),

recours contre le jugement de la IIe Cour civile du Tribunal cantonal du canton
du Valais du 16 août 2010.

Faits:

A.
Le 15 novembre 1995, X.________ et son épouse, d'une part, et la Bourgeoisie de
Y.________ (ci-après la bourgeoisie), d'autre part, ont passé trois actes
authentiques devant le notaire A.________ en vue de l'acquisition par les
premiers d'une parcelle, dont une partie était déjà en zone à bâtir, une autre
était en zone de forêt et une autre encore faisait l'objet d'une procédure de
mise en zone à bâtir.

Les époux X.________ sont devenus propriétaires de la parcelle à bâtir n° 4814
(3'315 m2) pour le prix de 3'315'000 fr. suite à l'acte instrumenté le 15
novembre 1995 (acte n° 1), parcelle sur laquelle ils ont édifié un chalet
familial.

B.
B.a Seule demeure litigieuse dans la présente procédure la partie de la
parcelle qui n'était pas encore en zone à bâtir le 15 novembre 1995 et pour
laquelle les parties ont passé deux actes notariés: par l'un (acte n° 2), les
parties ont notamment décidé une division de parcelle, de façon à constituer un
n° 4815 (place de 1513 m2) et, par l'autre (acte n° 3), la Bourgeoisie a
conféré aux époux X.________ un droit d'emption notamment sur l'immeuble n°
4815 (place de 1513 m2) pour le prix de 320'000 fr. Ce droit d'emption était
subordonné à l'incorporation de la parcelle n° 4815 dans la zone à bâtir. Une
route - bourgeoisiale - devait être détachée de cette parcelle n° 4815 et
inscrite au nom de la Bourgeoisie, le coefficient de sa surface demeurant
acquis au n° 4815. L'épouse a désormais abandonné tous ses droits découlant de
ce pacte d'emption à l'époux.

Ces deux derniers actes n'ont pas été enregistrés au registre foncier, et le
pacte d'emption n'a donc pas été annoté; le notaire l'a expliqué en exposant
que les parties l'avaient approché avant le 10 décembre 1995 pour lui demander
d'instrumenter de nouveaux actes en vue de modifier leur accord initial, mais
qu'ensuite, malgré de nombreux projets, aucun accord n'était intervenu.
Le pacte d'emption précise que la bourgeoisie s'engage conformément à la
décision de l'assemblée bourgeoisiale du 7 juillet 1995 et du conseil communal
et bourgeoisial du 31 octobre 1995. Toutefois, selon les constatations de
l'autorité cantonale, c'est par erreur que le notaire s'est référé dans les
actes n° 2 et 3 à ces deux décisions, alors qu'il l'a fait à juste titre dans
l'acte n° 1.
B.b Le 20 mai 1997, les parties ont constitué une servitude foncière
d'empiétement à charge de la parcelle n° 4815 en faveur de la parcelle n° 4814
pour permettre l'édification d'un parking sur ce second fonds et empiétant sur
le premier en sous-sol. La servitude a été inscrite sur la parcelle n° 3506 dès
lors que la parcelle n° 4815 n'était pas encore immatriculée.
B.c Suite à un acte de rectification de limites du 14 octobre 1997 passé par la
bourgeoisie avec un tiers, des parcelles, en particulier la parcelle n° 4815
(route de 1752 m2, dont auraient dû être détachés 789 m2 pour la route) a été
immatriculée au registre foncier. La servitude d'empiètement du n° 3506 a alors
été reportée sur la parcelle n° 4815.
B.d Le 2 septembre 1998, les parties ont signé un nouvel acte intitulé
"servitude d'empiétement - avenant - servitude de restriction de bâtir", par
lequel le droit d'emption a été modifié en ce sens que les époux X.________
s'engagent à acheter la parcelle objet du droit d'emption dès l'entrée en force
du plan de zones en voie d'homologation par le Conseil d'État.
B.e Les parties ont maintenu des contacts après la signature de l'acte précité.
Après plusieurs années, en 2002, l'administration communale s'est demandée si
elle ne devait pas obtenir l'accord de l'assemblée bourgeoisiale pour la vente
de la parcelle, vu le nombre d'années écoulées. Lors de sa séance du 1er mars
2005, le conseil communal a considéré que le pacte d'emption n'était plus
valable, que le mandat conféré au conseil communal par l'assemblée
bourgeoisiale le 7 juillet 1995 ne concernait que la parcelle n° 4814 et non la
parcelle n° 4815, et proposait désormais de vendre celle-ci, déduction faite de
la surface utilisée pour la route communale actuelle, au prix de 1'444'500 fr.
(963 m2 à 1'500 fr./m2), avec un transfert de densité d'environ 63 m2 pour le
prix de 750 fr./m2.

C.
Le 16 août 2005, X.________ a ouvert une action en exécution du pacte d'emption
et de son avenant, fondée sur l'art. 665 CC, concluant notamment dans ses
conclusions finales, en ce qui concerne la parcelle n° 4815, à ce qu'ordre soit
donné au registre foncier d'immatriculer cette nouvelle parcelle (dans sa
surface prévue en 1995 de 1'513 m2, en en détachant la route bourgeoisiale), de
l'inscrire comme propriétaire de celle-ci et d'inscrire une servitude de
transfert d'indice d'utilisation. Selon ses conclusions subsidiaires, la
surface de la parcelle a 963 m2, conformément au procès-verbal de mutation n°
4699. La bourgeoisie a formé une reconvention.

Par jugement du 16 août 2010, la IIe Cour civile du Tribunal cantonal valaisan
a rejeté l'action et déclaré la demande reconventionnelle sans objet.

D.
Contre ce jugement, X.________ interjette, le 14 septembre 2010, un recours en
matière civile au Tribunal fédéral, concluant à son annulation et reprenant les
conclusions finales qu'il avait prises en instance cantonale.

Des observations n'ont pas été requises.

Considérant en droit:

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par une partie qui a succombé en
instance cantonale (art. 76 LTF) contre une décision finale (art. 90 LTF),
rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) dans une affaire pécuniaire de
plus de 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF) par une autorité cantonale de
dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours en matière civile est
recevable.

2.
2.1 La cour cantonale a rejeté l'action du demandeur pour trois motifs
principaux.

Elle a considéré tout d'abord que le pacte d'emption ne permet pas de fonder
une action en exécution de l'art. 665 al. 1 CC, puisqu'il a été modifié par
l'avenant de 1998, perdant ainsi toute sa portée d'acte générateur
d'obligations, et que, de son côté, l'avenant ne comporte aucun engagement de
la bourgeoisie de vendre la parcelle litigieuse.

Subsidiairement, elle a jugé que, même si l'avenant de 1998 ne devait avoir
fait que préciser les modalités de l'exercice du droit d'emption convenu en
1995, l'action devrait néanmoins être rejetée pour quatre raisons:
- premièrement, l'exercice de l'option par l'empteur le 25 novembre 2002 est
tardif, car celui-ci aurait dû l'exercer dans le délai de 24 mois dès l'entrée
en force du plan de zones, intervenue le 16 septembre 1998;

- deuxièmement, le pacte d'emption ne contient pas la désignation précise de
l'objet du droit et l'indication du prix de vente et une modification du pacte
aurait été nécessaire puisque la parcelle n° 4815 immatriculée a une surface de
1752 m2, et non de 1513 m2 comme prévu dans le pacte;

- troisièmement, le pacte d'emption en la forme authentique indique,
manifestement par erreur, qu'il y a eu décision de l'assemblée bourgeoisiale le
7 juillet 1995 et du conseil communal et bourgeoisial le 31 octobre 1995, alors
qu'il n'y a eu ni décision de l'assemblée primaire de la bourgeoisie, ni
approbation du Conseil d'État.

Dans un dernier motif principal, le tribunal cantonal semble admettre que
l'action condamnatoire était la seule voie possible, et en déduit donc que le
demandeur ne pouvait se contenter d'ouvrir l'action en exécution de l'art. 665
al. 1 CC.

2.2 Le recourant conteste le premier motif, reprochant à la cour cantonale une
violation de l'art. 18 CO dans l'interprétation des contrats passés: selon lui,
les parties ont conclu un pacte d'emption valable le 15 novembre 1995, pour la
parcelle n° 4815 - dont le prix, l'objet et les conditions sont déterminés -
et, par acte du 2 septembre 1998, il s'est engagé lui-même à acquérir ce bien;
les actes de 1995 et 1998 constituent donc un titre d'acquisition qui lui
permet de requérir l'inscription au registre foncier. Il conteste que l'avenant
de 1998 ait pu annuler l'acte de 1995: l'acte de 1998 modifie l'acte de 1995 en
ce sens qu'il le convertit en exercice du droit d'emption mais ne l'annule pas;
il n'a jamais voulu libérer la bourgeoisie de son obligation de vendre;
l'option d'achat a été transformée en obligation d'achat. Ce n'est donc pas le
25 novembre 2002 qu'il a levé l'option, mais le 2 septembre 1998, lorsqu'il a
signé l'avenant-promesse d'achat. Il soutient également que, de toute manière,
il n'a pas eu connaissance de l'entrée en force du plan de zones le 16
septembre 1998 de sorte qu'on ne pourrait pas conclure qu'il a levé tardivement
l'option même si on devait admettre qu'il ne l'a fait que le 25 novembre 2002;
en effet, la bonne foi aurait voulu que la commune l'avise de la date d'entrée
en force du plan. Il se plaint aussi d'inadvertances manifestes dans
l'établissement des faits, soutenant que l'assemblée bourgeoisiale a accepté le
pacte d'emption avant l'acte ou à tout le moins l'a ratifié ultérieurement et
que la loi sur les communes n'exige pas une homologation par le Conseil d'État.
Il précise qu'il ignorait que la parcelle n'avait plus la surface figurant dans
l'acte de 1995, puisqu'il n'a pas eu connaissance de l'acte de 1997; cela ne
doit pas l'empêcher de lever l'option. Enfin, il soutient avoir pris les
conclusions condamnatoires nécessaires.

3.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est lié ni par les motifs invoqués par les
parties, ni par l'argumentation juridique retenue par l'autorité cantonale (ATF
133 III 545 consid. 2.2). Il peut donc admettre un recours pour un autre motif
que ceux qui ont été invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en
adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF
133 III 545 consid. 2.2; 130 III 136 consid. 1.4 in fine; 297 consid. 3.1).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité
précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si ces faits ont
été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de
l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et si la correction du vice est susceptible
d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend
invoquer que les faits ont été établis de manière manifestement inexacte (art.
97 al. 1 LTF), c'est-à-dire que les constatations de fait sont arbitraires au
sens de l'art. 9 Cst. (ATF 133 II 249 consid. 1.2.2), doit satisfaire au
principe d'allégation (art. 106 al. 2 LTF). Il doit démontrer, par une
argumentation précise, en quoi consiste la violation. Le Tribunal fédéral
n'examine en effet les griefs de droit constitutionnel que s'ils ont été
invoqués et motivés, c'est-à-dire s'ils ont été expressément soulevés et
exposés de façon claire et détaillée (ATF 133 IV 286 consid. 1.4; 133 II 249
consid. 1.4.2). Il n'entre pas en matière sur les critiques de nature
appellatoire (ATF 133 II 396 consid. 3). Le recourant qui se plaint
d'arbitraire ne saurait, dès lors, se borner à critiquer la décision attaquée
comme il le ferait en procédure d'appel, où l'autorité de recours jouit d'une
libre cognition; il ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa thèse à
celle de l'autorité précédente, mais il doit démontrer, par une argumentation
précise, que cette décision se fonde sur une constatation des faits ou une
appréciation des preuves insoutenables (ATF 133 II 396 consid. 3.2).

4.
L'objet du litige et, par suite, la nature de l'action introduite sont
déterminés par les conclusions de la demande et les faits invoqués à l'appui de
celle-ci (ATF 130 III 547 consid. 2.1; 117 II 26 consid. 2a et les références
citées).

En l'espèce, le demandeur a ouvert action en invoquant le pacte d'emption du 15
novembre 1995 et l'avenant du 2 septembre 1998, par lequel il estime avoir levé
l'option; il conclut à l'immatriculation de la parcelle conformément à l'acte
de division de parcelle et à son inscription comme propriétaire au registre
foncier. Il a qualifié son action d'action en exécution de l'art. 665 al. 1 CC.

Le litige porte donc sur le droit de l'empteur, qui se prévaut de l'exercice de
son droit d'emption, d'obtenir qu'il soit inscrit au registre foncier comme
propriétaire. Il s'agit donc bien d'une action en exécution de l'art. 665 al. 1
CC, qui tend à obtenir que la défenderesse soit condamnée à faire la
réquisition d'inscription au registre foncier ou à requérir du juge - dès lors
que le jugement qui doit être rendu est un jugement formateur tenant lieu de
déclaration - directement l'attribution du droit de propriété, ce qui permettra
à son bénéficiaire de requérir lui-même l'inscription (art. 665 al. 2 et 963
al. 2 CC). Cette inscription est déclarative (art. 656 al. 2 CC et art. 18 al.
2 let. d ORF; arrêt 5P.19/2005 du 25 mai 2005 consid. 2.2; ATF 84 II 187
consid. 2; 85 II 474 consid. 5 et les références citées).

5.
Il y a donc lieu d'examiner si les conditions de l'action en exécution de
l'art. 665 al. 1 CC intentée par le demandeur sont remplies en l'espèce.

5.1 Aux termes de l'art. 665 al. 1 CC, celui qui est au bénéficie d'un titre
d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l'inscription; en
cas de refus, il peut demander au juge l'attribution du droit de propriété.

L'action en exécution présuppose donc l'existence d'un titre d'acquisition
valable.
5.1.1 Le droit d'emption est un droit d'acquisition conditionnel subordonné à
une condition potestative, la déclaration d'exercice du droit. Lorsque
l'empteur a déclaré exercer son droit au propriétaire de la chose, la condition
à laquelle la vente était subordonnée est avenue. La vente conditionnelle que
constitue le pacte d'emption, devenue parfaite à la suite de l'exercice du
droit par son titulaire, produit alors ses effets: l'acheteur a droit au
transfert de la propriété de la chose et le vendeur au paiement du prix.
L'empteur exerce son droit par simple manifestation unilatérale de volonté
sujette à réception. Le titulaire qui a exercé valablement son droit d'emption
et qui s'est, par cet acte formateur, porté unilatéralement acheteur de
l'immeuble se trouve dans une situation identique à celle où il serait placé
dans le cas de la conclusion d'un contrat de vente pur et simple (ATF 121 III
210 consid. 3c et les références citées).

Le titre d'acquisition n'est donc valable que si le pacte d'emption et
l'exercice du droit formateur le sont également.
5.1.2 La question de savoir si, lorsqu'il a signé l'avenant du 2 septembre
1998, s'engageant à acheter la parcelle n° 4815, le demandeur a valablement
levé l'option avec effet à la date d'entrée en force peut demeurer indécise dès
lors qu'il sera démontré que le pacte d'emption du 15 novembre 1995 n'est pas
valable.
5.2
5.2.1 Le pacte d'emption portant sur un immeuble n'est valable que s'il est
passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Selon la jurisprudence, le
pacte d'emption doit contenir les mêmes éléments qu'une vente immobilière. La
forme authentique doit embrasser toutes les clauses qui sont objectivement
essentielles ainsi que les points objectivement secondaires, mais
subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature,
constituent un élément du contrat, c'est-à-dire affectent le rapport entre
prestation et contre-prestation issues du contrat (ATF 135 III 295 consid. 3.2;
119 II 135 consid. 2a; 113 II 402 consid. 2a et les références citées).

Au nombre des éléments objectivement essentiels d'un tel pacte figure le nom
des parties (ATF 111 II 143 consid. 4a). L'acte doit également indiquer de
manière correcte le rapport de représentation lorsqu'un tiers agit pour une
partie (ATF 112 II 330 consid. 1a; arrêt 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid.
2a). Pour que l'acte soit valable, le tiers doit être autorisé.
5.2.2 La cour cantonale a considéré que, pour être valable, une décision de
l'assemblée primaire de la bourgeoisie, ainsi qu'une approbation par le Conseil
d'État étaient nécessaires, conformément aux art. 16 al. 1 let. i, 48 al. 3 et
123 let. c de la loi du 13 novembre 1980 sur le régime communal, applicable au
moment des faits et aujourd'hui abrogée par la loi du 5 février 2004 sur les
communes. En effet, selon l'expert judiciaire mandaté, l'approbation de
l'assemblée primaire de la bourgeoisie était nécessaire compte tenu des
montants en jeu; sa décision devait ensuite être présentée au Conseil d'État
pour homologation.

Toujours selon la cour cantonale, le pacte d'emption en la forme authentique
indique certes que la bourgeoisie est représentée par B.________, président,
agissant conformément à la décision de l'assemblée bourgeoisiale du 7 juillet
1995 et du conseil communal et bourgeoisial du 31 octobre 1995. Il s'agit
toutefois d'une erreur: ces deux autorités n'ont pris aucune décision à cet
égard et le notaire a indiqué par erreur que l'assemblée bourgeoisiale et le
conseil communal et bourgeoisial avaient pris des décisions dans ce sens. Par
ailleurs, le notaire n'a pas requis ensuite l'approbation par le Conseil
d'État.

Enfin, les actes n° 2 et 3 n'ont en outre pas été enregistrés au registre
foncier et le pacte d'emption n'a pas été annoté; les parties ont contacté le
notaire avant le 10 décembre 1995 pour lui demander d'instrumenter de nouveaux
actes.
5.2.3 Dans son recours, le demandeur ne conteste pas l'application du droit
cantonal concernant la nécessité de l'approbation de l'assemblée bourgeoisiale,
appréciation effectuée par la cour cantonale sur la base de l'avis de l'expert
judiciaire. Il soutient que les trois actes passés le 15 novembre 1995
contiennent le même texte concernant les pouvoirs de représentation de
B.________. Invoquant l'art. 97 LTF, il estime qu'il y a lieu de considérer que
l'assemblée bourgeoisiale a accepté le pacte d'emption avant sa conclusion ou,
à tout le moins, lors de l'assemblée du 19 janvier 1996 (se référant à la pièce
n° 52). Il n'étaye toutefois pas plus avant son grief, se limitant à invoquer
l'"omission" d'un fait à la suite d'une inadvertance manifeste. Il reconnaît
par ailleurs qu'il n'avait pas imaginé, vu les renseignements obtenus, que les
représentants de la commune ne bénéficiaient pas des pouvoirs nécessaires pour
engager la bourgeoisie.

Force est d'admettre que le recourant ne démontre pas en quoi la cour cantonale
serait tombée dans l'arbitraire en retenant que c'est par erreur que l'acte n°
3 se réfère à la décision de l'assemblée bourgeoisiale du 7 juillet 1995; en
effet, il ne revient pas sur la pièce n° 50, dont il résulte que la seule
parcelle évoquée lors de l'assemblée est celle située en zone à construire
d'une superficie de 3'000 m2 à 1'000 fr. le m2, pour laquelle le feu vert a été
donné au conseil communal par 46 voix et une opposition, ni sur l'extrait du
procès-verbal sous pièce n° 7. De la pièce n° 52, le recourant ne peut déduire
aucune autorisation allant au-delà de la vente de la parcelle de 3'000 m2 à
1'000 fr. le m2, même s'il est mentionné qu'un "solde de parcelle non encore
zonifiée et une surface en forêt ont fait l'objet d'un acte de préemption, à
l'amont de la parcelle cédée"; l'acte a certes été passé par B.________, en
réalité sous forme d'un pacte d'emption, mais la question de savoir s'il avait
valablement été autorisé par l'assemblée bourgeoisiale demeure.
5.2.4 Par conséquent, puisque la bourgeoisie a pris une décision concernant la
vente de la parcelle n° 4814, mais jamais au sujet de la vente du n° 4815, le
pacte d'emption n'est pas valable: la volonté de vendre de la bourgeoisie n'a
pas été exprimée, son représentant étant sans pouvoirs.

5.3 Il s'ensuit que la demande pouvait être rejetée pour ce seul motif et qu'il
est donc superflu d'examiner les autres griefs du recours, dirigés contre les
autres motifs du jugement attaqué.

6.
Vu ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure où il est
recevable, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 8'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la IIe Cour civile du Tribunal
cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 17 janvier 2011
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: Le Greffier:

Hohl Richard