Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 2C.11/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_11/2011

Urteil vom 2. Dezember 2011
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz,
Bundesrichter Stadelmann,
nebenamtlicher Bundesrichter Locher,
Gerichtsschreiber Matter.

1. Verfahrensbeteiligte
A.X.________,
2. B.X.________,
Beschwerdeführer,

gegen

Gemeinderat A.________,
Beschwerdegegner,

Steueramt des Kantons Aargau, Rechtsdienst,
Telli-Hochhaus, 5004 Aarau.

Gegenstand
Kantons- und Gemeindesteuern 2003,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau vom 1.
November 2010.

Sachverhalt:

A.
A. und B.X.________ übergaben im Jahr 2004 (aber rechtlich rückwirkend per 31.
Januar 2003) ihren Landwirtschaftsbetrieb in A.________ an ihren Sohn
B.________. Auf die gleiche Weise veräusserten sie ein Grundstück in C.________
an ihren Sohn D._______ und überführten sie ein unüberbautes Baulandgrundstück
in A.________ von ihrem Geschäfts- in ihr Privatvermögen.

B.
Am 22. Mai 2008 veranlagte die Steuerkommission A.________ die Eheleute
X.________ für die Kantons- und Gemeindesteuern 2003 mit einem steuerbaren
Einkommen von Fr. 443'000.-- (wobei sie einen Kapitalgewinn aus der Beendigung
der selbständigen Erwerbstätigkeit und der Hofübergabe von Fr. 387'680.--
zugrunde legte) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 478'000.--. Diese
Veranlagung bestätigte das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau in den hier
wesentlichen Punkten kantonal letztinstanzlich mit Urteil vom 1. November 2010.

C.
Am 3. Januar 2011 haben die Eheleute X.________ Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht eingereicht. Sie
beantragen im Wesentlichen, das verwaltungsgerichtliche Urteil betreffend die
Kantons- und Gemeindesteuern 2003 aufzuheben. Weiter seien bestimmte
Feststellungen zu treffen.

D.
Das Kantonale Steueramt Aargau und die Eidgenössische Steuerverwaltung
schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das beantragt auch das
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau im Hauptsächlichen; eventualiter stellt
es den Antrag, die Angelegenheit zur weiteren Behandlung an die
Steuerkommission A.________ zu überweisen. Die Gemeinde A.________ hat auf eine
Vernehmlassung verzichtet.

Erwägungen:

1.
1.1 Die Beschwerde ist grundsätzlich zulässig (vgl. Art. 82 ff. BGG in
Verbindung mit Art. 73 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR
642.14]).

1.2 Gemäss Art. 42 Abs. 1 BGG hat die Rechtsschrift die Begehren und deren
Begründung zu enthalten; im Rahmen der Begründung ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2
BGG). Die Vorbringen müssen sachbezogen sein, damit aus der Beschwerdeschrift
ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid
beanstandet wird. Das Bundesgericht prüft die Verletzung von Grundrechten und
von kantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde
vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 Il 249 E.
1.4.2 S. 254). Diesen Begründungsanforderungen genügt die Beschwerdeschrift nur
teilweise. Soweit sie nicht erfüllt sind, kann auf die Beschwerde nicht
eingetreten werden. Ohnehin nicht einzutreten ist auf den Antrag, es seien
neben der Aufhebung des angefochtenen Urteils noch gewisse Feststellungen zu
treffen, besteht doch hierfür kein schutzwürdiges Interesse (vgl. statt vieler
BGE 126 II 300 E. 2c S. 303 f.).

1.3 Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann u.a. die
Verletzung von Bundesrecht geltend gemacht werden (Art. 95 lit. a BGG). Das
Bundesgericht legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten
Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG), es sei denn, dieser sei
offensichtlich unrichtig oder beruhe auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG (Art. 105 Abs. 2 bzw. Art. 97 Abs. 1 BGG).

1.4 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist daher weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen oder sie mit einer vom
angefochtenen Entscheid abweichenden Begründung abweisen (vgl. BGE 130 III 136
E. 1.4 S. 140 mit Hinweis).

2.
Das angefochtene Urteil befasst sich im Wesentlichen mit der Frage, wie die von
den Beschwerdeführern vorgenommene Überführung eines Baulandgrundstückes von
ihrem Geschäfts- in ihr Privatvermögen bei der kantonalen Einkommenssteuer zu
beurteilen ist.

2.1 Das aargauische Steuergesetz vom 15. Januar 1998 (StG/AG) folgt im
Grundsatz dem dualistischen System der Grundstückgewinnbesteuerung: Gewinne aus
der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften (bzw. aus deren Überführung ins
Privatvermögen) unterliegen der Gewinn- oder Einkommenssteuer. Von der
Grundstückgewinnsteuer erfasst werden solche Veräusserungsgewinne usw. nur,
wenn sie nicht unter die Einkommens- oder Gewinnsteuer fallen (vgl. zum Ganzen
auch StE 2011 B 42.25 Nr. 2 E. 2.1; StR 63/2008 864 E. 2):
2.1.1 Gemäss § 27 Abs. 2 StG/AG zählen zu den Einkünften aus selbständiger
Erwerbstätigkeit auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder
buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen (was nach unbestrittener Praxis
die Gewinne aus der Überführung ins Privatvermögen mit einschliesst). Laut Abs.
4 der gleichen Bestimmung werden Gewinne auf "land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücken" nur bis zur Höhe der Anlagekosten zu den Einkünften aus
selbständiger Erwerbstätigkeit gerechnet; soweit sie die Anlagekosten
übersteigen, unterliegen sie der Grundstückgewinnsteuer (§ 106 StG/AG). Diese
Bestimmungen harmonieren mit Art. 8 Abs. 1 bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG und haben
ihre Entsprechung in Art. 18 Abs. 2 und 4 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember
1990 über die direkte Bundessteuer (DBG, SR 642.11).
2.1.2 Aufgrund der eben genannten Bestimmungen nehmen die auf "land- und
forstwirtschaftlichen Grundstücken" erzielten Veräusserungsgewinne eine
Sonderstellung ein (vgl. Botschaft über die Steuerharmonisierung, BBl 1983 III
36 f. u. 162; siehe auch HANS ULRICH MEUTER, Die Besteuerung von
Selbständigerwerbenden nach dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,
unter Berücksichtigung der Land- und Forstwirtschaft, ZStP 2/1993, S. 74 ff.,
insb. S. 80). Zur Zeit des Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 über die
Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt) waren die Landwirte regelmässig
nicht eintragungs- bzw. buchführungs- und somit auch nicht
kapitalgewinnsteuerpflichtig. Davon ist in der hier massgeblichen Regelung
übriggeblieben, dass nur die wieder eingebrachten Abschreibungen der
Einkommenssteuer von Bund und Kanton unterliegen, wogegen der eigentliche
Wertzuwachsgewinn ausschliesslich der kantonalen bzw. kommunalen
Grundstückgewinnsteuer unterliegt und auf Bundesebene nicht besteuert wird
(vgl. Art. 16 Abs. 3 DBG). Das stellt eine privilegierte Ausnahmeregelung dar
(vgl. MARKUS REICH, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht [I/2a], N 64 zu
Art. 18 DBG), die in der Lehre als sachlich fragwürdig eingestuft wird (vgl.
u.a. PETER GURTNER, Änderungen bei der Kapitalgewinnbesteuerung
Selbständigerwerbender, in: FS Raoul Oberson, Basel/Frankfurt am Main 1995, S.
45 f. Fn 5; MARIANNE KLÖTI-WEBER/JÜRG BAUR, Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, N 7a zu § 95 StG; PETER LOCHER,
Kommentar zum DBG, 1. Teil, Therwil-Basel 2001, Rz 183 zu Art. 18 DBG; BERNHARD
ZWAHLEN, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht [I/1], 2. Aufl., Basel/Genf/
München 2002, N 20 zu Art. 12 StHG).

2.2 Im Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 hatte das Bundesgericht die
Gelegenheit, sich mit der in der Lehre geforderten Begrenzung der für "land-
und forstwirtschaftliche Grundstücke" geltenden Ausnahmeregelung näher zu
befassen:
2.2.1 In E. 3.2 des Urteils (vgl. dort mit zahlreichen weiteren Hinweisen auf
Rechtsprechung und Lehre) sind u.a. folgende Ausführungen zu finden, die
uneingeschränkt auch für den vorliegenden Fall zu gelten haben: Der Begriff des
"land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes" wird in keiner der oben
erwähnten Bestimmungen des Bundessteuerrechts definiert oder näher bestimmt
(genauso wenig wie im hier allenfalls anwendbaren § 27 Abs. 4 StG/AG; siehe
dazu auch die Botschaft des Regierungsrats vom 21. Mai 1997 zur Totalrevision
der aargauischen Steuergesetze, 97.022968, S. 67). Eine solche
Begriffsbestimmung kann sich nicht darauf beschränken, nur den
steuerrechtlichen Belangen Rechnung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch
folgende Gesetze (insbesondere deren Zielsetzungen sowie Interessenabwägungen)
zu berücksichtigen: das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4.
Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumplanung vom
22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft vom
29. April 1998 (LWG, SR 910.1).
Diesen Gesetzen ist u.a. der Zweck gemeinsam, das Eigentum des
landwirtschaftlichen Bodens, der einen volkswirtschaftlich wesentlichen
Produktionsfaktor darstellt, zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu
erhalten. Dieser Zweck hat die erforderliche Abstimmung wesentlich mitzuprägen,
weshalb der steuerrechtliche Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen
Grundstückes" im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den
Veräusserungsbeschränkungen konkretisiert werden muss, wie sie sich aus dem
bäuerlichen Bodenrecht ergeben. Dementsprechend kann von einem steuerlich
privilegierten Grundstück nur dann gesprochen werden, wenn die für die
Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist nach Massgabe
von Art. 2 Abs. 1 BGBB hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne
oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die
ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die
landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Darüber hinaus gilt die Anwendung des
BGBB (und somit auch die besagte steuerliche Ausnahmeregelung) für vier
weitere, spezifisch in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannte Fälle, nämlich:
a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und
Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen
und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht
entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen
und einen landwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.
2.2.2 Gestützt auf diese Grundsätze erwog das Bundesgericht im genannten Urteil
2C_539/2010, dass das in jenem Verfahren angefochtene Urteil sich zu Unrecht
allein auf das Raumplanungsgesetz gestützt und befunden hatte, für das
strittige Grundstück müsse die Ausnahmeregelung von Art. 12 Abs. 1 StHG (und
davon ausgehend ein Steueraufschub gemäss Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG) schon
deshalb verweigert werden, weil es in einer Bauzone liege. Unbestrittenermassen
handelte es sich um ein Grundstück mit landwirtschaftlichen Gebäuden und
Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, das also gemäss Art. 2 Abs. 2
lit. a BGBB unter zwei zusätzlichen Bedingungen in den Schutzbereich des
bäuerlichen Bodenrechts fiel und somit den Begriff des "land- und
forstwirtschaftlichen Grundstückes" erfüllte: Einerseits musste das Grundstück
landwirtschaftlich genutzt sein (vgl. Art. 6 BGBB; siehe auch YVES DONZALLAZ,
Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, Tome 1 und 2, 2004
bzw. 2006 [Rz. durchgehend], Rz 3137), was im konkreten Fall unbestritten war.
Andererseits war erforderlich, dass es zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe
gemäss Art. 7 BGBB gehörte (vgl. u.a. DONZALLAZ, a.a.O., Rz 3144); das war
nicht rechtsgenüglich erstellt, weshalb die Sache zur entsprechenden Abklärung
an die letzte kantonale Instanz zurückgewiesen wurde.

2.3 Aus diesen Grundsätzen und Erwägungen lassen sich für den vorliegenden Fall
folgende Schlüsse ziehen:
2.3.1 Die Notwendigkeit, eine angemessene Begrenzung der steuerlich
privilegierten Ausnahmeregelung von § 27 Abs. 4 StG/AG mit dem Schutzbereich
und den Verfügungsbeschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang zu
bringen, hat insbesondere im hier streitwesentlichen Spezialbereich von Art. 2
Abs. 2 BGBB zu gelten:
Vorliegend geht es unbestrittenermassen um ein unüberbautes und vollumfänglich
in einer Bauzone gelegenes Grundstück, das aber nicht "angemessenen Umschwung"
eines Grundstückes mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen bildet (vgl.
Art. 2 Abs. 2 lit. a u. c BGBB sowie oben E. 2.2.1). Im Zusammenhang mit einem
solchen kann die privilegierte Ausnahmeregelung nicht gewährt werden, wenn von
den drei im Fall 2C_539/2010 festgehaltenen Kriterien ausgegangen wird (vgl.
dazu auch DONZALLAZ, a.a.O., Rz 3134 u. 3166). Die fehlende Überbauung
schliesst die steuerliche Privilegierung von vornherein aus, ohne dass
überhaupt noch zu prüfen wäre, ob das Grundstück landwirtschaftlich genutzt
wird und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört.
Eine solche Lösung weicht von der in bestimmten Kantonen bestehenden Praxis und
der teilweise in der Lehre vertretenen - vorrangigen, u.U. sogar
vollumfänglichen - Ausrichtung auf das Kriterium der tatsächlichen Nutzung ab
(vgl. in diesem Sinne u.a. DANIELLE YERSIN, La distinction entre l'activité
indépendante et la gestion de la fortune privée dans le domaine immobilier, ASA
67 S. 97 ff., insb. S. 109; FERDINAND ZUPPINGER, Grundstückgewinn- und
Vermögenssteuer, ASA 61 S. 309 ff., insb. S. 313; siehe auch VGE ZH vom 25. Mai
2005 in StE 2006 B 42.38 Nr. 27 E. 2.2.; FELIX RICHNER/WALTER FREI/STEFAN
KAUFMANN/HANS ULRICH MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,
2. Aufl., Zürich 2006, N 306 ff. zu § 216 StG/ZH und daran anschliessend
KLÖTI-WEBER/BAUR, a.a.O., N 7a § 95 StG/AG).
Für die im Fall 2C_539/2010 als massgeblich erklärte Lösung sprechen indessen
wesentliche Gesichtspunkte: Wie die Vorinstanz zu Recht hervorgehoben hat,
ergibt sich die Notwendigkeit einer einheitlichen Begriffsbestimmung zwischen
bäuerlichem Bodenrecht und Steuergesetzgebung schon aufgrund der anzustrebenden
Einheit der Rechtsordnung sowie aus der zeitlichen Nähe zwischen den jeweiligen
Erlassen. Angesichts dieser Nähe und der bedeutenden gemeinsamen
Wertungsgesichtspunkte (vgl. oben E. 2.2.1) muss davon ausgegangen werden, dass
im hier zu beurteilenden Teilbereich die Zielsetzungen und Interessenabwägungen
des bäuerlichen Bodenrechts die Bestimmung und Konkretisierung der später
ergangenen steuerrechtlichen Begriffe sowie Normen massgeblich mitzuprägen
haben (vgl. dazu auch E. 4.3.1 des angefochtenen Urteils). Dazu kommt
Folgendes: Die privilegierte Besteuerung der Wertzuwachsgewinne auf land- und
forstwirtschaftlichen Geschäftsgrundstücken (und die damit verbundene
Gleichstellung mit der privaten Grundstückgewinnbesteuerung) wird nicht nur
allgemein als sachlich unbegründet eingestuft. Sie erweist sich ganz besonders
für ein in der Bauzone gelegenes und unüberbautes Grundstück als fragwürdig,
unterliegt ein solches doch nicht den Verfügungsbeschränkungen des bäuerlichen
Bodenrechts. Dieser kaum gerechtfertigten Privilegierung wirkt die mit Art. 2
Abs. 2 BGBB harmonisierte Konkretisierung von § 27 StG/AG entgegen.
2.3.2 Hier hat die Vorinstanz, wie diejenige im Urteil 2C_539/2010 (vgl. oben
E. 2.2.2), die steuerliche Sonderregelung schon deswegen ausgeschlossen, weil
das Grundstück sich in der Bauzone befindet. Sie hat sich ausschliesslich auf
Art. 2 Abs. 1 BGBB gestützt, aber die zusätzlichen vier Spezialfälle von Abs. 2
ausser Acht gelassen. Das ist zwar nach dem bisher Festgehaltenen unzutreffend,
allerdings nur von der Begründung her, nicht aber im Ergebnis. Die steuerliche
Erfassung durch die Ausnahmeregelung ist nicht deshalb zu verweigern, weil das
Grundstück in der Bauzone liegt, sondern weil es als unüberbautes Grundstück
vollumfänglich dort gelegen ist, ohne zum angemessenen Umschwung eines
Grundstückes mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen zu gehören. Mit
derart substituierter Begründung (vgl. oben E. 1.4) kann das angefochtene
Urteil somit diesbezüglich bestätigt werden. Wenn im Urteil 2C_539/2010 die
Sache zu weiterer Abklärung zurückgewiesen werden musste, so erübrigt sich eine
solche hier.

2.4 In steuersystematischer Hinsicht ist jedoch noch kurz auf das in StE 2011 B
42.25 Nr. 2 veröffentlichte Urteil 2C_708/2010 vom 28. Januar 2011 einzugehen,
das ebenfalls den Kanton Aargau und dessen dualistisches System (vgl. oben E.
2.1 eingangs) betraf. Das Bundesgericht hielt fest, dass die Zuführung eines
landwirtschaftlich genutzten Grundstücks in eine geschäftliche Nutzung (z.B.
Liegenschaftenhandel) nicht ohne steuersystematische Realisation erfolgen darf.
Es handelt sich um einen veräusserungsähnlichen Vorgang im Sinne von § 96 Abs.
2 lit. b StG/AG. Vorher unterliegt das Land der Grundstückgewinnsteuer, unter
Berücksichtigung der maximalen Haltezeit. Einzig der seitherige Wertzuwachs
darf einkommenssteuerlich erfasst werden. Dazwischen findet ein Systemwechsel
statt, welcher im dualistischen System der Grundstückgewinnbesteuerung zwingend
berücksichtigt werden muss. Nur auf diese Weise wird der vor dem Übergang
aufgelaufene und der danach eingetretene Mehrwert je der sachlich richtigen
Steuer zugeführt (vgl. dort insb. E. 2.5 u. 2.6).
Auch vorliegend kann allenfalls auf den Zeitpunkt der Einzonung in den
Baubereich hin ein solcher Übergang von einem landwirtschaftlichen zu einem
"normalen" Geschäftsvermögen angenommen werden. Im Fall 2C_708/2010 beruhte der
Systemwechsel darauf, dass die Pflichtigen selber für ihr(e) Grundstück(e) in
einem bestimmten Zeitpunkt eine Nutzungsänderung beschlossen und dann auch
vollzogen. In einem Fall wie dem hier zu beurteilenden ergäbe sich der Übergang
hingegen nicht aus einer kurz vor der streitigen (End-)Abrechnung getroffenen
Entscheidung der Pflichtigen, sondern aus den rechtlichen Auswirkungen der
gegebenenfalls lange zurückliegenden Umzonung.
Dieser Unterschied zum Fall 2C_708/2010 würde zwar auch hier nicht zwingend
ausschliessen, dass übliches (und steuerlich nicht privilegiertes)
Geschäftsvermögen bloss für die Zeitspanne zwischen Umzonung und nachmaliger
Privatentnahme angenommen wird. Für die Zeit vor der Umzonung könnte an sich
die privilegierte Ausnahmeregelung zum Zuge kommen. Das würde jedoch in einem
Fall wie dem vorliegenden bedeuten, dass bei der Überführung ins Privatvermögen
im Nachhinein noch für die Zeit bis zur Umzonung die Grundstückgewinnsteuer zu
erheben wäre. Das brächte in zahlreichen Fällen kaum hinzunehmende
Praktikabilitäts- und Umsetzungsprobleme mit sich, insbesondere angesichts der
im bäuerlichen Bereich oft (sehr) langen Haltedauer der Grundstücke und bei
lange zurückliegenden Umzonungen. Solche Probleme könnten sich u.a. dann
ergeben, wenn für die frühere Grundstückbesteuerung nicht das jetzige
Steuergesetz, sondern die bis Ende 2000 geltende und von der heutigen
Rechtslage teilweise abweichende Regelung (vgl. dazu das Urteil 2C_380/2011 vom
1. November 2011, insb. E. 2.1, mit weiteren Hinweisen) anwendbar wäre. Zu
bedeutend würden die Probleme auf jeden Fall dann, wenn die Umzonung noch vor
dem Inkrafttreten des BGBB erfolgte.
Diese Probleme sind in dem hier wesentlichen Gesamtrahmen zu sehen, wonach eine
fragwürdige Ausnahmeregelung angemessen eingegrenzt werden muss. Die
Notwendigkeit einer solchen Eingrenzung ist nicht nur für das allgemeine
Verhältnis zwischen § 27 Abs. 2 und 4 StG/AG von Belang, sondern auch im
Zusammenhang mit der vorliegend massgeblichen spezifischen Frage, inwieweit
eine steuersystematisch wünschbare, aber unter dem (hier zumindest ebenso
bedeutenden) Gesichtspunkt der Koordination verschiedener Rechtsbereiche
problematische Differenzierung doch noch berücksichtigt werden kann. In
Anbetracht sämtlicher Gesichtspunkte drängt sich eine zwischen zwei Phasen
unterscheidende steuerliche Erfassung (mit der Grundstückgewinnsteuer bis zur
Umzonung, mit der Einkommenssteuer für den danach entstandenen Wertzuwachs) nur
insoweit auf, als sie nicht erst im Nachhinein, z.B. hier im Zeitpunkt der
Überführung ins Privatvermögen, zu geschehen hat, sondern schon im Zeitpunkt
der Umzonung erfolgt (namentlich auf Verlangen des Pflichtigen). Das war
vorliegend nicht der Fall. Deshalb erweist es sich auch in Anbetracht des
Urteils 2C_708/2010 als zutreffend, dass die Vorinstanz ihre Beurteilung
ausschliesslich auf § 27 Abs. 2 StG/AG gestützt hat.

2.5 In Anwendung von § 27 Abs. 2 StG/AG ist das Verwaltungsgericht von einem
massgeblichen (und durch die Beschwerdeführer nicht bestrittenen) Verkehrswert
von Fr. 500'000.-- ausgegangen. Davon hat es den für das betreffende Grundstück
aufgeschlüsselten Teil des (soweit ersichtlich einzig verfügbaren)
Gesamtbuchwertes abgezogen. Die Beschwerdeführer bringen gegen diese Berechnung
ebenfalls nichts vor; inwiefern sie eine qualifiziert unzutreffende
Sachverhaltsfeststellung (vgl. oben E. 1.3) darstellen würde, ist nicht
erkennbar, so dass sie das Bundesgericht bindet. Auf dieser Grundlage hat die
Vorinstanz für die Privatentnahme einen Kapitalgewinn von Fr. 446'243.--
festgehalten. Schon daraus ergibt sich ein höheres Einkommen als die von der
Veranlagungsbehörde für sämtliche Immobilien erfassten steuerbaren Einkünfte
von Fr. 387'680.--. In Anbetracht des Verbots einer reformatio in peius gemäss
§ 199 Abs. 2 StG/AG hat sich die Vorinstanz darauf beschränkt, die
erstinstanzliche Veranlagung zu bestätigen. Das kann hier geschützt werden,
ohne dass die Situation der beiden anderen Liegenschaften weiter zu prüfen
wäre.

2.6 Was die Beschwerdeführer dagegen vorbringen, vermag ein anderes Ergebnis
nicht zu rechtfertigen, soweit sich ihre Einwendungen überhaupt als zulässig
erweisen (vgl. oben E. 1.2). Vergeblich machen sie geltend, das angefochtene
Urteil laufe der bisherigen Praxis der Aargauer Steuerbehörden zuwider und
verletze das Gebot von Treu und Glauben, den klaren Willen des Gesetzgebers,
das Gebot der rechtsgleichen Behandlung sowie das Willkürverbot.
Wie das Verwaltungsgericht in seiner Vernehmlassung zu Recht festhält, hat es
sich in der vorliegenden Streitsache zum erstenmal überhaupt mit der Frage
auseinandersetzen müssen, wie der Begriff des land- und forstwirtschaftlichen
Grundstücks angemessen zu konkretisieren ist. Dabei ist es an die bisherige,
allfällig rechtswidrige Praxis der Steuerbehörden nicht gebunden gewesen. Es
ist weiter nicht ersichtlich, welche Dispositionen die Beschwerdeführer im
Hinblick auf die behauptete Praxis getroffen hätten. Schliesslich vermögen sie
nicht darzutun, dass die Behörden nach dem angefochtenen Urteil nicht gewillt
seien, die vom Verwaltungsgericht festgelegte Qualifikation land- und
forstwirtschaftlicher Grundstücke anzuwenden und umzusetzen.

3.
Gemäss § 51 Abs. 2 StG/AG werden landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zum
Ertragswert besteuert, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen oder zum
landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers
bzw. des anderen Eheteils gehören. Daraus folgt umgekehrt, dass
landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in einer Bauzone, die nicht zu einem
landwirtschaftlichen Betrieb gehören, verkehrswertorientiert besteuert werden
(vgl. BARBARA SRAMEK, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., N 34 zu § 51
StG). Diese höhere Verkehrswertbesteuerung soll u.a. der Hortung von
eingezontem Bauland entgegenwirken; sie ist zumindest in einem Fall wie dem
vorliegenden sachgerecht, wenn es im Wesentlichen um Grundstücke geht, die
nicht dem Schutzbereich des BGBB unterstellt sind. Die Gesetzesbestimmung und
ihre hier angefochtene Anwendung kollidieren demzufolge nicht mit dem
bäuerlichen Bodenrecht. Es ist mit Art. 14 Abs. 2 StHG vereinbar, wenn solche
Liegenschaften verkehrswertorientiert bewertet werden (vgl. dazu schon das
Urteil 2P.270/1998 vom 13. Dezember 1999 E. 4, StPS 18 48). Demgegenüber
erweist es sich als aktenwidrig, wenn die Beschwerdeführer behaupten, das ins
Privatvermögen übergeführte Grundstück sei gemäss dem Ertragswert geschätzt
worden (vgl. verkehrswertorientierte Schätzungsverfügung vom 7. Januar 2005,
gültig ab 1.1.1999).

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde unbegründet und abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die
Beschwerdeführer unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
Solidarhaft auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des
Kantons Aargau und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 2. Dezember 2011
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Matter