Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.116/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_116/2011

Urteil vom 14. März 2011
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter L. Meyer, von Werdt,
Gerichtsschreiber Möckli.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dominik Romang,
Beschwerdeführerin,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft Y.________, vertreten durch Rechtsanwalt
Andreas Wehrle,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Anfechtung Versammlungsbeschluss (Stockwerkeigentum),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, vom 4. Januar 2011.

Sachverhalt:

A.
Im Jahr 1971 begründete die Baugenossenschaft Y.________ auf der Parzelle Nr. 1
in A.________ Stockwerkeigentum, bestehend aus 14 Terrassenwohnungen.
Im Verlauf der Jahre entstanden zwischen den Stockwerkeigentümern immer wieder
Differenzen bezüglich der Reparatur bzw. Sanierung der Dächer. Bereits im Jahr
1998 wurde an der Stockwerkeigentümerversammlung ein entsprechendes Budget
beschlossen. Im Jahr 1999 kündigte die Versicherung aufgrund zahlreicher
Wasserschäden den Vertrag, welcher nur unter massiv höheren Prämien
weitergeführt werden konnte. Entsprechend beschloss die Gemeinschaft, keine
einzelnen Reparaturen mehr vorzunehmen, sondern die Dächer im Bedarfsfall zu
sanieren.

B.
Am 29. Oktober 2007 fand eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung
statt. Als Traktandum 2 wurden folgende Anträge angekündigt:

2.1 Genehmigung Kostendach Frs. 40'000.00 z.L. EF Sanierung Terrasse 6c
(B.________)

2.2 Genehmigung Kostendach Frs. 50'000.00 z.L. EF Sanierung Terrasse 8e
(C.________)

2.3 Grundsatzentscheid über Beteiligung der Gemeinschaft an den Kosten für die
Wiederherstellung der Gartenanlagen nach Sanierung Terrassen

2.4 Grundsatzentscheid über Vorgehen bei künftigen Sanierungen Terrassen

2.5 Entscheid über Antrag Herr D.________ (Vertretung durch X.________ beklagte
Eigentümer)
Gemäss dem Protokoll über die Versammlung wurden während der vorübergehenden
Abwesenheit von E.________, welcher die X.________ AG sowie F.________ vertrat,
zu den Traktanden 2.1 und 2.2 folgende Beschlüsse gefasst:

2.1 Dem modifizierten Antrag, das Kostendach auf Fr. 45'000.00 (z.L. EF
Sanierung Terrasse 6c, B.________) anzuheben, sofern eine Isolation möglich
ist, andernfalls das Kostendach bei Fr. 40'000.00 zu belassen, wird einstimmig
zugestimmt.

2.2 Der modifizierte Antrag, das Kostendach auf Fr. 55'000.00 (z.L. EF Sa-
nierung Terrasse 8e, C.________) anzuheben, sofern eine Isolation mög- lich
ist, andernfalls das Kostendach bei Fr. 50'000 zu belassen, wird einstimmig
angenommen.
Bei der Behandlung der weiteren Traktanden war E.________ wieder anwesend. Es
wurde Folgendes beschlossen:

2.3 Dem modifizierten Antrag, den früheren Versammlungsbeschluss zu be-
kräftigen und den Betrag auf Fr. 500.00 anzuheben, wird mit zwei Ent- haltungen
zugestimmt.

2.4 Der modifizierte Antrag, dass im Rahmen der gegebenen Eckpfeiler (Firmen
Ausführung G.________ und H.________, Ausführungsart Flüssigkunststoff,
Zusammenarbeit mit Ausschuss) die Aufträge bei künftigen Sanierungen der
Terrassen erteilt werden können, wird mit zwei Gegenstimmen angenommen.
Das Traktandum Nr. 2.5 wurde infolge Rückzuges gegenstandslos.

C.
Gegen den Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. Oktober 2007
reichte die X.________ AG am 13. November 2007 beim Richteramt Solothurn-Lebern
ein Vorladungsbegehren und Gesuch um Erlass eines einstweiligen Verbotes der
angefangenen Arbeiten an den Terrassen bei den Einheiten 6c (B.________) und 8e
(C.________) bis zum Abschluss des ordentlichen Anfechtungsverfahrens ein.
Mit Verfügung vom 11. Dezember 2007 untersagte der Amtsgerichtspräsident die
Ausführung verschiedener Arbeiten. Nachdem in der Folge Wasserschäden
aufgetreten waren, bewilligte er mit Verfügung vom 8. September 2008 die
Montage von Abschlussblechen.
In der Zwischenzeit hatte die X.________ AG nach fruchtlosem Verlauf der
Aussöhnungsverhandlung am 3. März 2008 die schriftlich begründete
Anfechtungsklage eingereicht mit den Begehren um Aufhebung der Beschlüsse Nrn.
2.1, 2.2 und 2.4. Zusammen mit der Klageantwort hatte die
Stockwerkeigentümergemeinschaft am 23. Mai 2008 eine Widerklage erhoben.
Mit Urteil vom 12. Februar 2009 wies das Richteramt Solothurn-Lebern sowohl die
Klage als auch die Widerklage ab.
Dagegen appellierte die X.________ AG. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft
erhob Anschlussappellation, welche sie aber wieder zurückzog. An der
Hauptverhandlung vom 31. Mai 2010 schlossen die Parteien einen Vergleich,
welchen die Stockwerkeigentümergemeinschaft innerhalb der vorgesehenen Frist
aber wieder verwarf.
Mit Urteil vom 4. Januar 2011 stellte das Obergericht des Kantons Solothurn die
Rechtskraft der Abweisung der Widerklage fest, hob den Beschluss Nr. 2.4
(Grundsatzentscheid über das Vorgehen bei künftigen Sanierungen der Terrassen)
in teilweiser Gutheissung der Klage auf und wies die Klage im Übrigen ab.

D.
Gegen dieses Urteil hat die X.________ AG am 10. Februar 2011 Beschwerde in
Zivilsachen erhoben mit den Begehren um dessen Aufhebung, soweit die Klage
abgewiesen und die Kosten geregelt wurden, und um Aufhebung der Beschlüsse Nrn.
2.1 und 2.2, eventualiter um Rückweisung der Sache an das Obergericht. Es
wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine
Zivilrechtsstreitigkeit (Art. 72 Abs. 1, Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Der
für vermögensrechtliche Angelegenheiten erforderliche Mindeststreitwert von Fr.
30'000.-- (Art. 74 Abs.1 lit. b BGG) ist erreicht. Auf die fristgerecht
erhobene (Art. 100 Abs. 1 BGG) Beschwerde in Zivilsachen kann somit im
Grundsatz eingetreten werden.
In rechtlicher Hinsicht sind alle Rügen gemäss Art. 95 f. BGG zulässig und das
Bundesgericht wendet in diesem Bereich das Recht von Amtes wegen an (Art. 106
Abs. 1 BGG), was heisst, dass es behauptete Rechtsverletzungen (Art. 42 Abs. 2
BGG) mit freier Kognition prüft.
Dagegen ist das Bundesgericht an den festgestellten Sachverhalt grundsätzlich
gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG). Diesbezüglich kann einzig vorgebracht werden,
er sei offensichtlich unrichtig festgestellt worden (Art. 97 Abs. 1 BGG), wobei
"offensichtlich unrichtig" mit "willkürlich" gleichzusetzen ist (Botschaft, BBl
2001 IV 4338; BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252; 133 III 393 E. 7.1 S. 398), oder
er beruhe auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. Art.
29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB). Ausserdem muss in der Beschwerde aufgezeigt
werden, inwiefern die Behebung der vorerwähnten Mängel für den Ausgang des
Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2 S.
22). Für all diese Elemente gilt das strenge Rügeprinzip (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 255). Das bedeutet, dass das Bundesgericht nur klar
und detailliert erhobene und soweit möglich belegte Rügen prüft, während es auf
ungenügend begründete Rügen und rein appellatorische Kritik am angefochtenen
Entscheid nicht eintritt. Wird die Verletzung des Willkürverbots gerügt, reicht
es sodann nicht aus, die Lage aus Sicht des Beschwerdeführers darzulegen und
den davon abweichenden angefochtenen Entscheid als willkürlich zu bezeichnen;
vielmehr ist im Einzelnen darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht
willkürlich entschieden haben soll und der angefochtene Entscheid deshalb an
einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E. 2.2
S. 246).

2.
Die Terrassensiedlung ist so angelegt, dass jeweils das Dach des Unterliegers
dem Oberlieger als Terrasse dient. Gemäss Schreiben der G.________ AG vom 29.
November 2007 besteht der Dachaufbau aus einer innenliegenden Wärmedämmung, dem
Konstruktionsbeton und einer Flüssigkunststoffabdichtung. Darauf befinden sich
auf Mörtelpatschen verlegte Betonplatten. Unter den Mörtelpatschen, d.h.
zwischen diesen und der Flüssigkunststoffabdichtung, befindet sich noch ein
Dachvlies.
Die Beschwerdeführerin machte im kantonalen Verfahren geltend, dass lediglich
der Konstruktionsbeton sowie die Flüssigkunststoffabdichtung das Dach
ausmachten; die auf den Mörtelpatschen verlegten Betonplatten würden
ausschliesslich demjenigen dienen, der das Dach als Terrasse benutze, weshalb
es sich dabei nicht um gemeinschaftliche Bauteile handeln könne. Bei einer
Auslegung der Begründungsurkunde und des Reglementes komme man nicht darum
herum, dass den Stockwerkeigentümern in Bezug auf ihre in den Aufteilungsplänen
rot eingezeichneten Terrassen ein möglichst nah an das Sonderrecht
heranreichendes Recht mit weitestgehender Gestaltungsfreiheit habe eingeräumt
werden sollen. Es widerspreche Art. 712h Abs. 3 ZGB und Ziff. 19 Abs. 3 des
Reglementes sowie jeglichem Gerechtigkeitsempfinden, wenn die Gemeinschaft für
Kosten, welche durch den persönlichen Geschmack eines Stockwerkeigentümers
verursacht worden seien, aufkommen müsste, zumal der Wassereintritt
wahrscheinlich andere Ursachen habe. Im Übrigen sei eine Sanierung auch
insofern unnötig, als blosse Reparaturen genügen würden.
Beide kantonalen Instanzen sind davon ausgegangen, dass die Terrasse nicht zu
Sonderrecht ausgeschieden (Art. 712b Abs. 1 ZGB), sondern daran nur ein
Sondernutzungsrecht begründet werden könne, weil sie als Dach zur Gebäudehülle
gehöre und einen elementaren Bestandteil im Sinn von Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2
ZGB bilde; es habe dem Willen der Gründer entsprochen, die einzelnen
Terrassenhäuser in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft zusammenzuschliessen.
Die Funktion als Dach überwiege klar, so dass die Sanierung Sache der
Gemeinschaft sei; in der Vergangenheit habe denn auch stets die Gemeinschaft
die Kosten von Reparaturen und Sanierungen getragen. Entgegen dem Ansinnen der
Beschwerdeführerin lasse sich das Dach nicht in einzelne Schichten aufteilen,
weil sämtliche Teile im gemeinschaftlichen Eigentum stünden und auch an den
Platten keine Sonderrechte bestünden, sondern lediglich Sondernutzungsrechte an
den Terrassen. Demzufolge hätten die einzelnen Stockwerkeigentümer lediglich
die Kosten für den normalen Unterhalt und die Bepflanzung der Terrassen zu
tragen. Angesichts der Tatsache, dass die defekten Dachterrassen seit Jahren
ein Thema und schon früher Budgetposten für die Sanierung beschlossen worden
seien, handle es sich bei den konkret geplanten Arbeiten um notwendige oder
jedenfalls um nützliche und nicht um luxuriöse bauliche Massnahmen, so dass sie
entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin mit einem Mehrheitsbeschluss
hätten gefasst werden können.
Mit Bezug auf die Durchführung der Sanierung der beiden fraglichen Dächer hat
das Obergericht erwogen, obwohl im Protokoll der Versammlung vom 29. Oktober
2007 nicht ausdrücklich erwähnt, gehe es unbestrittenermassen um die Offerten
der G.________ AG und der Firma H.________, wonach sich die voraussichtlichen
Sanierungskosten für die Terrasse Nr. 6c auf Fr. 37'911.45 und für die Terrasse
Nr. 8e auf Fr. 46'388.85 beliefen. Für die Sanierung müsse zwangsläufig die
jeweilige Dachterrasse vorbereitet, d.h. Bodenplatten und Pflanzen entfernt und
nachher der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden. Es sei der
Beschwerdeführerin aber zuzustimmen, dass in den erwähnten Offerten Positionen
enthalten seien, die über das hinausgingen. Welche Positionen von der
Gemeinschaft und welche von den jeweiligen Stockwerkeigentümern zu übernehmen
seien, könne jedoch offen bleiben, weil an der Versammlung mit den Traktanden
Nrn. 2.1 und 2.2 die Sanierung der beiden fraglichen Dächer sowie eine
Kostenobergrenze beschlossen worden sei. Mit Bezug auf eine Ausscheidung
zwischen gemeinschaftlichen und individuellen Kosten sei noch kein Beschluss
gefasst worden; vielmehr werde die Gemeinschaft hierüber spätestens nach
Vorliegen der Bauabrechnungen zu befinden haben.

3.
In verschiedener Hinsicht wirft die Beschwerdeführerin dem Obergericht eine
Verletzung der Begründungspflicht als Teilgehalt des rechtlichen Gehörs (Art.
29 Abs. 2 BV) vor; diese Rüge ist wegen der formellen Natur vorweg zu prüfen
(BGE 121 I 230 E. 2a S. 232; 122 II 464 E. 4a S. 469).
Die Begründung eines Entscheides muss so abgefasst sein, dass der Betroffene
ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn
sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf welche sich ihr Entscheid stützt. Es ist jedoch nicht nötig, dass sich die
Behörde mit jeder tatsächlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand
auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; 133 III 439 E. 3.3 S.
455; 134 I 83 E. 4.1 S. 88).
Im angefochtenen Entscheid werden die zentralen Überlegungen, von denen das
Obergericht ausgegangen ist, genannt und in jeder Hinsicht verständlich und
nachvollziehbar ausgeführt. Wie die ausführliche Beschwerdeschrift zeigt, war
die Beschwerdeführerin denn auch in der Lage, diesen in allen Teilen
sachgerecht anzufechten. Die Rüge der Verletzung der Begründungspflicht ist
demnach unbegründet.

4.
Sodann macht die Beschwerdeführerin geltend, in willkürlicher Weise und damit
in Verletzung von Art. 9 BV sei das Obergericht zum Schluss gelangt, dass über
die Kostenverteilung noch kein Beschluss gefasst worden sei. Den angefochtenen
Beschlüssen hätten ganz klar die beiden erwähnten Offerten zugrunde gelegen,
weshalb diese Bestandteil der Beschlüsse gebildet hätten. Mit den betreffenden
Arbeiten sei denn auch kurz nach der Beschlussfassung begonnen worden.
Es wird nicht ganz klar, worauf die Beschwerdeführerin mit ihren
diesbezüglichen Ausführungen hinaus will. Jedenfalls war auch das Obergericht
der Ansicht, dass der Beschlussfassung die beiden Offerten zugrunde lagen;
diesbezüglich ist von vornherein keine willkürliche Feststellung ersichtlich.
Sinngemäss scheint die Beschwerdeführerin geltend zu machen, weil die Offerten
auch Positionen enthielten, die letztlich von den jeweiligen Eigentümern zu
tragen seien, müssten die Beschlüsse insgesamt aufgehoben werden. Indes ist
nicht zu sehen, inwiefern das Obergericht in willkürlicher Weise zum Schluss
gelangt sein soll, dass über die Kostenausscheidung noch kein Beschluss gefasst
worden ist, führt doch gerade der Umstand, dass lediglich pauschale
Kostenobergrenzen festgelegt worden und keine konkreten Beträge erwähnt sind,
geradezu zwingend zu diesem Ergebnis.
Ist aber in diesem Zusammenhang keine willkürliche Sachverhaltsfeststellung
ersichtlich, gehen die Ausführungen, welche Positionen nicht der Gemeinschaft
angelastet werden können, an der Sache vorbei; darüber wird, wie das
Obergericht zutreffend befunden hat, erst noch (ein die Vorgaben von Art. 712h
ZGB und das Reglement berücksichtigender) Beschluss zu fassen sein.
Mit Bezug auf die Ursachen der Schäden hat das Obergericht auf die Orientierung
an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 15. September 2005 durch K.________
von der L.________ AG verwiesen, wonach aus dem flüssigen Abdichtanstrich
altershalber der Weichmacher entwichen und deshalb die Abdichtung spröde und
rissig geworden sei, wonach die Dachwasserabläufe z.T. durchrostet seien,
wonach der genaue Wassereintritt wegen der diversen Schäden nicht lokalisiert
werden könne und wonach der Beton relativ viel Wasser aufnehme, weshalb die
Feuchtigkeit verzögert auftrete. Damit, dass die Beschwerdeführerin eigene
Erklärungen abgibt und ihre Sicht der Dinge schildert, ist keine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung darzutun (vgl. E. 1). Gleiches gilt für die
Behauptung, eine eigentliche Sanierung der Dächer sei nicht nötig, zumal
unbestritten ist, dass die Schäden seit Jahren auftreten und offensichtlich
Handlungsbedarf besteht.

5.
In rechtlicher Hinsicht bekräftigt die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt, das
gemeinschaftliche Eigentum könne maximal bis zur Flüssigkunststoffabdichtung
gehen.
Soweit die Beschwerdeführerin hierfür auf das Urteil 5C.20/2003 verweist, kann
sie nichts für ihren Standpunkt ableiten: Dort ging es ebenfalls um eine
Terrassenhaussiedlung, bei welcher bedingt durch die Hanglage jedes Gebäude
teilweise auf das unterliegende ragte. Die betreffende Siedlung war aber nicht
in Stockwerkeigentum aufgeteilt, sondern jede Liegenschaft war ein
abparzelliertes eigenes Grundstück, weshalb sich im Bereich der überragenden
Teile die Frage des horizontal geteilten Eigentums stellte.
Beim vorliegend zu beurteilenden Stockwerkeigentum stellt sich demgegenüber die
Frage der Abgrenzung zwischen gemeinschaftlichem Eigentum und Sonderrecht. Wie
die kantonalen Instanzen zutreffend erkannt haben, können Dächer nicht zu
Sonderrecht ausgeschieden werden; sie stellen keine Räume bzw. Raumeinheiten im
Sinn von Art. 712b Abs. 1 ZGB, sondern elementare Gebäudeteile gemäss Art. 712b
Abs. 2 Ziff. 2 ZGB dar und stehen deshalb zwingend im gemeinschaftlichen
Eigentum (Meier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 15 zu Art. 712b ZGB). Dies gilt
ungeachtet der effektiven Nutzung des Daches; selbst wenn ein Flachdach eine
Terrasse ist und mit einem Sondernutzungsrecht belastet wird, bleibt es
gemeinschaftlich (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 127 zu Art. 712b ZGB).
Dementsprechend fällt die Beschlussfassung über die Sanierung der betreffenden
Bauteile in die Zuständigkeit der Stockwerkeigentümerversammlung. Art. 712g
Abs. 1 ZGB verweist diesbezüglich auf die Bestimmungen über das Miteigentum,
d.h. auf Art. 647-647e ZGB (vgl. auch BGE 130 III 441 E. 3.3 S. 447). Aufgrund
der Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Urteil sind die
Sanierungsmassnahmen vorliegend notwendig im Sinn von Art. 647c ZGB, jedenfalls
aber nützlich im Sinn von Art. 647d ZGB und konnten deshalb mit
Mehrheitsbeschluss gefasst werden. Der angefochtene Entscheid erweist sich
somit in jeder Hinsicht als bundesrechtskonform.

6.
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde in Zivilsachen abgewiesen
werden muss, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang sind
die Gerichtskosten der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG).
Der Gegenseite ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Solothurn,
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. März 2011
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Hohl Möckli