Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.362/1999
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4C.362/1999

                  Ie  C O U R  C I V I L E
                  ************************

                        22 mars 2000

Composition de la Cour: MM. Walter, président, Leu et
Corboz, juges. Greffière: Mme Aubry Girardin.

                         ___________

                Dans la cause civile pendante
                            entre

Hans  D e u t s c h et Joram  D e u t s c h, à Pully, défen-
deurs et recourants, tous deux représentés par Me Christian
Fischer, avocat à Lausanne,

                             et

la S o c i é t é  P r i v é e  d e  G é r a n c e  S.A., à
Genève, demanderesse et intimée, représentée par Me Ivan
Cherpillod, avocat à Lausanne;

                (courtage; salaire excessif)

          Vu les pièces du dossier d'où ressortent
                  les  f a i t s  suivants:

    A.- Hans Deutsch était le propriétaire de six par-
celles sur la commune de Belmont.

    En qualité de sous-directeur de la Société Privée
de Gérance (ci-après: SPG), société anonyme qui exécute no-
tamment des mandats de courtage immobilier, Christoph von
Teufenstein a pris contact avec Hans et Joram Deutsch. Il a
mis en relation la société Intrag AG et Hans Deutsch pour
l'acquisition des six parcelles de Belmont.

    Par lettre du 4 avril 1989, Hans et Joram Deutsch
ont confirmé à la SPG qu'une commission de 3 % serait versée
après conclusion du contrat avec Intrag AG et paiement du
prix de vente.

    Le 27 avril 1989, Hans et Joram Deutsch, qui sou-
haitaient obtenir un prêt complémentaire sur leur villa de
Pully, ont écrit directement à Christoph von Teufenstein, en
lui indiquant que, comme convenu, il recevrait une commission
de 3 % après conclusion du contrat de prêt et paiement du
montant y relatif. Celui-ci a procuré à Hans Deutsch un cré-
dit de 4'500'000 fr. consistant en un prêt hypothécaire.

    Sur papier à en-tête privée, daté du 8 juin 1989,
Christoph von Teufenstein a établi une facture portant sur le
montant de sa commission pour le prêt et a demandé à ce que
la somme due soit payée sur son compte lors de l'obtention du
crédit. Il a été retenu que, pour cette opération, Christoph
von Teufenstein avait agi à titre personnel.

    Par acte notarié du 16 novembre 1990, Hans Deutsch
a vendu à Intrag AG une part de copropriété des deux tiers

sur les six parcelles de Belmont, pour le prix de
11'400'000 fr.

    Pour cette vente, il a versé à la SPG la somme de
354'700 fr. à titre de commission de courtage immobilier,
soit 342'000 fr. représentant le 3 % du prix de vente et
12'700 fr. à titre d'intérêt à 8,5 % dès le 25 avril 1989 sur
96'000 fr. Hans Deutsch a également fait virer 150'715 fr.
sur le compte de Christoph von Teufenstein pour l'obtention
du prêt hypothécaire.

    Christoph von Teufenstein a reçu de la SPG une part
de la commission pour le courtage immobilier et a rétrocédé à
celle-ci une partie de la commission relative au courtage fi-
nancier.

    Par acte notarié du 26 septembre 1991, Hans Deutsch
a vendu à Intrag AG le tiers restant de ses parts de copro-
priété au prix de 5'000'000 fr. Le même jour, la SPG a adres-
sé à Hans Deutsch une facture de 150'000 fr. représentant le
3 % de 5'000'000 fr. à titre de commission de courtage. Elle
a réclamé le paiement immédiat de cette somme le 24 octobre
1991. Par courrier recommandé du 6 février 1992, elle a fixé
à Hans et à Joram Deutsch un ultime délai au 20 février 1992
pour s'acquitter des 150'000 fr.

    Le 17 mars 1992, la SPG a fait notifier à Hans et à
Joram Deutsch deux commandements de payer portant sur
150'000 fr. chacun, avec intérêt à 5 % dès le 26 septembre
1991. Ceux-ci s'y sont opposés et les requêtes de mainlevée
de la SPG ont été rejetées le 17 mars 1992.

    B.-  Le 27 août 1993, la SPG a demandé en justice
que Hans Deutsch et Joram Deutsch soient condamnés à lui
payer la somme de 150'000 fr. avec intérêt, solidairement en-

tre eux ou, à titre subsidiaire, chacun dans une proportion à
fixer par le juge ou, plus subsidiairement encore, Hans
Deutsch seul. Hans et Joram Deutsch ont conclu au rejet de la
demande et, reconventionnellement, à la condamnation de la
SPG à verser à Hans Deutsch, qui a invoqué la compensation,
la somme de 46'340 fr. plus intérêt.

    Par jugement du 2 mars 1999, la Cour civile du Tri-
bunal cantonal vaudois a donné gain de cause à la SPG et dé-
bouté Hans et Joram Deutsch de leurs conclusions libératoires
et reconventionnelles. Elle a ainsi condamné Hans et Joram
Deutsch à payer, solidairement entre eux, 150'000 fr. avec
intérêt à 5 % dès le 21 février 1992 à la SPG.

    C.-  Contre ce jugement, Hans Deustch et Joram
Deutsch (les défendeurs) ont interjeté un recours en réforme
au Tribunal fédéral. Ils concluent à la réforme du jugement
attaqué en ce sens que les conclusions de la SPG soient re-
jetées et les leurs admises, qu'il soit dit que la SPG est
débitrice et doit immédiatement à Hans Deutsch le montant de
46'340 fr. plus intérêt à 5 % dès le 4 novembre 1993, et, en-
fin, que la SPG soit condamnée à verser les frais et dépens
cantonaux.

    Parallèlement à leur recours en réforme, Hans et
Joram Deutsch ont déposé un recours en nullité sur le plan
cantonal, qu'ils ont retiré le 17 novembre 1999.

    La SPG (la demanderesse) propose le rejet du re-
cours.

           C o n s i d é r a n t  e n  d r o i t :

    1.-  Le Tribunal fédéral examine d'office et li-
brement la recevabilité des recours en réforme qui lui sont
soumis (ATF 124 III 44 consid. 1, 382 consid. 2a).

    a) Le recours en nullité interjeté par les défen-
deurs sur le plan cantonal ayant été retiré, il n'y a plus
lieu de surseoir au présent arrêt (cf. art. 57 al. 1 OJ).

    b) Dès lors que les conditions d'application de
l'art. 451a al. 1 LPC vaud. ne sont pas réalisées en l'es-
pèce, le jugement rendu par la Cour civile du Tribunal can-
tonal revêt le caractère d'une décision finale qui ne peut
faire l'objet d'un recours ordinaire de droit cantonal, soit
d'un recours ayant effet suspensif et dévolutif (ATF 120 II
93 consid. 1b p. 94 s.), de sorte que la voie du recours en
réforme au Tribunal fédéral est ouverte (art. 48 al. 1 OJ).

    c) Pour déterminer si la valeur litigieuse minimale
prescrite est atteinte, il faut se baser sur les droits con-
testés dans la dernière instance cantonale (art. 46 OJ). Le
montant de la demande principale et celui des conclusions
reconventionnelles ne doivent pas être additionnés pour cal-
culer la valeur litigieuse dont dépend la recevabilité d'un
recours en réforme (art. 47 al. 2 OJ). En l'espèce, tant les
prétentions de la demanderesse que les montants réclamés à
titre reconventionnel par les défendeurs dépassent la limite
légale de 8'000 fr., de sorte qu'il n'y a pas lieu de se de-
mander si ces conclusions s'excluent (cf. art. 47 al. 3 OJ).

    Les autres conditions de recevabilité étant égale-
ment réunies, il convient d'entrer en matière.

    2.-  Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fé-
déral doit mener son raisonnement sur la base des faits con-
tenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions
fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y
ait lieu de rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille
compléter les constatations de l'autorité cantonale parce que
celle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents régulière-
ment allégués (art. 64 OJ; ATF 119 II 353 consid. 5c/aa; 117
II 256 consid. 2a). Celui qui s'en prend à une constatation
de fait, dans le cadre d'un recours en réforme, doit établir
les conditions de l'une de ces exceptions (ATF 115 II 399
consid. 2a p. 400). Sous réserve de ces cas, il ne peut pas
être présenté de griefs contre les constatations de fait
(art. 55 al. 1 let. c OJ; ATF 120 II 280 consid. 6c), ni con-
tre l'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée l'au-
torité cantonale (ATF 125 III 368 consid. 3 in fine; 122 III
26 consid. 4a/aa, 61 consid. 2c/bb).

    Dans la mesure où le recours contient des faits
s'écartant de ceux constatés dans le jugement attaqué, il
n'est pas possible d'en tenir compte.

    3.-  C'est à juste titre que la cour cantonale a
qualifié de courtage au sens des art. 412 ss CO les contrats
conclus par les défendeurs, portant respectivement sur la
vente des six parcelles appartenant à Hans Deutsch et sur
l'obtention d'un crédit, ce qui n'est du reste pas contesté.
Seule la question de la rémunération due à la demanderesse
demeure litigieuse.

    4.-  Les défendeurs reprochent à la cour cantonale
d'avoir méconnu l'art. 417 CO, dès lors que les commissions
prévues constituent, à leur sens, un salaire excessif.

    a) Avant de se prononcer sur une éventuelle viola-
tion de l'art. 417 CO, il convient de déterminer quelles sont
les commissions à prendre en considération. Les défendeurs
considèrent que les 150'715 fr. alloués à Christoph von Teu-
fenstein pour l'obtention du crédit de 4'500'000 fr. de-
vraient entrer dans ce décompte.

    La cour cantonale a refusé de lier l'opération im-
mobilière à celle portant sur l'obtention du crédit. A ce
propos, elle a constaté en fait, d'une manière qui lie le
Tribunal fédéral en instance de réforme (art. 63 al. 2 OJ),
que Christoph von Teufenstein travaillait tantôt pour la de-
manderesse, tantôt à titre personnel, ce que les défendeurs
savaient. Celui-ci a précisément agi à titre personnel pour
le courtage financier et l'établissement de l'ordre de paie-
ment y relatif, comme l'a d'ailleurs précisé par écrit la
demanderesse à Hans Deutsch le 24 octobre 1991. Le jugement
entrepris relève également que le crédit obtenu avait un ca-
ractère indépendant et n'était pas en relation étroite avec
la vente du dernier tiers des parcelles.

    Dans ce contexte, c'est à juste titre que la cour
cantonale n'a pas inclus le salaire versé à Christoph von
Teufenstein pour l'obtention du prêt dans le montant facturé
par la demanderesse à titre de commission de courtage immo-
bilier, puisqu'il s'agit de la rémunération de deux contrats
distincts, conclus avec des courtiers différents.

    Lors de l'examen du caractère excessif ou non du
salaire réclamé par la demanderesse, seules les commissions
convenues en rapport avec la vente des six parcelles de
Belmont seront donc prises en compte.

    b) Selon l'art. 417 CO, lorsqu'un salaire excessif
a été stipulé soit pour avoir indiqué une occasion de conclu-
re un contrat individuel de travail ou une vente d'immeuble,

soit pour avoir négocié l'un de ces contrats, il peut être, à
la requête du débiteur, équitablement réduit par le juge. En
l'espèce, le rôle de la demanderesse ayant consisté à indi-
quer aux défendeurs une société intéressée à acheter six
parcelles de terrain, cette disposition peut être invoquée.

    aa) Pour déterminer si le salaire est ou non ex-
cessif, le juge doit tenir compte de l'ensemble des circons-
tances du cas d'espèce (Tercier, Les contrats spéciaux, 2e
éd. Zurich 1995, p. 532 no 4338; cf. ATF 117 II 286 consid.
5b p. 290 in fine; 83 II 151 consid. 4c p. 154 in fine).

    Il doit notamment opérer une comparaison avec le
montant des commissions versées habituellement (cf. ATF 117
II 286 consid. 5b p. 290). En matière immobilière, celles-ci
sont en règle générale fixées sur la base d'un pourcentage du
prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses effecti-
ves du courtier (Gautschi, Commentaire bernois, art. 414 CO
no 4b). Il arrive que le taux usuel varie en fonction du prix
qui sert de référence (cf. ATF 111 II 366 consid. 3c p. 371);
il diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente aug-
mente. Une commission peut dépasser légèrement le tarif ou le
taux habituel sans pour autant devoir être considérée comme
excessive au sens de l'art. 417 CO (Christian Marquis, Le
contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier,
thèse Lausanne 1992, p. 330).

    A titre comparatif, on peut relever que la juris-
prudence a récemment et à deux reprises admis qu'une commis-
sion de 3,57 % n'était pas excessive pour des ventes immo-
bilières portant l'une sur 1'750'000 fr. et l'autre sur
2'800'000 fr., alors que le taux usuel, dans le second cas au
moins, n'était que de 3 % (arrêts du Tribunal fédéral non pu-
bliés du 16 juin 1999, dans la cause S. contre S. SA, consid.
4b et du 1er octobre 1996, dans la cause S. contre F. AG,
consid. 5b). Il a également été jugé qu'une provision de

290'400 fr., fixée à 3 % du prix de vente et correspondant au
taux usuel, n'était pas trop élevée (ATF 117 II 286 consid.
5b p. 290). En revanche, un taux de 11 % comparé à une com-
mission usuelle se situant aux alentours de 2 % a été consi-
déré comme manifestement excessif (ATF 83 II 151 consid. 4c).
Enfin, confronté à un taux de 4,8 % s'appliquant à un prix de
vente de 1'450'000 fr., le Tribunal fédéral a renvoyé la cau-
se à l'autorité cantonale pour qu'elle détermine, compte tenu
des circonstances, si il y avait violation de l'art. 417 CO
(cf. ATF 111 II 366 consid. 3b et c p. 370 s.).

    Hormis les taux usuels, plusieurs autres éléments
peuvent entrer en considération, par exemple le genre d'acti-
vité (indication, négociation) déployée par le courtier
(Hofstetter, SPR VII/2, p. 129) ou le fait que celui-ci ait
présenté à l'acheteur une occasion unique correspondant par-
faitement à l'objet recherché (ATF 90 II 92 consid. 11). Pour
un courtier professionnel, il faut aussi tenir compte des
frais généraux et d'une compensation pour les dépenses enga-
gées dans des affaires qui ne se sont pas réalisées (cf. ATF
83 II 151 consid. 4c).

    bb) La détermination du caractère excessif du sa-
laire du courtier selon l'art. 417 CO relève du pouvoir
d'appréciation du juge. Par conséquent, le Tribunal fédéral
n'intervient qu'en cas d'abus de ce pouvoir, c'est-à-dire
lorsque l'autorité inférieure s'écarte sans raison des règles
établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de
libre appréciation, ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits
qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle,
ou encore lorsqu'elle n'a pas tenu compte d'éléments qui au-
raient absolument dû être pris en considération; il sanction-
nera en outre les décisions rendues en vertu d'un pouvoir
d'appréciation lorsqu'elles aboutissent à un résultat mani-
festement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 123 III

274 consid. 1a/cc p. 279 s.; 122 III 262 consid. 2a/bb p. 267
et les arrêts cités).

    c) En l'espèce, la rémunération convenue se montait
à 3 % du prix de vente des parcelles totalisant
16'400'000 fr., ce qui équivaut à un salaire de 492'000 fr.

    D'après l'expert consulté par la cour cantonale, il
est difficile, lorsque les transactions sont supérieures à
10 millions de francs, de trouver un nombre suffisant de cas
comparables. Il a néanmoins été constaté que les tarifs pra-
tiqués usuellement dans la région lausannoise prévoient une
rémunération variant entre 2 et 3 % du prix de vente de l'im-
meuble si celui-ci dépasse 5 millions de francs. La rémunéra-
tion prévue n'excède donc pas le taux usuel, bien qu'elle se
situe à la limite supérieure. Selon le tarif de la Société
vaudoise des régisseurs en revanche, la commission aurait dû
se monter à 378'000 fr., ce qui représente 23 % de moins que
le salaire contesté. Ce tarif ne lie toutefois pas les par-
ties, dès lors que la demanderesse n'est pas membre de la
société qui l'a édicté. Contrairement à ce que semble soute-
nir la cour cantonale, le fait que le prix de vente soit
particulièrement important n'est pas un facteur favorisant un
taux de rémunération élevé. Au contraire, il faut justement,
dans cette hypothèse, se demander s'il ne convient pas d'ap-
pliquer une rémunération inférieure au taux usuel (cf. Amman,
Commentaire bâlois, art. 414 CO no 4). Il résulte des faits
constatés que la vente a porté sur six parcelles, donc sur
des biens immobiliers qu'il aurait été possible, comme le re-
lève la demanderesse, de vendre séparément. Dans ce cas, un
taux de commission de 3 % ou plus aurait paru adapté, car se
référant à des transactions moins onéreuses. En outre, aucune
des parcelles vendues n'était construite, ce qui plaide éga-
lement en faveur d'un taux de rémunération plus élevé (Amman,
op. cit., art. 417 CO no 5). Quant au genre d'activité dé-
ployée par la demanderesse, il n'a consisté qu'à indiquer

l'acheteur aux défendeurs. De plus, comme l'a souligné per-
tinemment la cour cantonale, ceux-ci ont tout de même accepté
de rémunérer le courtier à un taux de 3 %, alors qu'au moment
de signer le contrat, ils savaient que son activité était
pratiquement terminée, puisque l'identité de l'acheteur était
déjà mentionnée.

    Il en résulte que l'on se trouve en présence d'une
rémunération qui se situe à la limite de ce qui est admissi-
ble, non pas en raison du taux fixé, mais du prix élevé de la
transaction immobilière effectuée. Toutefois, compte tenu des
circonstances, il n'apparaît pas que la cour cantonale ait
abusé de son pouvoir d'appréciation en considérant que le sa-
laire n'était pas excessif au sens de l'art. 417 CO. Le re-
cours doit donc être rejeté sur ce point.

    5.-  Les défendeurs reprochent également à la cour
cantonale une violation des art. 722 CO et 55 al. 2 CC, sub-
sidiairement de l'art. 55 CO. Ils soutiennent que Christoph
von Teufenstein aurait commis un acte illicite en se faisant
verser une commission de 150'715 fr. pour l'obtention du cré-
dit, ce qui engagerait la responsabilité de la demanderesse
en vertu des dispositions précitées.

    L'argumentation juridique des défendeurs repose sur
des prémisses différentes des faits constatés, de sorte que
celle-ci est à l'évidence infondée, sans qu'il soit nécessai-
re de se pencher sur le caractère illicite ou non de la com-
mission versée dans le cadre du prêt. En effet, les défen-
deurs semblent perdre de vue que la Cour de céans ne peut, en
instance de réforme, revoir l'appréciation des preuves à la-
quelle se sont livrés les juges cantonaux (ATF 125 III 78
consid. 3a et les arrêts cités). Il convient donc de s'en te-
nir au jugement attaqué, qui constate que, lorsque Christoph
von Teufenstein s'est engagé contre rémunération à procurer

un prêt aux défendeurs, il a agi à titre personnel, dans le
cadre de son activité professionnelle indépendante, ce qu'une
lettre de la demanderesse a du reste expressément confirmé à
Hans Deutsch. Or, la jurisprudence a clairement indiqué que
la personne morale ne répond pas de l'acte commis par un or-
gane à titre privé, même s'il a lieu à l'occasion de la ges-
tion des affaires sociales (ATF 121 III 176 consid. 4a
p. 180; 105 II 289 consid. 5a et b; 101 Ib 422 consid. 5b
p. 437). La commission reçue par Christoph von Teufenstein ne
saurait donc engager la responsabilité de la demanderesse sur
la base des art. 55 al. 2 CC ou 722 CO. Celle-ci ne serait du
reste pas davantage tenue à réparer le dommage en application
de l'art. 55 CO. A supposer que Christoph von Teufenstein
puisse être considéré comme un auxiliaire (cf. ATF 122 III
225 consid. 4b p. 227), il faudrait encore qu'il ait agi
"dans l'accomplissement de son travail", donc que l'acte soit
en relation directe et fonctionnelle avec celui-ci, ce qui
n'est précisément pas le cas en l'espèce.

    Par conséquent, en considérant que les défendeurs
ne pouvaient émettre des prétentions contre la demanderesse
ni opérer une compensation en se fondant sur le courtage fi-
nancier, la cour cantonale n'a pas violé le droit fédéral.

    Dans ces circonstances, le recours doit être rejeté
et le jugement attaqué confirmé.

    6.-  Les défendeurs, qui succombent, seront condam-
nés au paiement de l'émolument judiciaire et verseront à la
demanderesse une indemnité à titre de dépens, solidairement
entre eux (art. 156 al. 1 et 7; 159 al. 1 et 5 OJ).

                       Par ces motifs,

            l e  T r i b u n a l  f é d é r a l :

    1. Rejette le recours et confirme le jugement atta-
qué;

    2. Met un émolument judiciaire de 6'000 fr. à la
charge des défendeurs, solidairement entre eux;

    3. Dit que les défendeurs, débiteurs solidaires,
verseront à la demanderesse une indemnité de 8'000 fr. à ti-
tre de dépens;

    4. Communique le présent arrêt en copie aux manda-
taires des parties et à la Cour civile du Tribunal cantonal
vaudois.

                         __________

Lausanne, le 22 mars 2000
ECH

                 Au nom de la Ie Cour civile
                 du TRIBUNAL FÉDÉRAL SUISSE:
                        Le Président,

                        La Greffière,