Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 7B.61/2000
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7B.61/2000

           CHAMBRE DES POURSUITES ET DES FAILLITES
           ***************************************

                        14 avril 2000

Composition de la Chambre: M. Bianchi, président, M. Weyer-
mann et Mme Nordmann, juges. Greffier: M. Fellay.

                Statuant sur le recours formé

                             par

A.________, représentée par Me Caroline Jenni-Arnold, avocate
à Berne,

                           contre

l'arrêt rendu le 10 février 2000 par l'Autorité cantonale de
surveillance des offices des poursuites et des faillites du
canton de Neuchâtel;

        (poursuite en réalisation de gage immobilier;
                     double mise à prix)

          Vu les pièces du dossier d'où ressortent
                  les  f a i t s  suivants:

   A.-  Dans le cadre de la poursuite en réalisation de
gage immobilier ayant pour objet l'article ... du cadastre de
La Chaux-de-Fonds, ..., poursuite introduite contre la
C.________ par A.________, titulaire de deux cédules hypothé-
caires inscrites en 1981 et 1990, l'Office des poursuites de
La Chaux-de-Fonds a fixé la vente aux enchères dudit immeuble
au 15 octobre 1999. Le 27 septembre précédent, la créancière
a notamment requis la double mise à prix selon l'art. 142 LP
en raison de quatre contrats de bail ultérieurs auxdites cé-
dules, non inscrits au registre foncier et portant sur des
locaux dudit immeuble. L'office a rejeté cette requête au
motif qu'il s'agissait de baux commerciaux.

         Saisie d'une plainte de la créancière, l'Autorité
de surveillance des offices des poursuites et des faillites
du canton de Neuchâtel l'a rejetée, par arrêt du 10 février
2000, en tant qu'elle portait sur la demande de double mise à
prix des contrats de bail (chiffre 5).

         B.-  Contre cet arrêt, qui lui a été notifié le 14
février 2000, la créancière a recouru le 24 du même mois à la
Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral.
Elle lui demande d'annuler le chiffre 5 de la décision atta-
quée et d'ordonner à l'office de procéder à la double mise à
prix sollicitée.

         L'office a renoncé à présenter des observations.

         L'effet suspensif a été attribué au recours par or-
donnance du 1er mars 2000.

           C o n s i d é r a n t  e n  d r o i t :

         1.-  La décision attaquée se fonde sur l'arrêt du
Tribunal fédéral du 16 février 1999 (ATF 125 III 123) qui, à
l'instar de ce qui a été jugé en matière de bail à ferme
agricole (ATF 124 III 37), admet la double mise à prix aussi
bien pour les baux (de longue durée) annotés que pour ceux
qui ne le sont pas, en précisant que de tels baux ne s'étei-
gnent pas en cas de double mise à prix, mais passent à l'ac-
quéreur, celui-ci pouvant résilier le bail pour le prochain
terme légal, même s'il ne se prévaut pas d'un besoin urgent.
L'autorité cantonale de surveillance considère que même si le
critère de la durée du bail est peut être discutable, et du
reste discuté en doctrine, il n'en demeure pas moins qu'au vu
de la plus récente jurisprudence, la durée du bail constitue
un critère déterminant quant à la nécessité ou non d'une dou-
ble mise à prix; or, en l'espèce, sur les quatre contrats
considérés, qui portent sur des locaux commerciaux, trois
sont résiliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimes-
tre, alors que le quatrième prévoit une échéance au 30 juin
2002, moyennant dénonciation six mois à l'avance; tous les
baux étant de courte durée, conclut l'autorité cantonale, il
n'y a pas lieu de procéder à une double mise à prix.

         La recourante fait valoir en substance, en se réfé-
rant essentiellement à Jean-Jacques Lüthi/Beat Zirlick (Die
ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppel-
aufruf, in: PJA 10/99, p. 1330), que la jurisprudence en
question n'a pas pu faire de la durée du bail une condition
de la double mise à prix, ce critère n'entrant en ligne de
compte, dans ce cadre, que comme élément d'appréciation d'une
possible dévaluation. En conséquence, la double mise à prix
devait être ordonnée pour les quatre contrats de bail liti-
gieux, de façon certaine en tout cas pour celui dont l'éché-
ance a été fixé au 30 juin 2002.

         2.-  a) La double mise à prix prévue par l'art. 142
LP a pour objectif de déterminer si un bail, par exemple, dé-
value l'objet du gage antérieur et, le cas échéant, de per-
mettre à l'acquéreur qui se voit transférer le bail en vertu
de l'art. 261 CO de le résilier pour le prochain terme légal,
conformément à la jurisprudence (ATF 125 III 123: cf. Thomas
Pietruszak/Jörg Zachariae, Der Schutz des Mieters von Wohn-
und Geschäftsräumen in der Zwangsverwertung, in Recht 2000,
p. 41 ss). En général, un immeuble gagé peut être dévalorisé
par un bail conclu pour une longue durée, éventuellement
moyennant un loyer bas (David Lachat, La résiliation du bail
en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du bail-
leur, in: Cahiers du bail, 3/99, p. 79 n. 37). Il n'est dès
lors pas surprenant que, dans l'arrêt précité, le Tribunal
fédéral ait fait état de cette généralité, le bail à propos
duquel il avait à statuer ayant d'ailleurs été conclu en fé-
vrier 1993 pour une durée de 20 ans, dont 15 restant à courir
à partir de la vente aux enchères (mai 1998). Comme le souli-
gnent Lüthi et Zirlick (ibid.), c'est effectivement la durée
du bail restant à courir qu'il convient de prendre en consi-
dération en l'occurrence.

         b) Le critère de la durée résiduelle du bail n'est
certes pas érigé en condition de la double mise à prix par
les normes sur lesquelles celle-ci se fonde (art. 812 CC et
142 LP), mais il s'avère déterminant dans le choix du créan-
cier gagiste de faire usage ou non de la faculté d'exiger la
double mise à prix.

         Si le créancier gagiste a un intérêt évident à re-
quérir la double mise à prix lorsque la durée résiduelle du
bail est relativement longue, il ne justifie en principe pas
d'un tel intérêt lorsque cette durée est courte, en tout cas
lorsqu'elle est égale ou inférieure au délai légal de congé

de trois mois (habitation) ou six mois (local commercial) fi-
xé par les art. 266c et 266d CO. Par souci de clarté, il faut
donc poser que tout bail d'une durée résiduelle supérieure à
cette limite légale est éventuellement susceptible de déva-
luer l'objet du gage et donc de faire l'objet d'une double
mise à prix.

         c) En l'espèce, les quatre contrats de bail liti-
gieux portent sur des locaux commerciaux. Trois d'entre eux
sont résiliables trois mois d'avance pour la fin d'un trimes-
tre, de sorte que c'est à bon droit que l'autorité cantonale
de surveillance a refusé d'ordonner une double mise à prix à
leur sujet. Le quatrième contrat justifie en revanche une
double mise à prix, vu son échéance fixée au 30 juin 2002. Le
recours est donc bien fondé en ce qui concerne ce contrat.

                       Par ces motifs,

         la Chambre des poursuites et des faillites:

         1. Admet partiellement le recours et réforme le
chiffre 5 de l'arrêt attaqué en ce sens que l'office est in-
vité à donner suite à la requête de double mise à prix du
contrat de bail dont l'échéance est fixée au 30 juin 2002.

   2. Communique le présent arrêt en copie à la manda-
taire de la recourante, à l'Office des poursuites de La
Chaux-de-Fonds et à l'Autorité cantonale de surveillance des
offices des poursuites et des faillites du canton de Neuchâ-
tel.

Lausanne, le 14 avril 2000
FYC/frs

                        Au nom de la
           Chambre des poursuites et des faillites
                 du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE:
                        Le Président,

                        Le Greffier,