Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilabteilung 4C.252/2005
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4C.252/2005 /ech

Arrêt du 6 février 2006
Ire Cour civile

MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Nyffeler, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.

Masse en faillite de feu X.________,
défenderesse et recourante principale, représentée par l'Office des
faillites,

contre

les époux Y.________,
demandeurs, intimés et recourants par voie de jonction, représentés par Me
Soli Pardo.

contrat de bail à loyer,

recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et
loyers du canton de Genève du
24 juin 2005.

Faits:

A.
A une date inconnue, les époux Y.________ ont remis à bail à X.________ un
appartement dont le loyer, qui s'élevait à 1'150 fr. par mois, a été acquitté
par l'Office fédéral des personnes âgées jusqu'au 30 avril 2002.

X. ________ est décédé le 5 avril 2002. Sa succession a été répudiée le 14
mai 2002 et, par jugement du 11 juillet 2002, le Tribunal de première
instance du canton de Genève en a ordonné la liquidation selon les règles de
la faillite.

Par lettres des 2 et 19 juillet ainsi que 11 novembre 2002, le bailleur a
sollicité de l'office des faillites que l'appartement soit vidé afin qu'il
puisse le relouer au plus vite. Il lui a en outre demandé de s'acquitter des
arriérés de loyer impayés depuis le mois de mai 2002. La masse en faillite de
feu X.________ (ci-après: la masse) n'a pas donné suite à ces différents
courriers et n'est pas entrée en matière s'agissant de la demande des époux
Y.________ de mettre un terme au contrat de bail.

Au mois de novembre 2002, une entreprise est intervenue dans l'immeuble
litigieux afin de procéder à une dératisation. Il était suspecté que
l'appartement inoccupé de feu X.________ soit à l'origine de la prolifération
de rongeurs. Le coût de l'intervention s'est élevé à 242 fr. 10.

L'office des faillites a restitué les clés des locaux le 17 décembre 2002.
Par courrier du 18 mars 2003, les époux Y.________ ont mis la masse en
demeure de leur verser 9'200 fr. pour les loyers de mai à décembre 2002,
ainsi que 242 fr. 10 correspondant au coût de la dératisation.

B.
L'office des faillites n'ayant pas donné suite à la mise en demeure des époux
Y.________, ceux-ci ont saisi la Commission de conciliation en matière de
baux et loyers du canton de Genève d'une demande en paiement du 20 mai 2003.

Non conciliée, la cause a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du
canton de Genève.
Lors de l'audience de comparution, l'office des faillites, représentant la
masse, a indiqué qu'il contestait la demande mais que la créance d'un montant
de 9'442 fr. 10 avait été colloquée en troisième classe et que les époux
Y.________ recevraient par conséquent peut-être un dividende dans le cadre de
la liquidation. Les bailleurs ont contesté la collocation en troisième classe
car, selon eux, la créance était née postérieurement à la répudiation de la
succession.

Par jugement du 26 avril 2004, le Tribunal des baux et loyers a condamné la
masse à verser aux époux Y.________ la somme de 9'442 fr. 10 avec intérêt à 5
% l'an dès le 18 mars 2003.

Les premiers juges ont estimé qu'en cas de faillite du locataire, la masse
avait la possibilité de reprendre le bail et ainsi d'entrer dans le contrat.
La masse n'ayant jamais fait part d'une intention de résilier le bail, il
fallait admettre qu'elle l'avait repris et qu'ainsi l'obligation de paiement
du loyer représentait une dette de la masse. Pour les mêmes raisons, il a
admis la créance concernant les frais de dératisation.

Statuant sur appel de la masse par arrêt du 24 juin 2005, la Chambre d'appel
en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement du 26
avril 2004 et condamné la masse à verser aux époux Y.________ la somme de
5'992 fr. 10 avec intérêt à 5 % l'an dès le 18 mars 2003.

Elle a considéré qu'en l'espèce, les bailleurs avaient, à différentes
reprises, sollicité de l'office des poursuites (recte: faillites) que les
locaux soient vidés afin qu'ils puissent les relouer. Celui-ci n'avait jamais
donné suite à des différents courriers. Force était donc d'admettre que la
masse était tacitement entrée dans le contrat en refusant de vider les locaux
et en continuant ainsi à les occuper. L'argument de celle-ci selon lequel les
bailleurs avaient eux-mêmes manifesté leur intention de ne pas se lier à la
masse en insistant pour récupérer les locaux était irrelevant. Après avoir
été relancée à plusieurs reprises, la masse n'avait jamais fait part aux
bailleurs de son intention de mettre fin au bail. Faute d'avoir accepté une
résiliation amiable du contrat ou de l'avoir elle-même résilié, la masse
était réputée avoir repris le contrat. Toute autre interprétation reviendrait
à admettre qu'en cas de faillite, l'office pourrait, sans informer le
bailleur de ses intentions, conserver le logement ou le local commercial pour
une durée indéterminée sans que la masse n'ait à assumer les moindres
paiements, sauf un dividende pour autant que les créanciers de troisième
classe y aient droit. Un tel raisonnement ne pouvait pas être suivi. Si la
masse n'avait pas l'intention de conserver le bail, il lui appartenait d'en
informer le bailleur et de restituer l'objet de la location. Le loyer avait
été acquitté jusqu'à fin avril 2002. La faillite du locataire (recte: de la
succession répudiée du locataire) n'avait toutefois été prononcée qu'en date
du 11 juillet 2002 et les locaux avaient été restitués au bailleur le 18
décembre 2002. Ainsi donc, les loyers de mai, juin et juillet, soit les
loyers échus avant l'ouverture de la faillite n'étaient pas des dettes de la
masse mais des créances qui devaient être colloquées dans la faillite. En
revanche, les loyers de août à décembre constituaient des dettes de la masse.

C.
La masse (la défenderesse) interjette un recours en réforme au Tribunal
fédéral. Elle conclut à l'annulation de l'arrêt du 24 juin 2005 et au
déboutement des époux Y.________, avec suite de frais et dépens des instances
cantonales et fédérale.

Les époux Y.________ (les demandeurs) proposent le rejet du recours principal
dans la mesure où il est recevable et forment un recours joint dans lequel
ils concluent à l'annulation de l'arrêt entrepris en tant qu'il infirme le
jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers et à la condamnation de la
masse à leur verser le somme de 9'442 fr. 10 avec intérêt à 5 % l'an dès le
18 mars 2003, le tout sous suite de frais et dépens.

La masse conclut au rejet du recours joint dans la mesure de sa recevabilité,
avec suite de frais et dépens des instances cantonales et fédérale.

Le Tribunal fédéral considère en droit:

1.
1.1 Il n'est à juste titre pas contesté que la présente espèce relève des
juridictions civiles. Les demandeurs entendent faire reconnaître comme dettes
de la masse les sommes dont ils demandent le paiement, alors que la
défenderesse soutient que ceux-ci n'ont droit, le cas échéant, qu'au
versement d'un dividende. Or, selon la jurisprudence, il n'appartient pas aux
autorités de surveillance de la poursuite et de la faillite de trancher des
litiges qui portent sur la qualification d'une dette comme obligation de la
masse ou obligation du failli. La question relève de l'autorité compétente
pour statuer sur le fond de la prétention en cause, soit du juge civil ou des
autorités et juridictions administratives, suivant la nature du contentieux
(ATF 125 III 293 consid. 2 p. 293; 113 III 148 consid. 1 p. 149; 106 III 118
consid. 1 p. 121 s.).

Par ailleurs interjeté par la défenderesse, qui a été condamnée à paiement,
et dirigé contre une décision finale rendue en dernière instance cantonale
par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ), sur une contestation civile
dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le
recours principal est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps
utile (art. 54 al. 1 OJ) et dans les formes requises (art. 55 OJ). La
recevabilité du recours joint doit également être admise (art. 59 al. 2 et 3
OJ).

1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral conduit son
raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision
attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient
été violées, qu'il faille rectifier des constatations reposant sur une
inadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou compléter les constatations de
l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu compte de faits
pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64 OJ).

Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écarte
de celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précision
de l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible
d'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p. 106, 136 consid. 1.4). Il
ne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits
ou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en
réforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves et
les constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129
III 618 consid. 3).

Invoquant l'art. 64 OJ, la défenderesse requiert un complètement de l'état de
fait de l'arrêt de la Chambre d'appel qui, selon elle, aurait dû retenir que,
par jugement du 7 janvier 2003, le Tribunal de première instance du canton de
Genève a ordonné la liquidation sommaire selon les règles de la faillite de
la succession répudiée de feu X.________. Force est de constater que cet
élément figurait dans le jugement du Tribunal des baux et loyers, dont il
résulte qu'il avait été établi au moyen d'une pièce produite par la
défenderesse. Tout porte ainsi à croire que son absence dans l'arrêt
entrepris tient à un simple oubli de la Chambre d'appel, qui pourrait en
principe être réparé par la Cour de céans en application des principes
susmentionnés. Peu importe, toutefois, dans la mesure où, comme on le verra
ci-dessous, cet élément n'est pas pertinent pour la solution du litige.

2.
Dans son argumentation principale, la défenderesse reproche à la cour
cantonale d'avoir violé les art. 266h, 266i CO ainsi que 211 al. 2 LP. En
substance, elle conteste qu'une reprise tacite du bail fut possible, l'art.
266h CO étant inapplicable au cas d'espèce. Le contrat aurait au contraire
pris fin avant le prononcé de la faillite en vertu de l'art. 266i CO,
disposition que la cour cantonale n'avait pas appliquée. En conséquence, elle
conclut à ce que la demande en paiement de loyers formée par les demandeurs
soit entièrement rejetée, faute de contrat de bail ayant lié les parties.

Pour leur part, les demandeurs soutiennent, dans leur recours joint, que les
loyers échus non seulement après la faillite, mais également avant la date de
celle-ci constituaient des dettes de la masse. Ils plaident que les juges
cantonaux auraient méconnu les art. 266h CO, 211 et 262 LP, dans la mesure où
ils se seraient fondés sur la jurisprudence et la doctrine relatives à ces
articles, alors qu'il ne s'agissait en l'occurrence pas d'un "pur" cas de
faillite, mais de la répudiation d'une succession, liquidée selon les règles
de la faillite. Les demandeurs estiment en outre que nier la prise en charge
du paiement des loyers pour les mois de mai à juillet 2002 par la
défenderesse violerait l'art. 573 CC, en faisant fi du devoir de l'office de
liquider dès la répudiation.

3.
Il convient de commencer par déterminer si, comme le soutient la
défenderesse, le contrat de bail a pris fin avant l'ouverture de la faillite
de la succession répudiée de feu X.________.

Le décès du locataire ne met en principe pas fin au contrat de bail (arrêt
4C.149/2004 du 18 mai 2004, consid. 3 et la référence citée; cf. également
Lachat/Stoll/Brunner, Das Mietrecht für die Praxis, 6e éd., Zurich 2005, n.
5.1 p. 512; Guinand, Décès du bailleur, décès du locataire, quelles
conséquences ?, 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, n. 33 p.
11). Celui-ci continue avec les héritiers, qui assument les droits et
obligations du défunt (art. 560 CC; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 5.1 p.
512; Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art. 266i CO; Guinand, op. cit., n.
31 p. 10).

Cela étant, les héritiers disposent d'un droit de résiliation anticipée,
puisque l'art. 266i CO leur confère la possibilité de résilier le contrat en
observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal. Il n'apparaît
toutefois pas que, dans la présente espèce, les héritiers de feu X.________
aient fait usage de cette faculté avant de répudier la succession.

Pour le surplus, il n'existe pas de disposition de droit matériel selon
laquelle la répudiation en tant que telle entraînerait la caducité du contrat
de bail. En conséquence, le contrat de bail litigieux était encore en vigueur
au moment de l'ouverture de la faillite de la succession répudiée de feu
X.________.

4.
L'art. 573 al. 1 CC prévoit que la succession répudiée par tous les héritiers
légaux du rang le plus proche est liquidée par l'office des faillites. Selon
l'art. 193 al. 1 ch. 1 LP, l'autorité compétente informe le juge de la
faillite de ce que tous les héritiers ont expressément répudié la succession
ou que celle-ci est présumée répudiée (art. 566 s. et 573 CC). Aux termes de
l'al. 2 de cette même disposition, le juge ordonne la liquidation selon les
règles de la faillite.

La liquidation, qui est ordonnée par le juge de la faillite compétent ratione
loci - dont la décision est un jugement de faillite dans le sens de l'art.
175 LP, auquel renvoie l'art. 194 al. 1er LP (Gilliéron, Commentaire de la
loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite [ci-après:
Commentaire], n. 22 ad art. 193 LP) - est effectuée conformément aux titres
sixième et septième de la LP (Gilliéron, op. cit. Commentaire, n. 16 et 21 ad
art. 193 LP). C'est dire que les effets de l'ouverture de la faillite de la
succession répudiée sont les mêmes que ceux de l'ouverture de n'importe
quelle faillite (Brunner, Commentaire bâlois, n. 9 ad art. 193 LP). Dans
cette mesure, la distinction faite par les demandeurs entre les cas de "pure"
faillite et de liquidation d'une succession répudiée selon les règles de la
faillite tombe à faux.

5.
Il s'agit donc de déterminer les effets de la faillite de la succession
répudiée de feu X.________ sur le contrat de bail.

5.1 Le droit suisse ne contient aucune disposition générale selon laquelle la
faillite met automatiquement fin aux contrats auxquels le failli est partie
(cf. Jeandin, Les effets de la faillite sur le contrat de durée [ci-après:
Faillite], Le contrat dans tous ses états, Publication de la Société
genevoise de droit et de législation à l'occasion du 125e anniversaire de la
Semaine Judiciaire, Berne 2004, p. 71 ss, spéc. p. 71 s.; Amonn/Walther,
Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 7e éd., Berne 2003, § 42
n. 1), mais seulement quelques dispositions particulières prévoyant la
caducité de tel contrat, voire la possibilité pour l'autre partie de le
résilier, que l'art. 211 al. 3 LP réserve expressément.

En matière de bail à loyer, la faillite du locataire n'aboutit pas forcément
à l'extinction du contrat (cf. ATF 104 III 84 consid. 2 p. 87; plus récemment
Jeandin, L'insolvabilité en relation avec les contrats de bail et de travail
[ci-après: Insolvabilité], RDS 2005 I p. 189 ss, spéc. p. 192;
Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.1 p. 492; Staehelin, Commentaire bâlois,
Ergänzungsband, n. 6 ad art. 211 LP; Lachat, op. cit., n. 1 ad art. 266h CO;
cf. également arrêt du Tribunal des baux du canton de Zurich du 24 juin 1999,
publié in MietRecht Aktuell [MRA] 2000 p. 317, consid. 4.2a).

Cependant, l'art. 266h CO donne au bailleur le droit d'exiger du locataire
qu'il lui fournisse des sûretés pour les loyers à échoir et, à ce défaut, de
résilier le contrat avec effet immédiat. En l'occurrence, l'état de fait
déterminant ne laisse toutefois pas apparaître que les bailleurs auraient
exercé ce droit. Si le bailleur ne fait pas usage de la faculté de résilier,
le bail se poursuit avec la masse en faillite (Tercier, Les contrats
spéciaux, 3e éd., Zurich 2003, n. 2170 p. 310).

La loi ne reconnaît en revanche pas au locataire, respectivement à la masse,
la possibilité de résilier le bail en cours au moment de l'ouverture de la
faillite (ATF 104 III 84 consid. 3b p. 90 s.; plus récemment Plenio, Das
Erfüllungsrecht der Konkursverwaltung und schuldrechtliche Verträge im
Konkurs, thèse Berne 2003, p. 144).

Dans le cas particulier de la liquidation d'une succession répudiée, la
jurisprudence cantonale et une partie de la doctrine sont néanmoins d'avis
que, selon les circonstances, le droit de résiliation anticipé conféré par
l'art. 266i CO aux héritiers du défunt locataire appartient à l'office des
faillites si ceux-là répudient la succession (cf. jugement de la IIe Cour
d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg du 13 juin 2000, publié in
Cahiers du bail [CdB] 2001 p. 37, consid IIIa p. 40; Lachat, op. cit., n. 2
ad art. 266i CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 28 ad art. 266i CO). Point
n'est toutefois besoin de se pencher plus avant sur la question, dans la
mesure où, en l'occurrence, il ne ressort pas de l'état de fait déterminant
que la masse aurait entrepris de résilier le bail.

Il s'ensuit que le contrat litigieux n'a ni pris automatiquement fin du seul
fait de l'ouverture de la faillite, ni été expressément résilié en raison de
celle-ci. Aucune des hypothèses réservées par l'art. 211 al. 3 LP n'étant
réalisée, il sied d'examiner la situation sous l'angle des al. 1 et 2 de
cette même disposition.

5.2 En cas de faillite, la masse peut choisir de poursuivre elle-même les
contrats en cours. Cette faculté est prévue expressément par l'art. 211 al. 2
LP lorsque le failli doit fournir une prestation en nature. La jurisprudence
a admis qu'elle existait également lorsqu'il doit fournir une prestation en
argent, comme c'est le cas pour le locataire, qui est tenu de payer le loyer
(ATF 104 III 84 consid. 3a p. 88; plus récemment Jeanneret, Commentaire
romand, n. 26 ad art. 211 LP).

La reprise du contrat est une possibilité et non une obligation (cf. arrêt
4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et traduit in Mietrechtpraxis [mp]
1996 p. 207, consid. 2a et les références citées; plus récemment Jeanneret,
op. cit., n. 30 ad art. 211 LP). La continuation des rapports d'obligation ne
nécessite aucune déclaration au sens de l'art. 211 al. 2 LP et elle peut
découler d'actes concluants (arrêt 4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et
traduit in Mietrechtpraxis [mp] 1996 p. 207, consid. 2a; ATF 107 III 106
consid. 3c p. 109; plus récemment Jeanneret, op. cit., n. 28 ad art. 211 LP).

En matière de contrat de bail à loyer, la Cour de céans a eu l'occasion de
prononcer que le fait, pour la masse, de verser des sûretés constituait une
reprise par actes concluants (arrêt 4C.236/1995 du 4 décembre 1995, publié et
traduit in Mietrechtpraxis [mp] 1996 p. 207, consid. 2a; plus récemment
Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n.
6.4 p. 494; Lachat, op. cit., n. 5 ad art. 266h CO). Le fait, pour la masse,
de continuer à s'acquitter des loyers est également significatif de sa
volonté d'entrer dans le contrat (Higi, op. cit., n. 40 ad art. 266h CO). A
l'inverse, la restitution immédiate et anticipée des locaux vides ne
constitue pas une reprise du bail par actes concluants (Higi, op. cit., n. 40
ad art. 266h CO).
En l'espèce, la masse ne pouvait pas ignorer l'existence du bail et la
nécessité de se déterminer à son sujet, puisqu'elle avait été expressément
interpellée par le bailleur. Elle n'a certes pas répondu, mais elle n'a pas
non plus évacué les locaux. Dans le contexte de la sommation, le fait de
laisser les meubles en place ne peut s'interpréter que comme l'expression
d'une volonté de garder, au moins pour quelques temps encore, l'appartement,
parce qu'il était dans l'intérêt de la masse, pour faciliter la liquidation,
de disposer de locaux pour abriter les objets appartenant au failli. La cour
cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en interprétant l'attitude de
la masse conformément au principe de la bonne foi et en déduisant qu'elle
avait accepté de poursuivre le bail pour quelques temps encore.

5.3 Si la masse ne veut pas reprendre le contrat, cette décision n'a pas pour
effet de mettre fin au contrat; les loyers qui arrivent à échéance sont alors
des dettes de la masse qui doivent être colloquées. En revanche, si la masse
choisit de poursuivre elle-même le contrat, les obligations qui en résultent
sont des dettes de la masse (cf. ATF 104 III 84 consid. 3b p. 90 s.).

Il n'est guère contesté que les loyers postérieurs à la faillite revêtent
cette qualité (parmi d'autres Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 196;
Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.4 p. 494; Lachat, op. cit., n. 8 ad art.
266h CO; Gilliéron, op. cit. Commentaire, n. 32 ad art. 211 LP;
Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9e éd.,
Zurich 2000, n. 190 p. 448). En revanche, la question de savoir s'il en va de
même des loyers antérieurs est controversée, ce qui a d'ailleurs justifié,
dans la présente cause, la divergence d'opinion entre le Tribunal des baux et
loyers et la Chambre d'appel.

Dans un autre contexte, le Tribunal de céans a eu l'occasion de se prononcer
en ce sens que des créances de loyer, pour lesquelles le débiteur est en
demeure au moment de l'ouverture de la faillite, doivent être considérées
comme étant née avant l'ouverture de la faillite et deviennent des créances
de faillite, mais qu'il faut en revanche considérer comme créances nées après
l'ouverture de la faillite les loyers à échoir, c'est-à-dire ceux qui
résultent de la continuation du bail avec le failli après l'ouverture de la
faillite (ATF 124 III 41 consid. 2a et 2b p. 42).

Une partie de la doctrine est d'avis que les arriérés de loyer antérieurs à
la faillite sont des dettes dans la masse qui ne peuvent être que colloquées
(parmi cf. notamment Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Gilliéron, op.
cit. Commentaire, n. 32 ad art. 211 LP; Guhl/Koller/ Schnyder/Druey, op.
cit., n. 190 p. 448), alors que d'autres auteurs estiment que l'entrée de la
masse dans le contrat a pour conséquence que ces loyers deviennent également
des dettes de la masse (cf. notamment Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., n. 6.4
p. 494; Lachat, op. cit., n. 8 ad art. 266h CO; Lorandi, Mietverträge im
Konkurs des Mieters, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht [mp] 1998 p. 1
ss, spéc. p. 16; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., Zurich 1998, n. 17 ad art.
266h CO; Higi, op. cit., n. 39 ad art. 266h CO).

Cette dernière opinion ne convainc toutefois pas, dans la mesure où elle se
heurte tant au principe de l'égalité des créanciers pour ce qui est des
dettes antérieures à la faillite (cf. Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p.
194; sur la notion d'égalité des créanciers, cf. notamment Gilliéron,
Poursuite pour dettes, faillite et concordat [ci-après: Poursuite], 4e éd.,
Bâle 2005, n. 68 s. p. 11; Amonn/Walther, op. cit., § 42 n. 54 s.) qu'à celui
qui veut que, sauf disposition contraire de la loi, les dettes de la masse
doivent tirer leur source de faits postérieurs à l'ouverture de la faillite
(cf. Jeandin, op. cit. Insolvabilité, p. 194; Jeandin, op. cit. Faillite, p.
82; sur cette caractéristique des dettes de la masse, cf. ATF 120 III 153
consid. 2b p. 156; 107 Ib 303 consid. 2a p. 305; plus récemment Gilliéron,
op. cit. Poursuite, n. 1708 p. 327; Amonn/Walther, op. cit., § 48 n. 2;
Staehelin, Commentaire bâlois, n. 10 ad art. 262 LP).

Il s'ensuit qu'en cas d'entrée de la masse dans le contrat de bail, les
loyers impayés antérieurs à la faillite ne sont pas des dettes de la masse,
mais dans la masse, qui ne peuvent qu'être colloquées. La cour cantonale n'a
donc pas non plus violé le droit fédéral sur ce point.

5.4 En définitive, la masse doit être condamnée à verser aux bailleurs la
somme de 5'750 fr. correspondant aux loyers échus après l'ouverture de la
faillite de la succession répudiée de feu X.________, soit pour les mois
d'août à décembre 2002. Il en va de même de la somme de 242 fr. 10 à titre de
remboursement des frais d'intervention - postérieure à la faillite - de la
société de dératisation, allouée par la cour cantonale sur la base des art.
257f et 257g CO et dont la défenderesse, qui plaidait l'absence de contrat de
bail et, partant, de toute obligation y relative lui incombant, n'a remis en
cause ni le fondement, ni le montant dans une motivation subsidiaire, ce qui
dispense la Cour de céans d'y revenir (art. 55 al. 1 let. b et c OJ).

6.
Dans une argumentation subsidiaire, la défenderesse se prévaut encore d'une
violation de l'art. 240 LP, dans la mesure où elle aurait été condamnée au
paiement de loyers pour une période où elle n'existait pas encore,
puisqu'antérieure au jugement du 7 janvier 2003, dans lequel le juge
compétent a décidé du mode de liquidation de la succession répudiée de feu
X.________.

L'argumentation de la défenderesse est dénuée de pertinence, car le moment
décisif pour déterminer la composition de la masse passive, soit de la
communauté des créanciers, est celui de l'ouverture de la faillite (cf. art.
175 LP; Gilliéron, op. cit. Poursuite, n. 1707 p. 327). Cela étant, l'extrait
de l'arrêt 7B.28/2005 du 3 mars 2005 consid. 1 cité par la défenderesse ne
lui est d'aucun secours, dans la mesure où il est sorti de son contexte. Dans
le cas particulier, le Tribunal fédéral avait en effet dénié la qualité pour
recourir à un office des faillites qui entreprenait en réalité de faire
prévaloir son opinion sur celle de l'autorité de surveillance, alors qu'il
était lié par les instructions données par celles-ci. Pour le surplus, l'on
ne décèle pas en quoi l'art. 240 LP aurait été violé en l'espèce.

7.
Les considérations qui précèdent commandent le rejet tant du recours
principal que du recours joint.

8.
Compte tenu de l'issue du litige, chaque partie supportera l'émolument
judiciaire relatif à son propre recours (art. 156 al. 1 OJ) et les dépens
seront compensés (art. 159 al. 3 OJ).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours principal et le recours joint sont rejetés.

2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de chacune des
parties.

3.
Les dépens sont compensés.

4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre d'appel
en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Lausanne, le 6 février 2006

Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse

Le président:  La greffière: