Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 7B.222/2005
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7B.222/2005 /bnm

Urteil vom 14. Dezember 2005
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber von Roten.

Quercus AG,
handelnd durch Herrn Dr. Hans W. Kopp,  Beschwerdeführerin,

gegen

Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer,
als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen,
Postfach, 8023 Zürich.

Grundstückschätzung,

SchKG-Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und
Konkurssachen, vom 6. Oktober 2005.

Sachverhalt:

A.
Die Quercus AG (fortan: Beschwerdeführerin) ist Eigentümerin der Liegenschaft
"Drei Eichen" an der Strubenacherstrasse 28/30 in Zumikon. Die Crédit Suisse
AG und die UBS AG (hiernach: Beschwerdegegnerinnen) betreiben die Quercus AG
auf Grundpfandverwertung. Streitig ist die Schätzung der Liegenschaft.

B.
Gemäss einer ersten Schätzung des Betreibungsamtes Zumikon beträgt der Wert
der Liegenschaft 14.35 Mio. Franken (Anzeige vom 12. September 2002). Der mit
einer Neuschätzung betraute Experte Rinderknecht vom Hauseigentümerverband
Zürich legte den im ordentlichen Geschäftsverkehr mutmasslich erzielbaren
Verkaufspreis auf 9.54 Mio. Franken und den Erlös im Falle einer
Zwangsverwertung auf 8.5 Mio. Franken fest (Gutachten vom 2. Dezember 2002
und 17. Februar 2003). Den Antrag, den Schätzungsexperten auszuwechseln, und
alle weiteren Anträge der Beschwerdeführerin erklärte das Bezirksgericht
Meilen (II. Abteilung als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter)
für unbegründet und wies das Betreibungsamt Zumikon an, in der
Grundpfandbetreibung Nr. 10517 für die Pfandliegenschaft Strubenacher 28/30,
Kat. Nr. 4427, Gbl. 2416, einen Schätzwert von 8.5 Mio. Franken einzusetzen
(Zirkulationsbeschluss vom 21. März 2003).
Gemäss einer zweiten Schätzung des Betreibungsamtes Zumikon beträgt der Wert
der Liegenschaft 8 Mio. Franken (Anzeige vom 24. September 2004). Der mit
einer Neuschätzung betraute Experte Ginesta von Ginesta Immobilien legte den
Realwert auf 10.5 Mio. Franken und den Verkehrswert auf 11.5 Mio. Franken
fest (Gutachten vom 12. Januar 2005). Den Antrag, den Wert der
Pfandliegenschaften auf 14 Mio. Franken festzusetzen, und alle weiteren
Anträge der Beschwerdeführerin erklärte das Bezirksgericht Meilen (II.
Abteilung als untere Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter) für
unbegründet und wies das Betreibungsamt Zumikon an, in den Betreibungen Nrn.
9511 und 9661 für die Pfandliegenschaften Strubenacher 28/30 Kat. Nr. 4427
(Gbl. 2416) und 4327 (Gbl. 969) einen Schätzwert von 11.5 Mio. Franken
einzusetzen (Beschluss vom 22. Juni 2005).
Das Obergericht (II. Zivilkammer) des Kantons Zürich als obere kantonale
Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen wies den dagegen
erhobenen Rekurs der Beschwerdeführerin ab. Die erstmals im Rekursverfahren
eingereichten Belege - das Gutachten Gwerder und die Machbarkeitsstudie
Rhiner - wies das Obergericht als unzulässige Noven aus dem Recht (E. II/1 S.
6 f.). Es erklärte die Einwände der Beschwerdeführerin gegen den
angefochtenen Beschluss und gegen die Grundstückschätzung Ginesta für
unbegründet und wies das Betreibungsamt Zumikon an, in den Betreibungen Nrn.
9511 und 9661 für die Pfandliegenschaften Strubenacher 28/30 Kat. Nr. 4427
(Gbl. 2416) und 4327 (Gbl. 969) einen Schätzwert von 11.5 Mio. Franken
einzusetzen (Beschluss vom 6. Oktober 2005, zugestellt am 28. Oktober 2005).

C.
Mit rechtzeitiger Eingabe vom 7. November 2005 beantragt die
Beschwerdeführerin der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des
Bundesgerichts, den obergerichtlichen Beschluss aufzuheben und eventuell die
Sache zur Neubeurteilung an das Obergericht zurückzuweisen. Der Wert der
Pfandliegenschaften sei auf minimal 14 Mio. Franken festzulegen. Das
Obergericht hat auf Gegenbemerkungen zur Beschwerde verzichtet. Es sind keine
Vernehmlassungen eingeholt worden.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
Gegenstand des angefochtenen Beschlusses hat die Frage gebildet, welcher
Schätzwert für die Pfandliegenschaften in den Betreibungen auf
Grundpfandverwertung einzusetzen ist. Streitigkeiten über die Höhe der
Schätzung werden endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt
(Art. 9 Abs. 2, letzter Satz, der Verordnung des Bundesgerichts über die
Zwangsverwertung von Grundstücken, SR 281.42, VZG). Vor der
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts kann dagegen nur
eingewendet werden, die kantonale Behörde habe bundesrechtliche
Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen
überschritten oder missbraucht (vgl. Art. 19 Abs. 1 SchKG; BGE 120 III 79 E.
1 S. 80 f.). Letzteres trifft dann zu, wenn Kriterien mitberücksichtigt
worden sind, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn umgekehrt
rechtserhebliche Umstände ausser Acht geblieben sind (Urteil 7B.170/2002 vom
8. November 2002, E. 2.1, in: Praxis 92/2003 Nr. 92 S. 501 f., eine Schätzung
betreffend; allgemein: BGE 130 III 176 E. 1.2 S. 180, 520 E. 2.2 S. 522 und
765 E. 2.1 S. 766).
Nicht gerügt werden kann mit Beschwerde gemäss Art. 19 SchKG ein Verstoss
gegen Bestimmungen der Bundesverfassung (Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Art. 81 OG;
BGE 122 III 34 E. 1 S. 35; 120 III 60 E. 1 S. 61; 119 III 70 E. 2 S. 72 und
118 E. 1a S. 121). Unzulässig ist somit die Rüge, das Obergericht habe das
verfassungsmässige Gleichheitsprinzip verletzt (Ziff. II S. 4 f. der
Beschwerdeschrift), und nicht eingetreten werden kann auf die Rügen
willkürlicher Beweiswürdigung, vorab der als willkürlich beanstandeten
Würdigung der Lärmproblematik (Ziff. III S. 5 f., namentlich Ziff. 24 S. 6
der Beschwerdeschrift).
Die Beschwerdeführerin weist darauf hin, dass im angefochtenen Beschluss auf
Seite 2 Ziff. I/1 a.A. die Strasse, an der ihr Grundbesitz liegt, und
durchgehend - nach kurzer Zählung gegen 25 Mal - der Name des Schätzers
Ginesta falsch geschrieben werde (Ziff. 6 S. 2 der Beschwerdeschrift). Es
handelt sich dabei indessen um blosse Verschriebe und nicht um
offensichtliche Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2 OG (i.V.m. Art. 81 OG),
die das Bundesgericht zum Einschreiten veranlassen müssten (vgl. zum Begriff
des Versehens: BGE 118 III 1 E. 1 S. 2). Ausnahmsweise zulässige
Sachverhaltsrügen erhebt die Beschwerdeführerin keine. Die obergerichtlichen
Tatsachenfeststellungen sind für das Bundesgericht deshalb verbindlich.
Dasselbe gilt für die Beweiswürdigung des Obergerichts (BGE 120 III 114 E. 3a
S. 116; 117 III 29 E. 3 S. 32).

2.
Die Beschwerdeführerin verwahrt sich zur Hauptsache gegen - in Stichworten
wiedergegebene - obergerichtliche Formulierungen und damit Situierungen des
Verfahrens. Ihr Einwand steht offenkundig vor dem Hintergrund privater
Bemühungen, die Pfandliegenschaften zu verkaufen (Ziff. I S. 2 ff. der
Beschwerdeschrift).

2.1 Im Sachzusammenhang geht es um Folgendes: Das Obergericht ist davon
ausgegangen, Grundstückschätzungen im Sinne von Art. 9 bzw. 99 VZG erfolgten
grundsätzlich nach den gleichen Kriterien wie Bewertungen von Grundstücken
für Erbteilungen, Bauprozesse etc. Unterschiede bestünden demgegenüber
hinsichtlich des Zweckes: Schätzungen, welche im Hinblick auf
Zwangsverwertungen erstellt würden, ergingen nicht im Rahmen eines
Beweisverfahrens und hätten keinen Einfluss auf die Rechtsfolgen, sondern sie
würden im Vorfeld einer Veräusserung erstattet. Dabei komme ihnen
hauptsächlich Informationscharakter zu, ohne dass sie den gebotenen
Steigerungspreis nachweislich beeinflussten, der letztlich durch den Markt,
durch das Kalkül der Grundpfandgläubiger (das "Herausbieten" der eigenen
Forderung) zur Minimierung der eigenen Verluste und durch weitere höchst
individuelle Faktoren bestimmt würden (E. III/3 S. 9 f. und E. III/7 S. 15
des angefochtenen Beschlusses).

2.2 In der Betreibung auf Pfändung ist die in Art. 97 Abs. 1 SchKG
vorgeschriebene Schätzung der gepfändeten Gegenstände notwendig, damit das
Betreibungsamt einerseits für eine genügende Deckung der in Betreibung
gesetzten Forderungen samt Zinsen sorgen und andererseits die Pfändung auf
das hiefür nötige Mass beschränken kann (Art. 97 Abs. 2 SchKG) und damit der
Gläubiger gegebenenfalls in die Lage kommt, einen Arrest zu erwirken oder die
Anfechtungsklage zu erheben (Art. 115 Abs. 2 SchKG). Die Schätzung dient
insoweit den Interessen der Gläubiger und des Schuldners (BGE 97 III 18 E. 2a
S. 20; 112 III 75 E. 1a S. 77). In der Betreibung auf Pfandverwertung ist
Art. 97 Abs. 1 SchKG auf das Pfand sinngemäss anwendbar, hingegen nicht Art.
97 Abs. 2 SchKG (Art. 155 Abs. 1 SchKG). Die Hauptfunktionen der Schätzung -
Bestimmung des Deckungsumfanges und Orientierung des Gläubigers über das
voraussichtliche Ergebnis der Verwertung - entfallen hier weitgehend.
Überflüssig ist die Schätzung deswegen aber nicht. Sie dient ausserdem zur
Aufklärung allfälliger Steigerungsinteressenten (BGE 70 III 14 E. 3 S. 17;
101 III 32 E. 1 S. 34; 110 III 65 E. 2a S. 67). Die Lehre vertritt keinen
grundsätzlich abweichenden Standpunkt (Gilliéron, Commentaire de la loi
fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Lausanne 2000, N. 16 zu
Art. 97 SchKG). Hervorgehoben wird gegenteils die beträchtliche Bedeutung der
Schätzung als Information der am Erwerb der gepfändeten Vermögensstücke
interessierten Dritten (Foëx, Basler Kommentar, 1998, N. 2 und N. 5 zu Art.
97, und Commentaire romand, 2005, N. 13 f. zu Art. 155 SchKG).

2.3 Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass "die Abwertung der
Schätzungen zu einer blossen Informations- oder Kommunikationsübung in
diametralem Gegensatz zu den einschlägigen Gesetzesbestimmungen" stehe (Ziff.
9c S. 3 der Beschwerdeschrift), gibt die obergerichtliche Rechtsauffassung
nur verkürzt wieder (S. 15: "hauptsächlich Informationszwecken") und ist nach
dem soeben Gesagten unbegründet. Der angerufene Abs. 2 von Art. 97 SchKG ist
in Art. 155 Abs. 1 SchKG nicht eigens aufgeführt und damit in der Betreibung
auf Pfandverwertung auch nicht sinngemäss anwendbar. In dieser Betreibungsart
geht es um die Verwertung eines im Voraus bestimmten Pfandgegenstandes. Der
"Umfang der Pfändung" (Marginalie zu Art. 97 Abs. 2 SchKG) steht insoweit von
Beginn an fest.
Jede Schätzung gemäss Art. 97 Abs. 1 i.V.m. Art. 155 Abs. 1 SchKG erfolgt im
Hinblick auf die Zwangsverwertung bzw. im Vorfeld einer Veräusserung. Die
Behauptung der Beschwerdeführerin, dass eine Zwangsvollstreckung nicht
stattfinden wird, weil sie erfolgreich die verbleibenden Probleme zu lösen
gedenke, hat damit nichts zu tun. Nach Anhebung der Betreibung dienen
Betreibungshandlungen der Befriedigung der Gläubiger auf dem Wege der
Zwangsvollstreckung. Die Betreibungsorgane können auf die privaten
Unternehmungen der Beschwerdeführerin keine Rücksicht nehmen und haben die
Betreibung nach Gesetzesvorschrift durchzuführen. Für eine Aufhebung oder
Einstellung der Betreibung sind die Vollstreckungsgerichte zuständig (z.B.
Art. 85 SchKG, Art. 333 ff. SchKG usw.). Die Ausführungen der
Beschwerdeführerin zum Einfluss der Schätzungen gemäss Art. 97 Abs. 1 SchKG
auf den im ordentlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Verkaufspreis dürften -
wie sich das zum Beispiel aus dem Gutachten Baumgartner ergibt - zutreffen,
sind zwangsvollstreckungsrechtlich aber unerheblich. Im
Pfandverwertungsverfahren sagt die Schätzung des zu versteigernden
Grundstücks nichts über den an der Versteigerung tatsächlich erzielbaren
Erlös aus, sondern gibt den Interessenten allenfalls einen Anhaltspunkt über
das vertretbare Angebot (vgl. BGE 129 III 595 E. 3.1 S. 597).
Die Beschwerde bleibt aus den dargelegten Gründen erfolglos, soweit sie gegen
die rechtliche Beurteilung des Zwecks der Schätzung in der Betreibung auf
Pfandverwertung gerichtet ist.

3. 
Das Obergericht hat sich mit den Vorbringen der Beschwerdeführerin gegen das
Gutachten Ginesta ausführlich befasst (E. III/4-6 S. 10 ff. des angefochtenen
Beschlusses). Den von der Beschwerdeführerin erhobenen Einwänden ist
Folgendes entgegenzuhalten:
3.1 Das Obergericht hat auf das Gutachten Ginesta abgestellt. Die Kritik der
Beschwerdeführerin an der Schätzung des Betreibungsamtes geht deshalb an der
Sache vorbei (Ziff. 25 S. 6 der Beschwerdeschrift). Ob sich ein kantonaler
Beamter wegen Amtsgeheimnisverletzung strafbar gemacht hat (Ziff. 19 S. 4 f.
der Beschwerdeschrift), kann ebenso wenig Gegenstand des Verfahrens vor der
Aufsichtsbehörde sein. Die Beschwerde gemäss Art. 17 ff. SchKG dient nicht
dazu, allfällige in der Vergangenheit liegende Fehler eines Beamten
feststellen zu lassen, um so einer eventuellen Verantwortlichkeitsklage eine
bessere Ausgangslage zu verschaffen (BGE 110 III 87 E. 1b S. 89; zuletzt das
die Beschwerdeführerin betreffende Urteil 7B.147/2004 vom 9. August 2004, E.
3).

3.2 Nicht ersichtlich ist, inwiefern die angebliche Exponiertheit der
bisherigen Bewohner der Pfandliegenschaft und damit die Exponiertheit der
Beschwerdeführerin den angefochtenen Beschluss als bundesrechtswidrig
erscheinen lassen könnte (z.B. Ziff. 17 ff. S. 4 f. der Beschwerdeschrift).
Dass sich die Beschwerdeführerin durch Betreibungshandlungen in ihren
privaten Bemühungen um eine Lösung ihrer Probleme gestört fühlt, ist
nachvollziehbar, hat aber ihren Grund darin, dass sie in einer Betreibung
involviert ist, die nunmehr ihren gesetzmässigen Lauf nimmt und - wie die
Beschwerdeführerin das auch einräumt (vgl. Ziff. 23 S. 5 der
Beschwerdeschrift) - die Schuldnerin eines grossen Teils ihrer
Aktionsmöglichkeiten beraubt (vgl. auch E. 2.3 hiervor).

3.3 Dem Vorwurf der Beschwerdeführerin, der Gutachter Ginesta habe sich zu
wenig mit den konkreten Verhältnissen vertraut gemacht, hat das Obergericht
entgegnet, die Beschwerdeführerin selber habe sich für den Gutachter Ginesta
ausgesprochen, "weil er mit den lokalen Gegebenheiten im Bereich des unteren
Zürichseeufers am intimsten vertraut und ständig im Raum
Zollikon/Küssnacht/Zumikon tätig" sei (E. 6 S. 14 des angefochtenen
Beschlusses). Nirgends wird von der Beschwerdeführerin allgemein verlangt,
sie müsse alle Feststellungen des Gutachters für richtig halten, nur weil sie
sich für ihn ausgesprochen habe. Ihr daheriger Einwand findet im
angefochtenen Beschluss keine Stütze (vgl. Ziff. 26. S. 6 der
Beschwerdeschrift).

3.4 Das Obergericht hat festgehalten, das Gutachten Gwerder und die
Machbarkeitsstudie Rhiner seien "als unzulässige Noven aus dem Recht zu
weisen, ohne dass sich die Kammer näher damit auseinandersetzen müsste" (E.
II/1 S. 7 des angefochtenen Beschlusses). Das Obergericht hat damit den
Gutachter nicht abgewertet, wie in der Beschwerdeschrift (Ziff. 28 S. 7)
behauptet wird, sondern sein Gutachten aus verfahrensrechtlichen Gründen auf
Einrede einer Beschwerdegegnerin hin nicht berücksichtigen dürfen. Von wem
das Gutachten in Auftrag gegeben wurde und von welcher Interessenlage der
Gutachter ausging, konnte nicht festgestellt werden, weil der Auftraggeber
bei der Schätzung "abgedeckt" gewesen ist. Mehr hat das Obergericht dazu -
entgegen der Darstellung der Beschwerdeführerin - nicht gesagt.

3.5 Das Obergericht hat sich mit der gutachterlichen Beurteilung betreffend
Lärmsituation sowie betreffend Angebot und Nachfrage für Grundstücke an
vergleichbarer Lage eingehend befasst (E. 4 S. 10 ff. des angefochtenen
Beschlusses). Was die Beschwerdeführerin dagegenhält (z.B. Ziff. 24 und Ziff.
27 S. 6 f. der Beschwerdeschrift), stützt sich auf Verfassungsnormen und kann
daher hier nicht gehört werden (E. 1 Abs. 2 hiervor). Darüber hinaus stehen
ihre Rügen in keinem erkennbaren und sachbezogenen Zusammenhang mit dem
angefochtenen Beschluss. Insoweit kann auf ihre Beschwerde nicht eingetreten
werden (Art. 79 Abs. 1 OG; Pfleghard, Schuldbetreibungs- und
Konkursbeschwerde, in: Prozessieren vor Bundesgericht, 2.A. Basel 1998, N.
5.80 S. 187; seither: BGE 129 III 559 E. 1.4 S. 564).

4.
Mit ihren Einwänden vermag die Beschwerdeführerin weder eine Verletzung
bundesrechtlicher Verfahrensvorschriften noch einen Ermessensfehler des
Obergerichts darzutun (E. 2 und 3 hiervor). Die Beschwerde muss deshalb
abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist. Das Beschwerdeverfahren ist
grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegnerinnen (Crédit
Suisse AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Heinz Klarer, und UBS AG), dem
Betreibungsamt Zumikon und dem Obergericht des Kantons Zürich, II.
Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und
Konkurssachen, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 14. Dezember 2005

Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin:  Der Gerichtsschreiber: