Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 7B.64/2005
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7B.64/2005 /blb

Urteil vom 22. Juli 2005
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Levante.

X. ________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs Leu,

gegen

Obergericht des Kantons Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und
Konkurssachen, Hochschulstrasse 17, Postfach 7475, 3001 Bern.

Steigerungsbedingungen (Überbindung des Baurechtszinses auf den Ersteigerer),

SchKG-Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Bern,
Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, vom 6. April 2005 (ABS 05
096).

Sachverhalt:

A.
Die E.________ AG in Konkursliquidation ist Eigentümerin des selbständigen
und dauernden Baurechts Burgdorf-GBBl Nr. xxxx, für welches sie der
Grundeigentümerin G.________ AG einen teuerungsangepassten Baurechtszins von
Fr. 12'428.-- pro Monat schuldet. Am 16. November 2004 erstellte das
Betreibungs- und Konkursamt Emmental-Oberaargau, Dienststelle Burgdorf, das
Lastenverzeichnis. Danach lasten auf dem Baurechtsgrundstück zwei
Grundpfandverschreibungen im 1. Rang im Umfang von Fr. 400'000.-- zu Gunsten
der Grundeigentümerin zur Sicherung des Baurechtszinses und in den
nachgehenden Rängen durch Namenschuldbriefe gesicherte Forderungen zu Gunsten
der X.________. Am 1. März 2005 stellte das Betreibungs- und Konkursamt die
Steigerungsbedingungen für die öffentliche Versteigerung vom 13. April 2005
auf. Ziffer 19 der Steigerungsbedingungen enthält folgende Bestimmung: "Der
monatlich geschuldete Baurechtszins beträgt Fr. 12'428.-- und geht auf den
Ersteigerer über."

B.
Gegen die Steigerungsbedingungen (aufgelegt vom 2. bis 11. März 2005) erhob
die X.________ Beschwerde und verlangte die Aufhebung dieser
Überbindungsklausel. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen vor, es
bestehe keine gesetzliche Grundlage zur Überbindung der Pflicht zur Bezahlung
des Baurechtszinses. Das Obergericht des Kantons Bern als kantonale
Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen wies die Beschwerde mit
Entscheid vom 6. April 2005 ab.

C.
Die X.________ hat den Entscheid der kantonalen Aufsichtsbehörde mit
Beschwerdeschrift vom 11. April 2005 (rechtzeitig) an die Schuldbetreibungs-
und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen und beantragt, es seien
der angefochtene Entscheid sowie die in Ziffer 19 der Steigerungsbedingungen
angeordnete Überbindung der Baurechtszinspflicht auf den Ersteigerer
aufzuheben, und es seien entsprechend korrigierte Steigerungsbedingungen zu
erlassen. Weiter verlangt sie aufschiebende Wirkung.
Die Aufsichtsbehörde hat anlässlich der Aktenüberweisung auf Gegenbemerkungen
(Art. 80 OG) verzichtet. Das Betreibungs- und Konkursamt hat sich nicht
vernehmen lassen.
Mit Präsidialverfügung vom 12. April 2005 wurde der Beschwerde aufschiebende
Wirkung zuerkannt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
1.1 Die Aufsichtsbehörde hat im Wesentlichen erwogen, dass die vertragliche
Verpflichtung zur Leistung eines Baurechtszinses nach der zur Zeit noch
geltenden Rechtslage nicht im Grundbuch vorgemerkt werden könne und daher die
Zinspflicht in der Zwangsverwertung nicht ohne weiteres auf den Ersteigerer
übergehe. Allerdings könne in den Steigerungsbedingungen eine Überbindung der
Baurechtszinspflicht verbindlich vorgeschrieben werden, so dass die
angefochtene Ziffer 19 der Steigerungsbedingungen nicht zu beanstanden sei.
Im Übrigen sei der Ersteigerer auch ohne Überbindungsklausel faktisch zur
Bezahlung des Baurechtszinses verpflichtet, da vorliegend zur Sicherung des
Baurechtszinses ein Pfandrecht eingetragen worden sei, welches künftige
Zinsen im Umfang von drei Jahresleistungen erfasse und nach dem Zuschlag
nicht gelöscht werde.

1.2 Die Beschwerdeführerin hält demgegenüber im Wesentlichen fest, dass in
Anbetracht der rein obligatorischen Natur des Baurechtszinses keine
gesetzliche Grundlage bestehe, um diese Verpflichtung gestützt auf die
Steigerungsbedingungen einem Ersteigerer zu überbinden. Wenn die
Baurechtszinspflicht mit dem Grundstück verbunden wäre, hätte sie bereits im
Lastenverzeichnis aufgenommen werden müssen, was indessen nicht geschehen
sei. Sodann entspreche die Überbindungsklausel nicht der Pflicht des
Betreibungs- und Konkursamtes, die Steigerungsbedingungen so aufzustellen,
dass ein möglichst günstiges Ergebnis zu erwarten ist.

2.
2.1 Gemäss Art. 779i und Art. 779k ZGB hat der Grundeigentümer zur Sicherung
des Baurechtszinses gegenüber dem jeweiligen Baurechtsberechtigten einen
Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts an dem in das Grundbuch
aufgenommenen Baurecht. Der Anspruch auf Errichtung eines
Sicherungspfandrechts ist realobligatorischer Natur, nicht aber der Anspruch
auf den Baurechtszins (Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, 2. Aufl.
2000, § 13 Rz 26). Die Aufsichtsbehörde hat zu Recht festgehalten, dass (nach
geltendem Recht) die Zinsschuld - die Gegenleistung für die Einräumung des
Baurechts - eine rein persönliche Schuld des Bauberechtigten darstellt (BGE
127 III 300 E. 5a/aa S. 303; statt vieler Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht,
2. Aufl. 2003, Rz 1395, mit Hinweisen). Die Zinsschuld verbleibt bei einer
rechtsgeschäftlichen Übertragung des Baurechts beim ehemaligen
Baurechtsberechtigten, sofern sie nicht vom neuen Baurechtsberechtigten
übernommen wird (BGE 127 III 300 E. 5a/bb S. 303).

2.2 Die Situation bei der Zwangsverwertung des Baurechts ist zum einen
dadurch gekennzeichnet, dass das eingetragene Sicherungspfandrecht von der
Löschung ausgenommen ist (Art. 779k Abs. 1 ZGB; BGE 106 II 183 E. 3f S. 195);
das gesetzliche Pfandrecht garantiert weiterhin die zukünftigen Annuitäten
bis zum Erlöschen des Baurechts (Piotet, Dienstbarkeiten und Grundlasten, in:
Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/1, S. 606 f.). Zum anderen bestimmt das
Zwangsvollstreckungsrecht (Art. 135 Abs. 1 SchKG und Art. 45 Abs. 1 lit. a
VZG), dass Grundstücke mit allen darauf haftenden Belastungen (wie
Grundpfandrechte) versteigert werden und damit verbundene persönliche
Schuldpflichten auf den Erwerber übergehen. Eine Überbindung der
Baurechtszinspflicht ist folglich die Regel (Steinauer, Les droits réels,
Band III, 3. Aufl. 2003, Rzn 2555 f., Anm. 85) und tritt grundsätzlich bei
der Pfändung (Art. 135 SchKG i.V.m. Art. 45 VZG), im Konkurs (Art. 259 und
Art. 135 SchKG; Art. 130 und Art. 45 VZG) und bei der Betreibung auf
Grundpfandverwertung ein (Art. 156 Abs. 1 und Art. 135 SchKG; Art. 102 und
Art. 45 VZG). Keine Überbindung kann nach der Lehre hingegen erfolgen, wenn -
im letztgenannten Fall - der belastete Grundeigentümer selber die Verwertung
des Baurechts als Pfand verlangt, oder wenn gar kein Sicherungspfandrecht
eingetragen ist (Bénédict Foëx, Une faille dans la protection du grevé en cas
de réalisation forcée du droit de superficie: la charge foncière comme
solution?, in: Foëx/Thévenoz [Hrsg.], Etudes réunis en l'honneur de Louis
Dallèves, Basel 2000, S. 110 ff., mit Hinweisen; Steinauer, a.a.O., Rzn 2555
f., Anm. 85).

2.3 Wie es sich verhält, wenn keine Überbindung möglich ist bzw. in der
Zwangsvollstreckung die Eigenschaft des Baurechtsberechtigten und
Baurechtszinsschuldners auseinander fallen (vgl. dazu Foëx, a.a.O., S. 112
ff.), braucht hier nicht erörtert zu werden. Vorliegend geht es um die
Verwertung des Baurechts im Konkurs. Die Überbindung ist daher grundsätzlich
möglich. Sodann ist das Sicherungspfandrecht eingetragen: Nach den
Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid (Art. 63 Abs. 2 i.V.m.
Art. 81 OG) lasten auf dem Baurechtsgrundstück der Gemeinschuldnerin zwei
Grundpfandverschreibungen im 1. Rang im Umfang von Fr. 400'000.-- zu Gunsten
der Grundeigentümerin zur Sicherung des Baurechtszinses. Vor dem Hintergrund
der dargelegten Regeln (E. 2.2) ist daher nicht zu beanstanden, wenn die
Aufsichtsbehörde zur Auffassung gelangt ist, das Betreibungs- und Konkursamt
habe in den Steigerungsbedingungen die Überbindung der Baurechtszinspflicht
auf den Ersteigerer bestimmen dürfen.

2.4 An diesem Ergebnis ändern die Vorbringen der Beschwerdeführerin nichts.
Sie hält im Wesentlichen (u.a. mit Hinweis auf das Urteil [B.189/1995] des
Bundesgerichts vom 28. September 1995, E. 4c, teilw. publ. in BlSchK 1999 S.
166, betreffend WEG-Forderungen) wohl zu Recht fest, es sei unzulässig, in
den Steigerungsbedingungen vorzusehen, dass der Ersteigerer die nicht durch
eine Hypothek gedeckten eingegebenen Ansprüche persönlich zu übernehmen habe.
Sie übergeht indessen, dass vorliegend das im Lastenverzeichnis eingetragene
Sicherungspfandrecht für den Baurechtszins besteht und weiterbestehen wird.
So wie aber das Baurechtszinspfand in der Zwangsverwertung von Gesetzes wegen
überbunden werden muss (Art. 779k Abs. 1 ZGB), muss dem Ersteigerer mit dem
Baurechtszinspfand auch die dazugehörige persönliche Zinspflicht überbunden
werden; dies folgt aus dem allgemeinen, in Art. 135 (vgl. Art. 156, Art. 259)
SchKG zugrunde gelegten Prinzip des Überbindungssystems (Viktor Müller, Der
Baurechtszins und seine grundpfandrechtliche Sicherung, Diss. Zürich 1968, S.
94 f.; Isler, in Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. Aufl. 2003, N. 34
zu Art. 779a ZGB; vgl. Leemann, Berner Kommentar, N. 53 zu Art. 832 ZGB;
Steinauer, a.a.O., Rz 2824). Von einer fehlenden gesetzlichen Grundlage zur
Überbindung kann daher nicht gesprochen werden. Aus den in der
Beschwerdeschrift zitierten Bundesgerichtsentscheiden (BGE 113 III 42:
Überbindung von Mietverträgen; BGE 99 III 66: Umfang der Pfandhaft; BGE 106
II 183: Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts der
Stockwerkeigentümergemeinschaft) vermag die Beschwerdeführerin nichts für
sich abzuleiten. Keines der angeführten Urteile stellt die in der Lehre
bestätigte Überbindung der Baurechtszinspflicht im Falle eines eingetragenen
Baurechtszinspfandes in Frage. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht,
die Überbindung des Baurechtszinses sei unvorteilhaft für den Erlös und die
übrigen pfandgesicherten Gläubiger, verkennt sie, dass das eingetragene
gesetzliche Pfandrecht - wie bereits die Aufsichtsbehörde erwogen hat -
weiterhin die zukünftigen Annuitäten bis zum Erlöschen des Baurechts
garantiert und als solches den Wert des Baurechts sowie der Pfandrechte,
welche dieses Baurecht belasten, beeinträchtigt (Piotet, a.a.O., S. 606 f.).
2.5 Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich vergeblich eine Verletzung von
Art. 134 Abs. 1 i.V.m. Art. 259 SchKG, wonach die Steigerungsbedingungen so
aufzustellen sind, dass ein möglichst günstiges Ergebnis zu erwarten ist.
Dies betrifft insbesondere den Zeitpunkt der Steigerung und der Auflage
(Häusermann/Stöckli/Feuz, in: Kommentar zum Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs, N. 3 und 6 zu Art. 134 SchKG). Für den Inhalt
der Steigerungsbedingungen ist indessen Art. 135 SchKG massgebend
(Häusermann/ Stöckli/Feuz, a.a.O., N. 1 zu Art. 134 SchKG). Nach dem
Dargelegten ist nicht ersichtlich, inwiefern es mit den für den Inhalt der
Steigerungsbedingungen massgebenden Normen (Art. 135 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art.
45 Abs. 1 lit. a VZG; Art. 259 SchKG i.V.m. Art. 130 VZG) nicht vereinbar
sei, wenn die Aufsichtsbehörde zur Auffassung gelangt ist, das Betreibungs-
und Konkursamt habe in den Steigerungsbedingungen die Überbindung der
Baurechtszinspflicht auf den Ersteigerer bestimmen dürfen. Nach dem
Dargelegten ist die Beschwerde abzuweisen.

3.
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a Abs. 1 SchKG),
und es darf keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Betreibungs- und Konkursamt
Emmental-Oberaargau, Dienststelle Burgdorf, und dem Obergericht des Kantons
Bern, Aufsichtsbehörde in Betreibungs- und Konkurssachen, schriftlich
mitgeteilt.

Lausanne, 22. Juli 2005

Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin:  Der Gerichtsschreiber: