Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

Schuldbetreibungs- und Konkurskammer 7B.90/2005
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7B.90/2005 /bnm

Urteil vom 8. August 2005
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer

Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber Schett.

X. ________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Serge Karrer,

gegen

Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Luzern,
als obere kantonale Aufsichtsbehörde, Hirschengraben 16, Postfach, 6002
Luzern.

vorzeitige Verwertung einer Liegenschaft,

SchKG-Beschwerde gegen den Entscheid der Schuldbetreibungs- und
Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Luzern, als obere kantonale
Aufsichtsbehörde, vom 3. Mai 2005.

Sachverhalt:

A.
A.a Am 14. April 1999 wurde über die X.________ AG der Konkurs eröffnet und
am 20. Juli 1999 das summarische Verfahren angeordnet. Am 30. August 2000
wurde das Lastenverzeichnis erstellt. Der Kollokationsplan ist aufgrund eines
hängigen Kollokationsprozesses bis heute nicht rechtskräftig.

A.b Mit Eingabe vom 1. Oktober 2004 stellte das Konkursamt A.________ für die
Konkursmasse X.________ AG ein Gesuch um vorzeitige Verwertung des
Grundstücks Nr. 1/GB A.________. Die Gläubiger Bank Y.________ und Bank
Z.________ beantragten mit Schreiben vom 18. und 19. Oktober 2004, das Gesuch
sei zu bewilligen. Der Gläubiger X.________ beantragte mit Schreiben vom 9.
November 2004, das Gesuch sei abzuweisen. Gleichentags teilten einige
Gläubiger mit, dass sie dem Gesuch nicht opponierten, jedoch den freihändigen
Verkauf favorisieren würden. Mit Schreiben vom 19. November 2004 beantragte
der Pächter des Restaurantbetriebes der Liegenschaft B._______ für den Fall
der vorzeitigen Verwertung die Überbindung des Pachtvertrages an den Käufer.
Die übrigen Gläubiger liessen sich zum Gesuch nicht vernehmen.

Am 10. März 2005 entschied der Amtsgerichtspräsident III von Luzern-Stadt,
das Gesuch um vorzeitige Verwertung des Grundstücks Nr. 1/GB A.________,
werde bewilligt.

A.c Der von X.________ dagegen eingereichte Beschwerde-Weiterzug hatte keinen
Erfolg. Mit Entscheid vom 3. Mai 2005 wies das Obergericht des Kantons
Luzern, Schuldbetreibungs- und Konkurskommission, als obere kantonale
Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, das Rechtsmittel ab.

B.
X.________ hat mit Beschwerde vom 3. Juni 2005 die Sache an die
Schuldbetreibungs- und Konkurskammer des Bundesgerichts weitergezogen. Er
beantragt, in Aufhebung des Entscheids des Obergerichts vom 3. Mai 2005 und
desjenigen des Amtsgerichtspräsidenten III von A.________ vom 10. März 2005
sei das Gesuch der X.________ AG um Bewilligung der vorzeitigen Verwertung
des Grundstücks abzuweisen. Eventualiter sei die Sache an die untere
Aufsichtsbehörde zu neuer Verfügung zurückzuweisen. Sodann hat er das Gesuch
um aufschiebende Wirkung gestellt, welchem mit Präsidialverfügung vom 8. Juni
2005 entsprochen worden ist.

Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Die Kammer zieht in Erwägung:

1.
1.1
Von vornherein nicht eingetreten werden kann auf den Antrag, den Entscheid
des Amtsgerichtspräsidenten aufzuheben, denn gemäss Art. 19 Abs. 1 SchKG
bildet nur der Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde Anfechtungsobjekt.

1.2 Der Beschwerdeführer rügt, indem der Amtsgerichtspräsident in seinen
Ausführungen den BGE 119 III 85 gar nicht gewürdigt habe, obwohl er (der
Beschwerdeführer) ihn ausdrücklich und mehrfach angerufen habe, sei sein
Anspruch auf das rechtliche Gehör verletzt worden, weshalb der
erstinstanzliche Entscheid klar willkürlich sei. Das Obergericht wiederum
habe sich mit der Verletzung des rechtlichen Gehörs nicht auseinandergesetzt.
Zur Gehörsverletzung nehme es weder Stellung noch mache es auch nur implizit
die Heilung der Gehörsverletzung geltend.

Auch darauf kann nicht eingetreten werden, denn die Verletzung des
rechtlichen Gehörs nach Art. 29 Abs. 2 BV kann nur mit staatsrechtlicher
Beschwerde gerügt werden (Art. 43 Abs. 1 i.V.m. Art. 81 OG; BGE 126 III 30 E.
1c; 121 III 24 E. 2b S. 28 mit Hinweisen).

2.
Das Bundesgericht ist an die tatsächlichen Feststellungen der
Aufsichtsbehörde gebunden, d.h. dass die im angefochtenen Entscheid
angeführten Tatsachen verbindlich sind und mit der Beschwerde nach Art. 19
SchKG nicht infrage gestellt werden können (Art. 63 Abs. 2 i.V.m. Art. 81 OG;
BGE 119 III 54 E. 2b S. 55; 124 III 286 E. 3b S. 288). Neue Tatsachen können
vor Bundesgericht nicht angeführt werden (Art. 79 Abs. 1 OG).

3.
3.1 Die Vorinstanz führt aus, der Amtsgerichtspräsident habe die vorzeitige
Verwertung bewilligt, weil der bisher im Konkursverfahren erzielte Mietertrag
weit unter der im gleichen Zeitraum aufgelaufenen grundpfandgesicherten
Zinsschuld liege, selbst wenn von einem minimalen Verzugszins von 5 %
ausgegangen werde. Die Forderungen der Grundpfandgläubiger in den hinteren
Rängen seien bereits heute einem Ausfallrisiko ausgesetzt, welches aufgrund
der Ertragslage der Liegenschaft stetig ansteige. Die vorzeitige Verwertung
verhindere die Belastung der Konkursmasse mit weiteren Grundpfandzinsen bzw.
Verzugszinsen und ermögliche es den Pfandgläubigern, zumindest einen grossen
Teil ihrer Forderung gedeckt zu halten. Es seien keine Tatsachen ersichtlich,
die eine ordnungsgemässe Verwertung vor Beendigung des Kollokationsstreites
unmöglich machten oder die Erzielung eines sachentsprechenden Erlöses in
Frage stellten. Strittig seien bloss die kollozierten pfandgesicherten
Forderungen im 102. bis 104. Range, welche aufgrund ihrer Fälligkeit nicht
überbunden würden. Sie könnten deshalb den Verwertungserlös nicht
beeinträchtigen.

3.2 Der Beschwerdeführer trägt dagegen vor, aufgrund der Betreibung auf
Pfandverwertung der Bank Z.________ vom Sommer 1998 würden seit Sommer 1998
alle Mietzinse, die durch die Liegenschaft erzielt würden, auflaufen und
dienten den Pfandgläubigern zur Befriedigung ihrer Ansprüche. Gemäss
Konkursamt bzw. Amtsgerichtspräsident seien bis zum 31. Juli 2004
Nettomieteinnahmen von rund Fr. 1'337'645.-- eingegangen. Die
Kapitalforderungen der beiden rangersten Gläubiger würden Fr. 894'582.45
betragen (Wert Konkurseröffnung vom 14. April 1999). Dazu kämen wohl
Verzugszinsen zu 5 % vom 14. April 1999 bis 31. Juli 2004, was für beide
Forderungen zusammen rund Fr. 236'690.-- ergebe. Mit den aufgelaufenen
Mieteinnahmen liessen sich diese beiden Gläubiger alleine problemlos
befriedigen. Auch bei einem Zuwarten mit der Verwertung sei der laufende
Verzugszins von Fr. 44'729.10 pro Jahr durch die eingehenden
Mietzinseinnahmen von jährlich mehr als Fr. 300'000.-- gedeckt. Diese
Situation dürfte sich inzwischen sogar weiter verbessert haben, da
zusätzliche Vermietungen vorgenommen worden seien. Auf alle diese
Einwendungen kann nicht eingetreten werden, da sie im angefochtenen Entscheid
keine Stütze finden (E. 2 hiervor).

Das Obergericht hat in E. 6 seiner Erwägungen bezüglich dem Verhältnis
zwischen Einnahmen und Ausgaben auf die Ausführungen des
Amtsgerichtspräsidenten verwiesen. Dieser hat dazu im Wesentlichen
festgestellt, seit der Konkurseröffnung seien bis zum 31. Juli 2004
grundpfandgesicherte Zinsen von insgesamt Fr. 4'155'082.20 aufgelaufen. Darin
eingeschlossen sei auch das Zinsbetreffnis des 102.-104. Ranges im Umfang von
Fr. 1'190'625.05. Zu den Mietzinserträgen wurde ausgeführt, der im
Immobiliengutachten U.________ angeführte Jahresertrag von Fr. 796'800.--
stütze sich auf Angaben des Eigentümers und müsse in Anbetracht der bisher
erzielten Erträge als haltlos bezeichnet werden. Die den übrigen
Verkehrswertschätzungen zugrunde gelegten Jahreserträge würden gegenwärtig
bei Weitem nicht erreicht. So sei mit einem Nettoertrag von rund Fr.
286'000.-- vom 1. August 2003 bis 31. Juli 2004 der im Immobiliengutachten
R.________ für möglich gehaltene Nettoertrag von Fr. 461'000.-- nicht
erreicht worden. Selbst der im Kurzkommentar Intercity vorausgesetzte
Mietertrag von Fr. 420'000.-- sei nicht realisiert worden. Solange sich die
Liegenschaft in der Konkursmasse befinde und die Verwertung nicht
stattgefunden habe, sei eine über die minimale Grundinstandstellung
hinausreichende Veränderung oder gar Umnutzung der Liegenschaft, wie sie das
Immobiliengutachten U.________ und der Kurzkommentar Intercity favorisieren
würden, nicht realisierbar. Eine erhebliche Mietertragssteigerung wäre aber
nur auf der Grundlage langfristiger Planung und mietvertraglichen Bindungen
mit einigermassen konstanten Eigentumsverhältnissen realisierbar. Daraus
ergibt sich, dass die laufenden Ausgaben für die Liegenschaft die laufenden
Einnahmen bei Weitem übersteigen.

3.3 Gemäss Art. 128 Abs. 1 VZG darf die Verwertung von Grundstücken im
Konkursverfahren selbst im Falle der Dringlichkeit erst stattfinden, wenn
allfällige Kollokationsprozesse über geltend gemachte Pfandrechte oder andere
beschränkte dingliche Rechte rechtskräftig erledigt sind. Diese Bestimmung
beruht auf der Überlegung, dass bei der Verwertung von Grundstücken nur dann
ein ihrem wahren Wert entsprechender Erlös erzielt werden kann, wenn Klarheit
über die zu überbindenden Lasten besteht (BGE 111 III 78 E. 1 mit Hinweis auf
BGE 107 III 90).

Indessen sieht Art. 128 Abs. 2 VZG eine Ausnahme vor, wenn besondere Umstände
eine unverzügliche Verwertung erfordern und keine berechtigte Interessen
verletzt werden. Je dringlicher die Umstände eine unverzügliche Verwertung
erfordern, desto gewichtiger müssen die Interessen sein, welche die
Verweigerung der Bewilligung zur vorzeitigen Verwertung rechtfertigen (sog.
Überdringlichkeit; vgl. BGE 96 III 83 E. 1 mit Hinweisen; 107 III 122 E. 3 S.
128). Der Entscheid darüber, ob Art. 128 Abs. 2 VZG anzuwenden und die
vorzeitige Verwertung nach diesen Grundsätzen im einzelnen Fall
gerechtfertigt sei, liegt weitgehend im Ermessen der kantonalen
Aufsichtsbehörde. Das Bundesgericht kann nur eingreifen, wenn die kantonalen
Behörden die erwähnten Grundsätze verkannt oder bei ihrer Anwendung das ihnen
zustehende Ermessen überschritten haben (BGE 119 III 85 E. 2a; 111 III 77 E.
1; 96 III 83 E. 1).

3.4
3.4.1Der Beschwerdeführer macht gegen die rechtlichen Erwägungen vorerst
geltend, das Bundesgericht habe in BGE 111 III 77 ff. einen Ausnahmefall
angenommen, weil beim sofortigen Verkauf ein bedeutend höherer Erlös erzielt
werden könne als bei Zuwarten mit der Verwertung bis nach Abschluss der
Prozesse (so ausdrücklich die Regeste). Der zu erwartende höhere
Verwertungserlös sei mit einer bestehenden Baubewilligung begründet worden,
welche durch Fristablauf zu verfallen drohte (E. 4). Demgemäss habe aber die
vom Obergericht und vom Amtsgerichtspräsidenten alleine herangezogene
Begründung der ungedeckten Hypothekarzinsen nur nachrangige Bedeutung. Die
alleinige Berücksichtigung dieses Faktors sei sachfremd.

Die Vorinstanz hat dazu erwogen, das Bundesgericht führe in diesem Urteil
aus, dass Art. 128 VZG auf der Überlegung beruhe, dass bei der Verwertung von
Grundstücken nur dann ein ihrem wahren Wert entsprechender Erlös erzielt
werden könne, wenn Klarheit über die zu überbindenden Lasten bestehe.
Diesbezüglich bestünden vorliegend keine Probleme. Strittig seien bloss die
kollozierten pfandgesicherten Forderungen im 102. bis 104. Rang. Diese würden
aber aufgrund ihrer Fälligkeit nicht überbunden, sondern seien bar zu
bezahlen. Das Konkursamt erkläre denn auch, falls bei der vorzeitigen
Verwertung des Grundstücks ein Betreffnis auf die Grundpfandforderung
S.________ entfalle, werde dieses zurückbehalten, bis nach rechtskräftigem
Abschluss des Kollokationsprozesses klar sei, wem das Treffnis zukomme. Die
Vorinstanz fährt fort, die kantonalen Aufsichtsbehörden hätten die vorzeitige
Verwertung auch angeordnet, weil die laufenden Hypothekarzinsen seit Beginn
des Konkurses durch die Nettoeinnahmen aus der Vermietung der Liegenschaften
nur noch teilweise hätten gedeckt werden können. Dieses Argument werde vom
Bundesgericht denn auch als stichhaltig angesehen. Vorliegend verhalte es
sich gleich.

3.4.2 Es ist richtig, dass in der Regeste von BGE 111 III 77 als Kernpunkt
nur "ein bedeutend höherer Erlös" genannt wird. Entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers kann daraus kein Vorrang dieser Bedingung abgeleitet
werden. In der E. 5 S. 81 wurde ausgeführt: Aus den verbindlichen
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz ergibt sich, dass ein Aufschub
der Verwertung der Liegenschaften der Konkursitin bis nach Abschluss der
Kollokationsprozesse zu einem schlechteren Verkaufserlös führen würde. Zwar
werden die Grundpfandgläubiger vermutlich trotzdem gedeckt werden. Hingegen
wird der Verlust der Fünftklassgläubiger umso grösser werden, je länger die
Hypothekarzinsen laufen. Das Interesse dieser Gläubigerkategorie ist nicht
nur auf die Erzielung eines möglichst hohen Verkaufserlöses gerichtet,
sondern auch darauf, dass dieses Ergebnis durch die zu leistenden
Grundpfandzinsen nicht allzu sehr geschmälert werde. Dazu kommt, dass ein
bedeutend höherer Erlös erreicht werden kann, wenn die Verwertung
stattfindet, solange die Baubewilligung noch gültig ist.

Das Bundesgericht hat dabei zwei Interessen der Fünftklassgläubiger
festgestellt: das Interesse an einem möglichst hohen Verkaufserlös und an
einer Unterbrechung des Zinsenlaufes. Ein gutes Ergebnis ist immer ein
vorrangiges Ziel bzw. Interesse jeder Verwertung. Das Ziel der Unterbrechung
des Zinsenlaufs tritt vor allem dann in den Vordergrund, wenn die Zinsenlast
höher ist als die Einkünfte aus der Liegenschaft. Die (noch) gültige
Baubewilligung hat den Entscheid für eine sofortige Verwertung sicher
beeinflusst. Dass in der Regeste nur auf "einen bedeutend höheren Erlös",
nicht aber auch auf die Belastung durch die zu leistenden Grundpfandzinsen
hingewiesen wird, ist nicht entscheidend. Auch dieser Faktor ist nur ein
Element, das zusammen mit den anderen die Grundlage für den
Ermessensentscheid bildete, die Verwertung sofort zuzulassen oder bis zur
rechtskräftigen Erledigung des Kollokationsprozesses hinaus zu schieben. So
war denn auch in BGE 119 III 85 ff. die Erzielung eines bedeutend höheren
Erlöses das einzige zu beurteilende Kriterium, ob eine sofortige Verwertung
angezeigt war, worauf der Beschwerdeführer selbst hinweist. Die vorzeitige
Verwertung rechtfertigt sich nicht nur dann, wenn damit ein höherer Erlös
erzielt werden kann. Ausreichend ist auch das Interesse der hinteren
Gläubigerkategorie, dass das Verwertungsergebnis durch die steigenden
Grundpfandzinsen nicht zu sehr geschmälert wird (BGE 111 III 77 E. 5 S. 81;
vgl. die zusammengefasste Rechtsprechung in BGE 119 III 85 E. 4b S. 90).

Gemäss den Feststellungen des Amtsgerichtspräsidenten Luzern-Land beträgt die
Grundpfandschuld je nach Ausgang des Kollokationsverfahrens zwischen Fr.
6'849'647.-- und Fr. 9'990'188.--, wobei jedoch aufgrund des
erstinstanzlichen Urteils eher vom oberen Bereich dieses Rahmens auszugehen
sei. Damit bewege sich die Grundpfandschuld bereits im Bereich der
Verkehrswertschatzung R.________ des Jahres 1998 von Fr. 9'156'000.--, welche
von Seiten des Konkursrichters und der Schuldbetreibungs- und
Konkurskommission im Entscheid vom 14. April 1999 stark angezweifelt worden
sei. Damit seien aber die Forderungen der Grundpfandgläubiger der hinteren
Ränge bereits heute einem Ausfallrisiko ausgesetzt, welches aufgrund der
dargestellten Ertragslage stetig ansteige. Es komme hinzu, dass es auch
zweifelhaft sei, ob diesen Grundpfandgläubigern für den seit der
Konkurseröffnung laufenden Zins überhaupt ein Betreffnis zugesprochen werden
könne, nachdem für diese Forderungen der Zins nur weiterlaufe, soweit der
Pfanderlös den Betrag der Forderung und des bis zur Konkurseröffnung
aufgelaufenen Zinses übersteige (Art. 209 Abs. 2 SchKG).

3.5 Da einerseits erstellt ist, dass die laufenden Ausgaben für die
Liegenschaft die laufenden Einnahmen bei Weitem übersteigen und anderseits
feststeht, dass die pfandgesicherten Forderungen im 102. bis 104. Rang
aufgrund ihrer Fälligkeit nicht überbunden werden und damit der hängige
Kollokationsprozess den Kaufpreis nicht wesentlich zu beeinflussen vermag,
kann bestätigt werden, dass eine vorzeitige Verwertung im Sinne von Art. 128
Abs. 2 VZG gerechtfertigt ist. Eine Ermessensüberschreitung des Obergerichts
liegt nicht vor. Das persönliche Interesse des Beschwerdeführers an einer
sicheren Ausgangslage für sein Kaufsangebot hat bei dieser Sachlage
zurückzutreten.

3.6 Daran ändert schliesslich auch der Vorwurf nichts, das Konkursamt habe in
seinem Gesuch ausgeführt, dass wahrscheinlich die dritte Pfandgläubigerin
nicht vollständig gedeckt werde, weil der Wert der Liegenschaft derart tief
sei. Die Aufsichtsbehörden seien dieser Argumentation gefolgt und hätten
dargelegt, weshalb die Liegenschaft ihres Erachtens klar weniger wert sei als
die Summe aller Grundpfandschulden. In BGE 119 III 85 E. 4b S. 91 werde aber
ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich genau unter diesen Umständen eine
vorzeitige Verwertung nicht rechtfertige. Der angefochtene Entscheid sei
daher nicht nachvollziehbar.

Das Bundesgericht hat an der besagten Stelle erwogen, wenn vorauszusehen sei,
dass nicht einmal die zweite Pfandgläubigerin für ihre im Konkurs angemeldete
Forderung befriedigt werde und dass die übrigen Gläubiger schon gar nicht mit
einem Verwertungserlös zu ihren Gunsten rechnen können, bestehe für die
vorzeitige Verwertung kein Anlass; denn dadurch würden die berechtigten
Interessen der Mehrzahl der Gläubiger verletzt. Im vorliegenden Fall ist
gestützt auf den Entscheid des Amtsgerichtspräsidenten, auf den die
Vorinstanz verwiesen hat (Art. 63 Abs. 2 OG i.V.m. Art. 81 OG), die Lage der
Grundpfandgläubiger im jetzigen Zeitpunkt noch nicht derart prekär (E. 3.4.2
hiervor am Ende). Es besteht jedoch für die Grundpfandgläubiger der hinteren
Ränge bereits heute ein Ausfallrisiko, wogegen in BGE 119 III 85 ein Verlust
für die Pfandgläubigerin im zweiten Rang bereits feststand. Der Einwand geht
demnach fehl.

4.
Das Beschwerdeverfahren ist grundsätzlich kostenlos (Art. 20a SchKG und Art.
61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG), und es darf keine Parteientschädigung
zugesprochen werden (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach erkennt die Kammer:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, den Beschwerdegegnern   und der
Schuldbetreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Luzern,
als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 8. August 2005

Im Namen der Schuldbetreibungs- und Konkurskammer
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin:  Der Gerichtsschreiber: