Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Staatsrecht 1P.91/2007
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{T 0/2}
1P.91/2007 /ggs

Urteil vom 16. April 2007

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Reeb,
Gerichtsschreiberin Gerber.

X. ________, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,

gegen

Y.________ AG, Beschwerdegegnerin,
Einwohnergemeinde Ballwil, 6275 Ballwil, handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Josef Wehrmüller,
Regierungsrat des Kantons Luzern, 6002 Luzern,
vertreten durch das Bau-, Umwelt und Wirtschaftsdepartement des Kantons
Luzern, Departementsekretariat, Bahnhofstrasse 15, Postfach 4168, 6002
Luzern,
Verwaltungsgericht des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung,
Obergrundstrasse 46, 6002 Luzern.

Raumplanung,

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil
des Verwaltungsgerichts des Kantons Luzern, Verwaltungsrechtliche Abteilung,
vom 18. Dezember 2006.
Sachverhalt:

A.
Im Dorfzentrum von Ballwil, westlich der Kirche, befindet sich der
Margarethenhof. Dieser wurde bis 1992 bewirtschaftet und steht seither leer.

Am 15. Dezember 1994 beschloss die Gemeindeversammlung Ballwils den
Teilzonenplan Siedlung (genehmigt am 24. November 1995). Darin wurde der
Margarethenhof (Parzelle Nr. 4), einschliesslich des Bauernhauses
Margarethenweg 9 (Parzelle Nr. 587), einer Schutzzone zugewiesen. Gemäss Art.
16 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglements (BZR) sind die geschützten Bauten zu
erhalten; die übrigen Bauten dürfen umgebaut oder ersetzt werden, wenn über
die gesamte Zone ein Bebauungsplan vorliegt und die Neubauten bezüglich Lage,
Dimension und Gestaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur entsprechen.

Gestützt auf Art. 16 BZR wurde ein Bebauungsplan ausgearbeitet, der am 27.
November 2000 von der Gemeindeversammlung beschlossen und am 1. Mai 2001 vom
Regierungsrat genehmigt wurde. Dieser sah westlich des Bauernhauses
Margarethenhof, innerhalb vorgegebener Baulinien und Volumetrie, einen
mehrstöckigen Neubau samt Tiefgarage vor.

Im Jahr 2001 wurden die Scheune und der westseitige Speicheranbau wegen
Einsturzgefahr abgerissen.

B.
Im August 2003 erwarb die Y.________ AG die Parzelle Nr. 4. Diese führte
einen Projektwettbewerb für die Neubebauung der Liegenschaft Margarethenhof
durch. Im Sommer 2004 empfahl das Preisgericht zwei Projekte zur
Überarbeitung: Das Projekt "5 Freunde" (1. Rang) und das Projekt "Baubu" (2.
Rang). Im Herbst 2004 empfahl das Preisgericht das überarbeitete Projekt
"Baubu" zur Realisierung.

Am 21. November 2005 hiessen die Stimmberechtigten der Gemeinde Ballwil eine
Änderung von Art. 16 BZR sowie des Bebauungsplans Margarethenhof gut. Der
neue Bebauungsplan umschreibt im Wesentlichen das erfolgreiche
Wettbewerbsprojekt. Hauptsächlicher Unterschied zur bisherigen Planung ist
die Anordnung eines zusätzlichen Baubereichs (B) zwischen dem Bauernhaus
Margarethenweg 9 und dem gegen Osten hin verschobenen Spycher. Der
Hauptbereich (Baubereich A) wird in südöstlicher Richtung verlängert.

C.
Gegen diesen Beschluss erhob X.________ am 12. Dezember 2005 Beschwerde beim
Regierungsrat des Kantons Luzern. Dieser wies die Beschwerde am 30. Mai 2006
ab und genehmigte gleichzeitig die Änderungen von Art. 16 BZR sowie des
Bebauungsplans Margarethenhof.

D.
Gegen den regierungsrätlichen Entscheid erhob X.________ Beschwerde an das
Verwaltungsgericht des Kantons Luzern. Am 18. Dezember 2006 wies dieses die
Beschwerde ab.

E.
Dagegen hat X.________ am 12. Februar 2007 staatsrechtliche Beschwerde ans
Bundesgericht erhoben. Sie beantragt, das angefochtene Urteil sei aufzuheben;
eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht
zurückzuweisen.

F.
Der Gemeinderat der Einwohnergemeinde Ballwil und der Regierungsrat
beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die
Y.________ AG und das Verwaltungsgericht schliessen auf Abweisung der
Beschwerde.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Der angefochtene Entscheid erging vor Inkrafttreten des Bundesgesetzes über
das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) am 1. Januar 2007. Das
Beschwerdeverfahren richtet sich deshalb gemäss Art. 132 Abs. 1 BGG nach den
Bestimmungen des OG und der bis zum 31. Dezember 2006 geltenden
Rechtsmittelbestimmung des RPG (Art. 34 aRPG).

1.1 Angefochten ist die Änderung des Bebauungsplans Margarethenhof, d.h.
eines (Sonder)Nutzungsplans i.S.v. Art. 14 RPG, sowie einer Bestimmung des
Bau- und Zonenreglements der Gemeinde Ballwil. Der Rechtsstreit betrifft
somit einen Nutzungsplan, weshalb gemäss Art. 34 Abs. 3 aRPG nur die
staatsrechtliche Beschwerde ans Bundesgericht offen steht, wenn - wie im
vorliegenden Fall - ausschliesslich planungsrechtliche Fragen zu beurteilen
sind.

1.2 Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 587 und des
darauf befindlichen geschützten Bauernhauses Margarethenweg 9. Ihre Parzelle
befindet sich im Perimeter des Bebauungsplans Margarethenhof. Durch die
angefochtenen Änderungen wird auf der angrenzenden Parzelle Nr. 4 der
Baubereich A in südlicher Richtung gegen die Parzelle der Beschwerdeführerin
ausgedehnt. Zudem wird ein neuer Baubereich B 5.25 m östlich der Parzelle der
Beschwerdeführerin geschaffen. Damit werden Festlegungen des bisherigen
Bebauungsplans u.a. zum Bauabstand zum Nachteil der Beschwerdeführerin
abgeändert. Da solche Bestimmungen auch dem Schutz der Nachbarn dienen (vgl.
BGE 127 I 44 E. 2d S. 47 mit Hinweisen), wird die Beschwerdeführerin in
rechtlich geschützten Interessen berührt und ist deshalb zur
staatsrechtlichen Beschwerde legitimiert (Art. 88 OG).

1.3 Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die
staatsrechtliche Beschwerde einzutreten.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt in erster Linie, der Grundsatz der
Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG und § 22 Abs. 1 des Luzerner
Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 (PBG/LU) sei in krass
rechtswidriger Weise verletzt worden, was sowohl gegen das Willkürverbot als
auch gegen Treu und Glauben (Art. 9 BV) verstosse. Der Bebauungsplan
Margarethenhof sei am 1. Mai 2001 vom Regierungsrat genehmigt worden; am 30.
Mai 2006, d.h. nur fünf Jahre später, habe der Regierungsrat die Änderung
dieses Bebauungsplanes genehmigt, ohne dass dies durch eine Änderung der
tatsächlichen oder der rechtlichen Verhältnisse gerechtfertigt gewesen sei.

2.1 Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und
nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben.
Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse
Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen).
Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf
dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und
Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden müssen (BGE 123 I
175 E. 3a S. 182 f.). Für die Frage, ob die Veränderung der Verhältnisse
erheblich ist und damit ein öffentliches Interesse an einer Planänderung
besteht, bedarf es einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung u.a. der
Geltungsdauer des anzupassenden Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der
beabsichtigten Änderung und deren Begründung (vgl. BGE 128 I 190 E. 4.2 S.
198 f.).

Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet
werden, und je einschneidender sich die beabsichtige Änderung auswirkt, umso
gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE
120 Ia 227 E. 2c S. 233; 113 Ia 444 E. 5a S. 455). Nach Ablauf des
Planungshorizontes, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG),
sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und
nötigenfalls anzupassen (Entscheid 1P.293/1994 vom 20. Dezember 1994 E. 3c,
publ. in ZBl 97/1996 S. 36). Je näher eine Planungsrevision dieser Frist
kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des
Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der
Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt
werden (Urteil 1P.611/2001 vom 25. Januar 2002 E. 3.2, publ. in ZBl 104/2003
S. 654).

2.2 Von diesen Grundsätzen ging auch das Verwaltungsgericht aus (vgl. E. 3a
des angefochtenen Entscheids). Es hielt fest, dass der Luzerner Gesetzgeber
von einem Planungshorizont von nur 10 Jahren ausgehe (vgl. § 22 Abs. 2
PBG/LU). Zu berücksichtigen sei zudem, dass es sich schon beim geltenden
Bebauungsplan aus dem Jahre 2001 um eine für diese Planungsstufe relativ
konkrete Vorgabe gehandelt habe. In Anlehnung an die Regelung der
Gestaltungsplanung in § 80 PBG/LU (wonach ein Gestaltungsplan erlischt, wenn
mit den Bauarbeiten nicht innert fünf Jahren seit Inkrafttreten desselben
begonnen werde), erscheine deshalb im vorliegenden Fall eine Überprüfung
bereits nach 5 Jahren vertretbar, nachdem eine Überbauung der Schutzzone auf
Basis der bestehenden Planung auch nicht ansatzweise zur Ausführung gelangt
sei (E. 3d S. 8 des angefochtenen Entscheids).

Diese Ausführungen werden von der Beschwerdeführerin an sich nicht
beanstandet. Ihr Einwand (S. 13 der Beschwerdeschrift) beruht auf einem
Missverständnis: Das Verwaltungsgericht hat nicht behauptet, eine Überbauung
gemäss den detaillierten Vorgaben des ursprünglichen Bebauungsplans hätte
nicht realisiert werden können, sondern lediglich gesagt, eine solche
Überbauung sei nicht zur Ausführung gelangt. Letzteres ist unstreitig.

2.3 Das Verwaltungsgericht verneinte das Vorliegen einer veränderten
rechtlichen Ausgangslage: Die Änderung von Art. 16 BZR habe lediglich die
beabsichtigte Änderung des Bebauungsplans rechtlich sicherstellen sollen und
sei deshalb nicht Ursache, sondern Folge der Bebauungsplanänderung (E. 3c des
angefochtenen Entscheids).

Das Verwaltungsgericht ging jedoch davon aus, dass sich mit dem Vorliegen der
Wettbewerbsergebnisse die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert
hätten, weil die beiden siegreichen Architektenteams eine Überbauung auch
ausserhalb der bisher geltenden Baubereiche für städtebaulich sinvoll und
angemessen erachtet hätten, dies insbesondere, um den Margarethenplatz gegen
Süden räumlich abzuschliessen. Die neuen planerischen Einsichten seien im
Rahmen eines Wettbewerbs gewonnen worden, d.h. in einem qualifizierten
Evaluationsverfahren, das besondere Gewähr für eine qualifiziert hochwertige
Planung geleistet habe. Ziel des Wettbewerbs sei es gerade gewesen, das
ursprüngliche Schutzzonenziel zu realisieren, d.h. den Hof in seiner Substanz
zu erhalten. Dass insbesondere die Realisierung des Baubereichs B für die
Beschwerdegegnerin auch in wirtschaftlicher Hinsicht einen Zugewinn bedeuten
dürfte, sei eine legitime Nebenerscheinung. Das Verwaltungsgericht nahm an,
das öffentliche Interesse an der Umsetzung einer qualitativ überzeugenden
Überbauungslösung mit der Aussicht auf eine baldige Renovation der
bestehenden Bausubstanz überwiege das private Interesse der
Beschwerdeführerin an der Weitergeltung des bestehenden Planungszustandes.

3.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, es gehe nicht an, mittels
Durchführung eines privaten Wettbewerbs eine knapp fünf Jahre alte Planung
aus den Angeln zu heben, zumal wenn die Wirtschaftlichkeit des Projekts - und
damit unbeachtliche private Interessen - ein entscheidendes
Wettbewerbskriterium darstellen und es den Teilnehmern ausdrücklich gestattet
werde, von den geltenden Vorschriften abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin
habe die Parzelle Nr. 4 im August 2003 gekauft, zwei Jahre nach Inkrafttreten
des Bebauungsplans, und habe deshalb gewusst, in welcher Form das Grundstück
überbaut werden könne. Wenn sie auf dieser Grundlage kein wirtschaftliches
Projekt realisieren könne, rechtfertige dies keine Planänderung. Das
Interesse an dem Erhalt der geschützten Bausubstanz dürfe nicht zugunsten der
Planänderung berücksichtigt werden; ansonsten würden Eigentümer geradezu dazu
animiert, schützenswerte Bausubstanz zerfallen zu lassen, um durch eine neue
Planung zusätzliches wirtschaftliches Potential zu schaffen.

3.1 Der Bebauungsplan Margarethenhof diente als Grundlage für den
Projektwettbewerb. Eine Verletzung der Bebauungsplanvorschriften führte
allerdings nicht zum Ausschluss, wenn sie klar deklariert wurde und "in einer
markanten Qualitätssteigerung des Gesamtkonzepts eine stichhaltige und
eindeutig formulierte Begründung" fand (Wettbewerbsprogramm, Ziff. 7.3 S. 8).
Damit wurde nicht auf wirtschaftliche, sondern auf qualitative Kriterien
abgestellt. Auch in den Beurteilungskriterien (Wettbewerbsprogramm, Ziff. 8
S. 10) spielt die Wirtschaftlichkeit eine untergeordnete Rolle.

Die Zusammensetzung des Preisgerichts, in dem neben Architekten und der
Bauherrschaft auch der Gemeinderat, die Kirchgemeinde, die Vereine von
Ballwil, die kantonale Denkmalpflege und der Heimatschutz vertreten waren,
belegt ebenfalls, dass die wirtschaftlichen Interessen der Beschwerdegegnerin
nicht im Vordergrund standen, sondern dass es in erster Linie darum ging, ein
Projekt zu finden, das die schützenswerten Gebäude in ihrer Substanz und den
Margarethenhof als Einheit erhält, und zugleich eine sinnvolle Nutzung und
Neuüberbauung des Geländes zulässt.

3.2 Der Verfall der bestehenden Bausubstanz, die bereits 2001 zum Abriss
einzelner Nebenbauten geführt hat, ist nicht der Beschwerdegegnerin
anzulasten, die das Gelände erst im August 2003 gekauft hat. Im Übrigen ist
es nicht von vornherein unzulässig, sondern liegt im Planungsermessen der
Gemeinde, ein Bebauungskonzept zu suchen, das auch wirtschaftlich attraktiv
ist und deshalb sicherstellt, dass Gelder in die Renovation der geschützten
Bausubstanz investiert werden, um diese vor dem Verfall zu bewahren. Auch
wenn behördlich angeordnete Erhaltungsmassnahmen möglich sein sollten, kann
doch der Bestand der schutzwürdigen Bauten langfristig nur durch deren
sinnvolle Nutzung gewährleistet werden.

4.
Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, durch den neuen Bebauungsplan
würden die Schutzzonenziele der Erhaltung der gewachsenen Siedlungsstruktur
und des ursprünglichen Hofbildes völlig negiert und ihr Grundstück in
massivster Weise beeinträchtigt: Durch das Heranrücken des Baubereichs A bis
auf ca. 9 m an das Grundstück der Beschwerdeführerin sowie durch den neu
ausgeschiedenen Baubereich B, der über maximale Dimensionen von 20.33 auf
15.15 m verfüge und nur 5.25 m von der Grundstücksgrenze der
Beschwerdeführerin entfernt sei, werde eine völlig neue Siedlungsstruktur
geschaffen, die durch die gewaltigen Dimensionen (3 Vollgeschosse zuzüglich
Attika) in ihrer Wirkung noch verstärkt werde. Es entstehe ein in sich
geschlossener Hof, von dem die Liegenschaft der Beschwerdeführerin
ausgeschlossen werde. Das Bauernhaus Margarethenweg 9 werde damit völlig
erdrückt und vom Margarethenplatz ausgegrenzt. Die Feststellung des
Verwaltungsgerichts (E. 3a des angefochtenen Entscheids), wonach aus dem
Architektenwettbewerb eine städtebaulich und gestalterisch überzeugendere
Lösung auch bezüglich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin hervorgegangen
sei, sei deshalb willkürlich und widerspreche zudem der Feststellung des
Gerichts an anderer Stelle, wonach der Baubereich B eine erhebliche
Beeinträchtigung für die Beschwerdeführerin bedeute.

4.1 Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob Art. 16 BZR a.F. nur den Erhalt
der schützenswerten Bauten bezweckte, oder auch die Wahrung der gewachsenen
Siedlungsstruktur und des Hofbilds. Die Frage kann jedoch offen bleiben: Art.
16 Abs. 3 BZR n.F. schreibt ebenfalls die Erhaltung der geschützten Bauten
vor und verlangt, dass Neubauten bezüglich Lage, Dimensionen und Gestaltung
dem "Hofcharakter" entsprechen; diesen Anforderungen muss auch der neue
Bebauungsplan genügen, der sich auf Art. 16 BZR n.F. stützt.

4.2 Gemäss dem Bericht des Preisgerichts liegt die Hauptstärke des dem
Bebauungsplan zugrunde liegenden Projekts in der gekonnten Positionierung der
Neubauten um einen gut proportionierten Platz; diese definierten zusammen mit
den Altbauten den neuen stimmigen Margarethenplatz, der über die
verschiedenen Zugänge mit der unmittelbaren Umgebung und dem Dorf vernetzt
sei. Die leichte Verschiebung des Spychers unterstütze die Absicht, den Platz
zu fassen. Der historisch wertvolle Spycher begrenze zusammen mit dem
kleineren Mehrfamilienhaus (Baubereich B) den Platz nach Süden. Mit
differenzierten Gebäudehöhen und einem leichten Abknicken des Platzhauses
(Baubereich A) reagiere das Projekt auf das geschützte Bauernhaus
Margarethenhof. Zusätzlich erlaube der Gebäudeknick das, für den Ort
ebenfalls wichtige, südlich gelegene Bauernhaus (d.h. das Haus der
Beschwerdeführerin) über die Diagonale in die neu entstehende Situation mit
einzubeziehen.
Wie sich aus dieser Beschreibung ergibt und der Bebauungsplan bestätigt, wird
das Haus der Beschwerdeführerin nicht völlig vom Margarethenplatz
ausgeschlossen, sondern bleibt zumindest von Teilen des Platzes aus sichtbar.
Der neu vorgesehene Abschluss nach Süden wurde auch im erstprämierten Projekt
"Fünf Freunde" vorgesehen und vom Preisgericht ausdrücklich als erwünscht
bezeichnet (vgl. Bericht des Preisgerichts vom 2. Juni 2004, S. 12).

Dieser südliche Abschluss entspricht auch der historischen Siedlungsstruktur:
Bis ins Jahr 2001 war dem Spycher ein Anbau angegliedert, der ein nicht
unbedeutendes Volumen aufwies (angefochtener Entscheid E. 3d S. 9). Der
Vorwurf, es entstehe ein völlig neues Hofbild, erscheint daher unberechtigt.
Das Haus der Beschwerdeführerin stand schon immer am Rand, und nicht im
Zentrum des Margarethenplatzes, dessen Mittelpunkt das alte Bauernhaus
Margarethenhof bildet.

4.3 Unstreitig ist immerhin, dass der Baubereich B zumindest in der Tiefe (in
Nordsüdrichtung) eine viel grössere Ausdehnung aufweist als der ehemalige
Anbau, und das projektierte Mehrfamilienhaus mit drei Geschossen und einem
(zurückversetzten) Attikageschoss das Bauernhaus der Beschwerdeführerin
visuell dominieren wird. Für die Beschwerdeführerin bedeutet dies zweifellos
einen Nachteil gegenüber dem Bebauungsplan 2001, der hier eine Freifläche
vorsah. "Massivste Beeinträchtigungen" des Grundstücks der Beschwerdeführerin
sind dagegen nicht ersichtlich, zumal die Hauptfassade des Gebäudes der
Beschwerdeführerin nicht nach Osten, gegen den Baubereich B, gerichtet ist.

Auf die Interessen der Beschwerdeführerin wurde im Rahmen des
Einspracheverfahrens insofern Rücksicht genommen, als der Baubereich B im
Süden um 3 m zurückgenommen wurde, die Geschosshöhen um je 0.2 m auf 2.8 m
reduziert, der einzuhaltende Abstand leicht erhöht und die Fassadenlänge
reduziert worden sind; damit kann ihr gegenüber der ordentliche Grenzabstand
eingehalten werden (vgl. Botschaft des Gemeinderates zur Gemeindeversammlung
vom 21. November 2005, S. 64).

4.4 Der Baubereich A liegt nordöstlich der Parzelle der Beschwerdeführerin
und hält einen Grenzabstand von mindestens 9 m ein. Unmittelbar nördlich der
Parzelle der Beschwerdeführerin ist eine Freifläche vorgesehen. Dies bedeutet
eher einen Vorteil gegenüber der im Bebauungsplan 2001 an dieser Stelle
vorgesehenen Tiefgarageneinfahrt. Auch durch seine abgeknickte Form nimmt das
im Baubereich A vorgesehene Platzhaus Rücksicht auf das Haus der
Beschwerdeführerin, das in den Margarethenplatz miteinbezogen werden soll.
Die Auffassung des Verwaltungsgerichts, aus dem Architekturwettbewerb sei
eine städtebauliche und gestalterisch überzeugendere Lösung hervorgegangen,
auch bezüglich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin (angefochtener
Entscheid E. 3d S. 9), kann deshalb nicht als willkürlich betrachtet werden.

4.5 Wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgehalten hat, besteht keine
besondere Vertrauenssituation, wie beispielsweise eine behördliche
Zusicherung, welche die Beschwerdeführerin berechtigt hätte, in den
Fortbestand des Bebauungsplans 2001 zu vertrauen. Auch die Aussage der
Beschwerdeführerin, sie habe die Parzelle Nr. 587 im Vertrauen auf und im
Hinblick auf die Beständigkeit des Bebauungsplans Margarethenhof erworben,
muss relativiert werden: Nach Auskunft der Gemeinde datiert ihr Erwerb vom 8.
September 2000, d.h. einem Zeitpunkt, in dem der Bebauungsplan noch nicht
beschlossen worden war.

5.
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht von einer Änderung
der tatsächlichen Verhältnisse aufgrund der Ergebnisse des Projektwettbewerbs
ausgehen durfte, ohne das Willkürverbot und oder den Grundsatz von Treu und
Glauben zu verletzen. Auch die vom Verwaltungsgericht durchgeführte
Interessenabwägung, wonach das öffentliche Interesse an der Umsetzung einer
qualitativ überzeugenden Überbauungslösung mit der Aussicht auf eine baldige
Renovation der bestehenden Bausubstanz das private Interesse der
Beschwerdeführerin an der Weitergeltung des bestehenden Planungszustandes
überwiege, lässt keine Verfassungsverletzung erkennen. Unter Berücksichtigung
insbesondere des Detaillierungsgrades und des deshalb kürzeren
Planungshorizontes des Bebauungsplanes 2001 (vgl. oben, E. 2.2) durfte das
Verwaltungsgericht auch eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit
verneinen, ohne verfassungsmässige Rechte der Beschwerdeführerin zu
verletzen.

Die staatsrechtliche Beschwerde ist daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (Art. 156 OG). Da
die private Beschwerdegegnerin nicht anwaltlich vertreten ist, hat sie
praxisgemäss keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (BGE 110 V 72 E. 7
S. 82, 132 E. 4d S. 134 f.; 113 Ib 353 E. 6b S. 357). Dagegen ist die
anwaltlich vertretene Einwohnergemeinde Ballwil - als kleine Gemeinde ohne
eigenen Rechtsdienst - für das bundesgerichtliche Verfahren zu entschädigen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Einwohnergemeinde Ballwil für das
bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Einwohnergemeinde Ballwil, dem
Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Luzern,
Verwaltungsrechtliche Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. April 2007

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Die Gerichtsschreiberin: