Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Staatsrecht 1P.96/2007
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Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1P.96/2007

Urteil vom 26. März 2008
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Féraud, Präsident,
Bundesrichter Aeschlimann, Fonjallaz,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Parteien
Baugesellschaft X.________, bestehend aus
- A.________,
- B.________,
- C.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt
Stefan Metzger,

gegen

Baugesellschaft Y.________, bestehend aus
- D.________,
- E.________ AG,
Beschwerdegegner, vertreten durch den vorgenannten D.________,
Gemeinde Pontresina, 7504 Pontresina, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Otmar
Bänziger.

Gegenstand
Kontingentserteilung für Zweitwohnungen,

Staatsrechtliche Beschwerde gegen das Urteil vom
10. November 2006 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Graubünden, 4. Kammer.

Sachverhalt:

A.
Der Vorstand der Gemeinde Pontresina beschloss im Februar 2005 eine
Planungszone über das ganze kommunale Baugebiet mit dem Ziel, den
Zweitwohnungsbau mittels Kontingentierung einzuschränken. Zu diesem Zweck wurde
ein kommunales Gesetz für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus
(KEG) ausgearbeitet. Dieses wurde an der Gemeindeversammlung vom 4. Juli 2005
angenommen und von der Regierung des Kantons Graubünden am 27. Juni 2006
genehmigt.

Laut Art. 1 KEG ist dieser Erlass Bestandteil des bereits am 29. Juni 2004 in
Kraft getretenen Baugesetzes der Gemeinde Pontresina (BauG). Das KEG findet
nach seinem Art. 14 Abs. 2 auf alle Baugesuche Anwendung, die nach dem Erlass
der Planungszone eingereicht worden sind. Gemäss Art. 2 KEG können
Etappierungen bei Grossbauprojekten mit mehr als 1'000 m² Bruttogeschossfläche
(BGF) angeordnet werden. Vom Jahreskontingent der Gemeinde für Zweitwohnungsbau
entfallen 900 m² BGF auf die Kategorie der Grossbauprojekte (Art. 5 KEG). Pro
Bauherrschaft beträgt das Jahreskontingent bei Grossbauprojekten 600 m² BGF
(Art. 10 KEG). Art. 7 KEG regelt unter anderem, in welcher Reihenfolge die
Kontingentsgesuche zu berücksichtigen sind.

B.
Am 13. Mai 2005 ersuchte die Baugesellschaft X.________ (bestehend aus
A.________, B.________ und C.________) die Gemeinde Pontresina um Bewilligung
für die Errichtung von vier Mehrfamilienhäusern auf den Parzellen Nrn. 2475 und
1973. Das Gesuch wurde am 24. Mai 2005 veröffentlicht; es wurde aber am 28.
Juni 2005 zur Überarbeitung zurückgewiesen. Daraufhin legte die Bauherrschaft
der Gemeinde am 20. Juli 2005 ein überarbeitetes Baugesuch vor. Der
Gemeindevorstand als Baubehörde erteilte die Baubewilligung am 18. Oktober
2005; dabei legte er gleichzeitig die Zweitwohnungskontingente (BGF 2'216 m²)
und deren grundsätzliche Verteilung über den Zeitraum 2007-2013 fest. Nach
dieser Anordnung beträgt das Kontingent der Bauherrschaft im Jahr 2007 58 m²
und in den Jahren 2008 bis 2011 je 300 m² pro Jahr; im Jahr 2012 stehen ihr 600
m² und im darauf folgenden Jahr 358 m² zur Verfügung. Die Baugesellschaft wurde
aufgefordert, bis Ende September 2006 einen Etappierungsvorschlag für die
Realisierung der Überbauung einzureichen. Gestützt darauf werde die definitive
Aufteilung der Kontingente für die Jahre 2008 bis 2012 vorgenommen.

C.
Am 12. Mai 2005 reichte die Baugesellschaft Y.________ (bestehend aus
D.________ und der E.________ AG) ein Baugesuch bei der Gemeinde Pontresina
ein. Damit wurde die Bewilligung für die Erstellung zweier Gebäude mit je
mehreren Wohnungen sowie eines Personalhauses auf den Parzellen Nrn. 1746,
1747, 1758 und 2428 verlangt. Das Gesuch wurde am 19. Mai 2005 veröffentlicht.
Die fraglichen Parzellen unterlagen jedoch der Quartierplanpflicht. Der
Gemeindevorstand hatte im Juni 2004 beschlossen, für das Gebiet Laret das
Quartierplanverfahren einzuleiten. Der Entwurf für den Quartierplan Laret wurde
am 19. Mai 2005, d.h. parallel zum fragliche Baugesuch, öffentlich aufgelegt.
Der Gemeindevorstand genehmigte den Quartierplan Laret im August 2005. Am 13.
September 2005 erteilte der Gemeindevorstand als Baubehörde der Baugesellschaft
Y.________ die nachgesuchte Baubewilligung; dabei wurden ebenfalls die
Zweitwohnungskontingente für das Bauprojekt (BGF 3'207 m²) und deren
grundsätzliche Verteilung über den Zeitraum 2007-2012 bestimmt. Das Kontingent
der Bauherrschaft soll danach in den Jahren 2007 bis 2011 je 600 m² und im Jahr
2012 207 m² ausmachen. Für die Realisierung dieser Überbauung verlangte die
Baubehörde ebenfalls die Einreichung eines Etappierungsvorschlags bis 30.
September 2006.

D.
Die Baugesellschaft X.________ rekurrierte gegen die Anordnungen über die
Kontingentierung bzw. grundsätzliche Etappierung bezüglich der
Zweitwohnungsflächen in den kommunalen Bewilligungen vom 13. September und 18.
Oktober 2005 an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie forderte die
Erteilung der sofortigen Baufreigabe für ihr Projekt, eventualiter die
prioritäre Berücksichtigung im Hinblick auf die Zweitwohnungskontingente. Das
Verwaltungsgericht vereinigte die beiden Verfahren und wies die Rechtsmittel
mit Urteil vom 10. November 2006 ab.

E.
Mit Eingabe vom 16. Februar 2007 hat die Baugesellschaft X.________
staatsrechtliche Beschwerde gegen das verwaltungsgerichtliche Urteil eingelegt
und dessen Aufhebung beantragt.

Die Baugesellschaft Y.________, die Gemeinde Pontresina und das
Verwaltungsgericht ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden könne. In der Replik vom 11. Juni 2007 hat die
Baugesellschaft X.________ an ihren Begehren festgehalten.

F.
Der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat
das Gesuch der Baugesellschaft X.________ um Gewährung aufschiebender Wirkung
für ihre Beschwerde mit Verfügung vom 19. März 2007 abgewiesen.

G.
Die Baugesellschaft X.________ hat am 19. Februar 2007 beim Verwaltungsgericht
um Revision seines Urteils vom 10. November 2006 nachgesucht. Der Präsident der
I. öffentlich-rechtlichen Abteilung des Bundesgerichts hat das
bundesgerichtliche Verfahren mit Verfügung vom 31. Juli 2007 bis zum
rechtskräftigen Abschluss des kantonalen Revisionsverfahrens ausgesetzt. Mit
Urteil vom 30. Oktober 2007 ist das Verwaltungsgericht auf das Revisionsgesuch
formell nicht eingetreten. In den Erwägungen wurde dargelegt, dass das Gesuch
hätte abgewiesen werden müssen, wenn darauf hätte eingetreten werden können.
Das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 30. Oktober 2007 ist unangefochten
geblieben. Daraufhin hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Bundesgerichts das bundesgerichtliche Verfahren mit Verfügung vom 7. Januar
2008 wieder aufgenommen.

Erwägungen:

1.
Am 1. Januar 2007 ist das Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht
(BGG; SR 173.110) in Kraft getreten. Der von den Beschwerdeführern angefochtene
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 10. November 2006 ist vor dem
Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes ergangen. Daher richtet sich das
bundesgerichtliche Verfahren in Anwendung von Art. 132 Abs. 1 BGG noch nach dem
Bundesgesetz vom 16. Dezember 1943 über die Organisation der Bundesrechtspflege
(OG).

1.1 Das angefochtene Urteil vom 10. November 2006 ist kantonal
letztinstanzlich. Kein kantonales Rechtsmittel nach Art. 86 OG bildet die
Revision im eigentlichen prozessrechtlichen Sinne, mit der die strafbare
Einwirkung auf einen Entscheid sowie die nachträgliche Entdeckung wesentlicher
Tatsachen oder Beweismittel gerügt werden können (BGE 110 Ia 136 E. 2a S. 137
f. mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht hat im späteren Urteil vom 30.
Oktober 2007 die Zulässigkeit des Revisionsbegehrens der Baugesellschaft
X.________ im Lichte von Art. 67 des am 1. Januar 2007 in Kraft getretenen
kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG/GR; BR 370.100) bzw.
von Art. 78 des bis dahin geltenden kantonalen Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG
/GR) geprüft. Bei dem in diesen Bestimmungen vorgesehenen Rechtsmittel handelt
es sich um eine Revision im eigentlichen prozessrechtlichen Sinne. Das
kantonale Rechtsmittel musste nicht ergriffen werden, bevor gegen das Urteil
vom 10. November 2006 staatsrechtliche Beschwerde geführt wurde (vgl.
allerdings die Einschränkung bei E. 1.3 hiernach). Auf Bundesebene steht kein
anderes Rechtsmittel als die staatsrechtliche Beschwerde zur Verfügung (Art. 84
Abs. 2 OG).

1.2 A.________ ist Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 1973. Das Bauprojekt, an
dem sie beteiligt ist, soll zur Hauptsache auf diesem Grundstück realisiert
werden. Der angefochtene Entscheid betrifft sie in eigenen, rechtlich
geschützten Interessen (Art. 88 OG). Ob die beiden anderen Mitglieder der
Baugesellschaft X.________ in rechtlich geschützten Interessen betroffen und
zur Beschwerde legitimiert sind, kann offen bleiben.

1.3 In der Beschwerdeschrift sind neue tatsächliche Behauptungen und
diesbezügliche neue Verfassungsrügen geltend gemacht worden. Dabei geht es
darum, dass die Gemeinde die Beschwerdegegner angeblich auch im Vergleich zu
einer weiteren Baugesuchstellerin ungerechtfertigt bevorzugt haben soll; diese
Ungleichbehandlung habe sich gleichzeitig zulasten der Beschwerdeführer
ausgewirkt. Die Beschwerdeführer wollen diese Umstände nach Ergehen des
angefochtenen Urteils vom 10. November 2006 direkt von der erwähnten
Drittperson erfahren haben. Nach Angaben der Beschwerdeführer hatte das
Verwaltungsgericht bei diesem Entscheid keine Kenntnis von diesen Umständen.
Die Gemeinde habe ihnen diese bewusst verschwiegen.

Mit staatsrechtlicher Beschwerde können - hier nicht vorliegende Ausnahmen
vorbehalten - keine neuen Tatsachen und Beweismittel oder neue rechtliche
Argumente vorgebracht werden (sog. Novenverbot; vgl. BGE 128 I 354 E. 6c S. 357
mit Hinweisen). Im Wissen um diese Rechtsprechung beantragten die
Beschwerdeführer dem Verwaltungsgericht die Revision seines Urteils vom 10.
November 2006 wegen der betreffenden neuen Tatsachen. Sie haben jedoch das
verwaltungsgerichtliche Urteil vom 30. Oktober 2007, mit dem das
Revisionsbegehren behandelt wurde, nicht mehr beim Bundesgericht angefochten.
Damit bleibt es dabei, dass auf die fraglichen Tatsachen und die sich darauf
beziehenden Rügen im vorliegenden Verfahren nicht eingetreten werden kann.

1.4 Nach Art. 90 Abs. 1 lit. b OG muss die Beschwerdeschrift die wesentlichen
Tatsachen und eine kurz gefasste Darlegung darüber enthalten, welche
verfassungsmässigen Rechte bzw. welche Rechtssätze und inwiefern sie durch den
angefochtenen Entscheid verletzt worden sind. Das Bundesgericht prüft im
Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde nur klar und detailliert erhobene
und, soweit möglich, belegte Rügen. Der Grundsatz der richterlichen
Rechtsanwendung von Amtes wegen gilt hier nicht. Das Bundesgericht beschränkt
sich auf die Prüfung der rechtsgenügend vorgebrachten Rügen (BGE 130 I 258 E.
1.3 S. 261 f.; 125 I 71 E. 1c S. 76; 110 I 1 E. 2a S. 4). Darauf ist im
Folgenden bei den jeweiligen Erwägungen zurückzukommen.

2.
2.1 Nach Art. 7 KEG ist das Begehren um Beanspruchung des Kontingents für den
Zweitwohnungsbau im Baugesuch anzugeben (Abs. 1). Grundsätzlich werden die
Kontingentsgesuche in der Reihenfolge des Eingangs des entsprechenden
Baugesuchs berücksichtigt (Abs. 2); diese Bestimmung sieht eine besondere
Regelung vor, wenn zwei Gesuche am selben Datum eingereicht werden. Nach Abs. 3
ist der Eingang des überarbeiteten Gesuchs massgebend, wenn ein Baugesuch wegen
Unvollständigkeit oder Verletzung gesetzlicher Vorschriften zur Überarbeitung
zurückgewiesen werden muss. Gemäss Abs. 4 bleiben Gesuche für Bauvorhaben,
welche offensichtlich nicht bewilligungsfähig sind oder deren Realisierung
innert einer gewissen Frist - die hier nicht von Interesse ist - als
ausgeschlossen erscheint (Gesuche auf Vorrat), bei der Kontingentszuweisung
unberücksichtigt.

2.2 Die kommunalen Entscheide vom 13. September und 18. Oktober 2005 und ihnen
folgend das angefochtene Urteil stützen sich bei der prioritären
Kontingentszuteilung an die Beschwerdegegner auf Art. 7 KEG. Dabei haben die
Behörden grob zusammengefasst argumentiert, das Baugesuch der Beschwerdegegner
sei an einem früheren Datum eingereicht worden als dasjenige der
Beschwerdeführer. Die Ausnahmebestimmungen von Art. 7 Abs. 3 und 4 KEG
vermöchten im vorliegenden Fall an diesem Ergebnis nichts zu ändern.

2.3 Die Beschwerdeführer beantragen pauschal die Aufhebung des angefochtenen
Urteils. Im Gegensatz zum kantonalen Verfahren bestreiten sie aber vor
Bundesgericht nicht mehr konkret, dass die Bestimmungen des KEG eine genügende
gesetzliche Grundlage für die umstrittene Kontingentsaufteilung unter den
Parteien abgeben. Sie erheben keine diesbezüglichen Verfassungsrügen. Ebenso
fordern sie vor Bundesgericht nicht mehr ausdrücklich, dass ihnen die
Baufreigabe hätte sofort gewährt werden müssen. Sie wehren sich nur noch
dagegen, dass ihnen die kommunalen Zweitwohnungskontingente für
Grossbauprojekte nicht prioritär zugeteilt worden sind. Entsprechend ist von
einer Begrenzung des Streitgegenstands im bundesgerichtlichen Verfahren
auszugehen. Folglich ist insbesondere die Verfassungsmässigkeit der
gesetzlichen Grundlagen für die angefochtene Kontingentierung nicht zu
überprüfen (vgl. E. 1.4 hiervor).

2.4 Im Streit liegt die von der Gemeinde verfügte, grundsätzliche Zuweisung der
Jahreskontingente an die Parteien, die das Verwaltungsgericht bestätigt hat.
Dass die Parteien während des laufenden kantonalen Rechtsmittelverfahrens die
ihnen von der Gemeinde angesetzte Frist zur Einreichung eines
Etappierungsvorschlags nicht wahrgenommen haben, schadet ihnen nicht. Wie die
Gemeinde im bundesgerichtlichen Verfahren dargelegt hat, ist der Baubeginn
grundsätzlich erst in dem Jahr möglich, in dem die Bauherrschaft die ganzen
Kontingente zusammen hat, die sie für die Realisierung ihres Projekts benötigt.
Der fragliche Etappierungsvorschlag dient dazu, eine teilweise frühere
Realisierung zu ermöglichen. Somit steht nichts entgegen, dass sie der Gemeinde
einen derartigen Etappierungsvorschlag nach Abschluss des vorliegenden
Verfahrens unterbreiten können.

2.5 Das Verwaltungsgericht hat im angefochtenen Entscheid offen gelassen, ob
bezüglich der Zuteilung der Zweitwohnungskontingente an die Beschwerdeführer
das Datum ihres ersten Gesuchs (13. Mai 2005) oder des überarbeiteten Gesuchs
(20. Juli 2005) massgebend ist. Nach dem Verwaltungsgericht haben die
Beschwerdeführer ihr Baugesuch so oder anders an einem späteren Datum
eingereicht als die Beschwerdegegner (12. Mai 2005). Vor Bundesgericht
beanstanden die Beschwerdeführer nicht, dass das Verwaltungsgericht die
genannten Daten festgestellt und in ihrem Fall die Datumsfrage im dargelegten
Umfang offen gelassen hat. Sie behaupten nunmehr, ihr Gesuch sei in der
überarbeiteten Fassung bewilligungsfähig gewesen. Im Folgenden ist daher von
einer Gesuchseinreichung vom 20. Juli 2005 (bei den Beschwerdeführern) und vom
12. Mai 2005 (bei den Beschwerdegegnern) auszugehen.

2.6 Nach Ansicht der Beschwerdeführer enthält der angefochtene Entscheid
widersprüchliche Angaben zum Datum der Genehmigung des Quartierplans Laret (16.
bzw. 18. August 2005). Dass sich im betreffenden Urteil beide Daten finden,
trifft zu. Soweit es sich jedoch bei diesen Vorbringen der Beschwerdeführer um
eine Willkürrüge handeln sollte, erweist sich diese als in unzulässiger Weise
appellatorisch. Es wird in keiner Weise aufgezeigt, inwiefern der angefochtene
Entscheid wegen dieses Widerspruchs unhaltbar sein soll (vgl. dazu BGE 130 I
258 E. 1.3 S. 262). Auf diese Datumsfrage ist nicht näher einzugehen.

3.
3.1 Bereits vor dem Verwaltungsgericht vertraten die Beschwerdeführer die
Auffassung, das Baugesuch der Beschwerdegegner sei erst nach der Genehmigung
des Quartierplans Laret im August 2005 bewilligungsfähig gewesen. Vor diesem
Zeitpunkt sei deren Gesuch unter Art. 7 Abs. 4 KEG gefallen. Aufgrund dieser
Bestimmung seien die Zweitwohnungskontingente prioritär dem Bauprojekt der
Beschwerdeführer zuzusprechen.

Demgegenüber erwog das Verwaltungsgericht, das Quartierplan- und das
Baubewilligungsverfahren seien im Fall der Beschwerdegegner parallel
durchgeführt worden, was ohne weiteres zulässig sei. Aufgrund von Art. 7 Abs. 4
KEG seien nur jene Bauvorhaben disqualifiziert, die offensichtlich nicht
bewilligungsfähig seien; das Vorliegen eines rechtskräftigen Quartierplans sei
bei Einreichung des Baugesuchs nicht verlangt. Nach Ablauf der Auflage- bzw.
Einsprachefrist bezüglich des Quartierplans am 20. Juni 2005 habe angenommen
werden dürfen, dass dem Bauvorhaben aus Sicht des fehlenden Quartierplans keine
rechtlichen Hindernisse entgegenständen, denn es seien keine
projekttangierenden Einsprachen eingegangen. Zudem würden die Beschwerdeführer
die langjährige Vorgeschichte des Projekts der Beschwerdegegner ausblenden,
insbesondere die vorgängig eingetretene Rechtskraft der projektbezogenen
Nutzungsplanung (Genereller Erschliessungs- und Gestaltungsplan Laret im
Massstab 1:500). Das Quartierplanverfahren sei erst nach Abweisung aller
Rechtsmittel gegen die projektbezogene Nutzungsplanung eingeleitet worden.

Zusammengefasst hat das Verwaltungsgericht das Datum des beschwerdegegnerischen
Baugesuchs (12. Mai 2005) nicht für sich allein als entscheidwesentlich
erachtet, sondern in Verbindung mit dem Ende der Einsprachefrist gegen den
Quartierplan (20. Juni 2005). Demgegenüber wollten die Beschwerdeführer eine
Verschiebung des massgeblichen Zeitpunkts bei den Beschwerdegegnern auf ein
Datum nach Genehmigung des Quartierplans (16. bzw. 18. August 2005) erreichen.
Diesen Daten steht im Folgenden das massgebliche Datum des Baugesuchs der
Beschwerdeführer (20. Juli 2005) gegenüber.

3.2 Vor Bundesgericht erheben die Beschwerdeführer ein Bündel von Rügen gegen
die bei E. 3.1 hiervor wiedergegebene Argumentation des Verwaltungsgerichts.
Hauptsächlich behaupten sie eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV)
hinsichtlich der Tatsachenfeststellung und der Rechtsanwendung. Insbesondere
habe sich das Verwaltungsgericht nicht genügend mit tatsächlichen Behauptungen
der Beschwerdeführer befasst, obwohl diese Aspekte wesentlich gewesen seien.
Insoweit sei der angefochtene Entscheid überdies mangelhaft begründet;
sinngemäss machen die Beschwerdeführer damit eine Missachtung des aus Art. 29
Abs. 2 BV folgenden Anspruchs auf eine hinreichende Entscheidbegründung (vgl.
dazu BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236 mit Hinweis) geltend. Parallel zu diesen
Verfassungsrügen führen die Beschwerdeführer kantonale Verfahrensbestimmungen
als verletzt an (Art. 37, 53, 69 und 70 VGG/GR). Dabei behaupten sie aber
nicht, der Schutzumfang dieser kantonalen Normen gehe über die genannten
verfassungsrechtlichen Minimalgarantien hinaus. Es ist deshalb einzig zu
prüfen, ob die verfassungsrechtlichen Garantien eingehalten sind. Vorausgesetzt
wird dabei das Vorliegen einer rechtsgenüglichen Begründung der einzelnen Rügen
(vgl. E. 1.4 hiervor).

3.3 Nach Darstellung der Beschwerdeführer brachte die vorberatende, kommunale
Baukommission in einem bei den Akten liegenden Antrag vom 30. August 2005 an
den Gemeindevorstand zum Ausdruck, dass sie die Bewilligungsfähigkeit des
beschwerdegegnerischen Baugesuchs auch noch an diesem Datum für nicht
abschätzbar erachtet habe. Dabei zitieren die Beschwerdeführer folgende drei
Sätze aus dem angesprochenen Dokument vom 30. August 2005:
- Das Baugesuch liegt nun vor.
- Das Baugesuch wurde anhand des Quartierplans geprüft.
- Der Bericht des Bauberaters in Bezug auf die Gestaltung ist noch ausstehend."
Diese Passagen lassen die Feststellung des Verwaltungsgerichts, wonach eine für
den vorliegenden Zusammenhang genügende Einschätzung der Bewilligungsfähigkeit
bereits nach Ablauf der Einsprachefrist gegen den Quartierplan möglich gewesen
sei, nicht als unhaltbar bzw. willkürlich erscheinen (zum Begriff der
willkürlichen Tatsachenfeststellung BGE 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 127 I 38 E. 2a S.
41). Insbesondere hilft es den Beschwerdeführern nicht, wenn sie das Fehlen des
Berichts des Bauberaters am 30. August 2005 ins Feld führen. Das
Verwaltungsgericht hat seine Feststellung in Verbindung mit der Vorgeschichte
des Projekts, d.h. der projektbezogenen Nutzungsplanung, getroffen. Die
Beschwerdeführer tun nicht konkret dar, inwiefern der Bericht des Bauberaters,
angesichts dieser Vorgeschichte, unabdingbar gewesen wäre, um die
Bewilligungsfähigkeit des Bauprojekts abschätzen zu können.

3.4 Die Beschwerdeführer halten es ausserdem aus rechtlichen Gründen für
willkürlich, ein Baugesuch vor der Genehmigung des dafür erforderlichen
Quartierplans anders als "offensichtlich nicht bewilligungsfähig" im Sinne von
Art. 7 Abs. 4 KEG einzustufen. Diese Willkürrüge wird in der Beschwerdeschrift
ungenügend begründet, so dass darauf nicht eingetreten werden kann (vgl. E. 1.4
hiervor).

In der Replik vor Bundesgericht haben die Beschwerdeführer die Willkürrüge
allerdings substanziiert. Dort führen sie aus, der angefochtene Entscheid stehe
im Widerspruch zur Praxis des Verwaltungsgerichts, wonach Baubewilligungen nur
aufgrund genehmigter Quartierpläne erteilt werden könnten. Dieser Einwand zielt
freilich am Kern der Argumentation des Verwaltungsgerichts vorbei. Nach dem
angefochtenen Entscheid geht es bei Art. 7 Abs. 4 KEG nicht darum, ob die
Bewilligungsfähigkeit bereits im Anfangsstadium des Verfahrens gegeben ist,
sondern ob eine solche absehbar ist. Die von den Beschwerdeführern
angesprochene Praxis des Verwaltungsgerichts schliesst eine parallele
Durchführung von Quartierplan- und Baubewilligungsverfahren nicht von
vornherein aus.

Da die Willkürrüge auch angesichts der Vorbringen in der Replik nicht
durchzudringen vermag, kann offen bleiben, inwiefern eine derartige
Beschwerdeergänzung überhaupt verfahrensrechtlich zulässig ist.

3.5 Mithin hält es vor dem Willkürverbot stand, wenn das Verwaltungsgericht den
hier massgeblichen Zeitpunkt beim Gesuch der Beschwerdegegner beim Ende der
Auflage- bzw. Einsprachefrist gegen den Quartierplan angesetzt hat. Das
Verwaltungericht durfte folglich das Gesuch der Beschwerdeführer vom 20. Juli
2005 auch in dieser Hinsicht als später eingereicht qualifizieren. Es war nicht
verpflichtet, sich in der Entscheidbegründung vertieft mit den Vorbringen der
Beschwerdeführer zu dem bei E. 3.3 angesprochenen Kommissionsantrag vom 30.
August 2005 auseinanderzusetzen bzw. diesbezüglich weitere
Sachverhaltsabklärungen zu veranlassen. Die bei E. 3.1 hiervor wiedergegebenen
Erwägungen des Verwaltungsgerichts genügten vielmehr dem Anspruch der
Beschwerdeführer auf eine hinreichende Entscheidbegründung.

4.
4.1 Weiter beklagen die Beschwerdeführer, das Baugesuch der Beschwerdegegner
sei unvollständig. Als formelle Mängel nennen sie eine unvollständige
Vermassung und eine ungenügende Angabe der Zweckbestimmung der Räume in den
Bauplänen sowie das Fehlen eines Berichts des Bauberaters. Ihrer Meinung nach
hätte das Gesuch richtigerweise von der Gemeinde zur Überarbeitung
zurückgewiesen werden müssen. Der Umstand, dass eine Zurückweisung nicht
erfolgt, sondern im Gegenteil die Bewilligung erteilt worden sei, verletze Art.
7 Abs. 3 KEG. In den Erwägungen des angefochtenen Entscheids steht hingegen, es
sei für das Verwaltungsgericht nicht ersichtlich und werde von den
Beschwerdeführern auch nichts Relevantes vorgebracht, was die Vollständigkeit
des Gesuchs der Beschwerdegegner in Frage stellen würde.

4.2 Mit Blick auf diesen Punkt erheben die Beschwerdeführer vor Bundesgericht
wiederum den Vorwurf, das Willkürverbot und der Gehörsanspruch seien verletzt.
Sie beanstanden zur Hauptsache eine willkürliche Tatsachenfeststellung und
Rechtsanwendung. Ergänzend rügen sie eine mangelhafte Entscheidbegründung.
Parallel dazu behaupten sie eine Verletzung von Art. 37, 53, 69 und 70 VGG/GR.
Was den Prüfungsumfang des Bundesgerichts betrifft, kann auf die bei E. 3.2
hiervor angestellten Überlegungen verwiesen werden. Sodann machen die
Beschwerdeführer eine Rechtsgleichheitsrüge geltend, die sich auf die
Behandlung unvollständiger Baugesuche durch die Gemeinde bezieht; darauf ist
bei E. 5 hiernach einzugehen.

4.3 Zunächst ist der Vorhalt betreffend Messangaben beim beschwerdegegnerischen
Baugesuch zu behandeln. Die Beschwerdeführer bemängeln, in Geschossgrundrissen
des beschwerdegegnerischen Baugesuchs hätten die Aussenmasse und die Vermassung
der Aussen- und Wohnungstrennwände gefehlt. Nach Art. 131 Abs. 1 Ziff. 3 BauG
sei vorgeschrieben, dass diese Angaben in allen Grundrissplänen vollständig
enthalten sein müssten. Die Gemeinde räumt ein, dass sie bei den
Beschwerdegegnern insofern von einer strengen Einhaltung dieser Vorschrift
abgesehen hat. Sie erinnert aber daran, dass Art. 131 Abs. 3 BauG die
Baubehörde ermächtigt, auf einzelne Planunterlagen zu verzichten. Gestützt
darauf könne diese auch auf einzelne Detailangaben in den Plänen verzichten,
sofern diese für das Verständnis und die Beurteilung nicht notwendig seien.
Dies sei etwa - wie hier - der Fall, wenn die betreffenden Informationen aus
den übrigen Baugesuchsunterlagen entnommen werden könnten. Dabei erläutert die
Gemeinde im Einzelnen, aus welchen Überlegungen die einzelnen spezifischen
Angaben für eine hinreichende Beurteilung des beschwerdegegnerischen
Bauprojekts entbehrlich gewesen seien. Die hiergegen gerichteten Einwände der
Beschwerdeführer sind nicht geeignet, die Nachvollziehbarkeit der Ausführungen
der Gemeinde zu entkräften oder dem Verwaltungsgericht erfolgreich Willkür
vorzuwerfen.

4.4 Zum Vorwurf hinsichtlich Angabe der Zweckbestimmung der Räume: Gemäss den
Beschwerdeführern hätten die Pläne der Beschwerdegegner im kommunalen
Baubewilligungsverfahren darüber nicht hinreichend Auskunft gegeben. Diese
Kennzeichnung ist nach Art. 131 Abs. 1 Ziff. 3 BauG ebenfalls geboten. Im
Hinblick auf diese Rüge gilt es jedoch festzuhalten, dass diese mangelhaft
begründet ist; namentlich wird sie nicht hinreichend belegt (vgl. E. 1.4
hiervor). Die Beschwerdeführer geben zu, dass die betreffenden Informationen in
den bei den Akten liegenden Plänen vorhanden sind. Sie äussern indessen vor
Bundesgericht den Verdacht, diese Pläne seien nachgebessert worden, als das
Verwaltungsgericht die Unterlagen nach Ergehen seines Urteils der Gemeinde
zurückgesandt habe. Dabei handelt es sich allerdings um eine pauschale,
spekulative Behauptung. Die Beschwerdeführer tun nicht konkret dar, inwiefern
sie das Fehlen der umstrittenen Angaben in der Vergangenheit je selbst
festgestellt hätten. Im kantonalen Verfahren hatten sie behauptet, sie hätten
die dem Verwaltungsgericht vorliegenden Pläne der Beschwerdegegner zur
Beweissicherung kopiert. Sie zitieren diese Aussage in anderem Zusammenhang in
der Beschwerdeschrift an das Bundesgericht, reichen aber keine Plankopien ein.
In dieser Frage besteht somit kein Anlass für prozessuale Weiterungen im Sinne
von Art. 95 OG.

4.5 Was den Bericht des Bauberaters angeht, fordert das kommunale Baugesetz
nicht generell einen solchen Bericht als Voraussetzung eines Baugesuchs; dies
hat die Gemeinde in der Vernehmlassung an das Bundesgericht unwidersprochen
aufgezeigt. Nach Darstellung der Gemeinde hat sie selbst einen
Bauberater-Bericht zum Gesuch der Beschwerdegegner eingeholt. Weshalb die
Beschwerdegegner dies im Rahmen des Baugesuchs hätten tun müssen, legen die
Beschwerdeführer nicht dar. Die entsprechende Willkürrüge geht fehl. Deshalb
mag dahingestellt bleiben, ob die diesbezüglichen Vorbringen unzulässige Noven
im Rahmen der staatsrechtlichen Beschwerde darstellen. Soweit es den
Beschwerdeführern unabhängig davon um den zeitlichen Ablauf der
Gesuchsbehandlung im Fall der Beschwerdegegner geht, kann auf die Überlegungen
bei E. 3.3 hiervor verwiesen werden.

4.6 Zusammengefasst verfiel das Verwaltungsgericht nicht in Willkür, wenn es
eine Pflicht zur Rückweisung des beschwerdegegnerischen Baugesuchs wegen
Unvollständigkeit verneint hat, soweit auf die gegenteiligen Behauptungen der
Beschwerdeführer überhaupt eingetreten werden kann. Bei dieser Sachlage hatte
das Verwaltungsgericht keine Veranlassung, weitere Abklärungen in dieser
Perspektive vorzunehmen. Dies gilt namentlich für das von den Beschwerdeführern
beantragte Gutachten zur Frage der Vollständigkeit der beschwerdegegnerischen
Baupläne. Das Verwaltungsgericht beging keine willkürliche antizipierte
Beweiswürdigung (vgl. zu diesem Begriff BGE 131 I 153 E. 3 S. 157; 130 II 425
E. 2.1 S. 429; 124 I 208 E. 4a S. 211, je mit Hinweisen), indem es dieses
Gutachten nicht eingeholt hat. Die knappen Erwägungen des Verwaltungsgerichts
zu der ganzen Thematik, die bei E. 4.1 hiervor erwähnt sind, halten vor dem
verfassungsrechtlichen Anspruch auf eine hinreichende Entscheidbegründung
stand.

5.
5.1 Nach Ansicht der Beschwerdeführer hat die Gemeinde bezüglich der
Vollständigkeit des Baugesuchs bei den Parteien mit ungleichen Ellen gemessen.
Das erste Gesuch der Beschwerdeführer sei in strenger Nachachtung der
anwendbaren kommunalen Verfahrensbestimmungen als unvollständig zurückgewiesen
worden und habe am 20. Juli 2005 ein zweites Mal eingereicht werden müssen. Bei
den Beschwerdegegnern sei das Gesuch hingegen trotz den bei E. 4 hiervor
angeführten Mängeln nicht zurückgewiesen worden. Das Verwaltungsgericht habe
diese unhaltbare Privilegierung der Beschwerdegegner geschützt. In diesem
Zusammenhang äussern die Beschwerdeführer - wie bereits im kantonalen Verfahren
- die Vermutung, sie seien von der Gemeinde benachteiligt worden, weil sie
nicht Einheimische seien. Bei den Beschwerdegegnern sei demgegenüber eine
ortsansässige Bauunternehmung beteiligt. Bei jener Bauunternehmung sei
ausserdem der Bausekretär der Gemeinde zuvor langjähriger Mitarbeiter gewesen.

5.2 Die Beschwerdeführer rügen im vorliegenden Zusammenhang ausdrücklich eine
Verletzung von Art. 8 Abs. 1 BV. Sinngemäss machen sie zusätzlich einen
Verstoss gegen die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) geltend, weil es sich bei
den beiden Baugesellschaften um direkte Konkurrentinnen desselben Gewerbes
handle. Zwar geht das in der Wirtschaftsfreiheit enthaltene Gebot der
Gleichbehandlung von Gewerbegenossen an sich weiter als das allgemeine
Rechtsgleichheitsgebot (vgl. BGE 125 I 431 E. 4b/aa S. 435 f. mit Hinweisen).
Selbst nach der Wirtschaftsfreiheit ist aber keine absolute Gleichbehandlung
privater Marktteilnehmer verlangt. Unterscheidungen sind zulässig, sofern sie
objektiven Kriterien entsprechen und nicht systemwidrig sind (BGE 132 I 97 E.
2.1 S. 100 mit Hinweisen). Im vorliegenden Fall bedarf es keiner Erörterung,
wie das allgemeine Rechtsgleichheitsgebot gemäss Art. 8 Abs. 1 BV vom
qualifizierten Gleichbehandlungsgrundsatz gemäss Art. 27 BV abzugrenzen ist.
Für die unterschiedliche Behandlung der Parteien im Hinblick auf die
Rückweisung unvollständiger Baugesuche bestehen hinreichende sachliche Gründe,
wie im Folgenden aufzuzeigen ist. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass dem
zusätzlich angerufenen Willkürverbot diesbezüglich keine selbstständige
Bedeutung zukommt.

5.3 Die Gemeinde hat die Rückweisung des ersten Baugesuchs der Beschwerdeführer
mit einer doppelten Begründung gerechtfertigt. Einerseits habe dort ein
Situationsplan gefehlt, ohne den die Einhaltung der Grenzabstände nicht
überprüfbar gewesen sei. Anderseits sei keine Regelung zum
Ausnützungsziffer-Transport vorgelegt worden; ohne eine solche Regelung sei die
zulässige Ausnützungsziffer beim Bauprojekt überschritten gewesen. Auf den
zweitgenannten Punkt gehen die Beschwerdeführer nicht ein. Es liegt auf der
Hand, dass die unbestrittenermassen erst im Rahmen des zweiten Baugesuchs vom
20. Juli 2005 erfolgten Zusicherungen über den Ausnützungstransfer eine
wesentliche Grundlage für die Beurteilung des Baugesuchs bildeten. Damit zeigt
sich, dass die Gemeinde - und ihr folgend das Verwaltungsgericht - bei beiden
Parteien die Frage der Rückweisung des Baugesuchs von der Wesentlichkeit des
formellen Mangels für die Beurteilung abhängig machte. Es hält auch in dieser
Perspektive vor der Verfassung stand, wenn nur bei den Beschwerdeführern eine
Zurückweisung des Baugesuchs verfügt wurde.

5.4 Was die sinngemäss erhobene Rüge der Parteilichkeit der kommunalen
Entscheidungsträger angeht, gilt Folgendes: Die aus Art. 30 Abs. 1 BV
ableitbaren Ansprüche auf ein unparteiliches Gericht sind auf nicht
richterliche Behörden nicht direkt anwendbar. Wann deren Mitglieder und
Verwaltungsangestellte in den Ausstand zu treten haben, bestimmt sich nach dem
kantonalen Recht und den aus Art. 29 Abs. 1 und Art. 8 Abs. 1 BV herzuleitenden
Grundsätzen. Dabei kann der Gehalt von Art. 30 Abs. 1 BV nach der
Rechtsprechung nicht unbesehen auf die allgemeinen Verfahrensgarantien von Art.
29 Abs. 1 BV und nicht richterliche Behörden übertragen werden (BGE 127 I 196
E. 2b S. 198 mit Hinweisen). Es gilt vielmehr, dem spezifischen Umfeld und
Aufgabenbereich der betroffenen Behörde Rechnung zu tragen und die
Anforderungen an die Unparteilichkeit unter Berücksichtigung ihrer gesetzlich
vorgegebenen Funktion und Organisation zu ermitteln (vgl. BGE 125 I 119 E. 3d
S. 123, 209 E. 8a S. 218, je mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat im Übrigen
wiederholt entschieden, dass Mitglieder von Verwaltungsbehörden nur dann in den
Ausstand zu treten haben, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein
persönliches Interesse haben (BGE 125 I 119 E. 3b-e S. 123 f.; 107 Ia 135 E. 2b
S. 137); nimmt ein Behördenmitglied jedoch öffentliche Interessen wahr, so
besteht grundsätzlich keine Ausstandspflicht (Urteil des Bundesgerichtes 1P.426
/1999 vom 20. Juni 2000, E. 2a, in: ZBl 103/2002 S. 36 mit Hinweisen).

5.5 Es ist systembedingt, dass eine kommunale Behörde Baugesuche von
ortsansässigen Bauherrschaften zu beurteilen hat. Ohne konkrete Anzeichen, dass
ein Behördenmitglied bzw. mitwirkende Gemeindeangestellte eigentliche Bindungen
zu einem Baugesuchsteller haben, erwecken sie keinen objektiven Anschein der
Parteilichkeit. Derartige Indizien werden von den Beschwerdeführern nicht
genannt. Ein Ausstandsgrund liegt auch nicht wegen des Umstands vor, dass der
Bausekretär offenbar früher bei dem Bauunternehmen angestellt war, das am
beschwerdegegnerischen Bauprojekt beteiligt ist. Es ist nicht ersichtlich und
wird auch nicht dargetan, inwiefern er deswegen bei der Bearbeitung des
beschwerdegegnerischen Baugesuchs in einen Interessenkonflikt geraten wäre. Der
Gleichbehandlungsrüge der Beschwerdeführer ist demzufolge auch unter Querbezug
auf das Gebot der Unparteilichkeit von Verwaltungsbehörden kein Erfolg
beschieden.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführer die
Gerichtskosten zu tragen (Art. 156 Abs. 1 und Abs. 7 OG). Den anwaltlich nicht
vertretenen Beschwerdegegnern steht keine Parteientschädigung zu (BGE 115 Ia 12
E. 5 S. 21). Hingegen haben die Beschwerdeführer der anwaltlich vertretenen
Gemeinde eine angemessene Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 159 Abs. 2 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die staatsrechtliche Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden den Beschwerdeführern unter
solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Gemeinde Pontresina, unter solidarischer
Haftbarkeit, für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu
entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, der Gemeinde Pontresina und dem
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 26. März 2008
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Féraud Kessler Coendet