Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.22/2007
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4A_22/2007/len

Urteil vom 30. Mai 2007

I. zivilrechtliche Abteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Hatzinger.

X. ________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Daniel Fässler,

gegen

Y.________ GmbH,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Elmar M. Jud.

Mietvertrag; Erstreckung Mietverhältnis,

Beschwerde in Zivilsachen gegen den Entscheid
des Kantonsgerichts St. Gallen, Präsident der
III. Zivilkammer, vom 18. Januar 2007.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG (Klägerin, Beschwerdeführerin) mietete in A.________ das
Areal und die Produktionshalle der Grundstücke Nr. 1.________ und 2.________,
Grundbuchamt B.________, mit einer Gesamtfläche von rund 8'700 m², indes ohne
die vorhandenen Wohnräume, als Lager- und Produktionsstätte. Die Klägerin
produziert und lagert auf dem gemieteten Areal bzw. in der gemieteten Halle
Betonwaren, die sie nach eigenen Angaben mehrheitlich für ihre anderen
Standorte produziert, zum Teil aber auch direkt an Kunden verkauft, wobei sie
19,9 % ihres Umsatzes am Standort A.________ erzielt; das Hauptgeschäft
betreibt sie in C.________. Die Klägerin bzw. ihre Rechtsvorgängerin, die
D.________ AG, war nach eigener Sachdarstellung bis 1997 Eigentümerin des
Mietareals, das sie damals an ihren Minderheitsaktionär veräusserte, der das
Grundstück seinerseits im Dezember 1997 der E.________ AG verkaufte. Diese
schloss im August/September 1998 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin einen
Mietvertrag, den die Klägerin im Jahr 2001 übernahm; der Jahresmietzins
betrug Fr. 40'000.--. Die E.________ AG verkaufte das Mietgrundstück am 5.
November 2004 der Y.________ GmbH; der Eintrag im Grundbuch erfolgte indes
erst am 13. September 2006. Die Y.________ GmbH stellte am 3. März 2005 ein
Baugesuch für einen Lebensmittelmarkt auf dem fraglichen Areal, wogegen die
Klägerin Einsprache erhob. Die Baubewilligung wurde am 4. November 2005
erteilt; einen diesbezüglichen Rekurs wies das Baudepartement des Kantons St.
Gallen in der Folge ab.
Am 22. November 2005 kündigte die E.________ AG das Mietverhältnis mit der
Klägerin per 30. November 2006. Die Klägerin focht bei der Schlichtungsstelle
Gerichtskreis St. Gallen diese Kündigung an, machte deren Ungültigkeit
geltend und verlangte eventualiter Mieterstreckung um die Maximaldauer von
sechs Jahren. Die Schlichtungsstelle entschied am 15. Februar 2006, die
Kündigung sei gültig, und erstreckte das Mietverhältnis erstmals bis 30.
April 2008. Diesen Entscheid zog die Klägerin weiter an das Kreisgericht St.
Gallen. Dieses urteilte am 14. Juni 2006 ebenfalls, die Kündigung sei gültig,
gewährte jedoch eine erstmalige Mieterstreckung bis 31. August 2007.
Hiergegen erhob die Klägerin Berufung an das Kantonsgericht St. Gallen. Mit
der Berufungsantwort teilte die Y.________ GmbH (Beklagte,
Beschwerdegegnerin) mit, nunmehr Eigentümerin des Mietobjekts geworden zu
sein, womit ein Parteiwechsel vorlag. Diesen Wechsel anerkannte die Klägerin
mit nachträglicher Eingabe vom 20. November 2006, zog gleichzeitig ihren
Antrag auf Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung zurück und nahm vor
allem Stellung zur Berufungsantwort. Darauf reagierte die Beklagte ihrerseits
mit einer nachträglichen Eingabe. Hierzu nahm die Klägerin erneut mit
nachträglicher Eingabe vom 18. Dezember 2006 Stellung.

B.
Am 18. Januar 2007 entschied der Präsident der III. Zivilkammer des
Kantonsgerichts St. Gallen, das Mietverhältnis werde unter Ausschluss einer
weiteren Erstreckung bis 31. März 2008 erstreckt; im Übrigen wies er die
Berufung ab, soweit sie nicht zurückgezogen worden war. In den Erwägungen
wurde die nachträgliche Eingabe der Klägerin vom 20. November 2006 aus dem
Recht gewiesen und eine von dieser verlangte mündliche Verhandlung sowie die
Möglichkeit zur Stellungnahme bezüglich ihrer Bemühungen um eine
Ersatzliegenschaft abgelehnt. Aufgrund einer Abwägung der Parteiinteressen
erachtete der Gerichtspräsident eine definitive Festlegung der Erstreckung
und den Ausschluss einer weiteren Erstreckung als angezeigt.

C.
Gegen diesen Entscheid hat die Klägerin am 26. Februar 2007 beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht. Sie beantragt, den
angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zur Ergänzung des
Sachverhalts bzw. zur neuen Beurteilung an die Vor-instanz zurückzuweisen.
Eventualiter sei das Mietverhältnis der Parteien erstmals bis 31. März 2008
zu erstrecken. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die
Vorinstanz habe den Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV)
verletzt, indem sie die nachträgliche Eingabe vom 20. November 2006 aus dem
Recht gewiesen und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung abgelehnt
habe. Der Eventualantrag wird damit begründet, dass die Vorinstanz das ihr
nach Art. 272 Abs. 2 OR zustehende Ermessen bei der Interessenabwägung
überschritten habe. Die Beschwerdeführerin sei insbesondere auf eine
erstmalige Erstreckung angewiesen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das
Kantonsgericht hat zur Rüge der Gehörsverweigerung Stellung genommen und
beantragt sinngemäss, die Beschwerde abzuweisen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Weil der angefochtene Entscheid nach dem Datum des Inkrafttretens des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110), dem 1. Januar 2007
(AS 2006, 1242) ergangen ist, untersteht die Beschwerde dem neuen Recht (Art.
132 Abs. 1 BGG).

2.
2.1 Die Beschwerde in Zivilsachen ist in der vorliegenden mietvertraglichen
Streitigkeit grundsätzlich zulässig (Art. 72 BGG), zumal der Streitwert mit
Fr. 210'000.-- die Grenze von Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG deutlich übersteigt.
Das Kantonsgericht St. Gallen hat als letzte kantonale Instanz entschieden
(Art. 75 Abs. 1 BGG), und der angefochtene Entscheid schliesst das Verfahren
ab (Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführerin, die am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen und ein rechtlich geschütztes Interesse an der materiellen
Überprüfung des Erstreckungsentscheids hat (Art. 76 BGG), rügt neben einer
Verletzung von Art. 272 Abs. 2 OR auch eine solche von Art. 29 Abs. 2 BV und
erhebt damit gemäss Art. 95 lit. a BGG grundsätzlich zulässige Rügen. Sie hat
die Beschwerde gegen den ihr am 26. Januar 2007 zugestellten Entscheid der
schweizerischen Post am 26. Februar 2007 übergeben und damit die
Beschwerdefrist von 30 Tagen nach Art. 100 Abs. 1 BGG eingehalten (vgl. Art.
44 ff. BGG).

2.2 Gemäss Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG ist die Beschwerde hinreichend zu
begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten. Das Bundesgericht prüft
grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen; es ist nicht gehalten, wie
eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden Fragen zu prüfen, wenn
diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen wurden. Es kann die Verletzung
von Grundrechten nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der Beschwerde
präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).

2.3 Der Beschwerdeführer, welcher die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die
Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind;
andernfalls kann ein vom im angefochtenen Entscheid festgestellten
abweichender Sachverhalt nicht berücksichtigt werden (vgl. BGE 130 III 136 E.
1.4 S. 140). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht
werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1
BGG).

3.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz zuerst eine Verletzung von Art.
274d Abs. 3 OR vor, indem sich diese auf Art. 164 Abs. 2 ZPO/SG berufen habe.

3.1 Gemäss Art. 274d Abs. 3 OR hat der Richter den Sachverhalt von Amtes
wegen festzustellen; die Parteien müssen ihm jedoch alle für die Beurteilung
des Streitfalls notwendigen Unterlagen einreichen. Im Rechtsmittelverfahren
führt diese Regel nicht dazu, dass jede vom kantonalen Recht festgesetzte
Beschränkung des Untersuchungsgrundsatzes unbeachtlich wird. Die Kantone sind
insbesondere frei, die Kognition der zweiten Instanz z.B. durch ein
Novenverbot zu beschränken (BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; 118 II 50 E. 2a S.
52). Art. 274 OR behält denn auch die Prozesshoheit der Kantone ausdrücklich
vor.
Nach Art. 164 Abs. 1 des St. Galler Zivilprozessgesetzes vom 20. Dezember
1990 (ZPO/SG) ist eine nachträgliche Eingabe zulässig, wenn sie erhebliche
Tatsachenbehauptungen oder Beweisanträge enthält, die trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht früher vorgebracht werden konnten (lit. a) oder das rechtliche
Gehör es erfordert (lit. b). Das Gesuch um Zulassung ist innert zehn Tagen,
nachdem der Gesuchsteller vom Grund Kenntnis erhalten hat, einzureichen (Art.
164 Abs. 2 ZPO/SG).

3.2 Wie die Vorinstanz festhielt, waren die Voraussetzungen für eine
nachträgliche Eingabe gemäss Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG nicht erfüllt. Die
Beschwerdeführerin macht in diesem Zusammenhang nicht geltend, im
vorinstanzlichen Verfahren nicht zur Einreichung neuer Tatsachen und
Beweismittel zugelassen worden zu sein. Nach den Feststellungen der
Vorinstanz hat die Klägerin keinen Gebrauch davon gemacht, sich von sich aus
innert den vorgegebenen Fristen mit neuen Tatsachen an das Gericht zu wenden
und die Zulassungsvoraussetzungen darzutun. Inwiefern die Vorinstanz damit in
Anwendung von Art. 164 Abs. 2 ZPO/SG Bundesrecht verletzt haben soll, ist
nicht ersichtlich. Art. 164 ZPO/SG, wonach eine nachträgliche Eingabe nur
unter bestimmten Voraussetzungen zulässig ist, wird nach dem Gesagten durch
die in Art. 274d Abs. 3 OR vorgeschriebene (soziale) Untersuchungsmaxime
nicht eingeschränkt. Die Rüge ist unbegründet.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Gehörsverletzung (Art. 29 Abs. 2 BV), indem
die Vorinstanz sie vor der Urteilsfällung nicht darüber informiert habe, dass
keine mündliche Verhandlung durchgeführt werde und indem sie die
nachträgliche Eingabe vom 20. November 2006 aus dem Recht gewiesen sowie
zusätzlich offerierte Beweismittel nicht abgenommen habe.

4.1 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliesst u.a. das Beweisrecht der
Parteien. Dieses umfasst auch das Recht auf die Abnahme der offerierten
Beweismittel, aber nur soweit sie nach Auffassung der richterlichen Instanz
erforderlich sind (vgl. statt vieler BGE 131 I 153 E. 3 S. 157 f. mit
Hinweisen; Peter Higi, in Zürcher Kommentar, 4. Aufl., Zürich 1996, N 33 zu
Art. 274d OR). Die für Mietstreitigkeiten in Art. 274d Abs. 3 OR
vorgeschriebene Untersuchungsmaxime zwingt das Gericht nicht dazu, das
Beweisverfahren beliebig auszudehnen und alle möglichen Beweise abzunehmen
(BGE 125 III 231 E. 4a S. 239; Fabienne Hohl, La réalisation du droit et les
procédures rapides, Freiburg 1994, S. 51 f.). Aus der Bestimmung ist indes
abzuleiten, dass zumindest eine (kantonale) gerichtliche Instanz eine
umfassende Überprüfung vornimmt (vgl. BGE 121 III 266 E. 2b S. 269; Higi,
a.a.O., N 34 zu Art. 274d OR).

4.2 Vorliegend konnte sich die Beschwerdeführerin vor der Schlichtungsstelle
und dem Kreisgericht mündlich sowie schriftlich und vor der Vorinstanz
schriftlich umfassend äussern. Damit wurde die Überprüfung im geforderten
Umfang vorgenommen. Indem die Vorinstanz keine weitere mündliche Verhandlung
durchführte, hat sie entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin deren
Anspruch auf rechtliches Gehör nicht verletzt. Im Übrigen informierte die
Vorinstanz die Beschwerdeführerin vorgängig am 7. November 2006, dass keine
Verhandlung vorgesehen sei. Die Rüge ist daher unbegründet.

4.3 Die Beschwerdeführerin beanstandet die Anwendung und Auslegung des
massgebenden kantonalen Rechts (Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG) durch die Vorinstanz
nicht. Diese hat unter Verweis auf einen Kommentar zum kantonalen
Zivilprozessgesetz erwogen, dass eine Partei im Einzelnen darzutun hat,
welche konkreten neuen Tatsachen eine Stellungnahme erfordern und aus welchem
Grund, wenn sie sich zu angeblich neuen Tatsachen der Gegenseite äussern
will. Unterlasse sie dies, könne die Eingabe ohne Weiteres aus dem Recht
gewiesen werden, es sei denn, die Zulässigkeit erweise sich als geradezu
evident. Nach den Feststellungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid
nutzte die Beschwerdeführerin die nachträgliche Eingabe vom 20. November
2006, um ihren Standpunkt detailliert nochmals auszubreiten, ohne im
Einzelnen darzutun, dass die Voraussetzungen von Art. 164 Abs. 1 ZPO/SG
erfüllt seien. Dass diese gegeben sind, sei nicht erkennbar. Die
nachträgliche Eingabe der Beschwerdeführerin sei daher im Vornherein
unzulässig. Die Beschwerdeführerin setzt sich mit diesen Erwägungen der
Vorinstanz überhaupt nicht auseinander. Weder die Behauptung eines
offensichtlichen Versehens noch die Rüge der Verweigerung des rechtlichen
Gehörs genügen den Anforderungen von Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG in Verbindung
mit Art. 106 und 97 BGG (vgl. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur
Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4294, 4338; BGE 130 I 258
E. 1.3 S. 261 f.; 120 Ia 31 E. 4b S. 40). Die Rüge ist damit unzulässig.

4.4 Demnach ist der Antrag auf Rückweisung der Angelegenheit an die
Vorinstanz, damit diese den Sachverhalt ergänze und die Sache neu beurteile,
unbegründet, soweit auf ihn eingetreten werden kann.

5.
Die Beschwerdeführerin rügt eventualiter, die Vorinstanz habe das ihr gemäss
Art. 272 Abs. 2 OR zustehende Ermessen bei der Interessenabwägung
überschritten. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin ist aufgrund des von ihr
dargelegten Stands der Suchbemühungen statt einer definitiven bloss eine
erstmalige Erstreckung zu gewähren.

5.1 Der Mieter kann die Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen, wenn
die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge
hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre
(Art. 272 Abs. 1 OR). Bei der Interessenabwägung sind insbesondere die in
Art. 272 Abs. 2 OR genannten Kriterien zu berücksichtigen, wie ein
allfälliger Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte und
Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d). Ein solcher
ist dann gegeben, wenn dem Vermieter aus wirtschaftlichen oder anderen
Gründen nicht zuzumuten ist, auf die Benutzung seiner Liegenschaft zu
verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei sowohl zeitlich als
auch sachlich so zu verstehen, dass Gründe vorliegen müssen, denen auch nach
objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (vgl. BGE 132 III 737
E. 3.4.3 S. 745; 118 II 50 E. 3c/d S. 55 und E. 4 S. 58). Das Mietverhältnis
kann für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden; im Rahmen
der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden (Art. 272b
Abs. 1 OR). Die Interessenabwägung und die ihr zugrundeliegenden Kriterien
bestimmen dabei nicht nur den Grundsatz, sondern auch die Dauer einer
allfälligen Erstreckung (Urteil 4C.139/2000 vom 10. Juli 2000, E. 2a mit
Hinweis). Die diesbezüglichen Bestimmungen bezwecken, die Folgen der
Vertragsauflösung für den Mieter zu mildern und ihm mehr Zeit für die Suche
neuer Räume zu lassen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 116 II 446 E. 3b S.
448). Der Entscheid über die Dauer der Erstreckung aufgrund der gebotenen
Interessenabwägung beruht weitgehend auf richterlichem Ermessen. Derartige
Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei
aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in
der Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie
Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle
hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht
gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in
Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in
stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 125 III 226 E. 4b S. 230; 118 II 50
E. 4 S. 55 f.; SJ 2005 I S. 397, 4C.425/2004, E. 3.2).
5.2 Die Vorinstanz hat, ausgehend vom Mietgegenstand, der gesamthaft den
Regeln der Geschäftsmiete unterliegt, das Mietverhältnis unter Ausschluss
einer weiteren Erstreckung bis 31. März 2008 erstreckt. Nach den Erwägungen
der Vorinstanz resultiert aus dem begrenzten Umfang der von der
Beschwerdeführerin prognostizierten Umsatzeinbusse bei Wegfall des Standorts
A.________ keine eigentliche Härte; mangels Bezifferung und Belegen könne auf
deren entsprechenden Ausführungen nicht weiter abgestellt werden. Es bestehe
bei den Fragen der Umsatzeinbusse und den Arbeitsverhältnissen ein
eigentliches "Patt" der gegenseitigen Interessen, könne doch auch die
Beschwerdegegnerin keinen Umsatz generieren und keine Arbeitsplätze anbieten,
solange sie ihren Lebensmittelmarkt nicht erstellt habe. Dass die
Beschwerdeführerin eventuell für ein Ersatzobjekt mehr Miete bezahlen müsse,
gelte nicht als Härte. Eine solche ist jedoch nach Auffassung der Vorinstanz
insofern zu bejahen, als den Parteien klar sein musste, dass ein rascher
Umzug in ein Ersatzobjekt angesichts der Produktion und des Lagers auf der
beachtlichen Mietfläche von 8'700 m² kaum möglich sein wird. Die Vorinstanz
hat die definitive Erstreckung zwar als Ausnahme bezeichnet, im vorliegenden
Fall jedoch wegen des dringlichen Eigenbedarfs der Beschwerdegegnerin nur
eine einmalige Erstreckung gewährt. Sie hat dabei insbesondere
berücksichtigt, dass die Beschwerdegegnerin bereits über eine Baubewilligung
verfügt.
Die Vorinstanz hat ihr Ermessen rechtsfehlerfrei ausgeübt, wenn sie dem
dringenden Eigenbedarf der Beschwerdegegnerin den Vorrang vor den Interessen
der Beschwerdeführerin an einer weiteren Erstreckung eingeräumt hat; denn der
dringende Eigenbedarf eines neuen Eigentümers rechtfertigt gemäss Art. 261
Abs. 2 lit. a OR sogar die Abkürzung der vertraglichen Kündigungsfrist.
Allfällige (zusätzliche) Bemühungen der Beschwerdeführerin um ein
Ersatzgrundstück, worauf diese in der Beschwerde hinweist, sind daher
unerheblich - ganz abgesehen davon, dass es sich um ein Novum handelt (vgl.
E. 2.3).

6.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist als unbegründet abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden kann. Die Gerichtsgebühr ist bei diesem Ausgang des
Verfahrens der Beschwerdeführerin aufzuerlegen; deren Höhe richtet sich
grundsätzlich nach dem Streitwert (Art. 65 BGG). Die Beschwerdeführerin hat
ausserdem der Beschwerdegegnerin deren Parteikosten für das vorliegende
Verfahren zu ersetzen (Art. 68 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht St. Gallen, Präsident
der III. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. Mai 2007

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: