Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 4C.2/2007
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{T 0/2}
4C.2/2007/len

Urteil vom 20. März 2007

I. zivilrechtliche Abteilung

Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiber Hatzinger.

X. ________,
Beklagte und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Roland Miotti,

gegen

Y.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Fürsprecher Dr. Heinz Gehrig.

Mietvertrag, Kündigung,

Berufung gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Aargau, Zivilgericht, 4. Kammer,
vom 17. November 2006.

Sachverhalt:

A.
Die Y.________ AG (Klägerin) vermietete X.________ (Beklagte) mit Vertrag vom
16. Juli 1987 Praxisräumlichkeiten mit eigener Toilette und Kochnische in der
Liegenschaft A.________ in B.________ die sie als Zahnarztpraxis nützt. Der
Vertragsbeginn wurde auf den 1. November 1987 festgelegt und sollte bei einer
festen Vertragsdauer von 15 Jahren unter Einhaltung einer sechsmonatigen
Kündigungsfrist erstmals auf den 30. September 2002 gekündigt werden können,
wobei der Beklagten eine Option für weitere zweimal fünf Jahre eingeräumt
wurde.

A.a Der Mietzins betrug monatlich Fr. 1'500.-- netto, wobei als Basis ein
Hypothekarzinssatz von 5,25 % und ein Indexstand von 109.5 Punkten
festgestellt wurde. Die Parteien vereinbarten, der ursprüngliche
Nettomietzins könne nicht unterschritten werden.

A.b Die Klägerin mahnte am 17. Mai 2005 einen Mietzinsausstand von Fr.
2'353.35 und setzte der Beklagten unter Androhung der Kündigung nach Art.
257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen.

A.c Am 27. Juni 2005 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit amtlichem
Formular auf 31. August 2005. Die Beklagte gelangte darauf an die zuständige
Schlichtungsbehörde für das Mietwesen mit dem Begehren, es sei die
Ungültigkeit bzw. Nichtigkeit der wegen Zahlungsrückstandes ausgesprochenen
vorzeitigen Kündigung festzustellen, eventuell sei das Mietverhältnis um 6
Jahre zu erstrecken. Eine Schlichtungsverhandlung fand nicht statt, was nach
einem Schreiben des zuständigen Bezirksamtmanns vom 19. August 2005 auf das
Verhalten der Beklagten zurückzuführen war.

A.d Am 3. Oktober 2005 stellte die Klägerin beim Gerichtspräsidium Kulm die
Rechtsbegehren:
"1.Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und
der Beklagten über Praxisräume im 1. Stock Süd in der Liegenschaft A.________
in B.________ sowie über den Autoeinstellplatz in der Tiefgarage der gleichen
Liegenschaft aufgelöst ist und die Ausweisung der Beklagten zulässig ist.

2. Der Beklagten sei richterlich zu befehlen, diese Mietobjekte bis
spätestens am 31. März 2006 zu räumen und zu verlassen.

3. Für den Fall der Widerhandlung gegen Ziff. 2 hiervor sei der Beklagten in
Anwendung von § 425 ZPO die angemessene Ungehorsamstrafe anzudrohen ..."
Zur Begründung führte die Klägerin aus, unabhängig von noch hängigen anderen
Verfahren stehe fest, dass mindestens für die Zeit ab 1. Januar 2005
Mietzinsausstände bestünden, welche frist- und formgerecht mit Androhung der
Kündigung gemahnt und nicht bezahlt worden seien, weshalb die Voraussetzungen
für die ausserordentliche Kündigung nach Art. 257d OR vorlägen.

A.e Mit Entscheid vom 29. Juni 2006 erkannte der Präsident des
Bezirksgerichts Kulm:
"1.In teilweiser Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass das
Mietverhältnis zwischen den Parteien über die Praxisräume im 1. Stock Süd in
der Liegenschaft A.________ in B.________ aufgelöst, und dass die Ausweisung
der Beklagten zulässig ist.

2. Der Beklagten wird richterlich befohlen, das in Ziff. 1 genannte
Mietobjekt bis am 31.12.2006 zu räumen und zu verlassen. Für den
Unterlassungsfall wird ihr die polizeiliche Zwangsvollstreckung angedroht.

3. Für den Fall der Widerhandlung gegen Ziff. 2 hiervor wird der Beklagten
Bestrafung mit Haft bis zu drei Monaten oder Busse bis Fr. 5'000.00 angedroht
(§ 425 Abs. 1 ZPO) ..."

B.
Mit Entscheid vom 17. November 2006 wies das Obergericht des Kantons Aargau
die Beschwerde der Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil ab. Das
Gericht stellte zunächst fest, die Abweisung der Klage in Bezug auf den
Autoeinstellplatz sei unangefochten geblieben (E. 1). Es führte sodann aus,
mit der Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005 habe die Klägerin ausstehende
Mietzinse für Praxis und Garage für die Jahre 2002, 2003 und 2004 verlangt.
An den Gesamtbetrag von Fr. 2'353.35 habe die Beklagte fristgerecht Fr.
1'421.60 bezahlt, so dass nach der Berechnung der Klägerin im Zeitpunkt der
Kündigung noch Fr. 931.75 ausstehend gewesen seien, wovon Fr. 267.-- Mietzins
für die Praxis im Jahre 2005. Es handelt sich dabei um die Differenz zwischen
den im Vertrag als monatlicher Mindestmietzins vereinbarten Fr. 1'500.-- und
den tatsächlich von der Beklagten bezahlten Fr. 1'446.60. Auf die
Geltendmachung dieses Betrags habe sich die Klägerin im gerichtlichen
Verfahren beschränkt. Die Einwendung der Beklagten, sie habe den Umfang des
ausstehenden Betrages nicht erkennen können, verwarf das Gericht mit der
Begründung, die Klägerin habe ihrer Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005
eine Aufstellung über den Umfang des geschuldeten Betrags beigelegt, in der
zwischen der Miete für Praxis, für Garage und Nebenkosten unterschieden
worden sei. Ausserdem hielt das Gericht der Beklagten vor, dass sie selbst
jeweils mit separaten Einzahlungsscheinen die Miete für Garage, für Praxis
sowie die Zahlungen für Nebenkosten ausgeschieden habe, was sie sich nach
Art. 86 OR entgegenhalten lassen müsse (E. 2). Das Obergericht stellte fest,
dass sich die Beklagte zwar gegen die Formular-Mitteilung der Klägerin vom
22. Februar 2005 an die Schlichtungsstelle gewandt habe. Sie habe jedoch das
Verfahren über die Weitergeltung des für das Jahr 2004  vereinbarten
Nettomietzinses für die Praxisräume von Fr. 18'000.-- jährlich nach
festgestellter Nichteinigung nicht weitergeführt. Dass Gegenstand eines
solchen Verfahrens dieselbe Grundsatzfrage gewesen wäre wie diejenige eines
bereits für das Jahr 2004 hängigen, verwarf das Gericht als unerheblich (E.
3). Schliesslich verwarf das Gericht den Standpunkt der Beklagten, wonach der
Mietvertrag insoweit teilnichtig sei, als die Basismiete von Fr. 18'000.--
nicht unterschritten werden kann (E. 4). Das Gericht kam zum Schluss, für das
Jahr 2005 seien bis Mai mindestens Fr. 217.-- Mietzinsen für die
Praxisräumlichkeiten ausstehend gewesen, welche die Beklagte weder durch
Bezahlung noch durch Verrechnungserklärung innert der Zahlungsfrist getilgt
habe (E. 5). Da die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR auch
während hängiger Verfahren gültig sei und vorliegend ein Verstoss gegen Treu
und Glauben nicht vorliege, bejahte das Obergericht die Gültigkeit der
Kündigung mit der ersten Instanz (E. 6).

C.
Die Klägerin hat gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau
Berufung eingereicht mit den Anträgen, dieses Urteil sowie dasjenige des
Gerichtspräsidiums Kulm vom 29. Juni 2006 seien aufzuheben (Ziff. A), die
Klagebegehren seien abzuweisen (Ziff. B I 1), es sei festzustellen, dass die
vorzeitige Kündigung wegen Zahlungsverzugs ungültig bzw. nichtig sei,
eventuell sei sie in Anwendung von Art. 271 bzw. 271a OR unwirksam zu
erklären (Ziff. B I 2), eventualiter sei im Falle der Abweisung der Berufung
die Frist gemäss Ziffer 2 des Urteils des Gerichtspräsidiums Kulm neu
festzusetzen (Ziff. B II). Die Klägerin beruft sich auf Art. 271 Abs. 1 OR
und bringt vor, im Lichte der Erwägungen von BGE 120 II 34 verstosse die
Kündigung des langjährigen Mietverhältnisses angesichts des ursprünglich
verlangten Betrages gegen Treu und Glauben. Unter Anlehnung an den Fall
4C.65/2003 vom 23. September 2003 macht die Beklagte sodann geltend, die
Klägerin habe mit der Kündigung angesichts der hängigen Verfahren gegen Treu
und Glauben verstossen. Sie bringt weiter vor, die Parteien hätten in einem
Vergleich im Jahre 2001 einen neuen Mietvertrag geschlossen, weshalb auf das
Mietverhältnis entgegen der Auffassung der Vorinstanz neues Recht anwendbar,
die Mietzinsvereinbarung in dieser Vereinbarung daher teilnichtig und die
Vereinbarung richterlich in dem Sinne zu ergänzen sei, dass der ausstehende
Mietzins nicht geschuldet sei; einer derartigen Auffassung stehe auch nicht
entgegen, dass die formgerecht angezeigten Mietzinsänderungen für die Jahre
2004 und 2005 nicht angefochten worden seien. Sie bestreitet sodann die
Feststellung der Vorinstanz, dass der offene Betrag klar ersichtlich gewesen
sei, was sie entgegen der "aktenwidrigen" Feststellung der Vorinstanz gehörig
behauptet habe. Abschliessend hält die Klägerin nochmals fest, dass die
Kündigung ihrer Ansicht nach rechtsmissbräuchlich sei.

D.
Die Beklagte schliesst in der Antwort auf Abweisung der Klage. Sie beantragt
zudem in Übereinstimmung mit der Klägerin, die Frist gemäss Ziffer 2 des
erstinstanzlichen Urteils sei neu festzusetzen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1.
Das Bundesgesetz über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110)
ist am 1. Januar 2007 in Kraft getreten (AS 2006 1205, 1243). Da der
angefochtene Entscheid vorher ergangen ist, richtet sich das Verfahren noch
nach dem OG (Art. 132 Abs. 1 BGG).

2.
Die Berufungsschrift hat nach Art. 55 Abs. 1 OG unter anderem die Begründung
der Anträge zu enthalten. Sie soll kurz darlegen, welche Bundesrechtssätze
und inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid verletzt sind.
Ausführungen, die sich gegen die tatsächlichen Feststellungen richten, das
Vorbringen neuer Tatsachen, neue Einreden, Bestreitungen und Beweismittel,
sowie Erörterungen über die Verletzung kantonalen Rechts sind unzulässig
(lit. c).

2.1 Die Beklagte begründet ihren Eventualantrag, es sei im Falle der
Abweisung der Berufung die Frist für die Räumung des Mietobjekts neu
festzusetzen, nicht. Da die erstinstanzlich verfügte Frist auf Ende 2006
festgesetzt wurde und während des Verfahrens abgelaufen ist, muss eine neue
Frist von Amtes wegen ohnehin verfügt werden. Davon geht auch die Klägerin in
ihren Anträgen in der Antwort aus. Immerhin ist der Begründung der Berufung
nicht zu entnehmen, welche besonderen Umstände im Falle der Abweisung der
Berufung für eine unüblich lange Bemessung dieser Frist sprechen würden.

2.2 Die Beklagte widerspricht den verbindlichen Feststellungen im
angefochtenen Urteil und rügt sinngemäss eine Verletzung kantonalen Rechts,
wenn sie sich gegen die "aktenwidrige" Feststellung der Vorinstanz wendet,
wonach sie nicht erläutert habe, weshalb die Zusammenstellung der
ausstehenden Mietzinse vom 17. Mai 2005 nicht transparent sei. Aus ihrer
Behauptung, sie habe stets darauf hingewiesen, dass die Forderungen für die
Jahre 2002 und 2003 Gegenstand eines vor dem Gerichtspräsidium Kulm laufenden
Verfahrens gewesen seien, ergibt sich nicht einmal sinngemäss und ist auch
nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz insofern einem offensichtlichen
Versehen im Sinne von Art. 55 Abs. 1 lit. d OG erlegen sein könnte (vgl. BGE
96 I 193 E. 2 S. 196). Die Vorbringen der Beklagten zur Klarheit der
Zusammenstellung vom 17. Mai 2005 sind im Übrigen neu und unzulässig.

3.
Ist ein Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger
Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter
schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt
mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art.
257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann
der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von
mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Abs. 2).

3.1 Nach den Feststellungen der Vorinstanz hat die Klägerin der Beklagten am
17. Mai 2005 schriftlich eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung eines
Mietzinsausstandes gesetzt verbunden mit der Androhung der ausserordentlichen
Kündigung gemäss Art. 257d OR. Die Klägerin hat die Kündigung mit amtlichem
Formular vom 27. Juni 2005 auf den 31. August 2005 ausgesprochen.

3.2 Die Beklagte war nach den Feststellungen im angefochtenen Entscheid mit
fälligen Mietzinsen für die Praxisräume im Betrag von mindestens Fr. 217.--
im Rückstand. Die Differenz ergibt sich, wie die Beklagte selbst darlegt, aus
tatsächlich bezahlten Mietzinsen in Höhe von Fr. 1'446.60 für die Monate
Januar bis Mai 2005 gegenüber dem im Vertrag vom 16. Juli 1987 vereinbarten
minimalen Nettomietzins von Fr. 1'500.-- monatlich. Diesen für das Jahr 2005
geltenden Mietzins teilte die Klägerin der Beklagten vertragsgemäss am 22.
Februar 2005 auf amtlichem Formular mit. Die Beklagte gelangte darauf an die
zuständige Schlichtungsbehörde mit dem Begehren um Feststellung, dass der
Mietzins missbräuchlich sei, und ersuchte um Herabsetzung auf das zulässige
Mass. Nach der Verhandlung vom 28. April 2005 stellte die Schlichtungsbehörde
die Nichteinigung fest. Die Beklagte rief den Richter nicht an. Die
Vorinstanz brachte vom entsprechenden Differenzbetrag in Höhe von Fr. 267.--
für die ersten fünf Monate des Jahres 2005 noch höchstens Fr. 10.-- pro Monat
mit der Begründung in Abzug, die Beklagte habe in diesem Umfang
möglicherweise zuviel à conto Nebenkosten bezahlt.

3.3 Die Beklagte bestreitet nicht grundsätzlich, dass sie am 17. Mai 2005 mit
den fälligen Nettomietzinsen für die Monate Januar bis Mai 2005 mit Fr.
217.-- im Rückstand war, wenn der vertraglich vereinbarte Mietzins von Fr.
1'500.-- für die Praxisräume der Berechnung des ausstehenden Mietzinses
zugrunde gelegt wird. Sie macht jedoch geltend, die Vereinbarung über den
Mietzins sei teilnichtig und die von ihr zurückbehaltene Differenz nicht
geschuldet gewesen. Sie stellt sich auf den Standpunkt, der Mietvertrag vom
16. Juli 1987 sei am 1. Oktober 2001 durch einen neuen Vertrag abgelöst
worden. Sie leitet daraus ab, es finde auf den Vertrag das geltende Mietrecht
Anwendung, das die Festlegung eines Mindestmietzinses verbiete. Sie bringt
weiter vor, der neue Vertrag vom 1. Oktober 2001 sei aus diesem Grund
insoweit nichtig, als er einen Mindestmietzins vorsehe. Sie hält dafür, mit
der Aufhebung der ihrer Ansicht nach unzulässigen Mindestpreisvereinbarung
entstehe eine vertragliche Lücke, welche vom Gericht in dem Sinne zu ergänzen
sei, dass sie nur den von ihr bezahlten Mietzins zu entrichten habe. Die
Klägerin verkennt mit diesem Vorbringen die allgemeinen schuldrechtlichen
Voraussetzungen für die Annahme einer Vertragslücke und missachtet zudem das
System des gesetzlichen Schutzes vor missbräuchlichen Mietzinsen im Sinne von
Art. 269 ff. OR grundlegend. Denn danach bedarf es in jedem Fall,
insbesondere sowohl nach Ankündigung einer Mietzinserhöhung durch den
Vermieter (Art. 269d OR) ebenso wie nach der Stellung eines schriftlichen
Herabsetzungsbegehrens beim Vermieter (Art. 270 a OR) einer Anfechtung bei
der Schlichtungsstelle (Art. 270a und 270b OR), wenn sich die Gegenpartei mit
der formgerechten Mitteilung nicht einverstanden erklärt. Während des
Schlichtungsverfahrens und grundsätzlich (unter Vorbehalt vorsorglicher
Massnahmen) auch während eines anschliessenden Gerichtsverfahrens gilt der
bestehende Mietvertrag weiter (Art. 270e OR, vgl. dazu Higi, Zürcher
Kommentar, N 11 ff. zu Art. 270 e OR). Zur einseitigen Reduktion ihrer
Zahlungen war die Klägerin keinesfalls berechtigt. Die Vorinstanz hat
zutreffend erkannt, dass die Klägerin im Zeitpunkt der Mahnung des Ausstandes
am 17. Mai 2005 mit mindestens Fr. 217.-- fälligen Mietzinsen für die
Praxisräumlichkeiten im Rückstand war. Dass sie diesen Ausstand während der
angesetzten Frist nicht bezahlte, ist unbestritten. Die Voraussetzungen für
eine ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR
sind erfüllt.

4.
Nach Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Art. 271 a OR zählt beispielhaft
Gründe auf, bei deren Vorliegen die Kündigung anfechtbar ist. Danach ist die
Kündigung durch den Vermieter insbesondere anfechtbar während eines mit dem
Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens,
ausser wenn es der Mieter missbräuchlich eingeleitet hat (Abs. 1 lit. d), und
wenn sie ausgesprochen wird vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines
mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens, in dem der Vermieter im
Wesentlichen unterlegen ist (Abs. 1 lit. e).

4.1 Nach Art. 271a Abs. 3 OR finden die Buchstaben d und e von Absatz 1 unter
anderem keine Anwendung bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstandes des Mieters
gemäss Art. 257d OR (lit. b). Die Klägerin kann sich daher zum Vorneherein
nicht darauf berufen, dass im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung bzw. der
Kündigung andere Verfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis hängig
waren - insbesondere nach den Erwägungen im angefochtenen Urteil ein von der
Klägerin eingeleitetes Verfahren beim Gerichtspräsidium Kulm betreffend die
Forderung ausstehender Mietzinse für die Jahre 1999 bis 2004.

4.2 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt freilich der Ausschluss
der Anfechtung im Falle des Zahlungsverzugs gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. b OR
nicht absolut. Vielmehr kann unter Umständen auch eine wegen Zahlungsverzugs
ausgesprochene ausserordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art.
271 Abs. 1 OR sein. So wurde namentlich eine Kündigung als missbräuchlich
qualifiziert, die der Vermieter angedroht hatte, bevor er über die
rückständigen Beträge Gewissheit erlangt hatte, weshalb er die Bezahlung
eines wesentlich übersetzten Betrages einforderte (BGE 120 II 31). Ausserdem
wurde die Kündigung in einem Fall als treuwidrig aufgehoben, als sich die
Parteien in Verhandlungen über die Höhe einer grundsätzlich unbestrittenen
Mietzinsreduktion befanden und die Situation im Zeitpunkt der Androhung und
Erklärung der Kündigung höchst unklar war (Urteil 4C.65/2003 vom 23.
September 2003, E. 4.2).
4.3 Die Beklagte beruft sich auf die beiden Präjudizien und macht
zusammengefasst geltend, der ausstehende Betrag von Fr. 217.-- sei in
Kenntnis der durch das Verhalten der Vermieterin geschaffenen verwirrenden
Situation als gering einzustufen und die Kündigung sei rechtsmissbräuchlich
auch angesichts der Tatsache, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien
nunmehr bald 20 Jahre dauere und gemäss Option im Frühling 2007 nochmals 5
Jahre verlängert werden könnte. Die Klägerin gesteht zwar zu, dass vorliegend
die Parteien entgegen dem am 23. September 2003 beurteilten Fall nicht mehr
in Verhandlungen gestanden haben. Sie hält jedoch dafür, es liege eine
vergleichbare Situation vor, nachdem die Klägerin bereits ein Verfahren zur
Einforderung ausstehender Mietzinsen eingeleitet hatte. Ausserdem sucht die
Beklagte die Gleichartigkeit des vorliegenden Falles mit dem in BGE 120 II 31
entschiedenen damit zu begründen, dass die Klägerin in ihrer
Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005 einen Betrag von insgesamt Fr. 2'353.35
an ausstehenden Mietzinsen forderte.

4.4 Die von der Beklagten erwähnten Präjudizien sind mit dem vorliegenden
Fall nicht vergleichbar. Die Beklagte konnte entgegen ihrer Behauptung
aufgrund der von der Klägerin der Zahlungsaufforderung vom 17. Mai 2005
beigelegten Aufstellung über die Begründung und den Umfang des
Zahlungsrückstandes nicht im Zweifel sein. Sie konnte insbesondere objektiv
klar erkennen, dass die Klägerin für die ersten fünf Monate 2005 die
Differenz zum Nettomietzins für die Praxis - sowie im Zeitpunkt der
Zahlungsaufforderung ausserdem einen fälligen Monatsmietzins, den die
Beklagte in der Folge (wenn auch mit einem ungerechtfertigten Abzug)
fristgerecht bezahlte - forderte. Von einer unklaren Situation, welche die
Klägerin nach Treu und Glauben zur Zurückhaltung mit der Erklärung der
ausserordentlichen Kündigung hätte veranlassen müssen, kann im vorliegenden
Fall nicht die Rede sein.

5.
Die Berufung ist als unbegründet abzuweisen. Die im erstinstanzlichen
Entscheid (Dispositiv-Ziffer 2) angesetzte Frist für die Räumung des
Mietobjektes ist angesichts der bevorstehenden Ostertage neu auf Ende April
2007 festzusetzen.

6.
Die Gerichtsgebühr ist angesichts des Ausgangs des Verfahrens der Beklagten
zu auferlegen (Art. 153, 153a und 156 Abs. 1 OG). Sie hat der Klägerin deren
Parteikosten zu ersetzen (vgl. Art. 159 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Frist in Ziffer 2 des Urteils des Gerichtspräsidiums Kulm vom 29. Juni
2006 wird neu auf den 30. April 2007 festgesetzt.

3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 2'000.-- wird der Beklagten auferlegt.

4.
Die Beklagte hat die Klägerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr.
2'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau,
Zivilgericht, 4. Kammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 20. März 2007

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident:  Der Gerichtsschreiber: