Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.35/2008
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Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_35/2008/bnm

Urteil vom 10. Juni 2008
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Meyer, Bundesrichterin Hohl,
Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Rapp.

Parteien
S.________ jun.,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Niklaus,

gegen

1. Erbengemeinschaft X.________,
2. Y.________,
3. Z.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle drei vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller,

Gegenstand
Bäuerliches Bodenrecht (Erwerbsbewilligung gemäss BGBB),

Beschwerde gegen den Beschluss der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des
Kantons Aargau vom 15. November 2007.

Sachverhalt:

A.
Am 10. November 2006 schloss die Erbengemeinschaft X.________ mit Y.________
und Z.________, (nachfolgend: Beschwerdegegnerinnen) einen Kaufvertrag über das
Grundstück Grundbuch A.________, Nr. 1, im B.________ von 144.47 Aren, ab. Der
Kaufpreis wurde auf Fr. 115'000.-- festgelegt.

B.
Am 23. November 2006 wurde beim Departement Finanzen und Ressourcen des Kantons
Aargau, Abteilung Landwirtschaft, ein Gesuch um Genehmigung des Kaufvertrags
eingereicht. Mit Verfügung vom 5. März 2007 erteilte das Departement folgende
Bewilligung:
"Der Erwerb des Grundstückes GB A.________ Nr. 1, im B.________ von 144,47 Aren
durch die Y.________ und die Z.________ wird gemäss Art. 61 i.V.m. Art. 63 und
Art. 64 Abs. 1 BGBB bewilligt, mit der Auflage gemäss Art. 64 Abs. 2 BGBB, dass
dieses Grundstück bis spätestens zwei Jahre nach Rechtskraft dieses Entscheides
gegen Flächen im Gebiet C.________ abgetauscht wird. Andernfalls muss das
Grundstück nach den dannzumal geltenden Bestimmungen des BGBB an einen
Selbstbewirtschafter verkauft werden."

C.
Gegen diese Verfügung erhob S.________ jun. (nachfolgend: Beschwerdeführer) am
23. April 2007 bei der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau
Beschwerde. In seiner Replik vom 27. August 2007 machte er u.a. geltend,
Pächter des Grundstücks sei kraft Universalsukzession die Erbengemeinschaft
S.________ sen.; er habe dieser gegenüber Pächterstellung inne und sei somit im
Verhältnis zur Beschwerdegegnerin 1 Unterpächter.

Am 24. September 2007 verfügte der Präsident der Landwirtschaftlichen
Rekurskommission, dass das Gericht vorab über die Frage entscheiden werde, ob
auf die Beschwerde eingetreten werden dürfe oder nicht, und dass nur im
erstgenannten Fall eine Verhandlung durchgeführt werde.

Mit Beschluss vom 15. November 2007 trat die Landwirtschaftliche
Rekurskommission auf die Beschwerde nicht ein.

D.
Mit Beschwerde vom 14. Januar 2008 beantragt der Beschwerdeführer dem
Bundesgericht die Aufhebung des Beschlusses der Landwirtschaftlichen
Rekurskommission und die Zurückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz mit der Anweisung, auf die Beschwerde einzutreten und den Fall
materiell zu behandeln.

Die Vorinstanz sowie die Beschwerdegegnerinnen schliessen in ihren
Vernehmlassungen vom 11. und 15. Februar 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Der
Beschwerdeführer hält in seinem Schreiben vom 21. Februar und in der Replik vom
1. April 2008 an seinen Begehren fest.

Erwägungen:

1.
Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht
dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991
über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]). Das Gesuch um Erteilung
der Bewilligung ist bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einzureichen (Art.
83 Abs. 1 BGBB). Gegen die Verweigerung der Bewilligung können die
Vertragsparteien, gegen die Erteilung der Bewilligung die kantonale
Aufsichtsbehörde, der Pächter sowie Kaufs-, Vorkaufs- oder
Zuweisungsberechtigte bei der kantonalen Beschwerdeinstanz Beschwerde führen
(Art. 83 Abs. 3 BGBB).

2.
Angefochten ist ein Beschluss betreffend die Bewilligung eines
Grundstückkaufvertrags nach Art. 83 BGBB, somit ein Entscheid, welcher das
bäuerliche Bodenrecht betrifft und demgemäss von der Zweiten zivilrechtlichen
Abteilung behandelt wird (Art. 32 Abs. 1 lit. b des Reglements vom 20. November
2006 für das Bundesgericht [SR 173.110.131]).

Es handelt sich um einen öffentlich-rechtlichen Entscheid, welcher in
unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht steht (Art. 72 Abs. 2 BGG; vgl. den
3. Titel des BGBB, wonach die Bestimmungen über den Erwerb von
landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken zu den öffentlichrechtlichen
Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken
zählen). Die gemäss unzutreffender Rechtsmittelbelehrung eingereichte
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird daher als Beschwerde
in Zivilsachen entgegengenommen. Der angefochtene Beschluss ist ausserdem ein
kantonal letztinstanzlicher Entscheid und stellt einen Endentscheid dar (Art.
75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Da es sich um eine verwaltungsrechtliche
Angelegenheit handelt, liegt eine Angelegenheit ohne Streitwert vor.

Somit ist auf die Beschwerde in Zivilsachen einzutreten.

3.
Die Vorinstanz erwog, dass der Beschwerdeführer als blosser Unterpächter -
analog zum blossen Bewirtschafter - zur Beschwerde gegen die Bewilligung des
Kaufvertrags nicht legitimiert sei. Auch wenn er von der Veräusserung des von
ihm gepachteten Grundstücks betroffen sein könne, vermöge er aus dem
behaupteten Unterpachtverhältnis nur gegenüber dem Pächter, nicht aber
gegenüber dem Grundeigentümer Rechte abzuleiten.

4.
Der Beschwerdeführer macht geltend, er befinde sich als Unterpächter gegenüber
dem Oberpächter in einer einfachen Pächterstellung, welche mit den gleichen
Rechten und Pflichten verbunden sei, die jeder andere Pächter auch habe. Da er
ebenfalls eine besondere wirtschaftliche Beziehung zum Pachtobjekt habe und
insbesondere mit dessen Nutzung rechne, sei er von der Veräusserung des
Grundstücks betroffen. Schliesslich sei er nicht wie der blosse Bewirtschafter
zu behandeln, da er einen Pachtzins leiste.

5.
Das Bewilligungsverfahren in Art. 61 ff. und Art. 83 BGBB wurde im Rahmen der
parlamentarischen Beratungen eingeführt (vgl. dagegen den bundesrätlichen
Entwurf, welcher in Art. 62 ff. E BGBB noch ein Einspracheverfahren vorsah [BBl
1988 III 1127 ff.; s. dazu Botschaft, BBl 1988 III 1035 ff.]). Die
Sonderregelung betreffend den Kreis der Beschwerdeberechtigten in Art. 83 Abs.
3 BGBB geht auf eine Differenz zwischen dem Vorschlag von Bundesrat sowie
Nationalrat einerseits und demjenigen des Ständerates anderseits zurück.
Während Bundesrat und Nationalrat die in den damals geltenden Art. 103 lit. a
OG und Art. 48 lit. a VwVG enthaltene Ordnung übernehmen wollten (s. das Votum
von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1990 S 686, sowie die
Voten in den Beratungen im Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f.), ging dem
Ständerat die allgemeine Umschreibung zu weit (s. das Votum von SR Schoch, in:
AB 1991 S 154). Die geltende Regelung stellt insofern einen Kompromiss dar (s.
das Votum von BR Koller in den Beratungen im Ständerat, in: AB 1991 S 731; zum
Ganzen auch BGE 129 III 583 E. 3.1 S. 586; 126 III 274 E. 1c S. 276; Stalder,
Das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N. 15 zu Art. 83 BGBB; Bandli, ebenda,
N. 3 zu Art. 88 BGBB; Stalder, Die verfassungs- und verwaltungsrechtliche
Behandlung unerwünschter Handänderungen im bäuerlichen Bodenrecht, Diss. Bern
1993, S. 224 f., je mit Hinweisen). Die Materialien zeigen auf, dass es dem
Gesetzgeber namentlich darum ging, die Nachbarn, die Umwelt- und
Naturschutzorganisationen sowie die landwirtschaftlichen Berufsorganisationen
als Beschwerdelegitimierte auszuschliessen (vgl. die Voten in den Beratungen im
Nationalrat, in: AB 1991 N 876 f., 1701; s. auch BGE 126 III 274 E. 1c S. 276;
Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht, N. 15 zu Art. 83 BGBB, je mit Hinweisen).

6.
Die Stellung des Unterpächters zeichnet sich insbesondere durch zwei
Wesensmerkmale des Unterpachtvertrags aus: Zum einen entfaltet der
Unterpachtvertrag einem Pachtvertrag entsprechende Wirkungen zwischen den
Untervertragsparteien, somit dem Pächter als Unterverpächter einerseits und dem
Unterpächter anderseits (Higi, Zürcher Kommentar, N. 15 zu Art. 291 OR). Zum
andern setzt der Unterpachtvertrag den Bestand eines Hauptvertrags voraus und
ist der Gegenstand der Leistung durch das begrenzt, was der Unterverpächter
selbst vom Hauptverpächter beanspruchen kann (statt vieler Higi, a.a.O., N. 9
Art. 291 OR, mit Hinweisen; in diesem Sinne auch Studer, Basler Kommentar, N. 3
zu Art. 291 OR, wonach der Pächter nicht mehr Rechte weitergeben kann, als ihm
selber aus dem Pachtvertrag zustehen).

Aufgrund dieser Besonderheiten hat der Unterpächter nicht das gleiche
schutzwürdige Interesse an einer Überprüfung der Erteilung der Bewilligung zum
Erwerb des unterverpachteten Grundstücks durch eine Drittperson wie der
Pächter. Vor diesem Hintergrund beruft sich der Beschwerdeführer vergeblich auf
seine Stellung als Unterpächter, da ihm diese nicht das Recht verleiht, gegen
die Erteilung der Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Beschwerde zu führen.
Somit kann offen bleiben, ob er tatsächlich Unterpächter ist oder ob - wie die
Beschwerdegegnerinnen einwenden - gar kein Unterpachtverhältnis vorliegt.

7.
Demgemäss ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird der
Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art.
68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 1'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und der Landwirtschaftlichen Rekurskommission
des Kantons Aargau schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juni 2008
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Raselli Rapp