Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.428/2008
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_428/2008, 5A_429/2008

Arrêt du 19 mars 2009
IIe Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges Hohl, Présidente,
Escher et L. Meyer.
Greffière: Mme de Poret.

Parties
5A_428/2008
A.________,
recourante, représentée par Me Edmond Perruchoud, avocat,

et

5A_429/2008
1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
5. F.________,
6. G.________,
7. H.________,
8. I.________,
recourants,
tous représentés par Me Philippe Pont, avocat,

contre

X.________,
intimé, représenté par Me Antoine Zen-Ruffinen, avocat,

Objet
5A_428/2008
propriété par étages,

5A_429/2008
propriété par étages,

recours contre le jugement du Tribunal cantonal du canton du Valais, Cour
civile II, du 28 mai 2008.

Faits:

A.
A.a En 1977, les copropriétaires de la parcelle no 235, sise sur la commune de
Y.________, ont décidé d'adopter le régime de la propriété par étages. Cinq
unités, portant les numéros 20490 à 20494, ont ainsi été créées. En 1995, suite
au décès de l'un des propriétaires d'étages et au partage successoral qui s'en
est suivi, la part no 20492 a été subdivisée en deux unités distinctes portant
les nos 20492 et 21014.

X.________ (ci-après l'intimé) est devenu propriétaire des parts d'étages nos
20490 et 21014 par succession. Il a ensuite acheté, en 1996, la part 20491. Les
parts d'étages nos 20490 et 20491 portent sur les caves nos 2 et 3 au
rez-de-chaussée, tandis que la propriété de la part d'étage no 21014 s'exerce
sur la salle no 6 et la cave no 5 au 1er étage.

J.________ était propriétaire de la part d'étage no 20493 portant sur
l'appartement sis au 4ème étage. A sa mort, en octobre 2005, ses héritiers -
B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________ et
H.________ - sont devenus propriétaires de ladite part d'étage. I.________ est
propriétaire de la part d'étage no 20494, lui donnant un droit de jouissance
exclusif sur l'appartement du 3ème étage.

Par acte de vente du 7 août 2000, la soeur de l'intimé a vendu à A.________ la
part no 20492 correspondant à l'appartement du 2ème étage.
A.b En 1996, l'intimé a décidé de transformer ses parts d'étages dans le but
d'exploiter un club, à l'enseigne "Z.________". Il a obtenu les autorisations
de construire nécessaires, auxquelles aucune opposition n'a été faite. L'intimé
a alors procédé aux travaux envisagés, sans toutefois requérir l'aval de ses
copropriétaires, à l'exception de sa soeur, alors propriétaire du 2ème étage.
Il a notamment abattu le mur séparant les caves du rez-de-chaussée, ainsi que
celui séparant la cave et la salle situées au 1er étage. L'intimé a ensuite
démoli la poutraison/plancher en bois entre le rez-de-chaussée et le premier
étage de façon à ne créer qu'un seul volume. Il a également supprimé les accès
extérieurs aux caves ainsi que l'escalier extérieur et aménagé une nouvelle
porte. Il a enfin installé une ventilation ainsi qu'une petite cuisine et fait
aménager une installation d'alimentation en eau, se connectant sur les
conduites de la buanderie adjacente à la cave située au 1er étage.
A.c Le 27 décembre 1996, malgré l'opposition, entre autres, des consorts
I.________ et J._________, l'intimé a obtenu une patente L, lui permettant
d'exploiter un établissement accessible à une catégorie de personnes, désignées
par un contrat ou des statuts, non reconnu de l'extérieur comme établissement
public, et avec des heures d'ouverture limitées.

Le 21 mai 1999, la commune de Y.________ a ensuite délivré à l'intimé la
patente H, assortie de conditions, lui permettant d'exploiter "Z.________"
comme établissement public. J.________ et d'autres consorts ont déposé recours
contre cette décision. A l'issue d'une longue procédure, la cour de droit
public du Tribunal cantonal a renvoyé le dossier d'octroi de la patente H à la
commune le 23 août 2002. Celle-ci devait coordonner l'octroi de toutes les
autorisations qu'impliquait cette nouvelle patente pour rendre ensuite une
décision globale.

Par décision du 28 juin 2005, la commune a délivré à l'intimé, en lieu et place
de l'autorisation L devenue caduque, une autorisation d'exploiter au sens de
l'art. 4 de la nouvelle loi sur l'hôtellerie et la restauration, avec
limitation des heures d'ouverture de 11h à 22h. Statuant le 14 juin 2006 sur
recours de I.________, des héritiers de J.________, de A.________ et d'autres
voisins, le Conseil d'Etat l'a admis et renvoyé l'affaire à la commune pour
nouvelle décision.
A.d En avril 2002, J.________ a fermé les deux robinets situés dans la
buanderie, lesquels permettaient l'alimentation en eau froide et chaude du
local Z.________. L'intimé a alors saisi le juge de commune d'une requête de
mesures provisionnelles à l'encontre de A.________ (ci-après la recourante) et
de J.________ et I.________ (ci-après les recourants), concluant à ce qu'ils
rétablissent sans délai l'alimentation en eau. Sa requête a été admise le 25
juin 2002.

B.
Le 3 octobre 2002, l'intimé a ouvert action en constatation et cessation de
trouble à l'encontre des recourants et de la recourante devant le juge de
commune. Il concluait à ce qu'il soit constaté que l'installation
d'alimentation en eau potable de l'immeuble sis sur la parcelle no 235 est une
partie commune de la propriété par étages et que les recourants, de même que la
recourante, soient condamnés à tolérer le branchement effectué en faveur du
local "Z.________" sur l'installation d'alimentation d'eau. Les recourants ont
conclu au rejet des conclusions de l'intimé et, reconventionnellement, à ce
qu'il lui soit fait défense de changer la destination des parts d'étages dont
il est propriétaire dans le but d'exploiter un établissement public. La
recourante a également conclu au rejet des conclusions de l'intimé.
Reconventionnellement, elle demandait le rétablissement de l'état antérieur et,
par mémoire-conclusions du 5 mai 2008, elle demandait également que défense
soit faite à l'intimé d'exploiter ses parts d'étages en établissement public.
Le juge de commune a transmis la cause au juge du district de Sierre comme
objet de sa compétence.

Par jugement du 28 mai 2008, la cour civile du Tribunal cantonal valaisan a
interdit aux recourants de fermer la vanne d'alimentation en eau de
l'établissement "Z.________" et rejeté pour le surplus leurs conclusions
reconventionnelles.

C.
Le 30 juin 2008, A.________, I.________ et les héritiers de J.________ ont
déposé recours en matière civile au Tribunal fédéral contre cette dernière
décision.

La recourante conclut à ce que la demande de raccordement de l'intimé à
l'installation d'alimentation en eau potable de la buanderie soit rejetée et à
ce qu'il soit fait défense à l'intimé, sous menace des sanctions de l'art. 292
CP, d'utiliser ses parts d'étages comme établissement public. Elle invoque à
cet égard la violation de l'art. 648 al. 2 CC et, s'agissant de la question du
raccordement en eau, reproche à la cour cantonale d'avoir fait une application
analogique de l'art. 691 CC qui serait contraire au droit.

Les recourants concluent à ce qu'il soit fait défense à l'intimé, sous menace
des sanctions de l'art. 292 CP, de changer la destination de ses parts d'étages
dans le but d'exploiter un établissement public. Ils invoquent la violation des
art. 647d al. 1, 648 al. 2 et 712g al. 1 CC, de même que celle des art. 2 et 8
CC.

Appelé à se déterminer, l'intimé soutient avant tout que la conclusion de la
recourante relative au changement d'affectation serait irrecevable,
irrecevabilité qui entraînerait celle de son recours en matière civile du fait
que la valeur litigieuse de 30'000 fr. ne serait plus atteinte. Il conclut
néanmoins au rejet des deux recours et à la confirmation de l'arrêt attaqué.

D.
L'octroi de l'effet suspensif a été refusé à la recourante par ordonnance
présidentielle du 17 juillet 2008.

Considérant en droit:

1.
Les deux recours sont dirigés contre le même jugement, reposent sur les mêmes
faits, et soulèvent certaines questions juridiques identiques. Dans ces
conditions, il se justifie de les joindre et de statuer à leur sujet par un
seul arrêt (art. 24 PCF, applicable par analogie vu le renvoi de l'art. 71 LTF;
cf. ATF 124 III 382 consid. 1a; 123 II 16 consid. 1).

2.
La décision entreprise est une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière
civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance
(art. 23 al. 1 let. b du code de procédure civile valaisanne [CPC/VS]; 75 al. 1
LTF), dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse est supérieure à
30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b LTF). Chacun des recours a en outre été déposé
dans le délai prévu par la loi (art. 100 al. 1 LTF), par les parties qui ont
succombé dans leurs conclusions en dernière instance cantonale (art. 76 al. 1
LTF), de sorte qu'ils sont en principe tous deux recevables.

3.
L'objet du litige est limité à la question du changement d'affectation des
parts d'étages appartenant à l'intimé (consid. 4 ci-dessous) ainsi qu'à celle
de leur raccordement à la conduite de la buanderie en vue de leur alimentation
en eau (consid. 5 ci-dessous).

4.
4.1 La cour civile valaisanne a jugé que l'intimé pouvait parfaitement
exploiter ses parts d'étages sous la forme d'un établissement public car il n'y
avait aucune restriction conventionnelle à cette affectation. Elle a ensuite
considéré qu'il n'était pas prouvé que l'exploitation d'un tel établissement
violerait les règles de voisinage, notamment les prescriptions édictées en
matière de protection contre le bruit. Par ailleurs, dans le cadre de la
demande de patente H, l'autorité administrative devrait s'assurer du respect de
la réglementation légale en matière de bruit et d'air. Il n'y avait donc aucune
restriction légale à l'exploitation du local en tant qu'établissement public.

4.2 Les recourants concluent à ce qu'il soit fait défense à l'intimé de changer
la destination de ses parts d'étages dans le but d'exploiter un établissement
public, quelle que soit l'enseigne utilisée. La recourante conclut quant à elle
à ce que défense soit faite à l'intimé d'utiliser ses parts d'étages comme
établissements publics ou comme locaux ouverts au public, notamment comme lieu
de rencontre, pour servir des aliments ou des boissons ou pour toute autre
activité susceptible d'accueillir des personnes. Malgré leur formulation
différente, les conclusions des recourants et de la recourante tendent toutes
deux à l'interdiction d'exploiter un établissement public.
4.2.1 Les recourants soutiennent tout d'abord qu'il est insoutenable de
conclure que l'intimé peut exploiter ses parts de propriété par étages sous la
forme d'un établissement public sans requérir l'accord des autres
copropriétaires. Cette exploitation exigerait l'accord de tous les
copropriétaires (art. 648 al. 2 CC), voire celui de la majorité d'entre eux
(art. 647d al. 1 CC), car elle nécessiterait de percer les parties communes en
vue de l'installation d'une ventilation. Les recourants affirment ensuite que
les propriétaires ont toujours voulu réserver l'usage de l'immeuble à
l'habitation. Cela ressortirait de l'utilisation qui en a été faite jusqu'à
présent ainsi que de nombreux autres indices. Même titulaire d'un droit
exclusif, l'intimé ne pouvait aménager chacune des parties exclusives comme il
l'entendait, en modifiant leur aménagement intérieur et en supprimant ainsi
leur délimitation dans l'espace pour créer un seul volume.

Les recourants invoquent également la violation de l'art. 2 CC, estimant que
l'intimé abuserait de son droit et agirait contrairement aux règles de la bonne
foi en se prévalant de l'absence de règlement d'utilisation prévoyant des
restrictions dans l'affectation des locaux. Ils reprochent enfin à l'autorité
cantonale d'avoir violé l'art. 8 CC en considérant qu'il n'était pas prouvé que
l'exploitation d'un établissement public violerait les règles de voisinage.
4.2.2 La recourante prétend quant à elle que les circonstances concrètes
démontrent que l'immeuble est destiné à l'habitation. La tentative de
changement d'affectation, qui devrait être soumise à l'unanimité des
copropriétaires selon l'art. 648 al. 2 CC, serait par ailleurs abusive, rien ne
permettant dans les structures corporatives de la PPE de transformer des caves
et une salle en établissement public.

4.3 Invité à répondre, l'intimé soutient avant tout que la conclusion de la
recourante serait irrecevable, car prise tardivement. Il s'appuie ainsi sur les
art. 130 al. 1 let. g et 132 CPC/VS.

Sur le fond, il soutient qu'il n'existe aucune restriction conventionnelle,
résultant de l'acte constitutif de la propriété par étages, qui limiterait
l'usage des parts d'étages. Au contraire, la communauté des propriétaires
d'étages disposerait d'une administration informelle et inorganisée, ceux-ci se
sentant libres d'action dans le cadre de l'utilisation de leur part. L'intimé
affirme ensuite qu'il n'existerait aucune restriction légale limitant l'usage
des parts d'étages et qu'aucune installation commune ne serait touchée par la
transformation. La suppression des accès extérieurs aux caves et à l'escalier
extérieur, de même que l'aménagement d'une nouvelle porte ne sauraient non plus
être considérés comme endommageant les parties communes: ces travaux ont été
effectués soigneusement et dans le respect des caractéristiques esthétiques du
lieu. L'affectation projetée ne restreindrait pas non plus l'utilisation des
parts exclusives et elle ne serait pas prohibée par la loi: aucune interdiction
ne figurerait dans le RCC/PAZ de la commune de Y.________ et les normes de
protection esthétiques, de même que l'inventaire ISOS, n'interdiraient pas une
telle transformation. Les seules restrictions légales entrant en ligne de
compte seraient les restrictions liées aux immissions excessives. L'intimé
ayant désormais choisi d'exploiter son local comme un carnotzet privé et non
plus comme un établissement public, des mesures techniques particulières ne
s'avéreraient plus nécessaires pour les empêcher. Enfin, une limitation dans le
choix des activités autorisées dans le local s'apparenterait à une servitude
foncière prohibant une forme d'utilisation du fonds servant, servitude dont
l'inscription n'a jamais été requise.
4.4
4.4.1 Le grief de l'intimé relatif à l'application arbitraire des art. 130 al.
1 let. g et 132 CPC/VS est infondé. Conformément à l'art. 75 al. 1 CPC/VS, le
demandeur peut, dans une affaire pendante, articuler une prétention autre ou
complémentaire pour autant qu'elle soit dans un rapport de connexité avec celle
invoquée initialement. Cette disposition est applicable à la demande
reconventionnelle lorsque celle-ci a été introduite dans l'instance au stade
prescrit par la loi (Michel Ducrot, Le droit judiciaire privé valaisan, 2000,
p. 228). La conclusion tendant à interdire l'exploitation du local en
établissement public se fonde sur le même complexe de faits que les conclusions
prises reconventionnellement devant la cour civile cantonale, de sorte que la
condition de connexité était réalisée (Ducrot, p. 227). La demande
reconventionnelle a en outre été déposée dans le délai prévu par la loi, si
bien que, contrairement à ce qu'affirme l'intimé, la conclusion prise par la
recourante dans le cadre de sa demande reconventionnelle était recevable.
4.4.2 L'intimé prétend avoir pour objectif de n'utiliser son local qu'à des
fins privées et avoir ainsi abandonné l'idée d'obtenir une patente H. Dans la
mesure où cette constatation de fait ne ressort pas de l'arrêt cantonal, elle
est nouvelle et, partant, irrecevable (art. 99 al. 1 LTF).

4.5 D'après l'art. 712a al. 1 CC, le propriétaire d'étage a le droit exclusif
d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées de son unité
d'étage. Il a ainsi le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses
locaux comme il l'entend. Cette liberté est présumée. Elle peut cependant être
limitée par des restrictions légales ainsi que par des restrictions
conventionnelles (Amadeo Wermelinger, La propriété par étages, 2e éd., 2008, n.
26 ad art. 712a CC; Arthur Meier-Hayoz/Heinz Rey, Berner Kommentar, 1988, n. 44
et 68 ss ad art. 712a CC).
4.5.1 Il n'existe en l'espèce aucune restriction conventionnelle à
l'exploitation des parts d'étages de l'intimé en tant qu'établissement public.
L'acte constitutif de la propriété par étages ne prévoit pas d'affectation
particulière à l'immeuble. Il désigne simplement les parts d'étages en
mentionnant leur utilisation à la date de la constitution. Aucun règlement
d'utilisation n'a été produit en instance cantonale, de sorte qu'il n'est pas
établi que la communauté des propriétaires d'étages aurait convenu de
restrictions particulières quant à l'affectation de l'immeuble objet de leur
copropriété. Le fait que l'immeuble ait, jusqu'à présent, toujours été destiné
à l'habitation ne permet pas d'exclure une autre affectation.
4.5.2 En l'absence de clause de restriction d'utilisation conventionnelle, il
convient de rechercher si le changement d'affectation est prohibé par la loi.
Les restrictions légales à l'exercice du droit exclusif sont prévues par l'art.
712a al. 2 CC. Le propriétaire d'étages peut ainsi en faire usage librement
dans la mesure où il ne limite pas celui des autres copropriétaires,
n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment,
n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (art.
712a al. 2 CC).
A moins que les copropriétaires n'aient unanimement établi d'autres règles à
cet égard, le consentement de tous est ainsi nécessaire pour des modifications,
qui, effectuées sur une part d'étage, entraînent un changement dans la
destination de la chose détenue en copropriété (art. 648 al. 2 CC). Le
changement dans la destination de la chose doit néanmoins être distingué de son
changement d'utilisation qui, selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la
majorité de tous les copropriétaires, représentant en outre, leurs parts
réunies, plus de la moitié de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC
trouvent tous deux application dans le cadre de la propriété par étages en
vertu de l'art. 712g al. 1 CC.

Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit
par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble
en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La
destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second plan (Wermelinger,
op. cit., n. 150a ad art. 712a CC; Paul-Henri Steinauer, Les droits réels, tome
1, 3e éd., 2007, n. 1260b; cf. également ATF 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4,
450 consid. 2.1). L'affectation de l'immeuble détenu en copropriété est à cet
égard déterminante: tant que subsiste le caractère global de l'immeuble, la
transformation d'une seule unité d'étage ne conduit pas à un changement
d'affectation au sens de l'art. 648 al. 2 CC (ATF 130 III 441 consid. 2.3 et
2.4, 450 consid. 2.1; arrêt 5C.264/2006 du 30 mars 2007 consid. 2.1).

Les travaux effectués par l'intimé dans les parts d'étages lui appartenant ont
entraîné une transformation interne de ses locaux (démolition de murs et de la
poutraison, suppression des accès extérieurs aux caves notamment). Dans la
mesure où les recourants et la recourante n'exigent pas le rétablissement de
l'état antérieur, mais seule l'interdiction d'exploiter un établissement
public, ces changements ne sont pas remis en cause. Par ailleurs,
l'exploitation du local ne modifie pas l'apparence extérieure de l'immeuble qui
demeure inchangée. Elle ne compromet pas non plus la destination de l'immeuble
dans son ensemble, celui-ci pouvant rester affecté à l'habitation malgré les
éventuelles nuisances que l'exploitation du local est susceptible
d'occasionner. Si la modification projetée ne constitue donc pas un changement
de destination au sens de l'art. 648 al. 2 CC, elle entraîne cependant un
changement d'utilisation, soumis à la majorité qualifiée de l'art. 647b al. 1
CC. Celle-ci s'opposant à l'exploitation du local en tant qu'établissement
public, le changement d'utilisation ne peut être réalisé.
Vu l'issue du recours sur ce point, il n'y a pas lieu d'examiner les griefs des
recourants relatifs à la violation des art. 2 et 8 CC.

5.
5.1 S'agissant du raccordement à l'installation en eau potable située dans la
buanderie, la cour cantonale a estimé que celui-ci constituait une
transformation destinée à augmenter la valeur de la chose et à améliorer son
rendement au sens de l'art. 647d CC. Telle transformation nécessitait ainsi
l'accord de la majorité de tous les copropriétaires représentant en outre,
leurs parts réunies, plus de la moitié de la chose (art. 647d al. 1 CC). En
dépit de l'absence d'accord, les recourants ne seraient toutefois pas fondés à
s'opposer au branchement, l'art. 691 CC devant s'appliquer par analogie. En
l'espèce, l'intimé ne pourrait en effet se connecter sur le réseau communal
sans frais excessifs, de sorte qu'il pouvait exiger de ses copropriétaires
qu'ils permettent le branchement sur l'installation d'eau froide. La charge
imposée étant bénigne, sinon nulle, les copropriétaires concernés n'en
subissaient aucun dommage et ne pouvaient ainsi s'opposer au raccordement.

5.2 Seule la recourante recourt sur la question du raccordement à
l'installation d'eau potable située dans la buanderie. Elle soutient que la
question du raccordement ne se pose qu'en raison du changement d'affectation
projeté par l'intimé. Bien que la buanderie soit sans doute une partie commune,
une clause réglementaire la soustrait à l'usage commun, la réservant ainsi à
certains propriétaires à l'exclusion de l'intimé. Les parts d'étages de
l'intimé constituant des locaux de service inhabitables, il avait été décidé de
les priver d'alimentation en eau. La recourante en déduit que le terme
buanderie vise non seulement le local permettant de faire la lessive et d'y
suspendre son linge, mais également la conduite qui la traverse et l'alimente.
Elle estime enfin que l'art. 691 CC n'aurait pas pour objet de permettre
d'obtenir l'alimentation en eau, mais d'autoriser le passage des conduites sur
la propriété foncière d'autrui, et, en l'absence de lacune praeter legem, il
n'y aurait pas de place pour l'application analogique. L'intimé prétend quant à
lui que la conduite est une partie commune, tout comme la buanderie qu'elle
alimente. Le fait que les locaux servaient autrefois à l'entrepôt exclusivement
ne permet pas de soutenir qu'ils doivent nécessairement se passer d'une
alimentation en eau.

5.3 Dans la mesure où la buanderie est utilisée par plusieurs propriétaires
d'étages, il s'agit d'une partie commune (Amadeo WERMELINGER, L'utilisation de
l'unité d'étage dans un immeuble en propriété par étage, 1992, p. 78, n. 5 et
les références citées). Les parts d'étages de l'intimé en ont simplement été
exclues, au vu de leur affectation initiale. Ces constatations ressortent
expressément du procès-verbal d'adaptation à la propriété par étages. Il
s'ensuit que la conduite qui alimente la buanderie constitue également une
partie commune. Reste à déterminer si, en constituant la propriété par étage,
les propriétaires entendaient exclure les parts de l'intimé du seul local de
buanderie ou non seulement de celui-ci, mais également de la conduite d'eau.
5.3.1 Lorsque le litige porte sur l'interprétation d'une clause contractuelle,
le juge doit recourir en premier lieu à l'interprétation subjective,
c'est-à-dire rechercher la réelle et commune intention des parties (art. 18 al.
1 CO; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1).
Savoir ce qu'un cocontractant savait et voulait au moment de conclure relève
des constatations de fait (ATF 131 III 606 consid. 4.1), qui lient le Tribunal
fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être
établie ou si elle est divergente, le juge doit recourir à l'interprétation
objective, à savoir rechercher la volonté objective des parties, en déterminant
le sens que, d'après les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et
devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l'autre
(application du principe de la confiance; ATF 132 III 268 consid. 2.3.2, 626
consid. 3.1). Ce principe permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa
déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa
volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; 128 III
419 consid. 2.2). La détermination de la volonté objective, selon le principe
de la confiance, est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine
librement; pour la trancher, il faut cependant se fonder sur le contenu de la
manifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent du fait
(ATF 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 586 consid. 4.2.3.1).
5.3.2 En l'occurrence, la seule restriction conventionnelle entrant en
considération figure dans l'acte constitutif de propriété par étages, où il est
prévu, sans autre précision, que la buanderie, partie commune, est à l'usage
exclusif des parts d'étages nos 20492, 20493 et 20494.

Ni la recourante, ni l'intimé n'étaient parties au contrat constitutif de
propriété par étages. Tous deux s'opposent cependant aujourd'hui sur le sens
qu'il convient de donner à ce terme. Il revient donc au Tribunal de céans de
rechercher la volonté objective des parties en recourant au principe de la
confiance. Or, exclure de l'utilisation des parties communes le raccordement à
la conduite apparaît particulièrement restrictif dans la mesure où il n'empêche
pas l'usage de la buanderie en tant que local réservé à la lessive et au
stockage du linge. La clause conventionnelle précitée doit ainsi être comprise
comme une clause réglementant l'usage de la buanderie en tant que telle, sans
toutefois empêcher le raccordement aux conduites qui la traversent.

6.
Vu ce qui précède, le recours des recourants doit être admis, tandis que celui
de la recourante ne l'est que partiellement. Les frais sont mis pour 3/4 à
charge de l'intimé et 1/4 à charge de la recourante (art. 66 al. 1 LTF). Les
recourants ont droit à des dépens (art. 68 al. 1 LTF). Les dépens que l'intimé
doit à la recourante sont compensés avec ceux qu'elle lui doit. Il appartiendra
à l'autorité cantonale de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la
procédure cantonale (art. 68 al. 5 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Les causes 5A_428/2008 et 5A_429/2008 sont jointes.

2.
Le recours de B.________, C._________, D.________, E.________, F.________,
G.________, H.________ et I.________ est admis et l'arrêt attaqué est réformé
en ce sens qu'il est fait interdiction à X.________ d'exploiter le local dit
"Z.________" comme établissement public.

3.
Le recours de A.________ est partiellement admis en ce sens qu'il est fait
interdiction à X.________ d'exploiter le local dit "Z.________" comme
établissement public. Le recours est rejeté pour le surplus.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis pour 1'500 fr. à la charge
de A.________ et pour 4'500 fr. à la charge de X.________.

5.
Une indemnité de 3'000 fr., à payer à B.________, C.________, D.________,
E.________, F.________, G.________, H.________ et I.________ à titre de dépens,
est mise à la charge de X.________.

6.
Les dépens de X.________ et A.________ sont compensés.

7.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les
frais et dépens de l'instance cantonale.

8.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Tribunal cantonal du canton
du Valais, Cour civile II.

Lausanne, le 19 mars 2009
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Hohl de Poret