Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.440/2008
Zurück zum Index II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008
Retour à l'indice II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2008


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_440/2008

Urteil vom 19. März 2009
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter von Werdt,
Gerichtsschreiberin Gut.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Katharina Sameli,

gegen

1. Erbengemeinschaft C.________, bestehend aus:
D.________, E.________, F.________ und
G.________,
2. D.________,
Beschwerdegegnerinnen,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Robert Weyeneth.

Gegenstand
Kaufrecht,

Beschwerde gegen den Beschluss des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom
28. Mai 2008 und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 21. Mai
2007.

Sachverhalt:

A.
Am 22. Dezember 1987 liessen A.________ und ihr inzwischen verstorbener Ehemann
B.________ einen Vertrag öffentlich beurkunden, mit welchem sie D.________ und
C.________ ein unübertragbares und vererbliches Kaufrecht an der in ihrem
Gesamteigentum stehenden Liegenschaft am H.________weg xx in I.________
einräumten. Der Kaufpreis betrug Fr. 600'000.--, wobei er im Umfang von Fr.
300'000.-- an den Baukostenindex gebunden war und durch Übernahme der bei
Eigentumsübertragung bestehenden Grundpfandschulden sowie durch eine Anzahlung
von Fr. 300'000.-- (bestehend aus Fr. 250'000.-- Barzahlung und Fr. 50'000.--
einer Obligation mit gleichem Nennwert) und im Übrigen durch Barzahlung zu
tilgen war. Für die zu verzinsende Anzahlung wurde ein Inhaberschuldbrief für
Fr. 300'000.-- errichtet. Das Kaufrecht wurde gleichentags zur Vormerkung ins
Grundbuch angemeldet. D.________ und C.________ übten ihr Kaufrecht mit
Schreiben vom 24. Juli 2002 aus. A.________ widersetzte sich der
Eigentumsübertragung.

B.
B.a Mit Eingabe vom 20. Dezember 2002 reichten D.________ und C.________ Klage
beim Bezirksgericht K.________ ein und beantragten gestützt auf den
Kaufrechtsvertrag die Zusprechung der Liegenschaft am H.________weg xx in
I.________ Zug um Zug gegen Leistung des vereinbarten Restkaufpreises von Fr.
327'249.30 und Übernahme der Grundpfandschuld von Fr. 60'000.--.
A.________ widersetzte sich der Klage einerseits mit der Begründung, D.________
und C.________ hätten am 24. Juli 1987 eine Zahlung von Fr. 40'000.-- auf das
Bankkonto der Eheleute A.________/B.________ geleistet. Dabei habe es sich um
eine (zusätzliche) Anzahlung an den Kaufpreis der Liegenschaft gehandelt, wobei
diese Zahlung im öffentlich beurkundeten Kaufrechtsvertrag nicht festgehalten
worden und ihr nicht bekannt gewesen sei. Der Vertrag sei deshalb mangels
übereinstimmenden Willensäusserungen der Parteien über den Kaufpreis nicht
zustande gekommen und zudem wegen Falschbeurkundung des Kaufpreises nichtig.
Andererseits brachte sie vor, der Vertrag sei ungültig, weil die nach dem
damals noch geltenden aArt. 177 ZGB für den Vertragsschluss erforderliche
Genehmigung der Vormundschaftsbehörde nicht eingeholt worden sei.
Das Bezirksgericht auferlegte A.________ den Hauptbeweis für die Behauptung,
dass es sich bei der Überweisung von Fr. 40'000.-- um eine Schwarzzahlung bzw.
um eine vorgängige zusätzliche Anzahlung zu dem im Kaufrechtsvertrag vom 22.
Dezember 1987 beurkundeten Kaufpreis von Fr. 600'000.-- gehandelt habe.
Das Bezirksgericht kam nach der Durchführung des Beweisverfahrens zum Schluss,
dass der A.________ auferlegte Hauptbeweis nicht gelungen sei. Zudem sei die
Genehmigung des Vertrages durch die Vormundschaftsbehörde gemäss aArt. 177 ZGB
nicht erforderlich gewesen. Mit Urteil vom 20. Dezember 2005 hiess es daher die
Klage gut und wies das Grundbuchamt L.________ an, die Liegenschaft ins
Eigentum von D.________ und C.________ zu übertragen.
B.b Auf Berufung von A.________ hin, bestätigte das Obergericht des Kantons
Zürich mit Urteil vom 21. Mai 2007 das Bezirksgerichtsurteil.
B.c C.________ verstarb am 4. Juli 2007. Seine Ehefrau, D.________, und seine
Kinder, E.________, F.________ und G.________ traten als Erbengemeinschaft
C.________ in den Prozess ein.
B.d Gegen das Obergerichtsurteil legte A.________ kantonale
Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht des Kantons Zürich ein, wobei sie
dem Obergericht aktenwidrige und willkürliche tatsächliche Annahmen sowie
willkürliche Beweiswürdigung im Sinn von § 281 Ziff. 2 ZPO/ZH vorwarf. Mit
Zirkulationsbeschluss vom 28. Mai 2008 wurde die Beschwerde abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden konnte.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 2. Juli 2008 ist A.________ (fortan:
Beschwerdeführerin) an das Bundesgericht gelangt. Sie beantragt die Aufhebung
des Zirkulationsbeschlusses des Kassationsgerichts vom 28. Mai 2008 und des
Urteils des Obergerichts vom 21. Mai 2007 sowie die Rückweisung der Sache an
das Obergericht zur Ergänzung des Verfahrens und zum Neuentscheid.
Es wurden keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.
1.1 Strittig ist vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegner gestützt auf den
Kaufrechtsvertrag vom 22. Dezember 1987 Eigentum an der Liegenschaft am
H.________weg xx in I.________ erwerben können. Dabei handelt es sich um eine
Zivilsache mit Vermögenswert (Art. 72 Abs. 1 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG).
Der angefochtene Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons
Zürich ist als letztinstanzlicher Entscheid zu qualifizieren, der das Verfahren
abschliesst (Art. 75 Abs. 1 und Art. 90 BGG). Da die Streitwertgrenze von Fr.
30'000.-- bei Weitem überschritten wird, ist dagegen die - im Weiteren
fristgerecht erhobene (Art. 100 Abs. 6 BGG; BGE 134 III 95 E. 1.2 S. 94) -
Beschwerde in Zivilsachen grundsätzlich zulässig.

1.2 Die Beschwerdeführerin verlangt neben der Aufhebung des
Zirkulationsbeschlusses zusätzlich die Aufhebung des Urteils des Obergerichts.
Da dem Kassationsgericht nicht sämtliche vor Bundesgericht erhobenen Rügen
unterbreitet werden konnten bzw. solche Rügen von dieser letzten kantonalen
Instanz mit einer engeren Prüfungsbefugnis, als sie dem Bundesgericht zusteht,
zu beurteilen waren, ist die Mitanfechtung des Obergerichtsurteils vorliegend
zulässig (sog. Dorénaz-Praxis, begründet in BGE 94 I 459, eingeschränkt in BGE
111 Ia 353 E. 1b S. 354, letztmals bestätigt in BGE 134 III 267 E. 1.1 S. 269;
vgl. sodann BGE 134 III 141 E. 2 S. 144 mit Hinweisen).

1.3 Die Beschwerde hat ein Rechtsbegehren zu enthalten (Art. 42 Abs. 1 BGG). Da
die Beschwerde an das Bundesgericht ein reformatorisches Rechtsmittel ist (Art.
107 Abs. 2 BGG), darf sich der Beschwerdeführer grundsätzlich nicht darauf
beschränken, die Aufhebung des angefochtenen Entscheids zu beantragen, sondern
muss einen Antrag in der Sache stellen. Der Beschwerdeführer muss demnach
angeben, welche Punkte des Entscheides angefochten und welche Abänderungen
beantragt werden. Grundsätzlich ist ein materieller Antrag erforderlich;
Anträge auf Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung oder
blosse Aufhebungsanträge genügen nicht und machen die Beschwerde unzulässig.
Ein blosser Rückweisungsantrag reicht jedoch ausnahmsweise aus, wenn das
Bundesgericht im Falle der Gutheissung in der Sache nicht selbst entscheiden
könnte, weil die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
fehlen (BGE 134 III 379 E. 1.3 S. 383; 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.).
Die Beschwerdegegner machen geltend, dass ihnen selbst bei Bejahung der
Formungültigkeit des Kaufrechtsvertrags das Eigentum an der Liegenschaft am
H.________weg xx in I.________ zuzusprechen wäre, da vorliegend die Berufung
auf den Formmangel rechtsmissbräuchlich und der Beschwerdeführerin somit
verwehrt wäre. Die Vorinstanzen haben bereits den Formmangel verneint. Sie
haben daher die Frage, ob die Berufung auf einen allfälligen Formmangel
rechtsmissbräuchlich wäre, nicht weiter geprüft und dazu keine Feststellungen
getroffen. Das Bundesgericht könnte daher, sollte es die Rechtsauffassung der
Beschwerdeführerin für begründet erachten, kein Sachurteil fällen. Zudem ist
das Kassationsgericht auf die Rügen der Beschwerdeführerin mangels genügender
Begründung nicht eingetreten. Sollte dieser Nichteintretensentscheid eine
Rechtsverletzung darstellen, würde das Bundesgericht die Sache zur neuen
Entscheidung an die Vorinstanz zurückweisen. Aus diesen Gründen schadet es der
Beschwerdeführerin nicht, dass ihre Beschwerde keinen materiellen Antrag
enthält. Der blosse Rückweisungsantrag genügt.

1.4 Mit der Beschwerde kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht,
Völkerrecht und kantonaler verfassungsmässiger Rechte geltend gemacht werden
(Art. 95 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn
sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von
Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens
entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen,
inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dabei ist es unerlässlich, dass
die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im
Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der
Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift mit seiner Kritik an den als
rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 121
III 397 E. 2a S. 400; Urteil 4A_22/2008 vom 10. April 2008 E. 1). Strengere
Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten, einschliesslich der
willkürlichen Anwendung von kantonalem Recht und Willkür bei der
Sachverhaltsfeststellung (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255), geltend gemacht
wird. Die Beschwerdeschrift muss die wesentlichen Tatsachen und eine kurz
gefasste Darlegung darüber enthalten, welche verfassungsmässigen Rechte
inwiefern durch den angefochtenen Entscheid verletzt worden sind. Das
Bundesgericht prüft nur klar und detailliert erhobene und belegte Rügen; auf
rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt es nicht ein. Wird
eine Verletzung des Willkürverbots geltend gemacht, muss anhand der
angefochtenen Subsumtion im Einzelnen dargelegt werden, inwiefern der Entscheid
an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel leidet (BGE 134 II 244 E.
2.1 S. 246; 133 III 585 E. 4.1 S. 588 f.).

2.
Die Beschwerdeführerin wendet sich in einem ersten Schritt gegen den
Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts und rügt eine Verletzung der
Verfahrensgarantien (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV und § 281 Ziff. 1 ZPO/ZH) sowie
eine willkürliche Beweiswürdigung (Art. 9 BV).

2.1 Die Beschwerdeführerin wirft dem Kassationsgericht vorab überspitzter
Formalismus bzw. eine Rechtsverweigerung sowie eine Verletzung des rechtlichen
Gehörs im Sinn von Art. 29 Abs. 1 und 2 BV und § 281 Ziff. 1 ZPO/ZH vor.
2.1.1 Dazu führt sie aus, das Kassationsgericht sei auf ihre Ausführungen auf
Seite 11 der Nichtigkeitsbeschwerde zum Thema "der zeitliche Zusammenhang
zwischen der Zahlung vom 24. Juli 1987 und dem Vertragsschluss vom 22. Dezember
1987" nur deshalb nicht eingetreten, weil sie in ihrer Beschwerde - trotz
Bezugnahme auf die einzelnen Erwägungen und Zitieren der Aktenstellen - nicht
auch noch die Seitenzahl des obergerichtlichen Urteils, auf der diese
Erwägungen stehen, genannt habe. Dies stelle überspitzter Formalismus dar.
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin verlangt das Kassationsgericht
keine Angabe der Seitenzahl. Vielmehr stellt es fest, dass aus der Beschwerde
nicht klar hervorgehe, welche konkrete tatsächliche Annahme des Obergerichts
als aktenwidrig oder willkürlich gerügt werde. Es fügt dann aber bei, dass sich
aus dem Zusammenhang erahnen lasse, dass die Beschwerdeführerin mit ihren
Ausführungen aufzeigen wolle, dass der Wunsch von D.________ und C.________,
die Liegenschaft zu erwerben, bereits im Zeitpunkt der Zahlung der Fr.
40'000.-- am 24. Juli 1987 ein Thema gewesen sei. Im Ergebnis ist das
Kassationsgericht auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin eingegangen und hat
diese geprüft. Es kommt jedoch zum Schluss, dass sich die Beschwerdeführerin
mit den an den zitierten Urteilsstellen angeführten Beweisgründen nicht
genügend auseinandergesetzt hat. Unter diesen Umständen kann von überspitztem
Formalismus im Zusammenhang mit einer fehlenden Seitenzahlangabe keine Rede
sein.
2.1.2 Weiter bringt die Beschwerdeführerin vor, ihre in der
Nichtigkeitsbeschwerde angebrachte Kritik an der Beweiswürdigung des
Obergerichts sei - entgegen der Auffassung des Kassationsgerichts - keineswegs
appellatorisch gewesen. Sie habe konkrete Indizien für die behauptete
Schwarzzahlung von Fr. 40'000.-- anhand genau bezeichneten Aktenstellen
dargetan und aufgezeigt, dass der Abschluss des Kaufrechtsvertrags bereits bei
der Zahlung am 24. Juli 1987 ein Thema zwischen den Parteien gewesen sei. Das
Kassationsgericht sei zu Unrecht nicht auf ihre Vorbringen eingetreten, was
eine Rechtsverweigerung und eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bedeute.
Das Kassationsgericht hat einleitend auf die besondere Natur der
Nichtigkeitsbeschwerde hingewiesen. Das Kassationsgericht überprüft die geltend
gemachten Nichtigkeitsgründe (§ 290 ZPO/ZH) nur soweit die Beschwerde "die
Begründung der Anträge unter Nachweis der Nichtigkeitsgründe" enthält (§ 288
Abs. 1 Ziff. 3 ZPO/ZH). Diesbezüglich gilt ein strenges Rügeprinzip, wobei das
Bundesgericht die richtige Anwendung dieses Rügeprinzips nur auf Willkür hin
überprüft (vgl. BGE 128 I 177 E. 2.1 S. 182). Vor diesem Hintergrund ist dem
Kassationsgericht darin beizupflichten, dass sich die Beschwerdeführerin in
ihrer Nichtigkeitsbeschwerde mit den Entscheidgründen des Obergerichts nicht
genügend auseinandergesetzt, sondern weitgehend ihre eigene Sicht der Dinge,
losgelöst von den vorinstanzlichen Erwägungen, dargelegt hat. Auf weiten
Strecken hat sie sich damit begnügt, den Sachverhalt zu schildern und in
allgemeiner Weise zu behaupten, die obergerichtlichen Feststellungen seien
willkürlich. Dass das Obergericht den Sachverhalt anders beurteilt hat, als es
sich die Beschwerdeführerin gewünscht hätte, bedeutet jedoch für sich allein
keine Willkür. Der Nichteintretensentscheid des Kassationsgerichts betreffend
die gegen das Obergerichtsurteil gerichtete Rüge der willkürlichen
Sachverhaltsfeststellung kann nicht beanstandet werden.
Hinzu kommt, dass die Beschwerdeführerin ohnehin auch den
Begründungsanforderungen für eine Beschwerde vor Bundesgericht nicht genügt.
Denn für die Rüge einer Grundrechtsverletzung gilt auch vor Bundesgericht ein
strenges Rügeprinzip (vgl. E. 1.4). Die Beschwerdeführerin unterlässt es, in
ihrer Beschwerde konkret und nachvollziehbar aufzuzeigen, inwiefern das
Kassationsgericht die behaupteten Verfahrensgarantien verletzt haben sollte.
Vielmehr schildert sie ausführlich ihre Sichtweise der Geschehnisse und zitiert
oder wiederholt dabei die Vorbringen aus ihrer früheren Beschwerden. Damit
gelingt es ihr nicht, rechtsgenüglich aufzuzeigen, dass sie ihrer
Begründungspflicht im Hinblick auf den Willkürvorwurf vor dem Kassationsgericht
nachgekommen sei.
2.1.3 Das Kassationsgericht bezeichnet im Einzelnen die Kritik der
Beschwerdeführerin an den obergerichtlichen Feststellungen betreffend Sinn der
stattgefundenen Verkehrswertschätzung der Liegenschaft als appellatorisch. Das
Obergericht erkannte keinen direkten Zusammenhang zwischen der in Auftrag
gegebenen Verkehrswertschätzung und dem später abgeschlossenen
Kaufrechtsvertrag. Diese Sachverhaltsfeststellung rügte die Beschwerdeführerin
vor dem Kassationsgericht als willkürlich. Jedoch erläuterte sie in ihrer
Nichtigkeitsbeschwerde in keiner Weise, weshalb der Schätzungsauftrag zwingend
im Hinblick auf den späteren Kaufrechtsvertrag hätte erfolgt sein sollen bzw.
weshalb dem Obergericht Willkür vorgeworfen werden müsste, wenn es eine
gegenteilige Auffassung vertritt und einen zwingenden Zusammenhang zwischen der
Verkehrswertschätzung und dem Kaufrechtsvertrag verneint. Der
Nichteintretensentscheid kann vor diesem Hintergrund nicht beanstandet werden.
2.1.4 Ebenfalls als unbegründet beurteilt das Kassationsgericht die Kritik der
Beschwerdeführerin an der obergerichtlichen Würdigung der Differenz zwischen
dem im Kaufrechtsvertrag vereinbarten Kaufpreis und dem im Gutachten
geschätzten Verkehrswert. Diesbezüglich wiederholt die Beschwerdeführerin nun
vor Bundesgericht weitgehend ihre Vorbringen der kantonalen
Nichtigkeitsbeschwerde und geht insbesondere nicht auf das Argument des
Kassationsgerichts ein, die Festsetzung eines unter dem Verkehrswert liegenden
Kaufpreises müsse nicht ein Indiz für eine Schwarzzahlung sein, sondern es
könne auch andere Gründe für einen tieferen Kaufpreis geben. Damit genügt die
Beschwerdeführerin den Begründungsanforderungen für die Beschwerde vor
Bundesgericht nicht (vgl. E. 1.4).
2.1.5 Weiter wirft die Beschwerdeführerin dem Kassationsgericht eine
Rechtsverweigerung vor, weil es auf die im Zusammenhang mit dem
Vereinbarungsentwurf vom 19. Oktober 2002 und der Eingabe an das
Friedensrichteramt vorgebrachten Rügen mangels Bezeichnung der beanstandeten
Urteilsstellen nicht eingetreten ist.
Das Kassationsgericht führt zur Begründung des diesbezüglichen
Nichteintretensentscheid aus, die Beschwerdeführerin habe ihre Rügen nicht
durch Bezeichnung der Aktenstellen belegt, obwohl sich das Obergericht auf
etwas mehr als drei Seiten mit dem Thema "Vereinbarungsentwurf und Eingabe an
das Friedensrichteramt" auseinandergesetzt habe. Teilweise habe sich das
Obergericht auch den bezirksgerichtlichen Erwägungen, welche in diesem
Zusammenhang rund vier Seiten betragen, über den Verweis auf § 161 GVG/ZH
angeschlossen. Es sei nicht die Aufgabe des Kassationsgerichts, die in Frage
kommenden Urteilsstellen nach den angeblich aktenwidrigen oder falschen
Annahmen zu durchsuchen.
Dem Kassationsgericht ist beizupflichten, dass sich die Beschwerdeführerin -
entgegen ihrer Behauptung - nicht konkret mit den Erwägungen auseinandergesetzt
bzw. diese nicht klar bezeichnet hat. Wie bereits dargelegt, überprüft das
Kassationsgericht die geltend gemachten Rügen nur soweit die Beschwerde eine
Begründung mit Nachweis der Nichtigkeitsgründe enthält, wobei ein strenges
Rügeprinzip gilt (vgl. E. 2.1.2). Vor dem Hintergrund dieses strengen
Rügeprinzips kann dem Kassationsgericht keine Rechtsverweigerung vorgeworfen
werden, wenn die Beschwerde lediglich am Ende der weitschweifenden Ausführungen
pauschal den Hinweis enthält, dass sich die als mangelhaft gerügte
Beweiswürdigung auf den Seiten 20-23 des bezirksgerichtlichen Urteils befinden
würde und das Kassationsgericht auf die Vorbringen mangels Substantiierung
nicht eintritt.
2.1.6 Auch hinsichtlich der Würdigung der Aussagen des Zeugen M.________ ist
das Kassationsgericht nicht auf die Rüge der willkürlichen Beweiswürdigung
eingetreten. Die Beschwerdeführerin erblickt darin eine weitere Verletzung des
rechtlichen Gehörs.
Jedoch hat sich die Beschwerdeführerin auch betreffend diese Rüge weitgehend
damit begnügt, ihre bereits vor Obergericht gemachten Vorbringen zu wiederholen
und ist damit den Begründungsanforderungen nicht nachgekommen. Denn entgegen
den Ausführungen der Beschwerdeführerin hat sich das Obergericht nicht
lediglich darauf beschränkt, die Beweiswürdigung des Bezirksgericht zu
übernehmen, sondern hat auf den Seiten 14-15 seines Urteils die Aussagen des
Zeugen selber gewürdigt. Auf die Erwägungen des vorinstanzlichen Urteils hat es
lediglich ergänzend verwiesen. Somit stellt auch dieser
Nichteintretensentscheid keine Gehörsverletzung dar.
2.1.7 Auch kann dem Kassationsgericht nicht vorgeworfen werden, dass es sich
mit den Ausführungen auf den Seiten 23 ff. der Nichtigkeitsbeschwerde nicht
auseinandergesetzt hat, denn auf diesen Seiten wiederholt die
Beschwerdeführerin lediglich ihre bereits erfolgten Vorbringen und fasst diese
zusammen.
2.1.8 Schliesslich kann dem allgemein gehaltenen und unbegründeten Vorwurf, das
Kassationsgericht stelle an die Begründung der Rüge der willkürlichen
Beweiswürdigung noch strengere Anforderungen als das Bundesgericht an die Rüge
der Verletzung von Verfahrensgarantien (Art. 29 BV) und des Willkürverbots
(Art. 9 BV), keine Folge geleistet werden. Die Beschwerdeführerin unterlässt es
aufzuzeigen, inwiefern die Begründungsanforderungen des Kassationsgerichts
diesbezüglich strenger sein sollten als diejenigen des Bundesgerichts.
2.1.9 Zusammengefasst ergibt sich, dass im Nichteintreten des
Kassationsgerichts auf die einzelnen Rügen keine Verletzung der
Verfahrensgarantien erblickt werden kann.

2.2 Weiter wirft die Beschwerdeführerin dem Kassationsgericht eine willkürliche
Sachverhaltsfeststellung bzw. eine willkürliche Beweiswürdigung vor. Der von
den Vorinstanzen gezogene Schluss, ihr sei der Beweis für die Schwarzzahlung
bzw. für die zusätzliche Anzahlung an den Kaufpreis von Fr. 40'000.-- nicht
gelungen, sei unhaltbar und verletze Art. 9 BV.
2.2.1 Vorab ist festzuhalten, dass aus der Beschwerde oft nicht klar
hervorgeht, ob sich die Rüge der Beschwerdeführerin gegen den Beschluss des
Kassationsgerichts oder gegen das Obergerichtsurteil richtet. Derartige unklare
Vorbringen sind vor Bundesgericht nicht zulässig. Art. 100 Abs. 6 BGG beschlägt
lediglich den Fristbeginn für den Weiterzug an das Bundesgericht und erlaubt
keine Vermengung von Rügen gegen zwei verschiedene Entscheide. Zudem kann ein
Nichteintretensentscheid des Kassationsgerichts auf die gegen das
obergerichtliche Urteil gerichtete Rüge der willkürlichen
Sachverhaltsfeststellung nicht zu einer Überprüfung der obergerichtlichen
Feststellungen durch das Bundesgericht führen, wie dies die Beschwerdeführerin
zu glauben scheint. Dies wäre mit dem Erfordernis der Letztinstanzlichkeit
nicht vereinbar (vgl. Art. 75 Abs. 1 BGG). Kommt somit das Kassationsgericht
zum Schluss, dass ein Vorbringen ungenügend begründet worden ist, so kann sich
die Rüge der Beschwerdeführerin nur gegen diesen Nichteintretensentscheid
wenden. Bleibt diese Rüge ohne Erfolg, so überprüft das Bundesgericht nicht
anstelle des Kassationsgerichts, ob die Beweiswürdigung des Obergerichts
willkürfrei erfolgt ist. Erneute Ausführungen zur Beweiswürdigung des
Obergerichts sind somit für das Bundesgericht nicht beachtlich. Das Gesagte
gilt vorliegend für die meisten der unter dem Titel "Willkürliche
Beweiswürdigung (Art. 9 BV)" erfolgten Rügen der Beschwerdeführerin. So kann
auf ihre Ausführungen betreffend "zeitlicher Zusammenhang zwischen der Zahlung
und dem Vertragsschluss", "Bedeutung der Verkehrswertschätzung", "Verkaufspreis
unter dem geschätzten Verkehrswert" und "Vereinbarungsentwurf und die Eingabe
an das Friedensrichteramt" wegen fehlender Voraussetzung der
Letzinstanzlichkeit nicht eingetreten werden. Völlig unzulässig ist sodann die
auf den Seiten 27-31 ausschliesslich gegen das Obergericht gerichtete Kritik an
der Beweiswürdigung betreffend "Vereinbarungsentwurf und Eingabe an das
Friedensrichteramt" und "Aussagen des Zeugen M.________".
2.2.2 Die Beschwerdeführerin wirft dem Kassationsgericht eine aktenwidrige
Feststellung vor. Die Annahme des Kassationsgerichts, wonach die
Beschwerdeführerin fälschlicherweise davon ausgehe, dass die Vorinstanzen die
Zahlung von Fr. 40'000.-- als Darlehen qualifiziert hätten, sei offensichtlich
falsch. Davon sei sie gar nicht ausgegangen.
Vorliegend ist nicht ersichtlich und auch nicht näher aufgezeigt, inwiefern die
gerügte Annahme des Kassationsgerichts relevant sein sollte bzw. inwiefern sie
sich auf das Ergebnis des Verfahrens (negativ) ausgewirkt haben sollte. Will
die Beschwerdeführerin aber eine Feststellung des Kassationsgerichts als
willkürlich anfechten, müsste sie substantiiert aufzeigen, inwiefern das
Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen
wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der von dem im angefochtenen Entscheid
festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Da die Kritik an den
tatsächlichen Feststellungen des Kassationsgerichts diesen Anforderungen nicht
genügt, ist nicht darauf einzutreten (vgl. BGE 133 III 462 E. 2.4 S. 466).
2.2.3 Weiter stellt die fehlende explizite Auseinandersetzung des
Kassationsgerichts mit der in der Beschwerde angeführten Aussage des Klägers 1
betreffend "Verwendung der Erbschaft für den Kaufrechtsvertrag" und
"übereinstimmende Sachdarstellung der Parteien zum Interesse am Kauf des Hauses
der Schwestern" - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - keine Willkür
dar. Das Gericht ist nicht gehalten, sich mit jedem einzelnen Parteistandpunkt
einlässlich auseinanderzusetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich zu
widerlegen. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte
beschränken (BGE 134 I 83 E. 4.1. S. 88), ohne dabei das Willkürverbot und das
rechtliche Gehör zu verletzen. Das Kassationsgericht hat bereits als
einleitende Feststellung und später wiederholt im Zusammenhang mit einzelnen
Vorbringen zutreffend ausgeführt, dass die Beschwerdeführerin nicht genügend
konkret aufgezeigt hat, inwiefern die obergerichtlichen Feststellungen
willkürlich sein sollten (vgl. E. 2.1.2 ff.). Damit hat sich das
Kassationsgericht genügend zur fehlenden Begründung geäussert. Eine Verletzung
des Willkürverbots liegt nicht vor, wenn es sich mit diesem - ebenfalls
ungenügend begründeten Vorbringen - nicht im Einzelnen auseinandersetzt.
2.2.4 Weiter wendet sich die Beschwerdeführerin erneut - nun unter dem Titel
"Willkürliche Beweiswürdigung (Art. 9 BV)" - gegen den Nichteintretensentscheid
des Kassationsgerichts betreffend die Rügen "zeitlicher Zusammenhang zwischen
der Zahlung und dem Vertragsschluss", "Verkehrswertschätzung",
"Vereinbarungsentwurf und Eingabe an das Friedensrichteramt" und "Aussagen des
Zeugen M.________". Das Kassationsgericht ist auf diese Rügen mangels
substantiierter Begründung nicht eingetreten. Wie bereits ausgeführt, gilt für
die Anforderung an die Begründung vor Kassationsgericht ein strenges
Rügeprinzip (vgl. E. 2.1.2), welchem die Beschwerdeführerin nicht genügend
nachgekommen ist (vgl. E. 2.1.2 ff.). Im Nichteintretensentscheid des
Kassationsgerichts kann somit keine Verletzung der Verfahrensgarantien (Art. 29
Abs. 2 BV) und auch keine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) erblickt
werden, weshalb sich eine erneute Auseinandersetzung mit ihren diesbezüglichen
Vorbringen erübrigt.
Zudem genügen auch die unter diesem Titel erfolgten Rügen den
Begründungsanforderungen für eine Willkürbeschwerde vor Bundesgericht nicht
(vgl. E. 1.4). Die Beschwerdeführerin begnügt sich erneut damit,
weitschweifende und teilweise schwer verständliche Sachverhaltsschilderungen
und Wiederholungen anzubringen, ohne konkret aufzeigen, weshalb und inwiefern
die Ausführungen des Kassationsgerichts willkürlich sein sollten.
2.2.5 Festzuhalten ist weiter, dass das Kassationsgericht wegen ungenügender
Begründung nicht auf die einzelnen Rügen der willkürlichen Beweiswürdigung
eingetreten ist. Dennoch finden sich im Urteil des Kassationsgerichts einige
Bemerkungen zur Beweiswürdigung des Obergerichts. Diese knappen und wenig
aussagekräftigen Anmerkungen sind jedoch nur bedingt als eigene Beweiswürdigung
des Kassationsgerichts zu verstehen, hat es sich doch aufgrund der
unbegründeten Beschwerde selber nicht umfassend mit der
Sachverhaltsfeststellung und Beweiswürdigung auseinandergesetzt. Soweit diese
zusätzlichen Anmerkungen vorliegend von der Beschwerdeführerin überhaupt als
selbständige - und damit grundsätzlich anfechtbare - (Eventual-) Begründungen
angefochten werden können, erübrigt sich ohnehin eine Auseinandersetzung mit
den diesbezüglichen Vorbringen, da das Kassationsgerichtsurteil bereits
aufgrund des nicht zu beanstandenden Nichteintretensentscheids als
bundesrechtskonform zu qualifizieren ist (vgl. E. 2.1). Denn ein Urteil mit
zwei selbständigen Begründungen erweist sich schon dann als
bundesrechtskonform, wenn die eine Begründung rechtlich nicht beanstandet
werden kann (BGE 130 III 321 E. 6 S 328).

3.
In einem zweiten Schritt kritisiert die Beschwerdeführerin das Urteil des
Obergerichts und macht insbesondere eine falsche Anwendung der Beweislast- und
Beweismassregel und damit eine Verletzung von Art. 8 ZGB geltend. Zudem sei
aArt. 177 ZGB und das Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 2 Abs. 2 ZGB) verletzt.

3.1 Vorab kritisiert die Beschwerdeführerin die obergerichtliche Handhabung der
Beweislast- und Beweismassregel, wobei festzuhalten ist, dass sie die ihr
auferlegte Beweispflicht für die behauptete Schwarzzahlung anerkennt.
3.1.1 Jedoch führt sie in ihrer Beschwerde aus, dass der Standpunkt des
Obergerichts zu kurz greife, wonach die Behauptung der Beschwerdegegner, es
habe sich bei der Zahlung der Fr. 40'000.-- um ein zinsloses Darlehen
gehandelt, von vornherein kein Beweisthema sei. Damit habe das Obergericht die
Beweislastregel und somit Art. 8 ZGB verletzt.
Die Beschwerdeführerin will den Beschwerdegegnern die Beweislast für das
behauptete Darlehen auferlegen. Sie leitet daraus ab, dass bei Scheitern dieses
Beweises der durch sie selber zu erbringende Beweis der Schwarzzahlung gelungen
sei. Thema im kantonalen Verfahren war jedoch stets die Gültigkeit des
Kaufrechtsvertrags. Bestreitet die Beschwerdeführerin die Gültigkeit des
öffentlich beurkundeten Vertrags unter Berufung auf eine Schwarzzahlung, so hat
sie nach der allgemeinen Beweislastregel das Vorhandensein dieser behaupteten
Tatsache zu beweisen. Gelingt ihr dieser Beweis nicht bzw. stellt die
Überweisung der Fr. 40'000.-- keine Schwarzzahlung dar, spielt es für den
vorliegenden Fall keine Rolle, gestützt auf welchen Rechtstitel diese
Geldüberweisung erfolgt ist. Zudem könnte aufgrund des allfälligen Scheiterns
des verlangten Beweises für das behauptete Darlehen nicht einfach auf das
Gelingen des Beweises für die behauptete Schwarzzahlung geschlossen werden. Der
Vorhalt der Beschwerdeführerin, den Beschwerdegegnern sei die Beweislast für
das Vorliegen des behaupteten Darlehens aufzuerlegen, zielt an der Sache
vorbei.
3.1.2 Weiter kritisiert die Beschwerdeführerin eine falsche Anwendung des
Beweismasses. Zwar habe das Obergericht im Urteil ausdrücklich festgehalten,
dass vom Beweismass der "überwiegenden bzw. hohen Wahrscheinlichkeit"
auszugehen sei. In Wirklichkeit habe es jedoch einen weit strengeren Massstab
an den Beweisgrad angelegt bzw. sei von einem strikten Beweiserfordernis
ausgegangen.
Auch diesem Vorhalt kann nicht gefolgt werden. Dass das Obergericht konkret und
entgegen seinen Ausführungen das falsche Beweismass angewendet haben soll, ist
weder ersichtlich noch überzeugend aufgezeigt. Zwar ist der Beschwerdeführerin
darin beizupflichten, dass die Abgrenzung zwischen der Frage der Anwendung des
richtigen Beweismasses und der Frage der richtigen Beweiswürdigung zuweilen
schwierig sein kann. Dennoch sind Beweismass und Beweiswürdigung strikt zu
trennen. Die Anwendung des richtigen Beweismasses beschlägt eine mit freier
Kognition zu überprüfende Frage des Bundesrechts, hingegen die Beweiswürdigung
lediglich eine auf Willkür zu überprüfende Tatfrage (vgl. BGE 130 III 321 E. 5
S. 327). Vorliegend geht aus den Erwägungen hervor, dass das richtige
Beweismass angewendet worden ist, jedoch sich das Obergericht im Rahmen der
Beweiswürdigung nicht mit überwiegender oder hoher Wahrscheinlichkeit von der
behaupteten Tatsache der Schwarzzahlung hat überzeugen lassen. Unter diesen
Umständen verbleibt die Möglichkeit der Rüge der willkürlichen
obergerichtlichen Sachverhaltsfeststellung, wobei diese jedoch mangels
Erfordernis der Letztinstanzlichkeit vor Bundesgericht nicht zulässig ist. Aus
diesem Grund ist auf die Sachverhaltsausführungen auf den Seiten 15-19 der
Beschwerde nicht einzutreten.

3.2 Schliesslich wirft die Beschwerdeführerin dem Obergericht eine Verletzung
von aArt. 177 ZGB vor. Das Obergericht habe zu Unrecht verneint, dass es sich
beim streitigen Kaufrechtsvertrag um ein der Genehmigung der
Vormundschaftsbehörde unterstelltes Interzessionsgeschäft im Sinn des im
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch geltenden aArt. 177 ZGB gehandelt habe.
Vielmehr liege geradezu ein klassischer Fall eines Verpflichtungsgeschäfts mit
Dritten zu Lasten des Gesamtguts vor, welches die Ehefrau ihrem Ehemann zuliebe
und nicht in eigenem Interesse eingegangen sei.
Für Geschäfte unter Ehegatten, welche das eingebrachte Gut der Ehefrau oder das
Gemeinschaftsgut betrafen sowie für Verpflichtungen der Ehefrau gegenüber
Dritten, welche sie zugunsten des Ehemannes einging, bedurfte es nach aArt. 177
ZGB einer Zustimmung der Vormundschaftsbehörde. Da die Beschwerdeführerin
vorliegend zusammen mit ihrem Ehemann einen Vertrag mit Dritten abschloss,
fällt lediglich aArt. 177 Abs. 3 ZGB in Betracht. Unter "Verpflichtung
zugunsten des Ehemanns" ist eine in seinem Interesse liegende, ihm zugute
kommende Verpflichtung zu verstehen, wobei nicht die äussere Gestalt des
Rechtsgeschäfts massgebend ist, sondern der wirtschaftliche Zweck und seine
objektiven Auswirkungen, die sich aus der Gesamtheit der Umstände ergeben (PAUL
LEMP, Berner Kommentar, 3. Auflage 1963, N. 61 und 63 zu aArt. 177 ZGB). Hat
die Ehefrau ein eigenes Interesse an der Verpflichtung oder verfolgen die
Ehegatten einen gemeinsamen Zweck, so gilt dies nicht als Verpflichtung
zugunsten des Ehemanns im Sinn von aArt. 177 Abs. 3 ZGB (PAUL LEMP, a.a.O., N.
67 und 69 zu aArt. 177 ZGB).
Dem Obergericht ist beizupflichten, dass vorliegend keine genügenden Hinweise
bestehen, wonach die Beschwerdeführerin den Kaufrechtsvertrag im Interesse
ihres Ehemannes abgeschlossen haben sollte. Zwar bestanden möglicherweise für
den Ehemann stärkere Motive für den Abschluss des Kaufrechtsvertrags, jedoch
genügen blosse Motive zum Vertragsschluss sowie moralische Interessen des
Ehemannes an der Verpflichtung ohnehin nicht für die Annahme eines zu seinen
Gunsten eingegangenen und damit genehmigungspflichtigen Interzessionsgeschäfts.
Erforderlich wäre ein rechtliches, unmittelbares Interesse an der Verpflichtung
(PAUL LEMP, a.a.O, N. 64 f. zu aArt. 177 ZGB). Eine Verletzung von Bundesrecht
liegt nicht vor. Anzumerken ist zudem, dass die Vorbringen der
Beschwerdeführerin betreffend Genehmigungspflicht teilweise neu und damit vor
Bundesgericht unzulässig sind (Art. 99 Abs. 1 BGG).

4.
Da nach dem Gesagten die vorinstanzlichen Entscheide nicht beanstandet werden
können und folglich kein Formmangel des Kaufrechtsvertrags erstellt ist, muss
auf die subsidiären Bestreitungen der Beschwerdeführerin betreffend
rechtsmissbräuchliche Berufung auf den Formmangel nicht weiter eingegangen
werden.

5.
Die Beschwerde ist somit abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Ausgangsgemäss trägt die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 66 Abs.
1 BGG)

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 12'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Kassationsgericht des Kantons Zürich und
dem Obergericht des Kantons Zürich schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 19. März 2009
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Hohl Gut