Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.688/2010
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2010


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_688/2010

Urteil vom 17. März 2011
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Rottenberg Liatowitsch, Kiss,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urs A. Nater,
Beschwerdeführer,

gegen

X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc E. Wieser,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Feststellung der Nichtigkeit einer Kündigung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II.
Zivilkammer, vom 16. November 2010.
Sachverhalt:

A.
Am 23. August 2006 schloss A.________ (Beschwerdeführer) mit der X.________ AG
(Beschwerdegegnerin) einen "Bewirtschaftungsvertrag". Darin verpflichtete sich
der Beschwerdeführer, im Vertrag einzeln aufgeführte, im Eigentum der
Beschwerdegegnerin stehende Appartements und Parkplätze namens und im Auftrag
der Beschwerdegegnerin zu vermieten. Unter demselben Datum schloss der
Beschwerdeführer mit der Y. Z.________ AG, vertreten durch die
Beschwerdegegnerin, einen Mietvertrag über das auf der selben Liegenschaft wie
die Appartements gelegene Restaurant Y.________ in Q.________. Ziff. 7.5 des
Mietvertrages statuiert, dass die Parteien für die Vermietung der
Appartement-Hotel-Zimmer eine separate Dienstleistungs-Vereinbarung treffen.
Mit Schreiben vom 19. März 2009 kündigte die Beschwerdegegnerin den
Bewirtschaftungsvertrag auf Ende Oktober 2009.

B.
Am 27. April 2009 beantragte der Beschwerdeführer der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht des Bezirkes Maloja die Durchführung einer
Schlichtungsverhandlung und die Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung vom
19. März 2009 gemäss Art. 298 Abs. 2 OR. Die Beschwerdegegnerin beantragte
nebst der Abweisung des Gesuches namentlich, es sei festzustellen, dass es sich
beim Bewirtschaftungsvertrag nicht um einen Pacht- oder Mietvertrag handle. Mit
Beschluss vom 17. Juni 2009 stellte die Schlichtungsbehörde fest, dass zwischen
den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte, und trat auf die Klage des
Beschwerdeführers nicht ein. Dieser gelangte an das Bezirksgericht Maloja mit
dem Begehren, den Nichteintretensentscheid der Schlichtungsbehörde aufzuheben
und die Sache zur Neubeurteilung an diese zurückzuweisen. Eventuell sei die
Nichtigkeit der Kündigung vom 19. März 2009 festzustellen. Mit Urteil vom 10.
März 2010 trat das Bezirksgericht Maloja auf die Klage nicht ein, im
Wesentlichen mit der Begründung, beim Bewirtschaftungsvertrag handle es sich
nicht um einen Mietvertrag. Da die Klage gestützt auf Art. 63 ZPO/GR nicht beim
Vermittler eingeleitet worden sei und kein Leitschein vorliege, fehle es an
einer Prozessvoraussetzung.

C.
Der Beschwerdeführer focht diesen Entscheid beim Kantonsgericht von Graubünden
an. Er beantragte die Aufhebung des bezirksgerichtlichen Urteils und die
Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung, eventuell die Feststellung der
Nichtigkeit der Kündigung vom 19. März 2009. Das Kantonsgericht wies die
Beschwerde am 16. November 2010 ab. Auch das Kantonsgericht qualifizierte den
Bewirtschaftungsvertrag nicht als Miet- oder Pachtvertrag, sondern als einen
Innominatkontrakt, auf welchen die Regeln des einfachen oder eines Sondertyps
des Auftrags anwendbar sind (Art. 394 ff. OR bzw. Art. 412 ff. OR). Die
Streitsache sei damit zu Unrecht der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
unterbreitet worden. Mangels gehöriger Vermittlung sei das Bezirksgericht zu
Recht auf die Klage nicht eingetreten.

D.
Der Beschwerdeführer beantragt dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen,
das Urteil des Kantonsgerichts Graubünden vom 24. November 2010 aufzuheben und
die Nichtigkeit der Kündigung vom 19. März 2009 festzustellen. Eventuell sei
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an das
Kantonsgericht, subeventuell an das Bezirksgericht Maloja zurückzuweisen. Dem
Gesuch um Gewährung der aufschiebenden Wirkung gab das Bundesgericht mit
Verfügung vom 25. Januar 2011 statt. Sowohl die Beschwerdegegnerin wie auch das
Kantonsgericht schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie
einzutreten sei.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Kantonsgericht stellte fest, beim Bewirtschaftungsvertrag handle es
sich um die in Ziff. 7.5 des Mietvertrags genannte "separate
Dienstleistungsvereinbarung". Es legte den Bewirtschaftungsvertrag nach dessen
Wortlaut unter Berücksichtigung des Gesamtzusammenhangs aus und stellte fest,
nach Ziff. 2 des Vertrages verpflichte sich der Beschwerdeführer zur Vermietung
der in Ziff. 1 genannten Appartements und Parkplätze namens und im Auftrag der
Beschwerdegegnerin, die er während 12 Monaten im Jahr sicherzustellen hatte
(Ziff. 11). Die Parteien hätten die Vermietungspreise jährlich gemeinsam
festgelegt, wobei der definitive Entscheid bei der Beschwerdegegnerin gelegen
habe. Der Beschwerdeführer sei lediglich zu einem Ab- oder Zuschlag von 10 %
berechtigt gewesen. Die Werbemassnahmen hätten unter den Parteien abgesprochen
werden müssen (Ziff. 10). Auf eine Eigenbelegung der Appartements, auf eine
Belegung unter dem Listenpreis (+/- 10 %) oder als Personalzimmer (Ziff. 12)
habe der Beschwerdeführer verzichtet. Daraus schloss das Kantonsgericht, eine
ungeschmälerte Gebrauchsüberlassung im Sinne von Art. 253 OR oder eine
selbständige Fruchtziehung, wie sie das Pachtrecht verlange (Art. 275 OR; BGE
83 II 32 E. 1a S. 34 f.), liege nicht vor. Die Verpflichtung des
Beschwerdeführers zur Vermietung der Appartments und Parkplätze im Namen und
Auftrag der Beschwerdegegnerin lasse den Bewirtschaftungsvertrag vielmehr als
einen hauptsächlich vom Recht des einfachen Auftrags (Art. 394 ff. OR) oder
eines der Sondertypen des Auftrags (Art. 412 ff. OR) beherrschten (gemischten)
Innominatkontrakt erscheinen, der auch Elemente der einfachen Gesellschaft
sowie des Arbeitsvertrages enthalte. Daran ändert nach dem angefochtenen Urteil
entgegen der Meinung des Beschwerdeführers nichts, dass bestimmte, im
Bewirtschaftungsvertrag verwendete Begriffe wie "Bewirtschafter",
"sechsmonatige Kündigungsfrist", "stillschweigende Verlängerung des Vertrages
um ein Jahr", "Inventaraufnahme" und "Nebenkosten" auch auf einen Miet- oder
Pachtvertrag hinweisen könnten. Angesichts dieses eindeutigen
Auslegungsergebnisses wäre es nach Auffassung der Vorinstanz Sache des
Beschwerdeführers gewesen, nachzuweisen, dass die Parteien den
Bewirtschaftungsvertrag entgegen seinem Wortlaut tatsächlich übereinstimmend
als Miete oder Pacht verstanden. Dazu genüge indessen nicht, dass nach den
Behauptungen des Beschwerdeführers, die Beschwerdegegnerin die Appartements nie
ohne Rücksprache mit dem Beschwerdeführer betreten habe, der Beschwerdeführer
für fehlende Schlüssel gehaftet habe und in einem Zeitschriftenbeitrag als
"Pächter" bezeichnet worden sei.

1.2 Im Übrigen verneinte die Vorinstanz, dass der Bewirtschaftungsvertrag
derart an den Mietvertrag der Parteien gekoppelt worden wäre, dass er
namentlich hinsichtlich der Vertragsbeendigung dessen rechtliches Schicksal
teilen müsste, wie der Beschwerdeführer geltend gemacht hatte. Zwar stimmten
Vertragsdauer und Kündigungsfristen in beiden Verträgen überein und sehe der
Bewirtschaftungsvertrag eine Koppelung an den Mietvertrag vor, dessen Auflösung
das gleichzeitige Ende des Bewirtschaftungsvertrages nach sich ziehe. Daraus
und aus dem im Bewirtschaftungsvertrag zusätzlich der Beschwerdegegnerin
eingeräumten Recht, diesen Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten auf Ende
April/Oktober zu kündigen, wenn der Beschwerdeführer innert drei Jahren seit
Vertragsbeginn keine Belegung von 40 % auf 12 Monate erreiche, schloss die
Vorinstanz, die Parteien hätten lediglich eine einseitige, aber keine
gegenseitige Abhängigkeit der Verträge gewollt. Dies ergebe sich auch mit Blick
auf Art. 7.5 des Mietvertrages, wonach die Parteien eine "separate
Dienstleistungsvereinbarung" zu treffen hätten. Dem stehe entgegen der Meinung
des Beschwerdeführers nicht entgegen, dass gemäss Ziffer 10 des
Bewirtschaftungsvertrages für das Restaurant und die Appartements die Werbung
gemeinsam erfolgen sollte und tatsächlich ein gemeinsamer Internetauftritt
sowie eine gemeinsame Telefonnummer besteht und dass für die Appartements und
das Restaurant ein gemeinsames Schlüsselverzeichnis erstellt wurde.

2.
2.1 Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung seines Gehörsanspruchs
nach Art. 29 Abs. 2 BV. Er wirft der Vorinstanz vor, wesentliche Vorbringen und
Beweismittel nicht beachtet zu haben.
2.1.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Beschwerdeschrift in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Das Bundesgericht
wendet das Recht zwar von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft unter
Berücksichtigung der allgemeinen Begründungspflicht der Beschwerde (Art. 42
Abs. 1 und 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die
rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind. Es ist nicht gehalten,
wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu
untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE
135 III 397 E. 1.4 S. 400 mit Hinweis).
2.1.2 Nach Art. 105 BGG legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt
zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Abs. 1). Es kann diese
Sachverhaltsfeststellung nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich
unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht
(Abs. 2). Der Beschwerdeführer, welcher die Sachverhaltsfeststellungen der
Vorinstanz anfechten will, muss substanziiert darlegen, inwiefern die
Voraussetzungen gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind (BGE 136 I 184 E. 1.2
S. 187). Er hat im Einzelnen darzutun, weshalb die beanstandeten Feststellungen
offensichtlich unrichtig und demnach willkürlich sind, und zudem aufzuzeigen,
dass das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders
ausgegangen wäre (Art. 97 Abs. 1 BGG).
2.1.3 Wer sich auf eine Ausnahme von der Bindung des Bundesgerichts an die
tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz beruft und den Sachverhalt gestützt
darauf berichtigt oder ergänzt wissen will, hat mit Aktenhinweisen darzulegen,
dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel
bereits bei den Vorinstanzen genannt hat (vgl. Botschaft zur Totalrevision der
Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4339 Ziff. 4.1.4.3 zu Art. 93 E-BGG). Neue
Vorbringen sind nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu
Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist (BGE 133
III 393 E. 3 S. 395).

2.2 Diesen Begründungsanforderungen genügt die Beschwerde über weite Strecken
nicht. Was der Beschwerdeführer als Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs
vorträgt, läuft darauf hinaus, dass er unter Hinweis auf bestimmte Akten,
welche die Vorinstanz verfassungswidrig missachtet haben soll, dem
Bundesgericht den Sachverhalt aus seiner Sicht unterbreitet. Weder zeigt er
unter Aktenhinweisen auf, dass er sich im kantonalen Verfahren prozesskonform
auf die betreffenden Sachumstände berufen hat, noch ist bei allen
Tatsachenbehauptungen ersichtlich, inwiefern deren Berücksichtigung zu einem
anderen Ergebnis führen müsste. Auch soweit der Beschwerdeführer eine
ungenügende Begründung des Urteils durch die Vorinstanz rügt, verkennt er, dass
diese die wesentlichen Gründe, namentlich hinsichtlich der Qualifikation des
Bewirtschaftungsvertrages, klar dargelegt hat, so dass unter diesem
Gesichtspunkt einer eingehenden Auseinandersetzung damit und einer
sachgerechten Anfechtung des Entscheides (BGE 134 I 83 E. 4.1 S. 88) nichts
entgegen gestanden hätte. Soweit sich der Beschwerdeführer auf das
Willkürverbot (Art. 9 BV) beruft, beschränkt er sich darauf, dem Bundesgericht
weitschweifig seine eigene Sicht der Dinge darzutun und die
Tatsachenfeststellungen wie auch die gestützt darauf vorgenommene normative
Auslegung des Bewirtschaftungsvertrages je nach Bedarf als willkürlich oder das
rechtliche Gehör verletzend auszugeben. Auch soweit der Beschwerdeführer eine
Verletzung von Art. 8 ZGB rügt, kritisiert er unter diesem Titel in
Wirklichkeit erneut die Beweiswürdigung der Vorinstanz auf unzulässige Weise.
Der Beschwerdeführer listet eine Vielzahl von Indizien auf, aus denen seiner
Meinung nach auf das Bestehen eines Miet- oder Pachtverhältnisses zu schliessen
ist. Er genügt mit seinen appellatorischen Vorbringen den
Begründungsanforderungen aber in keiner Weise und vermag die Beweiswürdigung
der Vorinstanz nicht als offensichtlich unhaltbar auszuweisen. Somit ist
entsprechend dem angefochtenen Urteil davon auszugehen, dass der
Beschwerdeführer nicht nachgewiesen hat, dass er entgegen der Vereinbarung
gemäss Ziff. 2 des Bewirtschaftungsvertrages selbst als Vermieter der
Appartments und Parkplätze aufgetreten ist.

2.3 Soweit der Beschwerdeführer als Verstoss gegen Art. 18 OR beanstandet, die
Vorinstanz habe bei der Vertragsauslegung das nachträgliche Parteiverhalten
nicht berücksichtigt, verkennt er, dass die Vorinstanz die Vereinbarung
zunächst nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt hat und zum Ergebnis kam, diese
sei nicht im Sinne des Beschwerdeführers zu verstehen. Für die Auslegung nach
dem Vertrauensprinzip spielt das nachträgliche Parteiverhalten keine Rolle (BGE
133 III 61 E. 2.2.1 S. 67; 132 III 626 E. 3.1 S. 632; 129 III 675 E. 2.3 S.
680). Sodann prüfte die Vorinstanz, ob dem Beschwerdeführer der Nachweis
gelinge, die Parteien hätten der Vereinbarung tatsächlich einen anderen Sinn
beigelegt. Damit hat die Vorinstanz weder den in Art. 18 OR festgelegten
Vorrang des tatsächlichen Parteiwillens verkannt noch die Bedeutung des
nachträglichen Parteiverhaltens für dessen Ermittlung. Dass es offensichtlich
unhaltbar und damit willkürlich ist, den Nachweis eines entsprechenden
Parteiwillens nicht als erbracht zu betrachten, zeigt der Beschwerdeführer,
indem er dem Bundesgericht einfach seine eigene Beweiswürdigung unterbreitet,
nicht rechtsgenüglich auf (vgl. BGE 134 II 124 E. 4.1 S. 133).

2.4 Mit seinen Ausführungen unter dem Titel "fehlerhafte Rechtsanwendung"
verkennt der Beschwerdeführer schliesslich, dass im Obligationenrecht als
Ausfluss der Vertragsfreiheit der Grundsatz der Typenfreiheit gilt, der den
Parteien ermöglicht, im Gesetz nicht spezifisch geregelte sogenannte
Innominatverträge abzuschliessen, namentlich gemischte Verträge mit Elementen
verschiedener Vertragstypen (Urteil des Bundesgerichts 4C.327/1996 vom 19.
Februar 1997 E. 2a mit Hinweisen; Amstutz/Schluep, in: Basler Kommentar, 4.
Aufl. 2007, N. 1, 2 und 5 ff. Einleitung vor Art. 184 ff. OR). Inwiefern die
Vorinstanz Bundesrecht verletzt oder zwingende Vorschriften missachtet haben
soll, indem sie erwog, die Annahme eines Miet- oder Pachtvertrages scheide aus,
weil der Beschwerdeführer die Appartements und Parkplätze vereinbarungsgemäss
nicht im eigenen, sondern im Namen und im Auftrag der Grundeigentümerin zu
vermieten hatte, zeigt der Beschwerdeführer nicht ansatzweise auf und ist nicht
ersichtlich. Denn nach immer noch geltender Rechtsprechung ist eine Abrede mit
den Erfordernissen eines Pachtvertrages unvereinbar, nach welcher das Recht zur
Nutzung des Gegenstandes beim Eigentümer verbleibt (BGE 83 II 32 E. 1a S. 34
f.; Higi, Zürcher Kommentar, N. 170 ff. Vorbemerkungen zum 8. Titelbis Art. 275
- 304 OR mit Hinweisen, wo explizit die Problematik der Abgrenzung von
"Bewirtschaftungsverträgen" gegenüber der Pacht abgehandelt wird; Studer, in:
Basler Kommentar, 4. Aufl. 2007, N. 3 Vorbemerkungen zum 8. Titelbis Art. 275 -
304 OR). Genau dies haben die Parteien des Bewirtschaftungsvertrages abgemacht.
Von einem Pachtzins, welchen der Beschwerdeführer zu entrichten hätte, ist
nirgends die Rede, sondern der Bewirtschafter, mithin der Beschwerdeführer,
erhält 40 % der Vermietungs-Erträge (vgl. Ziff. 4 des
Bewirtschaftungsvertrages; betreffend Vermietung im Namen der Eigentümerin und
nicht des Bewirtschafters vgl. die bereits mehrfach erwähnte Ziff. 2).

3.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer für das
bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. März 2011

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber:

Klett Luczak