Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Öffentlich-rechtliche Abteilung, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten 1C.573/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

[8frIR2ALAGK1]               
{T 0/2}
                             
1C_573/2011, 1C_581/2011

Urteil vom 30. August 2013

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Chaix,
Gerichtsschreiber Haag.

Verfahrensbeteiligte
1C_573/2011
X.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

gegen

Politische Gemeinde Salenstein, handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler,

und

1C_581/2011
Politische Gemeinde Salenstein,
Beschwerdeführerin,
handelnd durch den Gemeinderat,
vertreten durch Rechtsanwalt Frank Zellweger,

gegen

X.________,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Nater,

Enteignungskommission des Kantons Thurgau, vertreten durch den Präsidenten
Rechtsanwalt Dr. R. Strehler.

Gegenstand
Materielle Enteignung,

Beschwerden gegen den Entscheid vom 26. Oktober 2011 des Verwaltungsgerichts
des Kantons Thurgau.

Sachverhalt:

A.

 X.________ ist in der Politischen Gemeinde Salenstein Eigentümerin der
Parzellen Nrn. 6460 (im Ortsteil Fruthwilen) und 243 (Hinderburg). Die Parzelle
Nr. 6460 ist nicht überbaut. Auf dem Grundstück Nr. 243 besteht ein
Fachwerkhaus samt Ökonomiegebäude. Gemäss dem Zonenplan von 1982 befanden sich
eine Teilfläche von Parzelle Nr. 6460 in der Wohnzone W2 und eine Teilfläche
von Parzelle Nr. 243 in der Dorfzone. Mit einer Änderung des Zonenplans, die
das Departement für Bau und Umwelt des Kantons Thurgau (DBU) am 14. Juli 2005
genehmigte, wurden von der Parzelle Nr. 6460 lediglich noch 550 m² der Bauzone
W2 und der Rest der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Die Parzelle Nr. 243
(Hinderburg) und die nördlich angrenzende Parzelle Nr. 242 (Sichelweg) wurden
mit Ausnahme eines Forststreifens im südlichen Teil von Parzelle Nr. 243 neu
gesamthaft der Landschaftsschutzzone zugewiesen. Eine Beschwerde der
Grundeigentümerin gegen diese Zonenplanänderungen wies das Verwaltungsgericht
des Kantons Thurgau am 20. September 2006 ab. Dieser Entscheid erwuchs
unangefochten in Rechtskraft.

B.

 Am 18. Oktober 2007 reichte X.________ bei der Enteignungskommission des
Kantons Thurgau Klage ein mit dem Rechtsbegehren, die Politische Gemeinde
Salenstein sei zu verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 4'440'350.-- nebst 3,5%
Zins seit 18. Oktober 2007 zu bezahlen. Mit der neuen Zonenplanung seien von
den betroffenen Parzellen 4'689 m2 Bauland ausgezont und der
Landschaftsschutzzone zugewiesen worden.

 Die Enteignungskommission wies die Klage mit Entscheid vom 30. September 2010
ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, das Baugebiet im Zonenplan
von 1982 sei überdimensioniert gewesen. Damit entspreche dieser nicht den
Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes (RPG, SR 700). Die von der
Politischen Gemeinde Salenstein vorgenommenen Zonenplanänderungen seien in
Bezug auf die streitbetroffenen Parzellen somit als Nichteinzonungen zu
qualifizieren, die grundsätzlich nicht zu entschädigen seien. Keine der drei
Parzellen sei von einem Ausnahmetatbestand betroffen, der eine Entschädigung
begründe.

 Gegen diesen Entscheid gelangte X.________ an das Verwaltungsgericht. Sie
brachte vor, der Zonenplan aus dem Jahr 1982 sei entgegen der Auffassung der
Enteignungskommission RPG-konform gewesen. Wenn nun im Rahmen der
Zonenplanrevision einzelne Liegenschaften aus dem Baugebiet ausgeschieden
seien, handle es sich um entschädigungspflichtige Auszonungen. Aber selbst wenn
eine Nichteinzonung angenommen würde, wäre eine volle Entschädigungspflicht der
Politischen Gemeinde Salenstein gegeben. Entgegen den Darstellungen der
Enteignungskommission sei ohne weiteres von der Bebaubarkeit der betreffenden
Parzellen auszugehen.

 Das Verwaltungsgericht bejahte mit Urteil vom 26. Oktober 2011 das Vorliegen
einer materiellen Enteignung in Bezug auf die Parzelle Nr. 6460 und wies die
Sache zur Festsetzung der Entschädigung an die Enteignungskommission zurück. Im
Übrigen wies es die Beschwerde ab.

C.

 Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 26. Oktober 2011 haben sowohl
X.________ (Verfahren Nr. 1C_573/2011) als auch die Politische Gemeinde
Salenstein (Verfahren Nr. 1C_581/2011) beim Bundesgericht Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht. Während X.________ eine
zusätzliche Entschädigung aus materieller Enteignung für die Parzellen Nrn. 242
und 243 (Hinderburg) von mindestens Fr. 3'717'805.-- nebst Zins von 3.5% seit
18. Oktober 2007 verlangt, beantragt die Politische Gemeinde Salenstein in
ihrer Beschwerde betreffend die Parzelle Nr. 6460 die Bestätigung des
Entscheids der Enteignungskommission und die Abweisung des
Entschädigungsanspruchs der Beschwerdeführerin.

D.

 Zur Beschwerde von X.________ stellen das Verwaltungsgericht, die
Enteignungskommission und die Politische Gemeinde Salenstein Antrag auf
Abweisung der Beschwerde. In weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten
an ihren Begehren fest.

 In Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein beantragen das
Verwaltungsgericht und X.________, die Beschwerde sei abzuweisen. Die
Enteignungskommission schliesst auf Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde. In
weiteren Eingaben halten die Verfahrensbeteiligten an ihren Auffassungen fest.

 Das Bundesamt für Raumentwicklung ARE hat sich zu den beiden Beschwerden nicht
vernehmen lassen.

E.

 Eine Delegation des Bundesgerichts hat am 21. Juni 2013 einen Augenschein
durchgeführt. Die Verfahrensbeteiligten hatten Gelegenheit, sich zum Protokoll
des Augenscheins zu äussern.

Erwägungen:

1.

1.1. Das angefochtene Urteil ist in Bezug auf die Parzellen Nrn. 242 und 243
ein Endentscheid einer letzten kantonalen Instanz und betrifft eine
Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 90, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs.
2, Art. 82 lit. a BGG). Ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht
ist daher zulässig (Art. 82 BGG).

 Die Beschwerdeführerin X.________ hat am vorinstanzlichen Verfahren
teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid als Grundeigentümerin der
Parzelle Nr. 243 besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der
Aufhebung bzw. Änderung, weshalb sie zur Beschwerde befugt ist (Art. 89 BGG).
Auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Die Gemeinde Salenstein ist gestützt auf Art. 34 Abs. 2 lit. a RPG i.V.m.
Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG zur Beschwerdeführung berechtigt. In Bezug auf die
Parzelle Nr. 6460 entschied das Verwaltungsgericht vorab über die
materiellrechtliche Grundsatzfrage, ob die Verkleinerung des Baubereichs auf
diesem Grundstück eine materielle Enteignung bewirkt hat. Dieser Entscheid
schliesst das Schätzungsverfahren nicht ab, sondern stellt lediglich einen
wichtigen Schritt zur Beurteilung des Entschädigungsanspruchs dar. Nach Art. 93
Abs. 1 lit. b BGG ist die Beschwerde gegen selbstständig eröffnete Vor- und
Zwischenentscheide zulässig, wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen
Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder
Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde. Diese
Voraussetzungen liegen hier vor: Wäre die Beschwerde gutzuheissen und eine
materielle Enteignung zu verneinen, so könnte der Entschädigungsanspruch der
Grundeigentümerin sofort abgewiesen werden; damit bliebe den Parteien und den
Behörden ein weiteres aufwendiges Verfahren für die Ermittlung der
Entschädigungshöhe erspart (Urteil des Bundesgerichts 1C_281/2008 vom 7. April
2009 E. 1, in: ZBl 111/2010 S. 289 f.). Da auch die übrigen
Sachurteilsvoraussetzungen in Bezug auf die Beschwerde der Politischen Gemeinde
Salenstein erfüllt sind, ist darauf ebenfalls einzutreten.

2.

2.1. Nach Art. 5 Abs. 2 RPG und Art. 26 Abs. 2 BV ist volle Entschädigung zu
leisten, wenn Planungsmassnahmen zu Eigentumsbeschränkungen führen, die einer
Enteignung gleichkommen. Dies ist der Fall, wenn einem Eigentümer der bisherige
oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder
besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt
fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird.

 Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine
Eigentumsbeschränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder
einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der
Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu
vereinbaren wäre, wenn hierfür keine Entschädigung geleistet würde (sog.
Sonderopfer).

 In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besseren Nutzung der
Sache nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war,
sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen.
Unter besserer Nutzung ist in der Regel die Möglichkeit der Überbauung eines
Grundstücks zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2 S. 730; 125 II 431 E. 3a S. 433;
je mit Hinweisen).

2.2. Wird bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung,
die den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, eine
Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen, so liegt gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts eine Nichteinzonung vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage
stehenden Flächen nach dem früheren, der Revision des Bodenrechts nicht
entsprechenden Recht überbaut werden konnten. Die Nichteinzonung in eine
Bauzone löst in der Regel keine Entschädigungspflicht aus (BGE 131 II 728 E.
2.1 S. 730 f. mit Hinweisen). Dies gilt nicht nur bei der Revision
altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener
Zonenpläne, sondern auch bei der Anpassung von Zonenplänen, die zwar unter der
Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht in jeder
Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 1A.8/2002 vom 22. Juli 2002 E. 3.3; 1A.155/1999 vom
22. Mai 2000 E. 2d; 1A.58/1997 vom 10. Oktober 1997 E. 4c). Eine -
grundsätzlich entschädigungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen,
wenn ein Grundstück mit einem bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone
zugeteilt war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt
wird (BGE 131 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen).

2.3. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung
vorliegt, ist grundsätzlich das Datum des Inkrafttretens der
Eigentumsbeschränkung (BGE 132 II 218 E. 2.3 und 2.4 S. 221 f. mit Hinweisen).
Im vorliegenden Fall ist dies der 14. Juli 2005, als der revidierte Zonenplan
durch das kantonale Departement für Bau und Umwelt genehmigt wurde (Art. 26
Abs. 3 RPG).

3.

3.1. Für die Beurteilung, ob die Umzonung der streitbetroffenen Parzellen Nrn.
242, 243 und 6460 eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung
darstellt, ist in erster Linie zu prüfen, ob diese planungsrechtliche Massnahme
als Auszonung oder Nichteinzonung zu qualifizieren ist. Dabei stellt sich die
Frage, ob der alte Zonenplan in materieller Hinsicht RPG-konform war. Dieser
wurde von der Gemeinde Salenstein am 26. Juni 1981 erlassen und am 11. Mai 1982
durch den Regierungsrat des Kantons Thurgau genehmigt, mithin nach
Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980. Der Erlass oder die Genehmigung eines
Nutzungsplans nach Inkrafttreten des RPG bedeutet nicht, dass er den
Anforderungen des Bundesrechts auch tatsächlich entspricht. Fehlt diese
Voraussetzung, so kann auch bei einer späteren Redimensionierung der Bauzone
eine Nichteinzonung vorliegen (E. 2.2 hiervor).

3.2. Eine Nutzungsordnung entspricht den materiellen Anforderungen des RPG,
wenn sie unter anderem die Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den
Kriterien von Art. 15 und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Trifft dies zu, so sind
spätere Redimensionierungen in der Regel als Auszonungen und nicht als
Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen sachgerecht
bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher
beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer
Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweisen (BGE 131 II
728, E. 2.3 S. 732; BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Handkommentar zum
Raumplanungsgesetz, 2006, N. 56 zu Art. 5 RPG).

3.3. Die Vorinstanz legt dar, dass das kantonale Amt für Raumplanung im
Prüfbericht zur Ortsplanungsrevision Salenstein vom 5. Dezember 2002 die
Kapazität des Baugebiets als zu gross bezeichnete. Das Amt für Raumplanung
bezog sich dabei namentlich auf eine Einschätzung der Einwohnerentwicklung und
auf die Dimensionierungsvorgaben von Art. 15 RPG und § 33 des kantonalen
Planungs- und Baugesetzes vom 16. August 1995 (PBG/TG). Im
Genehmigungsbeschluss vom 11. Mai 1982 hatte der Regierungsrat festgehalten,
dass im Zonenplan 57,7 ha definitive und 11,8 ha Reserve-Bauzonen ausgewiesen
seien; dies genüge für rund 1'500 Einwohner. Werde berücksichtigt, dass nicht
alles eingezonte Land für die Überbauung freigegeben werde, könne der Umfang
der Bauzone als angemessen und der übergeordneten Gesetzgebung entsprechend
bezeichnet werden. lm Rekursentscheid vom 23. November 2005 (E. 5b) führte das
kantonale Departement für Bau und Umwelt aus, das im Jahre 1982 genehmigte
Baugebiet sei zu gross und daher nicht bundesrechtskonform gewesen. In
Entscheiden vom 16. August 2006 und 20. September 2006 kam das
Verwaltungsgericht ebenfalls zum Schluss, dass das Baugebiet der Politischen
Gemeinde Salenstein nach dem alten Zonenplan zu gross dimensioniert gewesen
sei. Zur Begründung wurde insbesondere angeführt, der Regierungsrat habe nach
dem Entscheid des Bundesgerichts vom 30. April 1986 (BGE 112 la 155) in
Anwendung von Art. 36 Abs. 2 RPG verordnet, dass die Reservebauzonen der
Etappierung des Baugebietes dienten, womit die Reservebauzonen (wieder) zum
Baugebiet gehören würden.

 Das Verwaltungsgericht berücksichtigt im angefochtenen Entscheid zusätzlich,
dass das Bundesgericht trotz der im Anschluss an BGE 112 la 155 ergangenen
Verordnungsänderung festgestellt habe, dass die altrechtlichen Reservebauzonen
nicht als Bauzonen zu qualifizieren seien (vgl. Urteile 1A.219/2006 vom 2.
April 2007, E. 6 und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1). Da die
Reservebauzonen nach neuerer bundesgerichtlicher Rechtsprechung somit nicht zum
Baugebiet gehörten, erschienen auch die Aussagen des Departements für Bau und
Umwelt sowie des kantonalen Amts für Raumplanung und insbesondere auch des
Verwaltungsgerichts in ihren Entscheiden vom August/September 2006, wonach die
Bauzone von Salenstein überdimensioniert gewesen sei, als überholt bzw. nicht
mehr zutreffend. Im Rahmen der Zonenplanrevision sei das Baugebiet (inkl.
Reservebauzone von 5.2 ha) von total 69 ha lediglich um rund 5 ha auf total
64,2 ha (neu ohne Reservebauzone) verkleinert worden (vgl. S. 3 f. des Anhangs
zum Planungsbericht vom 10. Mai 2004). Unter den gegebenen Umständen und
insbesondere angesichts der vom Bundesgericht nunmehr vorgenommenen
Qualifikation der Reservebauzone als Nichtbauzone könne in Bezug auf den am 11.
Mai 1982 genehmigten Zonenplan jedenfalls nicht (mehr) von einer RPG-widrigen
bzw. überdimensionierten Bauzone gesprochen werden.

3.4. Die Auffassung der Vorinstanz, mit dem im Jahre 1982 genehmigten Zonenplan
liege ein RPG-konformer Nutzungsplan vor, weshalb die mit dem neuen Zonenplan
erfolgte Verkleinerung der Bauzone als Auszonung zu behandeln sein, wird weder
von der Gemeinde noch von der Grundeigentümerin ausdrücklich in Frage gestellt.
Die Enteignungskommission stellt in ihrem Entscheid vom 30. September 2010
hingegen darauf ab, dass das Baugebiet gemäss dem Zonenplan von 1982 gesamthaft
betrachtet überdimensioniert gewesen sei und sich daher materiell als nicht
RPG-konform erweise. Die Verkleinerung der Bauzone durch die Revision des
Zonenplans von 2004 sei somit in Bezug auf die hier umstrittenen Parzellen als
Nichteinzonung zu qualifizieren. Die Frage, ob eine Auszonung oder
Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorliegt, ist
eine Rechtsfrage, die das Bundesgericht von Amtes wegen prüft (Art. 106 Abs. 1
BGG).

3.5. Mit dem Verwaltungsgericht kann davon ausgegangen werden, dass unter
Beachtung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteile 1A.219/2006 vom 2.
April 2007, E. 6, und 1C_163/2008 vom 8. Januar 2009, E. 2.1) die
Reservebauzone nicht mehr zum Baugebiet gezählt werden kann. Ob damit die
Dimensionierung der Bauzone des Zonenplans von 1982 den Anforderungen des RPG
entsprach, ergibt sich daraus noch nicht. Aus dem Planungsbericht vom 10. Mai
2004 folgt, dass die definitive Bauzone von 1982 (ohne Reservebauzone) auf
1'569 Einwohner ausgelegt war. Retrospektiv betrachtet war die Bauzone 1982
auch ohne Reservebauzone zu gross: Die Gemeinde verzeichnete in den Jahren 1980
bis 1990 eine Zunahme der Einwohnerzahl um durchschnittlich 2% und seit 1990 um
durchschnittlich 3% pro Jahr. Sie hat sich von 1980 bis 2004 um ca. 55 % auf
ca. 1'180 Einwohner erhöht, nachdem sie in der Zeit von 1910 bis 1980 im
Wesentlichen unverändert geblieben war. Wird berücksichtigt, dass Prognosen
über die Bevölkerungsentwicklung mit einer grossen Unsicherheit behaftet sind,
kann nicht verlangt werden, dass die Annahmen im Zeitpunkt des Erlasses eines
Nutzungsplans während des Planungszeitraums von 15 Jahren auch tatsächlich
eintreffen. Indessen erscheint eine Bauzonengrösse wie jene des Zonenplans von
1982, welche auf eine Verdoppelung der Bevölkerungszahl ausgerichtet ist, weit
von den Planungszielen gemäss Art. 15 RPG entfernt (BGE 116 Ia 221 E. 3b S.
232). Ein Abweichen von dem nach anerkannter Methode geschätzten 15-jährigen
Baulandbedarf als  Obergrenze für die Bemessung der Bauzone, ist nur
ausnahmsweise, nach einer umfassenden Abwägung aller wesentlichen - auch
regionalen und überregionalen - Interessen, zulässig (vgl. BGE 136 II 204 E.
7.1 S. 212 mit Hinweisen). Solche Interessen sind in Bezug auf die Gemeinde
Salenstein nicht ersichtlich. Geht die im Jahre 1982 genehmigte Bauzone somit
ohne die Reservebauzone auch unter Beachtung der mit der Prognose über die
Bevölkerungsentwicklung verbundenen Unsicherheiten offensichtlich über den in
Art. 15 lit. b RPG festgelegten Planungshorizont von 15 Jahren hinaus, kann
nicht von einem RPG-konformen Nutzungsplan gesprochen werden. Die vorliegende
Angelegenheit ist somit nach den Regeln über die Nichteinzonung zu beurteilen.

4.

 Nichteinzonungen lösen grundsätzlich keine Entschädigungspflicht aus. Sie
treffen Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich. Solche Ausnahmen
ergeben sich insbesondere dort, wo eine Einzonung der betreffenden Parzellen
geboten gewesen wäre und die Eigentümer auf eine Einzonung vertrauen durften.
Dies sind beispielsweise Grundstücke, die überbaubar oder grob erschlossen
waren und von einem gewässerschutzrechtskonformen generellen
Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst waren, oder solche, die im weitgehend
überbauten Gebiet gemäss Art. 15 lit. a RPG lagen (Baulücken). Zudem muss der
Eigentümer für die Erschliessung und Überbauung seines Landes schon erhebliche
Kosten aufgewendet haben, damit der Nichteinzonung eines Grundstücks eine
enteignungsgleiche Wirkung zukommt (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 220 f. mit
Hinweisen; Lukas Bühlmann/Christoph Jäger, Entschädigungsfragen bei
Rückzonungen, in: Raum und Umwelt 6/2010 S. 8). Eine Gesamtwürdigung solcher
Umstände kann zum Schluss führen, es habe eine hohe Wahrscheinlichkeit
bestanden, dass der Eigentümer sein Land aus eigener Kraft hätte überbauen
können (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3 S. 220 f. mit Hinweisen; Urteil des
Bundesgerichts 1C_120/2010 vom 9. Juni 2010 E. 2.3).

 Liegt keine Ausnahme dieser Art vor, so kann nicht von einer
enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Der
Eigentümer besitzt grundsätzlich keinen Anspruch auf Einweisung seines Landes
in eine Bauzone, auch nicht, wenn er erschlossenes oder erschliessbares Land
besitzt. Dies ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf
die in erster Linie abzustellen ist (BGE 132 II 218 E. 2.2 S. 221; 122 II 455
E. 4a S. 457 f.; je mit Hinweisen).

5.

 Zu prüfen ist somit je im Einzelnen, ob in Bezug auf die Parzellen Nr. 6460
(Fruthwilen) sowie Nrn. 243 (Hinderburg) und 242 (Sichelweg) im Ortsteil
Salenstein in ihrer Gesamtwirkung ein Ausnahmetatbestand erfüllt ist, welcher
die von der Klägerin behauptete Entschädigungspflicht zur Folge hätte.

5.1. Die Parzelle Nr. 6460 liegt am östlichen Rand des Ortsteils Fruthwilen, an
der südlichen Seite der Strasse Richtung Ermatingen. Im alten Zonenplan lag ein
Teil dieser Parzelle im Umfang von ca. 1'700 m2 in der Bauzone W2. Der neue
Zonenplan teilt dagegen entlang der Kantonsstrasse eine Fläche von 550 m2 der
Bauzone W2 zu. Die Restfläche wurde wie der übrige Teil des Grundstücks der
Landschaftsschutzzone zugewiesen. Zugunsten einer besseren Überbaubarkeit
dieser Parzelle wurde mittels einer Baulinie der gesetzliche Abstand von 25 m
zur nordwestlich angrenzenden Waldfläche auf 10 m verringert. Wie der
Augenschein sodann ergeben hat, reichte die bisherige Bauzone gegen Süden über
einen steilen Abhang hinaus bis zum Rebbaugebiet. Die Parzelle ist zudem
südlich der Kantonsstrasse das letzte Baugrundstück und kann allein schon
aufgrund dieser geografischen Lage nicht dem geschlossenen Siedlungsbereich
zugeordnet werden. Wenn sich diese Parzelle aber nicht im weitgehend überbauten
Gebiet befindet, besteht in dieser Hinsicht kein Einzonungsgebot, für dessen
Nichtbeachtung nun nachträglich eine Entschädigung zu leisten wäre. Weiter ist
nicht ersichtlich, dass die Grundeigentümerin für die Erschliessung und
Überbauung des Grundstücks schon erhebliche Kosten aufgewendet hätte. Weder die
Bachsanierung im Leuentobel noch der Aufwand für die Einzonung der Restfläche
von 550 m² bei der Zonenplanänderung von 2005 erscheinen als solche erhebliche
Kosten. Die Bachsanierung diente dem Schutz des gesamten Grundstücks,
insbesondere auch der bereits nach dem alten Zonenplan in der
Landschaftsschutzzone gelegenen Teile von Parzelle Nr. 6460. Die Anwalts- und
Verfahrenskosten für ein Einspracheverfahren, mit welchem die Einzonung der
Teilfläche von 550 m² erreicht worden sein soll, stellen auch keine erheblichen
Kosten für die Überbauung des über diese Teilfläche hinausgehenden
Parzellenteils dar. Besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes, welche
ebenfalls ausnahmsweise eine Entschädigungspflicht auslösen könnten, sind nicht
ersichtlich. Bezüglich der Parzelle Nr. 6460 ist daher kein Ausnahmetatbestand
im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor erfüllt, welcher trotz der
Nichteinzonung eine Entschädigungspflicht auslösen würde.

5.2.

5.2.1. Die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) im Ortsteil Salenstein misst rund
3'500 m² und ist mit einem historischen Fachwerkhaus als Wohnhaus sowie
zusätzlich mit einem Ökonomiegebäude überbaut. Diese Gebäude befinden sich auf
einer Krete exponiert und abgesetzt vom übrigen Siedlungsgebiet oberhalb des
Ortsteils Mannenbach und werden als für sich abgeschlossene, isolierte Einheit
wahrgenommen. Aufgrund der gesamten topografischen Verhältnisse kann diese
Liegenschaft nicht mehr dem geschlossenen Siedlungsbereich zugeordnet werden.

 Im Weiteren eignet sich das Land aufgrund der übermässig starken Hanglage
unterhalb der Krete nur beschränkt zur Überbauung. Zumindest wäre hierzu im
Bereich des Steilhangs nach Norden ein erheblicher Mehraufwand erforderlich.
Die Parzelle erscheint auf den Teilflächen, die überhaupt aufgrund ihrer
topografischen Verhältnisse für eine Überbauung geeignet sind, mit den
bestehenden Gebäuden im Wesentlichen bereits überbaut. Die Art. 24 ff. RPG
(insbesondere die erweiterte Besitzstandsgarantie nach Art. 24c RPG und Art. 42
RPV [SR 700.1]) belassen der Grundeigentümerin zusätzliche
Erweiterungsmöglichkeiten. Sie erleidet diesbezüglich mit der neuen
Zonenordnung keine Beeinträchtigungen, die sie in ihren Nutzungsmöglichkeiten
in enteignungsrechtlich relevanter Weise einschränken würden. Die übrigen
Teilflächen des Grundstücks stehen aufgrund der topografischen Verhältnisse,
insbesondere der ausgewiesenen Steilheit des Geländes, für eine zusätzliche
Überbauung praktisch nicht zur Verfügung. Zudem ist die strassenmässige
Erschliessung über die Krete und die Hintergasse nach den Erkenntnissen am
Augenschein nur ansatzweise vorhanden, wie dies bereits das Verwaltungsgericht
im angefochtenen Entscheid festgestellt hatte. Die bestehende schmale Zufahrt
mag als Erschliessung für die bestehenden Gebäude und die nach Art. 24 RPG
zulässige Erweiterung genügen, reicht indessen für mehrere zusätzliche
Wohneinheiten nicht aus. Die von der Grundeigentümerin beantragte Expertise zu
den Baumöglichkeiten auf der Parzelle Nr. 243 erscheint unter den gegebenen
Umständen nicht notwendig. Weiter kann offen bleiben, ob eine bauliche
Entwicklung mit zusätzlichen Wohnbauten nur gestützt auf einen bisher nicht
vorliegenden Gestaltungsplan (§ 61 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom
16. August 1995; PBG/TG) hätte bewilligt werden können, wie dies die Gemeinde
geltend macht.

 Auch soweit die Grundeigentümerin vorbringt, die Gemeinde habe ihr vor Erlass
des Zonenplans von 1982 zugesichert, die Dorfzone werde im Bereich der
bestehenden Gebäude nach Süden erweitert, was den Bau zusätzlicher
Wohneinheiten in diesem Bereich der Parzelle Nr. 243 erlaubt hätte, liegt kein
vertrauensbegründender Tatbestand im Sinne der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung zur Entschädigungspflicht bei Nichteinzonungen vor. Die
entsprechende von der Grundeigentümerin behauptete Zusage erscheint als
Absichtserklärung der Gemeinde, die nie zu einer rechtskräftigen Erweiterung
der Dorfzone führte, weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht weiter
beachtet werden kann. Die Grundeigentümerin beruft sich weiter darauf, dass ihr
Ehemann gemäss Urteil des Bundesgerichts C 94/885 vom 4. Juli 1985 in der
Erbteilung die Gebäude der Hinderburg wegen der besonderen Aussichtslage und
des historischen Werts nicht zum landwirtschaftlichen Ertragswert, sondern zu
einem Liebhaberwert von über Fr. 500'000.-- übernahm. Auch dieser Umstand
stellt keinen Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes dar, der zu einer
Entschädigungspflicht für die vorliegende Nichteinzonung führen würde. An den
damaligen Gründen für die Berücksichtigung eines Liebhaberwerts hat sich mit
dem Einbezug des ganzen Grundstücks in die Landschaftsschutzzone grundsätzlich
nichts geändert.

 Eine gesamthafte Würdigung der verschiedenen Gesichtspunkte ergibt, dass bei
Parzelle Nr. 243 kein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4
hiervor vorliegt, der bei der vorliegenden Nichteinzonung die Zusprechung einer
Entschädigung aus materieller Enteignung rechtfertigen könnte.

5.2.2. Auch die nördlich an Parzelle Nr. 243 angrenzende Parzelle Nr. 242
(Sichelweg), die gemäss dem ursprünglichen Zonenplan in der Dorfzone lag, ist
neu der Landschaftsschutzzone zugewiesen worden. Es handelt sich dabei um einen
mit Gras bewachsenen Weg, der eine Kurve beschreibt, ca. 50 m lang ist und als
Sackgasse auf Parzelle Nr. 243 endet (Fläche 151 m²). Bezüglich dieser Parzelle
gilt das für die Parzelle Nr. 243 (Hinderburg) bereits Gesagte in analoger
Weise. Es ist sodann zumindest fraglich, ob bezüglich dieser kleinen
Wegparzelle überhaupt eine Nutzungseinschränkung vorliegt. Jedenfalls sprechen
die topografischen Verhältnisse gegen eine Überbauung dieser Parzellenfläche.
Dies gilt auch, wenn die Parzelle Nr. 242 in Verbindung mit der Parzelle Nr.
243 betrachtet wird. Mangels des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands löst die
Nichteinzonung daher auch bezüglich der Parzelle Nr. 242 keine
Entschädigungspflicht aus.

5.3. Zusammenfassend ergibt sich, dass bei keiner der drei Parzellen Nrn. 6460,
242 und 243 ein Ausnahmetatbestand im Sinne der Ausführungen in E. 4 hiervor
erfüllt ist, welcher zu einer Entschädigung wegen materieller Enteignung der
betroffenen Grundeigentümerin führen würde. Die Beschwerde der Politischen
Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011) ist gutzuheissen und der
angefochtene Entscheid vom 26. Oktober 2011 aufzuheben, soweit darin ein
Entschädigungsanpruch der Grundeigentümerin teilweise bejaht wird und die Sache
zur Festsetzung der Entschädigung aus materieller Enteignung infolge
Teilauszonung der Parzelle Nr. 6460 an die Enteignungskommission zurückgewiesen
wird (Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids). Die Beschwerde der
Grundeigentümerin (Verfahren 1C_573/2011) ist hingegen abzuweisen.

6.

 Bei diesem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens sind die Gerichtskosten
der unterliegenden Grundeigentümerin aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der
obsiegenden Gemeinde Salenstein steht keine Parteientschädigung für das
bundesgerichtliche Verfahren zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

 In Bezug auf die Kosten des kantonalen Verfahrens ergibt sich, dass der
Enteigner unabhängig vom Verfahrensausgang für die Kosten des erstinstanzlichen
Verfahrens und für alle übrigen Kosten im Zusammenhang mit der Enteignung
aufzukommen hat; der Enteignete hat Anspruch auf Ersatz seiner Parteikosten,
soweit er das Verfahren nicht ungebührlich erschwert hat (§ 36 des kantonalen
Gesetzes vom 27. Februar 1984 über die Enteignung; EntG/TG). Das
Verwaltungsgericht hat in Dispositiv-Ziffer 2 seines Entscheids vom 26. Oktober
2011 die Parteientschädigung zugunsten der Grundeigentümerin für das
erstinstanzliche Verfahren neu festgesetzt. Diese Neuregelung der
Parteientschädigung wurde nicht beanstandet und wird mit dem vorliegenden
Urteil nicht geändert. Indessen sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens anders zu verteilen (Art. 67 BGG). Nach § 77 des kantonalen
Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 23. Februar 1981 (VRG/TG) trägt in
streitigen Verfahren in der Regel der Unterliegende die Kosten; bei teilweisem
Unterliegen wird dem Unterliegenden nur ein Teil der Kosten auferlegt. In
Anwendung dieser Regel wurde die Grundeigentümerin in Dispositiv-Ziffer 4 des
angefochtenen Entscheids zur Bezahlung einer reduzierten Gebühr für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren verpflichtet. Zudem wurde der
Grundeigentümerin gestützt auf § 80 VRG/TG eine reduzierte Parteientschädigung
zugesprochen. Im bundesgerichtlichen Verfahren verlangt sie für den Fall der
Gutheissung ihrer Beschwerde eine Neubeurteilung der Kostenfolgen des
verwaltungsgerichtlichen Verfahrens. Den Grundsatz der Kostenauflage nach dem
Unterliegerprinzip im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren stellt sie
indessen nicht in Frage. Da der angefochtene Entscheid insoweit, als darin die
Beschwerde der Grundeigentümerin gutgeheissen wurde, mit dem vorliegenden
Urteil aufzuheben ist, ist ihr grundsätzlich die volle Verfahrensgebühr für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren aufzuerlegen. Diese wird in Änderung der
Dispositiv-Ziffer 4 des angefochtenen Urteils auf Fr. 5'000.-- festgesetzt,
wobei an diesen Betrag der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 700.--
anzurechnen ist. Zufolge des Unterliegens der Grundeigentümerin steht ihr
gestützt auf § 80 VRG/TG keine Parteientschädigung für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren zu, was zu einer Streichung von
Dispositiv-Ziffer 5 des angefochtenen Urteils führt. Dem obsiegenden
Gemeinwesen wird nach § 80 Abs. 4 VRG/TG in der Regel keine Parteientschädigung
zugesprochen. Es besteht hier kein Grund, von dieser Regel abzuweichen.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.

 Die Beschwerde der Politischen Gemeinde Salenstein (Verfahren 1C_581/2011)
wird gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer 1 des Urteils des Verwaltungsgerichts
des Kantons Thurgau vom 26. Oktober 2011 aufgehoben.

2.

 Die Beschwerde von X.________ (Verfahren 1C_573/2011) wird abgewiesen.

3.

 Die Gerichtskosten für die beiden bundesgerichtlichen Verfahren von insgesamt
Fr. 7'000.-- werden X.________ auferlegt.

4.

 Dispositiv-Ziffer 4 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau
vom 26. Oktober 2011 wird wie folgt geändert:

 "4. Die Beschwerdeführerin bezahlt eine
- Verfahrensgebühr von             Fr.       5'000.--
- abzüglich Kostenvorschuss       Fr.       700.--
- Total                               Fr.       4'300.-- "

5.

 Dispositiv-Ziffer 5 des Urteils des Verwaltungsgerichts des Kantons Thurgau
vom 26. Oktober 2011 wird aufgehoben.

6.

 Dieses Urteil wird den Parteien, der Enteignungskommission, dem Departement
für Bau und Umwelt und dem Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau sowie dem
Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 30. August 2013
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Haag

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