Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.227/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_227/2011

Urteil vom 10. Januar 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Leemann.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Hess,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Wollenmann,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag, Untermiete; Kündigung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II.
Zivilkammer, vom 7. Dezember 2010.

Sachverhalt:

A.
A.________ war Eigentümer eines Ferienhauses in der Gemeinde Y.________ GR. Er
vermietete es gemäss mündlichem Vertrag für einen monatlichen Mietzins von Fr.
500.-- an den im Kanton Zürich wohnhaften C.________ (Mieter); dieser war
Miteigentümer eines Nachbarhauses, das er 2007 an D.________ verkaufte. Ab dem
1. November 2008 vermietete der Mieter das von A.________ gemietete Ferienhaus,
ohne die Garage, für den gleichen Mietzins an E.________ und F.________
(Untermieter); eine vorgängige Zustimmung von A.________ zur Untermiete hatte
er nicht eingeholt.
Am 12. Juni 2009 übertrug A.________ das Ferienhaus seinem Sohn A. X.________.
Letzter (Vermieter) kündigte vier Tage später den Vertrag mit dem Mieter
mittels amtlichem Formular auf den 30. September 2009, ohne Angabe von Gründen.
Auf diesen Termin hin hatte auch der Mieter den Untermietern gekündigt, die
allerdings nicht auszogen und sich erfolgreich gegen ein Ausweisungsbegehren
zur Wehr setzten. In der Folge vermietete der Vermieter das Ferienhaus den
Untermietern.

B.
Der Mieter gelangte am 7. Juli 2009 an die Schlichtungsstelle im Mietwesen; er
schloss hauptsächlich auf Aufhebung der gegen ihn ausgesprochenen Kündigung und
subsidiär auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses um fünfzehn Monate. Eine
Einigung konnte nicht erreicht werden. Mit Entscheid vom 29. September 2009
erachtete die Schlichtungsstelle die Kündigung als missbräuchlich und erklärte
sie für ungültig.
Der Vermieter klagte beim Bezirksgericht Hinterrhein mit dem Begehren, die
Kündigung sei für gültig zu erklären. Der Mieter schloss auf Abweisung. Mit
Urteil vom 16. Juni 2010 hiess das Bezirksgericht die Klage gut und erklärte
die Kündigung für gültig. Es hielt fest, dass der Vermieter das Untervermieten
eines Teils des Hauses zum gleichen Mietzins verständlicherweise als
Vertrauensbruch werten durfte, dass zwischen dem Mieter und den Untermietern
Streit bestand und dass der Mieter das Mietobjekt ohnehin auf Ende Herbst 2010
verlassen wollte; unter diesen Umständen befand es das Bezirksgericht als
legitim und folglich nicht missbräuchlich, dass der Vermieter klare
Verhältnisse schaffen und die ihm wohlgesinnten Untermieter zu seinen direkten
Mietern machen wollte.

C.
Der Mieter reichte Berufung ein mit dem Begehren, es sei die Kündigung als
ungültig zu erklären. Der Vermieter schloss auf Abweisung. Mit Urteil vom 7.
Dezember 2010 hiess das Kantonsgericht (II. Zivilkammer) die Berufung gut, es
hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage des Vermieters auf
Gültigerklärung der Kündigung ab.
Das Kantonsgericht hielt fest, der Mieter habe es zwar unterlassen, die
ausdrückliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung einzuholen; darauf
komme aber nichts an, weil eine Verweigerung der Zustimmung nicht möglich
gewesen wäre. Sodann seien die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu jenen
der Miete angesichts des Umstandes, dass der Mieter zwar die Garage für sich
behielt, aber den Untermietern Mobiliar zur Verfügung stellte, nicht
missbräuchlich gewesen. Schliesslich habe die Untermiete dem Vermieter keine
Nachteile gebracht. Der Mieter sei zur Untervermietung berechtigt gewesen und
habe sein Recht nach Treu und Glauben ausgeübt, und es sei kein anderer Grund
ersichtlich, der zu einem gestörten Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und
Mieter hätte führen können. Da die Kündigung wegen der Untervermietung
ausgesprochen wurde, also wegen der Geltendmachung von Ansprüchen aus dem
Mietvertrag, erweise sich die Kündigung (im Sinn von Art. 271a Abs. 1 Bst. a
OR) als missbräuchlich.
Ungeachtet dessen war die Kündigung nach Auffassung des Kantonsgerichts auch
noch aus einem andern Grund (im Sinn der allgemeinen Regel von Art. 271 Abs. 1
OR) missbräuchlich. Der Vater des Vermieters habe spätestens im November 2008,
als er noch Eigentümer des Hauses war, von der Untervermietung erfahren, habe
nicht widersprochen und damit nachträglich konkludent zugestimmt. Es sei nun
widersprüchlich, acht Monate später wegen mangelnder Zustimmung zur
Untervermietung den Mietvertrag zu kündigen, und das zusätzlich in einem
Zeitpunkt, als der Vertrag mit den Untermietern schon wieder gekündigt worden
war.
Sodann befand das Kantonsgericht, dass die vom Vermieter später genannten
Kündigungsgründe nicht gehört werden können. So sei die Begründung neu, er habe
für das neu erworbene Haus den Mieter selber aussuchen wollen und der Mieter
habe sich gegenüber den Untermietern unlauter verhalten; das habe er erst in
der Klageschrift an das Bezirksgericht geltend gemacht. Auch mache der Umstand,
dass der Mieter darüber verärgert sei, dass der Vermieter einen Vertag mit den
Untermietern geschlossen hat, seine Kündigungsanfechtung nicht missbräuchlich.
Schliesslich sei auch unbeachtlich, ob der Mieter mehrmals Kündigungsabsichten
geäussert habe, da die strittige Kündigung durch den Vermieter nie ausdrücklich
damit begründet worden sei.
Die Begründung des Bezirksgerichts fand das Kantonsgericht nicht haltbar.
Dieses habe verkannt, dass die Kündigung in der relevanten Stellungnahme
zuhanden der Schlichtungsstelle weder mit dem Streit zwischen Mieter und
Untervermieter noch mit der Schaffung klarer Mietverhältnisse oder der freien
Wahl des Mieters begründet wurde. Das Bezirksgericht habe sich damit
unzulässigerweise auf nachgeschobene Gründe gestützt statt auf die vom
Vermieter ursprünglich abgegebene Begründung.

D.
Der Mieter starb am 24. Dezember 2010, nach Fällung des kantonsgerichtlichen
Urteils. Die schriftliche Ausfertigung wurde den Parteivertretern am 8. März
2011 zugestellt.

E.
Der Vermieter (nachfolgend: Beschwerdeführer) reichte am 7. April 2011
Beschwerde in Zivilsachen ein. Er schliesst dahin, es sei die Kündigung vom 16.
Juni 2009 für gültig zu erklären.
Das Verfahren wurde bis zum Entscheid über den Antritt der Erbschaft des
verstorbenen Mieters sistiert. Am 26. Juli 2011 teilte die testamentarische
Alleinerbin D.________ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) mit, sie habe die
Erbschaft angenommen.
Die Beschwerdegegnerin reichte am 1. November 2011 eine Antwort ein. Sie
schliesst auf Abweisung der Beschwerde.
Ein weiterer Schriftenwechsel wurde nicht angeordnet. Die beiden Parteien
reichten in der Folge aber noch je eine Stellungnahme ein.

Erwägungen:

1.
1.1 Die Beschwerdegegnerin ist in ihrer Eigenschaft als Alleinerbin des
verstorbenen Mieters an seine Stelle im hängigen Verfahren getreten (Art. 560
ZGB, Art. 71 BGG i.V.m. Art. 17 Abs. 3 BZP [SR 273] und Art. 83 Abs. 4 Satz 2
ZPO [SR 272]). Mietverhältnisse gehen auf die Erben über (vgl. Art. 266i OR);
das Verfahren ist infolge Ablebens des Mieters nicht gegenstandslos geworden.
1.2
1.2.1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1
BGG). Es ist somit weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente
noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann eine Beschwerde aus
einem andern als dem angerufenen Grund gutheissen oder eine Beschwerde mit
einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen.
Mit Blick auf die Begründungspflicht des Beschwerdeführers (Art. 42 Abs. 1 und
2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern
die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls
nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden
rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr
vorgetragen werden (BGE 135 II 384 E. 2.2.1; 133 II 249 E. 1.4.1; je mit
Hinweisen). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und
interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht ohnehin nur insoweit, als eine
solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106
Abs. 2 BGG).
1.2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinn von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für
den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 271 und Art. 271a Abs. 1
Bst. a OR. Er bestreitet, dass die Kündigung des Mietvertrages gegen den
Grundsatz von Treu und Glauben verstiess.

2.1 Die strittige Kündigung ist eine ordentliche Kündigung. Es geht im
vorliegenden Fall nicht um eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen
Gründen (vgl. Art. 266g OR) und nicht um eine Kündigung während eines mit dem
Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens oder
innert der darauffolgenden dreijährigen Sperrfrist (vgl. Art. 271a Abs. 1 Bst.
d und e und Abs. 3 OR), die nur aus bestimmten Gründen zulässig sind, für deren
Vorliegen die Partei, die den Mietvertrag kündigt, die Beweislast trägt.
Eine ordentliche Kündigung setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus.
Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, den Mietvertrag unter Einhaltung
der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Eine
Schranke ergibt sich einzig aus dem Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der
Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Kündigung anfechtbar, wenn sie
gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR).
Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives,
ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt
oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis
zueinander stehen. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte
darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine
Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (vgl. Art. 272 OR). Es obliegt dem
Empfänger der Kündigung zu beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten
oder ohne schützenswerten Grund erfolgte; der Kündigende hat jedoch redlich zur
Wahrheitsfindung beizutragen, die Kündigung auf Ersuchen hin zu begründen (vgl.
Art. 271 Abs. 2 und Art. 266l OR, Art. 9 Abs. 1 Bst. c der Verordnung vom 9.
Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR
221.213.11]) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des
Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder
fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes
Interesse an der Kündigung nicht besteht; Treuwidrigkeit wird deshalb
angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben ist und der wahre
Grund nicht feststellbar ist (BGE 136 III 190 E. 2; 135 III 112 E. 4.1; 132 III
737 E. 3.4.2; Urteil 4A_241/2010 vom 10. August 2010 E. 2.3, in: SJ 2011 I S.
69).
Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich in Bezug auf
den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wird. Fällt der Grund, aus welchem
die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht
nachträglich treuwidrig (Urteil 4C.333/1997 vom 8. Mai 1998 E. 3b, in: CdB 1998
S. 108).
2.2
2.2.1 Das Gesetz zählt beispielhaft Gründe auf, bei deren Vorliegen die
Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig gilt und folglich anfechtbar ist
(Art. 271a OR). Ein solcher Grund liegt namentlich vor, wenn die Kündigung
ausgesprochen wurde, weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem
Mietverhältnis geltend macht (Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR). Zu diesen Ansprüchen
zählt unter anderem das Recht des Mieters, die Mietsache mit Zustimmung des
Vermieters ganz oder teilweise unterzuvermieten (Art. 262 Abs. 1 OR; Urteil
4C.155/2000 vom 30. August 2000 E. 2a, in: SJ 2001 I S. 19).
Voraussetzung für den Kündigungsschutz ist, dass der Mieter zur Untervermietung
überhaupt berechtigt ist. Das ist, abweichende vertragliche Abmachung
vorbehalten, nur dann der Fall, wenn der Mieter beabsichtigt, das Mietobjekt in
absehbarer Zeit wieder selber zu nutzen. Ansonsten setzt er im Ergebnis auf dem
Umweg über die Untermiete einen Nachmieter ein, als wäre er selber Eigentümer;
darin liegt ein Rechtsmissbrauch und es kann sich der Mieter nicht auf das
gesetzlich vorgesehene Recht zur Untervermietung berufen (BGE 134 III 446 E.
2.4). Hierbei ist ein relativ strenger Massstab anzusetzen, soll das Institut
der Untermiete nicht zweckentfremdet werden. Die Untervermietung ist an sich
gedacht für Fälle, in denen der Mieter die Mietsache, beispielsweise wegen
eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts,
vorübergehend nicht nutzen kann und für die Zeit seiner Abwesenheit aus
finanziellen Gründen einem Dritten überlässt, oder für Fälle, in denen eine
Wohnung infolge Wegzuges oder Todes von Familienangehörigen zu gross geworden
ist und deshalb teilweise Dritten überlassen wird.
Der Mieter, der eine Mietwohnung verlässt, weiss nicht, ob er, je nach
Entwicklung der Dinge, nicht dort wieder einziehen möchte; er kann deshalb,
insbesondere in Zeiten der Wohnungsknappheit, ein Interesse haben, die Wohnung
nicht definitiv aufzugeben. Daraus aber folgt das Risiko, dass zahlreiche
Mieter ausziehen, ohne den Mietvertrag zu kündigen, das Mietobjekt auf
unbestimmte Zeit untervermieten und so anstelle des Eigentümers den wahren
Bewohner der Mietwohnung bestimmen. Die vage Möglichkeit, die Mietsache
allenfalls wieder einmal selber zu nutzen, rechtfertigt eine Untervermietung
nicht; eine solche ist umso mehr ausgeschlossen, wenn eine allfällige Rückkehr
überhaupt nicht in Betracht fällt (Urteil 4A_367/2010 vom 4. Oktober 2010 E.
2.1, in: CdB 2011 S. 15). Die Überhandnahme langdauernder Untermietverhältnisse
oder sukzessiver Untermietverträge (Kettenverträge) wäre im Übrigen weder im
Interesse der Eigentümer noch in jenem der Mieter (vgl. Urteil 4A_487/2008 vom
10. März 2009 E. 2.3, in: CdB 2009 S. 67 f.).
2.2.2 Gemäss Feststellung des Kantonsgerichts hat einerseits der
Beschwerdeführer in seiner Eingabe an die Schlichtungsstelle vorgebracht, dass
der Mieter mündlich die Absicht geäussert hatte, das Mietverhältnis zu kündigen
und ins Nachbarhaus zu ziehen, und hat andererseits der Mieter eine solche
Absicht bestritten. Das Kantonsgericht hat - anders als noch das Bezirksgericht
- festgehalten, dass trotz Zeugenaussage des Vaters des Beschwerdeführers eine
unzweideutige Kündigungsabsicht des Mieters nicht erstellt ist. Damit hat es
aber nicht festgestellt, der Mieter habe im Gegenteil die konkrete Absicht
gehabt, das Mietobjekt wieder selber zu nutzen; eine tatsächliche Feststellung
hierüber fehlt. Der Mieter trägt die Beweislast für die Treuwidrigkeit der
Kündigung und folglich dafür, dass er im vorliegenden Fall zur Untervermietung
berechtigt war, also insbesondere dafür, dass er das Mietobjekt später wieder
selber nutzen wollte. Der Beweis hierfür wurde, zumindest bisher, nicht
erbracht, womit auch nicht erwiesen ist, dass der Mieter zur Untervermietung
berechtigt war und so nach Treu und Glauben einen Anspruch aus dem Mietvertrag
wahrgenommen hat. Die Beschwerdegegnerin als dessen Rechtsnachfolgerin kann
sich auf dieser Grundlage nicht auf Art. 271a Abs. 1 Bst. a OR berufen.
Der Beschwerdeführer bringt vor, die Kündigung sei ohnehin nicht treuwidrig,
weil der Mieter es unterlassen hat, die vorgängige Zustimmung des Vermieters
einzuholen, und er so das Vertrauensverhältnis zwischen ihnen zerstört hat. Es
wurde schon entschieden, dass eine solche Unterlassung in Zusammenhang mit
einer gesetzmässigen Untervermietung gar eine ausserordentliche Kündigung
rechtfertigen kann, wenn auch erst nach einer Verwarnung (BGE 134 III 446 E.
2.2). Die Gültigkeit einer ordentlichen Kündigung hängt von weit weniger
strengen Anforderungen ab als eine ausserordentliche; sie darf nur Treu und
Glauben nicht widersprechen. Es ist nicht auszuschliessen, dass der Umstand,
dass der Mieter - allenfalls wider besseres Wissen - für eine gesetzmässige
Untervermietung keine vorgängige Zustimmung des Vermieters einholt,
grundsätzlich geeignet ist, das Vertrauensverhältnis zwischen den
Vertragsparteien derart zu erschüttern, dass eine ordentliche Kündigung als
nicht treuwidrig erscheint. Zum Vertrauensverhältnis zwischen Beschwerdeführer
und Mieter fehlen im angefochtenen Urteil jedoch die notwendigen tatsächlichen
Feststellungen.

2.3 Anders als beispielsweise bei der Mietzinserhöhung (Art. 269d OR, Art. 19
Abs. 1 Bst. a VMWG) schreibt das Gesetz bei der ordentlichen Kündigung nicht
vor, bis wann Gründe für die Kündigung vorgebracht werden können (vgl. Art. 9
VMWG); es schreibt insbesondere nicht vor, dass dies innert einer bestimmten
Frist nach dem Ersuchen der Gegenpartei um Angabe der Gründe oder spätestens im
Schlichtungsverfahren zu geschehen habe. Nichts anderes ergibt sich aus den
prozessrechtlichen Vorschriften. Unter dem im vorliegenden Fall vor den
kantonalen Behörden noch anwendbaren alten Recht hatten die Schlichtungsbehörde
und zumindest der erstinstanzliche Richter den Sachverhalt in
Mietstreitigkeiten von Amtes wegen zu ermitteln (aArt. 274d Abs. 3 OR [AS 1990
822]), weshalb Gründe für die Kündigung grundsätzlich auch noch vor dem
erstinstanzlichen Richter vorgebracht werden konnten (vgl. BGE 125 III 231 E.
4b). Daran ändert sich unter dem neuen Recht nichts. Dieses sieht vor, dass in
Fällen des Kündigungsschutzes in Mietsachen das erstinstanzliche Gericht neue
Tatsachen und Beweismittel bis zum Zeitpunkt der Urteilsfällung berücksichtigt
(Art. 229 Abs. 3, Art. 247 Abs. 2 Bst. a i.V.m. Art. 243 Abs. 2 Bst. c ZPO);
überdies ist das vorangehende Schlichtungsverfahren vertraulich und dürfen
Aussagen der Parteien weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren
verwendet werden, so dass im Gerichtsverfahren ohnehin kaum eindeutig
feststehen dürfte, was anlässlich des Schlichtungsverfahrens vorgebracht wurde
(Art. 273 Abs. 4 OR; Art. 205 ZPO).
Das Gesetz schliesst sodann, unter Vorbehalt des Verbots rechtsmissbräuchlichen
Verhaltens, auch ein späteres Nachschieben zusätzlicher Kündigungsgründe nicht
aus; das Nachschieben kann allenfalls ein Indiz zu Ungunsten der kündigenden
Partei sein oder Kostenfolgen nach sich ziehen, schliesst aber die
Berücksichtigung der neuen Gründe nicht von vornherein aus. Die Ergänzung oder
Präzisierung schon vorgebrachter Kündigungsgründe schliesslich ist an sich ohne
weiteres zulässig (vgl. DAVID LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis,
8. Aufl. 2009, S. 603 Ziff. 3.3; PETER R. BURKHALTER/EMMANUELLE MARTINEZ-FAVRE,
Le droit suisse du bail à loyer, SVIT-Kommentar, 2011, N. 8 zu Art. 266l-266o
OR und N. 51 f. zu Art. 271 OR; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4. Aufl. 1996,
N. 121 und N. 140 ff. zu Art. 271 OR).
Der Umstand allein, dass Gründe für die Kündigung erst in der Klageschrift an
das Bezirksgericht vorgebracht wurden, rechtfertigte es somit nicht, sie nicht
zu prüfen. Das gilt insbesondere für jene Gründe, die in Zusammenhang mit der
Untervermietung stehen und eher als Ergänzung eines schon vorgebrachten Grundes
zu betrachten sind. Die Vorinstanz hat sie zu prüfen.

3.
Das Kantonsgericht hat in einer subsidiären Begründung festgehalten, der Vater
des Beschwerdeführers habe als damaliger Vermieter spätestens im November 2008
um die Untervermietung und deren Bedingungen gewusst und sie trotzdem während
Monaten geduldet, und es hat dieses passive Verhalten als nachträgliche
konkludente Zustimmung zur Untervermietung gewertet. Es fand daher, es sei
widersprüchlich, Mitte Juni 2009 wegen der Untervermietung zu kündigen.
Laut Beschwerdeführer ist die Feststellung, wonach sein Vater die Untermiete
monatelang stillschweigend geduldet habe, offensichtlich unrichtig. Er
behauptet, sein Vater habe bereits Mitte Februar 2009 die Kündigung mündlich
angekündet, und beruft sich auf eine Beilage zur erstinstanzlichen
Klageantwort, die das Kantonsgericht nicht erwähnt; bei dieser Beilage handelt
es sich um einen vom Mieter selber zu den Akten gegebenen, vom 17. Februar 2009
datierten eingeschriebenen Brief, mit welchem der Mieter dem Vater des
Beschwerdeführers sein grosses Erstaunen darüber ausdrückt, dass dieser das
Mietverhältnis per 30. Juni 2009 auflösen wolle. Die tatsächliche Feststellung
im angefochtenen Entscheid, aus der die Vorinstanz eine Zustimmung zur
Untervermietung ableitet, erscheint damit offensichtlich unrichtig.
Der Umstand, dass der Vater des Beschwerdeführers ein vertrags- oder
gesetzwidriges Verhalten des Mieters, aus welchem Grund auch immer, geduldet
hätte, schlösse im Übrigen nicht notwendigerweise aus, dass dieses unkorrekte
Verhalten des Mieters das Vertrauensverhältnis zum Beschwerdeführer dennoch
dauernd beeinträchtigt hat und eine ordentliche Kündigung deswegen nicht
treuwidrig wäre. Es geht vorliegend nicht um einen Grund für eine
ausserordentliche Kündigung, dessen Geltendmachung der Vater durch Zuwarten
verwirkt hat, sondern um das Vertrauensverhältnis zwischen Beschwerdeführer und
Mieter im Zeitpunkt der Kündigung. Inwiefern dieses Vertrauensverhältnis
beeinträchtigt war und aus welchem Grund, wurde nicht festgestellt.

4.
Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, das Urteil des Kantonsgerichts von
Graubünden vom 7. Dezember 2010 ist aufzuheben und die Sache zur Ergänzung des
Sachverhalts und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die
Gerichts- und Parteikosten gehen zu Lasten der Beschwerdegegnerin (Art. 66 Abs.
1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts
von Graubünden vom 7. Dezember 2010 aufgehoben und die Sache an die Vorinstanz
zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat den Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II.
Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. Januar 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Leemann