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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.566/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_566/2011

Arrêt du 6 décembre 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
1. X.________,
2. Y.________,
représentés par Me François Gillioz, avocat,
recourants,

contre

A.________,
représentée par Me Julien Blanc, avocat,
intimée.

Objet
bail à loyer; résiliation pour cause de demeure du locataire,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des
baux et loyers, du 13 juillet 2011.

Faits:

A.
Par contrat du 6 février 2006, A.________ (ci-après: A.________ ou la
bailleresse) a remis à bail à Y.________ et X.________ une arcade de 141 m2 au
rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1, place des Augustins à Genève; les locaux
étaient destinés à l'exploitation d'une entreprise de nettoyage chimique.

Le loyer mensuel a été fixé en dernier lieu à 5'059 fr.; il est payable par
mois d'avance.

En 2009, les locataires ont, à plusieurs reprises, payé leur loyer par mois
échu. Au 31 décembre 2009, ils étaient à jour. Entre janvier et mars 2010, ils
ont effectué deux versements: un montant de 5'059 fr. le 20 janvier et un
montant de 5'069 fr. le 4 mars.

Par lettre du 8 mars 2010, la bailleresse a rappelé aux locataires qu'ils
étaient tenus de payer le loyer par mois d'avance.

Les locataires ont versé à la bailleresse 2'559 fr. le 12 avril 2010 et 2'500
fr. le 15 avril 2010.

Par courrier du 19 avril 2010, la bailleresse a rappelé aux locataires les
termes de sa lettre du 8 mars 2010 et leur a imparti un délai au 30 avril 2010
pour régler leur retard. Aucun versement n'est intervenu.

Par avis comminatoires du 17 mai 2010, la bailleresse a mis les locataires en
demeure de lui verser dans les trente jours un montant de 10'118 fr.
représentant les arriérés de loyer de février et mai 2010; elle les a informés
de son intention de résilier le bail sur la base de l'art. 257d CO s'ils ne
payaient pas intégralement le montant réclamé dans le délai imparti.

Le 2 mai 2010, les locataires ont avisé la régie représentant A.________ qu'une
infiltration d'eau s'était produite dans les locaux loués; la bailleresse a
fait procéder aux réparations.

Les 22 mai et 8 juin 2010, les locataires ont payé les montants de 3'059 fr.,
respectivement de 2'000 fr.

Par avis officiels du 21 juin 2010, la bailleresse a résilié le bail pour le 31
juillet 2010, considérant que le montant mentionné dans la mise en demeure
n'avait pas été intégralement réglé dans le délai imparti.

B.
Par requête du 19 juillet 2010 adressée à la Commission de conciliation en
matière de baux et loyers du canton de Genève, Y.________ et X.________ ont
contesté le congé.

Par requête du 4 août 2010, A.________ a requis l'évacuation des époux
X-Y.________.

La conciliation a échoué. Les parties ont chacune introduit action devant le
Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, qui a ordonné la jonction des
causes.

Par jugement du 17 décembre 2010, le Tribunal des baux et loyers a constaté la
validité de la résiliation et condamné les locataires à évacuer immédiatement
l'arcade louée.

Statuant le 13 juillet 2011 sur appel de Y.________ et X.________, la Chambre
des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le
jugement de première instance.

C.
X.________ et Y.________ interjettent un recours en matière civile. Ils
concluent à ce qu'il soit constaté que le contrat de bail du 6 février 2006 n'a
pas été valablement résilié.

Une avance de frais a été demandée aux recourants. Ceux-ci ont alors sollicité
l'octroi de l'assistance judiciaire.

L'intimée n'a pas été invitée à déposer une réponse.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière
civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance
statuant sur recours (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur
litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en matière de bail à loyer
(art. 74 al. 1 let. a LTF; sur la manière de calculer la valeur litigieuse en
cas de contestation d'une résiliation de bail, cf. ATF 137 III 389 consid. 1.1
p. 390; 136 III 196 consid. 1.1 p. 197). Il est interjeté par les locataires,
qui ont succombé dans leurs conclusions tendant à faire constater la
non-validité du congé et qui ont donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1
LTF). Au surplus, déposé dans le délai (art. 46 al. 1 let. b et art. 100 al. 1
LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe
recevable.

2.
2.1 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en
écarter que si les constatations de ladite autorité ont été établies de façon
manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de
l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 136 II 304 consid. 2.4 p. 314)
- ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et
pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de
la cause (art. 97 al. 1 LTF).

S'il entend s'écarter des constatations de fait de l'autorité précédente, le
recourant doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une
exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont réalisées. A défaut, il n'est
pas possible de tenir compte d'un état de fait divergent de celui qui est
contenu dans l'acte attaqué (ATF 136 I 184 consid. 1.2 p. 187 et les arrêts
cités). En particulier, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur des
critiques de type appellatoire portant sur l'état de fait ou sur l'appréciation
des preuves (ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104 s. et les arrêts cités).

2.2 Dans la première partie de leur mémoire, les recourants exposent leur
propre version des faits, en se référant sur chaque point à l'«interrogatoire
des parties», à l'«audition de témoins» ou à «tous autres moyens», comme si le
Tribunal fédéral était l'instance chargée d'établir les faits. Ils n'invoquent
aucune des circonstances qui permettraient au Tribunal fédéral de s'écarter des
constatations cantonales. Un tel mode de procéder est inadmissible. La cour de
céans s'en tiendra par conséquent à l'état de fait établi dans l'arrêt attaqué.

3.
Les recourants reprochent à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 257d CO en
n'admettant pas l'inefficacité du congé du 21 juin 2010. Ils font valoir que
l'avis comminatoire doit contenir le montant exact des loyers en retard au
moment de l'envoi de la sommation, sous peine d'être affecté d'un vice de forme
inguérissable. Or, en l'espèce, les avis comminatoires du 17 mai 2010
porteraient notamment sur le loyer de février 2010, lequel aurait alors été
payé depuis plus de deux mois, ce qui résulterait d'un décompte établi par la
régie chargée de la gérance de l'immeuble.

3.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le
locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires
échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui
signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai
sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux
commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai
fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux
d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai
de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).

La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance
du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution
de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est
pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en
application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le
paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu.
Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que
l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur
(arrêt 4A_38/2007 du 7 août 2007 consid. 4.1; arrêt 4C.479/1997 du 24 juin 1998
consid. 3a).

Par ailleurs, la sommation doit indiquer le montant impayé de façon
suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas
indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable
sans discussion (arrêt 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 2.1; arrêt 4C.123/
2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 p. 109).

3.2 En l'espèce, il ressort de l'état de fait cantonal - non contesté sur ce
point par les recourants - que lors de l'envoi des sommations du 17 mai 2010,
les locataires étaient en retard de deux loyers mensuels, pour un montant total
de 10'118 fr. En effet, entre le 1er janvier et le 1er mai 2010, cinq loyers
mensuels sont devenus exigibles, étant donné que le loyer était payable par
mois et d'avance; or, seuls trois loyers étaient réglés le 17 mai 2010
(versements de 5'059 fr. le 20 janvier 2010, de 5'069 fr. le 4 mars 2010, de
2'559 fr. le 12 avril 2010 et de 2'500 fr. le 15 avril 2010). Les mises en
demeure mentionnent les loyers impayés de février et de mai 2010. Les
recourants prétendent que le loyer de février a été payé par le bulletin de
versement du 4 mars 2010 et en veulent pour preuve «un décompte établi par la
Régie». Ils ne fournissent toutefois aucune précision supplémentaire à propos
de ce document (date, numéro de la pièce dans le dossier), de sorte que le
grief d'établissement arbitraire des faits se révèle d'emblée irrecevable faute
d'une motivation suffisante (cf. consid. 2.1 supra).

Au surplus, les avis comminatoires indiquent expressément un arriéré de loyer
de 10'118 fr., ce qui correspond à deux loyers mensuels. Dans ces
circonstances, un défaut de clarté dans la mise en demeure ne saurait être
retenu. Le moyen tiré d'une violation de l'art. 257d CO est manifestement mal
fondé.

4.
Invoquant l'arbitraire dans l'établissement des faits au sens de l'art. 97 al.
1 LTF, les recourants font grief à la cour cantonale de n'avoir pas tenu compte
d'éléments propres à démontrer le caractère abusif de la résiliation. Ils
citent à cet égard l'écart important entre le montant réclamé dans l'avis
comminatoire et le loyer réellement en retard. Ils font également état de
procédures judiciaires ayant précédemment opposé les parties. Enfin, ils
invoquent l'animosité régnant depuis longtemps entre la régie et eux-mêmes. En
particulier, la gérance aurait exigé des locataires, en 2006, le versement
d'une caution représentant trois mois de loyer; en outre, les recourants
n'auraient pu obtenir la réparation de dégâts d'eau en mai 2010, ainsi que le
remboursement de diverses factures. Le congé du 21 juin 2010 aurait ainsi été
notifié en représailles à un fax que les locataires auraient adressé la veille
directement à la bailleresse pour attirer l'attention de celle-ci sur
l'attitude de la régie à leur endroit.

4.1 Même s'il remplit toutes les conditions posées par l'art. 257d CO, le congé
pour cause de demeure peut, à titre exceptionnel, être annulé s'il contrevient
aux règles de la bonne foi (art. 271 CO) ou réalise l'un des cas prévus à
l'art. 271a al. 1 let. a, b, c et f (arrêt 4C.59/2007 du 25 avril 2007 consid.
3.4; arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004 consid. 3.1, in SJ 2004 I p. 424). Le
droit du bailleur de résilier le bail s'oppose alors à celui du locataire
d'être protégé contre une résiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé
litigieux que si celui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence
relative à l'abus de droit; il faut toutefois des circonstances particulières
pour que le congé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le
cas, par exemple, lorsque le bailleur, lors de la fixation du délai
comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en
souffrance, sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31
consid. 4b p. 33 s.). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de
la bonne foi si le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p.
33), si l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai
alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer
(arrêt 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2.2 et les références), ou encore
si le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai
(arrêt 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, in SJ 2005 I p. 310).

4.2 Le premier élément que les recourants invoquent pour démontrer le caractère
abusif du congé n'est pas établi. En effet, il ne ressort pas des faits
constatés par la cour cantonale que le montant réclamé dans les sommations
était deux fois plus important que l'arriéré de loyer réel. Au contraire, les
juges genevois ont retenu qu'au 17 mai 2010, le montant des loyers en retard
s'élevait bel et bien à 10'118 fr., comme indiqué dans les mises en demeure.

Quant aux prétendues procédures précédentes ayant opposé les parties, il s'agit
d'un fait nouveau dont le Tribunal fédéral ne peut tenir compte (art. 99 al. 1
LTF). En tout état de cause, cette circonstance, même avérée, n'est pas de
nature à rendre abusif un congé notifié pour cause de demeure du locataire,
comme l'art. 271a al. 3 let. b CO le précise expressément.

Enfin, la cour cantonale n'a pas constaté un climat délétère entre les
recourants et la régie. Ce faisant, elle n'a pas omis de manière arbitraire un
fait déterminant pour l'issue de la cause. A cet égard, on ne voit guère en
quoi le fait d'avoir réclamé une caution aux locataires peut avoir une
quelconque incidence dans l'appréciation du caractère éventuellement abusif de
la résiliation. Quant aux factures prétendument non remboursées aux locataires,
ces derniers s'en tiennent à une affirmation toute générale, dépourvue de toute
précision quant à la nature de ces factures. Et lorsqu'ils allèguent n'avoir pu
obtenir réparation du dégât d'eau de mai 2010, les recourants se heurtent à la
constatation contraire de l'arrêt attaqué, dont ils ne cherchent même pas à
démontrer l'arbitraire. Au demeurant, il faut des circonstances tout à fait
exceptionnelles pour qu'une résiliation pour cause de demeure du locataire
puisse être annulée sur la base de l'art. 271a al. 1 let. a CO, qui prohibe le
congé de représailles (arrêt précité du 25 avril 2007 consid. 3.5). Or, les
faits allégués par les recourants, évoquant des relations difficiles avec la
régie, ne constituent manifestement pas de telles circonstances.
En tant qu'il est recevable, le moyen fondé sur l'arbitraire ne peut être que
rejeté.

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours était voué à l'échec. Par
conséquent, la demande d'assistance judiciaire formulée par les recourants sera
rejetée en application de l'art. 64 al. 1 LTF, sans qu'il soit nécessaire
d'examiner la condition de l'indigence.

Les recourants prendront à leur charge les frais judiciaires (art. 66 al. 1
LTF). Ils n'auront pas à payer des dépens à l'intimée, qui n'a pas été invitée
à déposer une réponse.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
La demande d'assistance judiciaire est rejetée.

2.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis solidairement à la charge
des recourants.

4.
Il n'est pas alloué de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Cour de
justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 6 décembre 2011
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Godat Zimmermann