Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.683/2011
Zurück zum Index I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2011
Retour à l'indice I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 2011


Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_683/2011

Urteil vom 6. März 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Kölz.

Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH
Beschwerdeführerin,

gegen

Y.________ Office AG
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Markus J. Waldis,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Vertrag; Erfolgshonorar,

Beschwerde gegen das Urteil des Handelsgerichts
des Kantons Zürich vom 28. September 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) mit Sitz in Deutschland ist ein
Dienstleistungsunternehmen, das im Bereich der gewerblichen
Immobilienwirtschaft als Beraterin und Managerin tätig ist. Im Kern ihrer
Tätigkeit unterstützt sie dabei vornehmlich Vermieter und Grundstückeigentümer
von Gewerbeimmobilien mittels Entwicklung von immobilienspezifischen Vertriebs-
und Vermarktungskonzepten sowie mit dem Aufbau von Informationsdatenbanken.

Die Y.________ Office AG (Beschwerdegegnerin) mit Sitz in Zürich ist ein
Immobilienunternehmen, dessen Zweck im Erwerb, Halten und Verkauf von
Liegenschaften und Grundstücken besteht. Sie besitzt und bewirtschaftet ein
Immobilienportfolio mit einem Wert von Fr. 1,9 Mia., das zu etwa 75% aus
Geschäftsliegenschaften besteht. Die Y.________-Gruppe, zu der auch die
Beschwerdegegnerin gehört, ist zudem als Generalunternehmung tätig.

Mit Vertrag vom 5./8. September 2005 beauftragte die Beschwerdegegnerin die
Beschwerdeführerin rückwirkend per 1. Juli 2005 mit der Anwendung des
Database-Marketing-Verfahrens zur Erreichung der besseren Vermarktung ihrer
Immobilien. Die Leistungen bezogen sich vordergründig auf die Vertriebsobjekte
"W.________", die Liegenschaft "V.________" sowie die Liegenschaft
"S.________". Die recherchierten Informationen sollten der Beschwerdegegnerin
darüber hinaus aber auch für die Vermarktung ihres gesamten
Immobilienportfolios zur Verfügung stehen. Gemäss Vertrag verpflichtete sich
die Beschwerdeführerin zur Erstellung eines Vertriebsdrehbuches und einer
Datenbank mit Firmen in der Region Zürich, die von ihr als potentielle Mieter
für Netto-Büroflächen von mindestens 200 Quadratmeter ermittelt wurden. Diese
und die Vertriebsmanagement-Leistungen der Beschwerdeführerin vergütete die
Beschwerdegegnerin pauschal mit Fr. 501'314.--. Der Vertrag der Parteien wurde
per 31. Dezember 2006 durch die Beschwerdegegnerin beendigt; dies entspricht
der letzten Rechnung der Beschwerdeführerin für Vertriebsmanagement-Leistungen
vom 31. Dezember 2006.

In der Folge forderte die Beschwerdeführerin ein Erfolgshonorar. Die
Beschwerdegegnerin wies einen solchen Anspruch zurück.

B.
Am 4. Juli 2007 reichte die Beschwerdeführerin beim Handelsgericht des Kantons
Zürich Klage ein, mit der sie beantragte, die Beschwerdegegnerin sei zu
verpflichten, ihr den Betrag von Fr. 1'149'842.72 zuzüglich Zins zu 5% seit
Klageeinreichung zu bezahlen. Nach Durchführung eines Beweisverfahrens wies das
Handelsgericht die Klage mit Urteil vom 28. September 2011 ab.

C.
Die Beschwerdeführerin erhebt Beschwerde in Zivilsachen sowie subsidiäre
Verfassungsbeschwerde und stellt dem Bundesgericht folgende Rechtsbegehren:
"1. Das Urteil des Handelsgerichts Zürich vom 28. September 2011 sei
aufzuheben.
2. Die Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF
1'149'842.72 zuzüglich Zins zu 5% p.a. seit Klageeinreichung zu bezahlen.
3. Festzustellen, dass das Handelsgericht Zürich befangen ist.
4. Festzustellen, dass das Handelsgericht des Kantons Zürich kein unabhängiges
und unparteiisches Gericht im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1
EMRK ist.
5. Festzustellen, dass die [vom] Handelsgericht festgesetzte Gerichtsgebühr und
die Prozessentschädigung mit dem maximal zulässigen Satz überhöht berechnet
wurde.
6. Festzustellen, dass die Höhe der Schweizer Prozesskosten für Unternehmen
eine unzulässige Eintrittshürde zur Durchsetzung von Rechtsansprüchen darstellt
und damit gegen Art. 29 BV und Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK
verstösst.
7. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten."
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden könne. Die Vorinstanz verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Die Beschwerdeführerin reichte eine Replik ein. Die Beschwerdegegnerin
verzichtete auf Gegenbemerkungen.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein
Rechtsmittel zulässig ist (BGE 136 II 101 E. 1; 470 E. 1; 135 III 212 E. 1).

1.1 Das angefochtene Urteil des Handelsgerichts ist ein Endentscheid, gegen den
die Beschwerde zulässig ist (Art. 90 BGG). Das Handelsgericht hat als einzige
kantonale Instanz im Sinne von Art. 75 Abs. 2 lit. b BGG entschieden. Sodann
übersteigt der Streitwert die Grenze nach Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG. Da auch
die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde -
unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und 106 Abs.
2 BGG) - grundsätzlich einzutreten. Bei dieser Sachlage fällt eine Behandlung
der Eingabe als subsidiäre Verfassungsbeschwerde ausser Betracht (Art. 113
BGG).

1.2 Allerdings ist auf die Rechtsbegehren 3-6 nicht einzutreten:
1.2.1 Mit den Rechtsbegehren 3 und 4 will die Beschwerdeführerin feststellen
lassen, dass das Handelsgericht Zürich befangen und kein unabhängiges und
unparteiisches Gericht im Sinn von Art. 30 Abs. 1 BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK
ist. Ein solchermassen abstrakt formuliertes Feststellungsbegehren, dass ein
bestimmtes Gericht kein unabhängiges und unparteiisches Gericht sei, ist im
bundesgerichtlichen Verfahren betreffend die Anfechtung eines kantonalen
Zivilurteils nicht zulässig (Urteil 4A_118/2010 vom 19. April 2010 E. 2, nicht
publ. in: BGE 136 I 207). Die Beschwerdeführerin stellt dieses Begehren zwar im
Rahmen des vorliegenden Forderungsprozesses, formuliert es aber losgelöst von
diesem und bezieht die anbegehrte Feststellung allgemein auf das Handelsgericht
Zürich. Weder beantragt sie den Ausstand eines bestimmten Gerichtsmitglieds
noch aller in ihrem Rechtsstreit mitwirkenden Richter. Das abstrakte, vom
konkreten Verfahren losgelöste Feststellungsbegehren ist unzulässig.

Wenn der Beschwerdeführerin in Berücksichtigung der diesbezüglichen
Beschwerdebegründung zugute gehalten würde, sie wolle geltend machen, die
Vorinstanz sei in ihrem Fall verfassungs- und konventionswidrig zusammengesetzt
gewesen bzw. der besonders erwähnte Handelsrichter A.________ sei befangen, so
müsste diese Rüge als verwirkt betrachtet werden:
Wer einen Ablehnungsgrund nicht unverzüglich nach Kenntnisnahme geltend macht,
verwirkt den Anspruch auf seine spätere Anrufung (BGE 135 III 334 E. 2.2; 134 I
20 E. 4.3.1 S. 21; 132 II 485 E. 4.3). Dementsprechend ist es mit Treu und
Glauben nicht zu vereinbaren, dass die Beschwerdeführerin, die ihre Klage im
Juli 2007 beim Handelsgericht anhängig machte, bis nach Erhalt des für sie
ungünstigen Urteils zuwartete, um die ihrer Ansicht nach verfassungs- und
konventionswidrige Zusammensetzung des Handelsgerichts bzw. Wahl der
Handelsrichter mit Beschwerde geltend zu machen. Die Umstände, die sie vor
Bundesgericht vorbringt, waren schon während des handelsgerichtlichen
Verfahrens bekannt, so, dass es sich bei der in § 59 Abs. 1 des
Gerichtsverfassungsgesetzes des Kantons Zürich vom 13. Juni 1976 [aGVG/ZH]
erwähnten Kommission für das Handelswesen um ein Organ der Exekutive und nicht
- wie es der seit 1. Januar 2006 geltende Art. 75 Abs. 1 der Verfassung vom 27.
Februar 2005 des Kantons Zürich (KV/ZH; SR 131.211) verlange - um eine vom
Kantonsrat bestimmte Kommission handle, ebenso, dass die Fachrichter
hauptberuflich als Geschäftsführer und leitende Angestellte der
Privatwirtschaft tätig sein dürften und dass den zwei Berufsrichtern in der
Regel drei Fachrichter gegenüberstünden, die ihre Netzwerkinteressen gegen die
beiden Berufsrichter durchsetzen könnten. Trotzdem berief sich die
Beschwerdeführerin bei der Vorinstanz nicht auf diese angebliche Verfassungs-
und Konventionswidrigkeit (vgl. dazu BGE 136 I 207 E. 3.4). Dem Staatskalender
des Kantons Zürich entnimmt die Beschwerdeführerin ferner, dass Handelsrichter
A.________ Geschäftsführer der IBM Schweiz sei. Gestützt darauf behauptet sie,
es seien enge geschäftliche Beziehungen von Handelsrichter A.________ zu der
Beschwerdegegnerin vorhanden, was diese jedoch bestreitet. Auch diesen Vorwurf
hätte die Beschwerdeführerin früher, als das Verfahren vor der Vorinstanz
hängig war, vorbringen können und müssen. Treuwidrig und rechtsmissbräuchlich
handelt die Partei, welche Ablehnungsgründe gleichsam in "Reserve" hält, um
diese bei ungünstigem Prozessverlauf nachzuschieben (BGE 126 III 249 E. 3c S.
254). Vor Bundesgericht kann die Beschwerdeführerin daher auch damit nicht mehr
gehört werden.

Soweit die Beschwerdeführerin schliesslich die Befangenheit des Handelsgerichts
Zürich mit den angeblichen Rechtsverstössen, welche diesem nach Auffassung der
Beschwerdeführerin im angefochtenen Urteil unterlaufen seien, dartun will, ist
ihre Beschwerde nicht nur ungenügend motiviert (Art. 106 Abs. 2 BGG), sondern
auch offensichtlich unbegründet.
Der Anspruch auf unabhängige und unparteiische Richter umfasst nicht auch die
Garantie jederzeit fehlerfrei arbeitender Richter. Richterliche Verfahrens-
oder Einschätzungsfehler sind ebenso wenig Ausdruck einer Voreingenommenheit
wie ein inhaltlich falscher Entscheid in der Sache oder Fehler in der
Verhandlungsführung (REGINA KIENER, Richterliche Unabhängigkeit, 2001, S. 105).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung können richterliche
Verfahrensfehler nur ausnahmsweise die Unbefangenheit einer Gerichtsperson in
Frage stellen. Dabei müssen objektiv gerechtfertigte Gründe zur Annahme
bestehen, dass sich in Rechtsfehlern gleichzeitig eine Haltung manifestiert,
die auf fehlender Distanz und Neutralität beruht. Es muss sich um besonders
krasse Fehler oder wiederholte Irrtümer handeln, die eine schwere Verletzung
der Richterpflichten darstellen (BGE 116 Ia 135 E. 3a S. 138, 115 Ia 400 E. 3b,
114 Ia 153 E. 3b/bb S. 158; Urteil 5A_206/2008 vom 23. Mai 2008 E. 2.2).

Solches ist vorliegend nicht dargetan. Vielmehr wiederholt die
Beschwerdeführerin in Stichworten lediglich ihre materielle Kritik am
vorinstanzlichen Urteil und beanstandet die Nichtanwendung der "als bekannt
vorausgesetzte[n] Fachbegrifflichkeit". Damit ist die Befangenheit oder auch
nur der Anschein derselben der am angefochtenen Urteil mitwirkenden Richter in
keiner Weise aufgezeigt.
1.2.2 Mit dem als selbständiges Feststellungsbegehren formulierten Antrag 5
richtet sich die Beschwerdeführerin gegen den vorinstanzlichen Kostenentscheid.
Indem sie feststellen lassen will, Gerichtsgebühr und Prozessentschädigung
seien "überhöht" berechnet worden (ohne Bezifferung), verkennt sie die
Anforderungen von Art. 107 Abs. 2 BGG, denn ihren Beschwerdeanträgen lässt sich
kein rechtsgenügender materieller Antrag auf Abänderung der vorinstanzlichen
Kostenregelung entnehmen (Urteil 4A_164/2011 vom 10. November 2011 E. 1.3.2).
Ihre Kritik ist ohnehin nicht rechtsgenüglich begründet. Die vorinstanzliche
Festsetzung der Gerichtsgebühr und der Prozessentschädigung stützt sich auf
kantonales Recht (vgl. angefochtenes Urteil E. 4.1.2), dessen Anwendung vom
Bundesgericht einzig unter dem Blickwinkel eines Verstosses gegen Bundesrecht
bzw. gegen Bundesverfassungsrecht überprüft werden kann (Art. 95 BGG; BGE 134
III 379 E. 1.2), was das Vorbringen entsprechender und gehörig begründeter
Rügen in der Beschwerdeschrift voraussetzt (Art. 106 Abs. 2 BGG). Solche lässt
die Beschwerdeführerin in ihrer diesbezüglichen Beschwerdebegründung jedoch
vermissen. Auf das Rechtsbegehren 5 ist daher nicht einzutreten.
1.2.3 Analoges gilt für den Antrag 6. Darauf kann überdies schon deshalb nicht
eingetreten werden, weil der Beschwerdeführerin das Feststellungsinteresse
fehlt. Die Beschwerde berechtigt nicht dazu, dem Bundesgericht die Frage von
allgemeiner Tragweite zu unterbreiten, ob der Gerichtszugang für Unternehmen
wegen der Höhe der schweizerischen Prozesskosten in unzulässiger Weise
behindert werde. Das Bundesgericht entscheidet nur konkrete
Rechtsstreitigkeiten, äussert sich aber nicht losgelöst davon zu allgemeinen
Rechtsfragen.

1.3 Aus diesen Gründen kann auf die Rechtsbegehren 4-6 nicht eingetreten
werden. Das Rechtsbegehren 3 ist im kleinen Teil, in dem darauf einzutreten
ist, offensichtlich unbegründet.

2.
2.1 Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96
BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls
wird darauf nicht eingetreten. In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG).
Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf
die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt,
worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Der Beschwerdeführer soll in der
Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen
Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den
als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE
134 II 244 E. 2.1).
Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht
kann das Bundesgericht nur insofern prüfen, als eine solche Rüge in der
Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG;
BGE 136 I 65 E. 1.3.1; 133 III 439 E. 3.2). Macht der Beschwerdeführer eine
Verletzung des Willkürverbots von Art. 9 BV geltend, genügt es nicht, wenn er
einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich. Er hat vielmehr
im Einzelnen aufzuzeigen, inwiefern dieser offensichtlich unhaltbar ist (BGE
134 II 349 E. 3 S. 352). Auf appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid
tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8; 134 V 138 E. 2.1; 133
II 396 E. 3.1. S. 399).
Unbeachtlich sind blosse Verweise auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften
oder auf die Akten; inwiefern das angefochtene Urteil Bundesrecht verletzt, ist
in der Beschwerdeschrift selber darzulegen (BGE 133 II 396 E. 3.1; 131 III 384
E. 2.3; 126 III 198 E. 1d). Die pauschale Bezugnahme der Beschwerdeführerin auf
"das gesamte Vorbringen in ihren Schriftsätzen vor dem Handelsgericht"
einschliesslich der dort vorgelegten Beweisurkunden und Beweisangebote hat
daher unbeachtet zu bleiben.

2.2 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die
Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie
offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art.
95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei
"willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels
für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Der
Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten
will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen
erfüllt sein sollen (vgl. BGE 136 II 508 E. 1.2; 135 I 19 E. 2.2.2; 133 II 249
E. 1.4.3; 133 III 350 E. 1.3, 393 E. 7.1, 462 E. 2.4). Soweit der
Beschwerdeführer den Sachverhalt ergänzen will, hat er zudem mit Aktenhinweisen
darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche
Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat
(Urteile 4A_275/2011 vom 20. Oktober 2011 E. 2; 4A_214/2008 vom 9. Juli 2008 E.
1.2, nicht publ. in: BGE 134 III 570). Auf eine Kritik an den tatsächlichen
Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht
einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3).

Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts
nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor,
wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen
wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar
ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm
oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 134 II 124 E. 4.1; 132 III
209 E. 2.1; 131 I 57 E. 2, 467 E. 3.1). Die Beweiswürdigung ist mithin nicht
schon dann willkürlich, wenn sie nicht mit der Darstellung des
Beschwerdeführers übereinstimmt, sondern bloss, wenn sie offensichtlich
unhaltbar ist (BGE 135 II 356 E. 4.2.1; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 116 Ia 85 E. 2b).
Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn das Sachgericht offensichtlich
unhaltbare Schlüsse zieht, erhebliche Beweise übersieht oder solche willkürlich
ausser Acht lässt (vgl. BGE 129 I 8 E. 2.1; 120 Ia 31 E. 4b). Inwiefern die
Beweiswürdigung willkürlich sein soll, ist in der Beschwerde klar und
detailliert aufzuzeigen (BGE 134 II 244 E. 2.2; 130 I 258 E. 1.3). Namentlich
genügt es nicht, einzelne Beweise anzuführen, die anders als im angefochtenen
Entscheid gewichtet werden sollen, und dem Bundesgericht in appellatorischer
Kritik die eigene Auffassung zu unterbreiten, als ob diesem freie
Sachverhaltsprüfung zukäme (vgl. BGE 116 Ia 85 E. 2b).

Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin über weite Strecken. So
präsentiert sie eine eigene Sachverhaltsdarstellung und weicht auch in ihrer
weiteren Beschwerdebegründung wiederholt von den vorinstanzlichen
Sachverhaltsfeststellungen ab oder erweitert diese. Darauf kann nicht
abgestellt werden, zumal die Beschwerdeführerin keine substantiierten
Sachverhaltsrügen im oben beschriebenen Sinn erhebt. Es ist daher durchwegs vom
Sachverhalt auszugehen, wie ihn die Vorinstanz festgestellt hat. Überdies kann
die Beschwerdeführerin nicht gehört werden, soweit sie ihre Argumentation auf
einen Sachverhalt stützt, der von den für das Bundesgericht verbindlichen
Feststellungen der Vorinstanz abweicht.

3.
Die Beschwerdeführerin wirft der Vorinstanz "prozessuale Fehler" vor.

3.1 Sie beanstandet, dass die Vorinstanz ihre Vorbringen in der Triplik als
unzulässige Noven gemäss § 114 des Gesetzes des Kantons Zürich über den
Zivilprozess vom 13. Juni 1976 [aZPO/ZH] nicht zugelassen habe. Entgegen der
Vorinstanz habe sie erst durch die als Beilage 6 zur Duplik der
Beschwerdegegnerin vorgelegte Provisionsvereinbarung erfahren, dass die
Beschwerdegegnerin mit der SPG Intercity Zürich parallel einen anderen Makler
beauftragt hatte. Dieses Beweisnovum habe sie zum Anlass genommen, eine Triplik
zu formulieren. Die Vorinstanz hielt demgegenüber fest, die Beschwerdeführerin
habe bereits der Klageantwort entnehmen können, dass Intercity der
Beschwerdegegnerin potentielle Mieter meldete und somit als Maklerin für diese
tätig gewesen sei. Damit hätte die Beschwerdeführerin bereits in der Replik
eine Vertragsverletzung vorbringen können.

Die Beschwerdeführerin behauptet, dass sie die Klageantwort nicht im genannten
Sinne verstanden habe, weshalb das Vorbringen in der Duplik neu gewesen sei und
sie zu einer Triplik berechtigt habe. Mit dieser blossen Behauptung eines
anderen subjektiven Verständnisses der Klageantwort zeigt die
Beschwerdeführerin nicht auf, inwiefern die Vorinstanz mit ihren Erwägungen §
114 aZPO/ZH betreffend das kantonale Novenrecht willkürlich angewendet hätte.
Es bleibt daher beim Entscheid der Vorinstanz, die Vorbringen in der Triplik
nicht zuzulassen. Damit erübrigt es sich, auf die Einwände der
Beschwerdeführerin gegen die Eventualbegründung der Vorinstanz einzugehen,
wonach auch die Zulassung der neuen Behauptung der Beschwerdeführerin nicht
weiter führte, da ihr kein Schadenersatzanspruch in Höhe des Erfolgshonorars
zugestanden wäre.

3.2 Die Vorinstanz liess auch die neuen Behauptungen der Beschwerdeführerin in
der Triplik zum Mietvertrag mit der B.________ Bank gemäss § 114 aZPO/ZH nicht
zu. Denn diesem von der Beschwerdeführerin mit der Klage eingereichten
Mietvertrag lasse sich ohne weiteres auf der ersten Seite entnehmen, dass als
Vermieterin und Eigentümerin die Y.________ Generalunternehmung AG aufgeführt
sei. Neue diesbezügliche Erkenntnisse liefere der als act. 19/5 vollständig
eingereichte Mietvertrag nicht. Zum nun gerügten Umstand hätte die
Beschwerdeführerin bereits mit der Replik Stellung nehmen und eine
Vertragsverletzung behaupten können.

Auch diese Erwägung vermag die Beschwerdeführerin nicht als willkürlich
auszugeben. Sie verweist auf den Mietvertrag "C.________", bei dem erst aus der
letzten Seite ersichtlich sei, dass die Beschwerdegegnerin in Wahrheit
Vermieterin sei. Die Situation bei einem anderen Mietvertrag ist indessen nicht
relevant. Entscheidend und für das Bundesgericht verbindlich ist vielmehr die
Feststellung der Vorinstanz, dass der vollständige Mietvertrag "B.________
Bank" betreffend den fraglichen Punkt keine neuen Erkenntnisse geliefert habe.

3.3 Der Vorwurf prozessualer Fehler erweist sich demnach als unzutreffend.

4.
In der Sache dreht sich der Rechtsstreit um die Frage, ob das von der
Beschwerdeführerin geforderte Erfolgshonorar für die Vermietungen der
Vertriebsobjekte "V.________" und "W.________" sowie der Liegenschaft
"T.________" an weitere, über die Erfassung der potentiellen Mieter in der
Datenbank hinausgehende Bedingungen und Tätigkeiten der Beschwerdeführerin
geknüpft sei oder nicht. Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt,
dass der Erfolgshonoraranspruch einzig die Recherche, Identifizierung und
letztlich "Listung" des potentiellen, für eine Anmietung in Frage kommenden
Mieters voraussetze. Die Beschwerdegegnerin wendet demgegenüber ein, dass die
Beschwerdeführerin eine Mäklertätigkeit geschuldet habe, sie indes bei den im
Streite stehenden Vermietungen keinen kausalen Beitrag geleistet und deshalb
keinen Anspruch auf ein Erfolgshonorar habe bzw. der Anspruch der
Beschwerdeführerin in Fällen, in denen bereits direkte Kontakte zwischen der
Beschwerdegegnerin und potentiellen Mietern bestanden hätten, durch eine
Sperrliste ausgeschlossen worden sei. Unbestritten ist, dass die
Beschwerdeführerin bezüglich der geforderten Erfolgshonorare keinen kausalen
Beitrag zu den Mietvertragsabschlüssen der Beschwerdegegnerin geleistet hatte.

Entsprechend den Vorbringen der Parteien prüfte die Vorinstanz, ob die Parteien
- so der Standpunkt der Beschwerdegegnerin - einen Mäklervertrag geschlossen
haben, bei dem das Erfolgshonorar erst geschuldet ist, wenn zwischen der
Tätigkeit der Beschwerdeführerin und dem Zustandekommen eines Mietvertrags ein
Kausalzusammenhang besteht, oder ob sie - so der Standpunkt der
Beschwerdeführerin - einen einfachen Auftrag eingingen, bei dem ein
Erfolgshonoraranspruch im Sinne einer Provisionsgarantie unabhängig von einem
kausalen Zutun der Beschwerdeführerin zum Abschluss eines Mietvertrags
entsteht.

Dabei gelangte die Vorinstanz zum Schluss, dass der Beschwerdeführerin der
Beweis für das von ihr behauptete übereinstimmende Vertragsverständnis, wonach
die Listung in der Datenbank für ein Erfolgshonorar ausreiche, misslungen sei.
Sie stellte daher auf den von ihr erkannten normativen Konsens ab, wonach die
Beschwerdeführerin den Abschluss der Mietverträge im Sinne eines
psychologischen Kausalzusammenhangs habe fördern müssen, um ein entsprechendes
Erfolgshonorar zu erhalten. Da die Beschwerdeführerin bezüglich der geforderten
Erfolgshonorare unstreitig keinen kausalen Betrag zu den
Mietvertragsabschlüssen geleistet habe, stünden ihr diese nicht zu. Demzufolge
sei die Klage abzuweisen.

5.
5.1 Im schweizerischen Vertragsrecht gilt bei Fragen des Konsenses oder der
Auslegung der Grundsatz des Primats des subjektiv übereinstimmend Gewollten vor
dem objektiv Erklärten, subjektiv aber unterschiedlich Verstandenen. Im
Konsens- wie im Auslegungsstreit hat das Sachgericht daher vorab zu prüfen, ob
die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend geäussert, verstanden und in
diesem Verständnis geeinigt haben. Ist dies für den Vertragsschluss als solchen
zu bejahen, liegt ein tatsächlicher Konsens vor. Haben die Parteien sich in den
Vertragsverhandlungen zwar übereinstimmend verstanden, aber nicht geeinigt,
besteht ein offener Dissens und damit kein Vertragsschluss. Haben sie sich
übereinstimmend geäussert, aber abweichend verstanden, liegt ein versteckter
Dissens vor, der zum Vertragsschluss führt, wenn eine der Parteien nach dem
Vertrauensgrundsatz in ihrem Verständnis der gegnerischen Willensäusserung zu
schützen und damit die andere auf ihrer Äusserung in deren objektivem Sinn zu
behaften ist. Diesfalls liegt ein normativer Konsens vor (BGE 123 III 35 E.
2b).

Ziel der Vertragsauslegung ist es demnach, in erster Linie den
übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR).
Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur
Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien
aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und
Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und
mussten. Für die Auslegung nach dem Vertrauensprinzip ist der Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses massgeblich. Nachträgliches Parteiverhalten ist dafür nicht
von Bedeutung; es kann höchstens - im Rahmen der Beweiswürdigung - auf einen
tatsächlichen Willen der Parteien schliessen lassen. Während das Bundesgericht
die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die
subjektive Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der
Ausnahmen von Art. 97 und 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen
ist (BGE 135 III 410 E. 3.2; 132 III 626 E. 3.1 mit Hinweisen).

5.2 Die Vorinstanz ging umgekehrt vor, indem sie zuerst eine normative
Auslegung vornahm und hernach prüfte, ob die Beschwerdeführerin ihre davon
abweichende Behauptung eines übereinstimmenden Parteiwillens bewiesen habe. Im
Ergebnis schadet dieses Vorgehen nicht, da die Vorinstanz so oder anders
prüfte, ob ein tatsächlich übereinstimmender Parteiwille, wie ihn die
Beschwerdeführerin behauptete, bewiesen sei. Dazu führte sie ein
Beweisverfahren durch und würdigte namentlich die Aussagen der Zeugen
D.________ und E.________ sowie diverse Urkunden. Auch berücksichtigte sie das
Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss. In eingehender Beweiswürdigung
gelangte sie schliesslich zum Ergebnis, dass die Beschwerdeführerin den Beweis
ihres Standpunktes nicht erbracht habe.

5.3 Die Beschwerdeführerin befasst sich mit der vorinstanzlichen
Beweiswürdigung betreffend den tatsächlichen Konsens der Parteien auf den
Seiten 29-33 Ziff. 2.8-2.14 ihrer Beschwerdebegründung. Was sie vorbringt, ist
nicht geeignet, Willkür in der Beweiswürdigung aufzuzeigen (vgl. Erwägung 2.2):

Sie erwähnt einige Urkunden, die verdeutlichen sollen, dass sie gerade keine
Mäklerin sei. Auch das unwidersprochene Schreiben vom 5. Januar 2007 soll ihrer
Auffassung nach das damalig zwischen den Parteien besprochene
Vertragsverständnis wiedergeben, was die Vorinstanz als Indiz hätte würdigen
müssen. Mit der blossen Darlegung ihrer eigenen Meinung begründet die
Beschwerdeführerin indessen nicht, dass und inwiefern die Auffassung der
Vorinstanz willkürlich sei.

Das Gleiche gilt hinsichtlich der Würdigung der Zeugenaussagen. Auch
diesbezüglich unterbreitet die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht lediglich,
wie ihrer Ansicht nach die Zeugenaussagen zu würdigen seien. Dabei behauptet
sie, die beiden Zeugen hätten das Erfolgshonorar übereinstimmend an
vertraglichen Leistungspflichten und nicht an einer Kausalität festgemacht.
Diese Ausführungen zielen an der Sache vorbei: Alleine der Umstand, dass der
Mäklervertrag vertragstypisch keine Verpflichtung des Mäklers zum Tätigwerden
beinhaltet, bedeutet nicht, dass die Parteien eine Leistungspflicht des Mäklers
nicht vereinbaren könnten (CATERINA AMMANN, in: Basler Kommentar,
Obligationenrecht, 5. Aufl. 2011, N. 7 zu Art. 412 OR). Es ist durchaus
denkbar, dass in einem Vertrag Leistungspflichten des Auftragnehmers stipuliert
und gleichzeitig das Erfolgshonorar im Sinne des Mäklerlohnes von einem
kausalen Beitrag der Beschwerdeführerin zum Mietvertragsabschluss abhängig
gemacht werden (vgl. auch Erwägung 7.2).

Weiter greift die Beschwerdeführerin einzelne Aussagen des Zeugen E.________
heraus, die sie als Hinweis für ihre Behauptung zur Begründung des
Erfolgshonorars interpretiert haben will. Sie verkennt damit, dass die
Beweiswürdigung der Vorinstanz noch nicht willkürlich ist, wenn eine andere
Würdigung ebenfalls vertretbar wäre. Die Beschwerdeführerin müsste aufzeigen,
dass diejenige, welche die Vorinstanz begründet hat, geradezu unhaltbar ist.
Ohnehin erkannte die Vorinstanz durchaus, dass gewisse Aussagen von E.________
- wenn auch nicht diese, welche die Beschwerdeführerin in der Beschwerde
herausgreift - Indizien für eine Honorarregelung im Sinne der klägerischen
Behauptung darstellten. Das genügte aber im Rahmen der Gesamtwürdigung mit
Blick auf die überwiegenden gegenteiligen Indizien nicht, die Vorinstanz von
der Richtigkeit der klägerischen Darstellung zu überzeugen.
Sodann rügt die Beschwerdeführerin Willkür bei der Bewertung der
Glaubwürdigkeit der Zeugen. Die Vorinstanz habe E.________ grundsätzlich als
glaubwürdigen Zeugen eingestuft, obwohl er nicht widerspruchsfrei ausgesagt
habe und ihm ein Geschäftsinteresse zu unterstellen sei. Mit ihren Ausführungen
substantiiert sie keine willkürliche Einschätzung der Glaubwürdigkeit von
E.________. Die Annahme der Vorinstanz, der Zeuge habe kein persönliches
Interesse am Ausgang des Prozesses, wird nicht dadurch entkräftet, dass
E.________ angeblich übergangslos bei einer anderen Firma im Kanton Zürich als
Makler im Wohnungsbereich tätig gewesen sein soll. Ebenso wenig zeigt die
Beschwerdeführerin schlüssig auf, dass E.________ in sich widersprüchlich
ausgesagt haben soll. Dass er nach Vorhalt der eigenen Master-Thesis
zugestanden haben soll, Experte auf dem Gebiet der Erstellung von
Database-Marketing zu sein, schliesst nicht aus, dass er das von der
Beschwerdeführerin angewandte Verfahren und deren konkreten Aufwand bei der
Erstellung der streitigen Datenbank nur in groben Zügen kannte, wie er angab.
Eine willkürliche Einschätzung der Glaubwürdigkeit des Zeugen kann daraus
jedenfalls nicht abgeleitet werden.

Schliesslich bleibt unausgeführt, inwiefern die angeblich falsche
Protokollwiedergabe, wonach Herr D.________ nicht sagte, "Er habe sich auch
vorgestellt, dass...", sondern "Er habe vorgestellt, dass..." entscheidrelevant
sein soll.

Der Beschwerdeführerin gelingt es mithin nicht, die Beweiswürdigung der
Vorinstanz umzustossen.

6.
Nachdem die Beschwerdeführerin einen tatsächlich übereinstimmenden
Parteiwillen, wie sie ihn behauptete, nicht zu beweisen vermochte, gelangte die
normative Auslegung der Vorinstanz zum Zuge. Zu entscheiden ist demnach, ob die
Vereinbarung der Parteien aufgrund ihres Wortlautes und der gesamten Umstände
nach Treu und Glauben dahingehend zu verstehen war, dass das "Erfolgshonorar"
nur geschuldet ist, wenn das Zustandekommen eines Mietvertrags auf einen
kausalen Beitrag der Beschwerdeführerin im Sinne eines psychologischen
Kausalzusammenhangs zurückzuführen war, wie dies die Vorinstanz erkannte.
Die strittige Regelung im Vertrag der Parteien vom 5./8. September 2005 lautet
wie folgt:
"§ 8
Vergütung
1. Die X.________ erhält für die von ihr nach § 3 dieses Vertrages zu
erbringenden Leistungen folgende Vergütungen (jew. zzgl. gesetzlich gültiger
MwSt. gem. Schweizer Steuerrecht):
a) Die Tätigkeit gemäss § 3.3 wird durch eine monatliche Pauschale in Höhe von
EUR 13.000,00 vergütet. Die X.________ stellt der Y.________ diese Tätigkeit,
beginnend mit dem Monat der Vertragsunterzeichnung, jeweils zum 15. eines
Monats in Rechnung.
b) [Pauschalen für die Leistungen gemäss § 3.1]
c) [Pauschale für die Leistungen gemäss § 3.4]
d) Überdies werden folgende Erfolgshonorare vereinbart:
i) Bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Vertragslaufzeit bis zu 5 Jahren
erhält die X.________ je Vertriebsobjekt ein Erfolgshonorar in Höhe von jew.
1,0 Netto-Monatsmieten.
ii) Bei Abschluss eines Mietvertrages mit einer Vertragslaufzeit von mehr als 5
Jahren erhält die X.________ je Vertriebsobjekt ein Erfolgshonorar in Höhe von
jew. 1,5 Netto-Monatsmieten.
iii) [Erfolgshonorar bei Abschluss eines Kaufvertrages]
e) Das Erfolgshonorar ist verdient, wenn die Y.________ mit einem in dem
CRM-System der X.________ aufgeführten potentiellen Mieter/Unternehmen
(hierunter fallen auch Vertragsschlüsse mit Beteiligungsunternehmen,
Niederlassungen etc. der in dem CRM-System aufgeführten Mieter/Unternehmen)
einen Miet- oder Kaufvertrag, auch sofern es sich bei der Immobilie um eine
andere als die bezeichneten Vertriebsobjekte der Y.________ handelt,
abschliesst. Gelingt im obigen Sinne der Y.________ der Abschluss eines Miet-
oder Kaufvertrages bei einem anderen als den bezeichneten Vertriebsobjekten, so
reduziert sich das Erfolgshonorar nach Massgabe von § 8.1.d. i - iii um 50%.
Eine Anrechnung der Aufwendungen "X.________-Rasterfahndung" gem. § 8 Lit.
d.iii. erfolgt nicht.
Das Erfolgshonorar ist auch verdient für Vertragsabschlüsse bei den
Vertriebsobjekten, die binnen 12 Monaten nach Beendigung dieses Vertrages -
gleich aus welchem Grunde - mit einem in dem CRM-System aufgeführten
potentiellen Mieter/Unternehmen zustande kommen, auch unabhängig davon, ob die
Y.________ das CRM-System nach Vertragsbeendigung gem. § 10 Abs. 2 weiter nutzt
oder nicht. Die Y.________ verpflichtet sich - auch nach Beendigung des
Vertrages - die X.________ unverzüglich über einen Vertragsabschluss unter
Bekanntgabe des Vertragspartners zu informieren. Bei anderen als den
bezeichneten Vertriebsobjekten gilt diese Regelung unter Berücksichtigung von §
8.1.e Abs. 1 für max. 6 Monate über den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung
hinaus.
Das Erfolgshonorar ist zudem verdient, wenn ein Vertragsabschluss bei einem
Vertriebsobjekt mit einem in dem CRM-System aufgeführten potentiellen Mieter/
Unternehmen nach Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Vertrages zustande
kommt, sofern der potentielle Mieter/Unternehmer in dem CRM-System bereits
zeitlich mit einem Flächengesuch aufgeführt ist und dieses nunmehr zum Tragen
kommt. Der Anspruch der X.________ erlischt nach Ablauf von 36 Monaten nach
Beendigung des Vertrages, es sei denn, dass zu diesem Zeitpunkt konkrete
Vertragsverhandlungen geführt werden. Dies gilt auch für andere als die
bezeichneten Vertriebsobjekte.
2. [Reisekosten]
3. [Nebenkosten für zusätzliche Marketingmassnahmen]
4. [MwSt. und Fälligkeit der Rechnungen]
5. [Aufrechnung]
6. [Zurückbehaltungsrecht (Honorarkürzungen)]"
§ 3 des Vertrags, auf welchen in § 8 Ziff. 1 verwiesen wird, hat folgende
Regelung zum Inhalt:
"Leistungen des Auftragnehmers
Der Umfang der von X.________ im Rahmen dieses Vertrages zu erbringenden
Leistungen ergibt sich aus den Anlagen 1-4 zu diesem Vertrag sowie den
nachstehend aufgeführten Tätigkeiten. Diese sind im Einzelnen:
1. [Erarbeitung des Vertriebsdrehbuchs gemäss Anlage 1A]
2. [Umfang der Recherche gemäss Anlage 3]
3. Der Umfang der von der X.________ nach diesem Vertrag im Rahmen des
Vertriebsmanagements zu erbringenden Leistungen ergibt sich aus der Anlage 1C
("Vertriebsmanagement") zu diesem Vertrag. Dabei wird die X.________ die in
Frage kommenden Mieter qualifizieren, zum Zwecke der Vermietung ansprechen bzw.
anschreiben und nach Möglichkeit Besichtigungstermine mit diesen vereinbaren.
4. [Vermarktungsbroschüre je Vertriebsobjekt gemäss Anlage 1B]
5. Hinsichtlich des zeitlichen Ablaufs der Tätigkeit der X.________ wird auf
den diesem Vertrag als Anlage 2 beigefügten Grobablaufplan verwiesen, wobei es
sich hierbei nur um einen ungefähren, aufgrund von Erfahrungswerten
aufgestellten zeitlichen Ablauf handelt. Im Hinblick auf die anzustellenden
Analysen und bedingt durch die jeweilige Standortspezifikation können sich
demnach durchaus zeitliche Verschiebungen ergeben. Nachhaltige
Vertriebswirkungen sind jedoch erst nach einer Vertragslaufzeit von 12 Monaten
zu erwarten."
In § 3.3 wird auf Anlage 1C verwiesen. Diese sieht unter dem Titel
"Leistungsbeschreibung" folgendes vor:
"Vertriebsmanagement
Vertrieb, Betreuung, Responsmanagement
1. [...]
2. Aufbau, Pflege, Fortführung der Daten innerhalb der
X.________-network-solution mit den potentiellen Mietern/Käufern sowie
Darstellung der Akquisitionsaktivitäten innerhalb der
X.________-network-solution
3. Wahrnehmung von notwendigen Terminen mit Interessenten (Besichtigungen,
Informationsgespräche, Vorverhandlungen usw.)
4. Kontaktpflege und Betreuung von Interessenten
5. [...]
6. Einrichtung einer Interessenten-Hotline zu den üblichen Büroarbeitszeiten
(Mo-Fr. 8-17 Uhr)
7. Zusammenstellung und Versand von Vertriebs-/Vermietungsunterlagen
8. Telefonisches Respons durch Nachtelefonieren der angeschriebenen Unternehmen
und Herausfiltern des Anmietungs-/Ankaufsinteresses sowie Terminfestlegungen
9. [...]
10. [...]
11. [...]
12. Hinzuziehung von Maklern in Abstimmung mit der Y.________ (soweit
erforderlich)
13. Betreuung und Koordination der Makleraktivitäten in Abstimmung mit der
Y.________ (soweit erforderlich)
14.-21. [...]
Weiter finden sich im Vertrag der Parteien folgende Regelungen, die für die
Auslegung der Erfolgshonorarregelung von Interesse sind:
"§ 1
Gegenstand des Vertrages
Die Y.________ beauftragt die X.________ bezogen auf die in der Präambel näher
bezeichneten Vertriebsobjekte nach Massgabe dieses Vertrages und seiner
Grundlagen mit der Erarbeitung eines Vertriebsleitfadens ("Vertriebsdrehbuch")
und der Recherche nach potentiellen für die Vertriebsobjekte in Frage kommenden
Mieter sowie dem Vertriebsmanagement, d.h. die X.________ wird im Hinblick auf
die Steuerung und Förderung der Vermietungsaktivitäten der Y.________ beratend
und ausführend tätig."
"§ 5
Abstimmungspflicht
1. [...]
2. Der Auftragnehmer führt die Kommunikation mit Interessenten unter Beachtung
der durch den Auftraggeber gemachten mietvertraglichen (Preis, Laufzeiten,
etc.) Vorgaben. Die Y.________ und X.________ stimmen die Angaben zu den
bereits vorhandenen Kontakten der Y.________ vor Aufnahme der
Vertriebsaktivitäten untereinander ab. Dazu wird eine von beiden Parteien zu
unterzeichnende Liste erstellt. Mit der Unterzeichnung wird sie integrierender
Bestandteil des Vertrages.
3. [...]
4. [...]"
"§ 6
Leistungen des Auftraggebers
Vom Auftraggeber werden folgende Leistungen übernommen oder in seinem Auftrag
von X.________ resp. deren fachlich Beteiligten erbracht:
1. [...]
2. [...]
3. [...]
4. [...]
5. [...]
6. Das Führen der Vertragsverhandlungen mit den potentiellen Mietern/Käufern
obliegt allein dem AG. Die X.________ wird die Y.________ hierbei durch ihre
Teilnahme an einem Erstbesichtigungstermin unterstützen."
"§ 7
Einschaltung von Dritten
1. [...]
2. Die Y.________ hat vor Einschaltung von vermarktungsrelevanten
Sonderfachleuten wie beispielsweise Makler, Werbeagenturen o.dgl. die
X.________ vor deren Beauftragung zu informieren. Gelangt die X.________ zu der
Erkenntnis, dass der Beizug eines Dritten im obigen Sinne mit ihrem Auftrag
unvereinbar ist, so hat sie dies dem AG schriftlich mit Begründung mitzuteilen.
Falls die Y.________ dennoch auf die Beauftragung des Dritten besteht, steht
der X.________ ein fristloses Kündigungsrecht nach Massgabe von § 4 Ziff. 3
Satz 3 dieses Vertrages zu."

7.
Die Beschwerdeführerin widmet der normativen Vertragsauslegung die Seiten 9-29
Ziff. 1-2.7 ihrer Beschwerdebegründung. Mit der ausführlichen Darlegung des
eigenen Standpunktes verkennt sie jedoch die Rolle des Bundesgerichts. Dieses
ist, auch im Rahmen von Beschwerdeverfahren gegen Urteile des Handelsgerichts,
keine Appellationsinstanz, die mit umfassender Sachverhalts- und
Rechtskognition den Fall nochmals beurteilen würde. Das Bundesgericht nimmt als
oberstes Gericht des Bundes im Wesentlichen lediglich eine Rechtsüberprüfung
vor. Entsprechend hätte die Beschwerdeführerin - wie ausgeführt (Erwägung 2.1)
- in Auseinandersetzung mit den als rechtsfehlerhaft ausgemachten Erwägungen
der Vorinstanz darlegen müssen, dass und inwiefern die Vorinstanz mit ihren
Erkenntnissen zum normativen Konsens Bundesrecht verletzte. Diesen
Begründungsanforderungen wird die Beschwerdeführerin kaum gerecht. Sie zitiert
zwar verschiedentlich aus den Erwägungen der Vorinstanz, aber nur, um ihnen
ihre eigene Sicht der Dinge gegenüber zu stellen. Auf ihre Darlegungen kann
daher grösstenteils nicht eingetreten werden. Soweit erkennbar ist, welche
Rechtsverletzungen die Beschwerdeführerin rügen will, ist dazu Folgendes
auszuführen:

7.1 Die Beschwerdeführerin scheint der Meinung zu sein, der Wortlaut von § 8
Ziff. 1 lit. d und e des Vertrags lasse keinen Spielraum für eine Auslegung,
wie sie die Vorinstanz anstelle. Die Beschwerdegegnerin sei beim Wortlaut zu
behaften, zumal dieser alle Konzernstufen (auch Juristen) durchlaufen habe.
Wenn die fachlich qualifizierten Beteiligten bei der Beschwerdegegnerin für das
Erfolgshonorar tatsächlich eine Zuführung im Sinne eines Mäklervertrags hätten
vereinbaren wollen, so hätten sie den entsprechenden Fachbegriff verwendet.

Die Vorinstanz ging bei ihrer normativen Auslegung korrekterweise vom Wortlaut
der betreffenden Vertragsbestimmungen aus. Sie hielt zunächst fest, gemäss dem
Wortlaut von § 8 Ziff. 1 lit. d und e sei ein Erfolgshonorar bei Abschluss
eines Mietvertrags durch die Beschwerdegegnerin mit einem im CRM-System der
Beschwerdeführerin aufgeführten potentiellen Mieter/Unternehmen verdient. Würde
man - so die Vorinstanz - nur auf den Wortlaut dieser einen Vertragsbestimmung
abstellen, reichte vordergründig bereits ein Mietvertragsabschluss, ohne dass
es auf einen kausalen Beitrag der Beschwerdeführerin ankomme. Die Vorinstanz
hob im Weiteren hervor, dass der Wortlaut der Bestimmung auch den Begriff des
Erfolgshonorars umfasse. Dazu erwog sie, bereits der Ausdruck "Erfolg"
beinhalte ein Kausalitätselement, nämlich dass durch das eigene Handeln ein
positives Resultat erzielt werde. Dann wäre es aber fraglich, ob bereits die
Auflistung eines Mieters in der Datenbank durch die Beschwerdeführerin als
Erfolg bezeichnet werden könne, denn allein die Auflistung in der Datenbank
führe noch nicht zu einem Mietvertragsabschluss, der den Erfolg ausmache bzw.
die Voraussetzung für das Erfolgshonorar darstelle. Sodann erschiene es - bei
alleiniger Betrachtung des Vertrags - nicht als sachgerecht, wenn die
Beschwerdeführerin für einen von der Beschwerdegegnerin herbeigeführten Erfolg
ein zusätzliches Honorar erhielte.
Diese bundesrechtlich nicht zu beanstandenden Erwägungen zeigen, dass der
Wortlaut der fraglichen Bestimmungen keineswegs derart klar ist, dass kein
Auslegungsspielraum offen bleibt. Die Vorinstanz zog daher zutreffend und in
Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 129 III 118 E.
2.5 S. 122) weitere Vertragsbestimmungen heran, zumal in § 8 Ziff. 1 auf § 3
und dort wiederum auf die Anlage 1C verwiesen wird.

Die Behauptung, dass der Wortlaut des Vertrags bei der Beschwerdegegnerin auch
von Juristen geprüft worden sei, ist neu und daher unzulässig (Art. 99 Abs. 1
BGG). Die Beschwerdeführerin vermag daher aus dieser Behauptung nichts für
ihren Standpunkt abzuleiten. Auch der Umstand, dass auf Seiten der
Beschwerdegegnerin fachlich qualifizierte Personen beteiligt waren, hilft der
Beschwerdeführerin nicht, da nicht ersichtlich ist, auf welchem im Vertrag
verwendeten Fachbegriff die Beschwerdegegnerin zugunsten des klägerischen
Standpunktes behaftet werden sollte (vgl. BGE 125 III 305 E. 2b S. 309).

Andererseits kann der Vorinstanz auch nicht eine reine Wortauslegung
vorgeworfen werden, weil sie ihre Auslegung einzig am Wort "Erfolgshonorar"
bzw. gar am Teilausdruck "Erfolg" festgemacht hätte, wie die Beschwerdeführerin
moniert. Dieses Wort bildete bloss ein Element der Überlegungen der Vorinstanz.
Sie berücksichtigte darüber hinaus die relevanten Vertragsbestimmungen in ihrer
Gesamtheit und im Zusammenhang sowie die Umstände des Vertragsabschlusses. Von
einer auf ein einzelnes Wort reduzierten Auslegung kann daher keine Rede sein.

7.2 Die Vorinstanz entnahm den weiteren herangezogenen Vertragsbestimmungen,
dass die Beschwerdeführerin zu Tätigkeiten verpflichtet war, die dafür
sprächen, dass das Erfolgshonorar erst verdient sei, wenn die
Beschwerdeführerin den Abschluss eines Mietvertrags durch einen kausalen
Beitrag gefördert habe. So umfasse bereits das pauschal vergütete
"Vertriebsmanagement" gemäss § 3.3 und Anlage 1C Tätigkeiten, bei denen es um
das Hinwirken auf einen Mietvertragsabschluss gehe, wie u.a. das Ansprechen
bzw. Anschreiben von potentiellen Mietern, die Vereinbarung von
Besichtigungsterminen, die Entfaltung von Akquisitionstätigkeiten
(Kundenwerbung) und das Führen von Vorverhandlungen. Wenn aber schon das
"Vertriebsmanagement" durch die Beschwerdeführerin die kausale Herbeiführung
eines Vertragsabschlusses bezweckt habe, wäre es - so die Vorinstanz - nicht
folgerichtig, für das Erfolgshonorar gegenteilig kein kausales Handeln der
Beschwerdeführerin zu verlangen.
Die Beschwerdeführerin tritt dem mit dem Argument entgegen, dass es sich bei
den in § 3.3 und Anlage 1C aufgeführten Tätigkeitspflichten, an denen die
Vorinstanz die Vertragsqualifikation als Mäklervertrag festmache, nicht um
mäklerspezifische Tätigkeiten handle. Richtigerweise gebe es gar keine
mäklertypischen Tätigkeitspflichten. Vielmehr bestehe beim Mäklervertrag gerade
keine Pflicht zum Tätigwerden des Mäklers. Dass im Vertrag der Parteien
Tätigkeitspflichten aufgeführt seien, weise daher darauf hin, dass kein
Mäklervertrag vorliege.

Es trifft zu, dass der Mäkler - andere Vereinbarung oder Exklusivität
vorbehalten - grundsätzlich keine Pflicht hat, tätig zu werden (AMMANN, a.a.O.;
betreffend den Exklusivmäkler: BGE 103 II 129 E. 3). Der Mäkler verletzt den
Vertrag also nicht, indem er gar nicht tätig wird. Wenn er allerdings tätig
wird, treffen ihn ähnliche Sorgfalts- und Treuepflichten wie den Beauftragten.
Vor allem aber - und im vorliegenden Zusammenhang entscheidend - wird durch die
grundsätzlich fehlende Pflicht zum Tätigwerden nichts darüber ausgesagt, ob der
Mäkler sein Honorar unabhängig von einem für den Vertragsabschluss kausalen
Tätigwerden verdient oder nicht. Für den Honoraranspruch des Mäklers ist die
Erfolgsbedingtheit essentiell. Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag
infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist
(Art. 413 Abs. 1 OR). Zu den objektiv wesentlichen Elementen des
Mäklervertrages gehören die Entgeltlichkeit und die Erfolgsbedingtheit aufgrund
der Tätigkeit des Mäklers - sei es zum Nachweis oder zur Vermittlung eines
Vertrages (BGE 131 III 268 E. 5.1.2 S. 275; 124 III 481 E. 3a S. 482).

Entgegen der Beschwerdeführerin schliesst der Mäklervertrag die Vereinbarung
von Leistungspflichten des Mäklers nicht aus. Der Honoraranspruch des Mäklers
bedingt gerade, dass der Vertragsabschluss auf die Wahrnehmung der vereinbarten
Mäklertätigkeit zurückzuführen ist. Der Mäklerlohn ist nur geschuldet, wenn das
Zustandekommen des Vertrages zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten darauf
zurückzuführen ist, dass der Mäkler eine Tätigkeit von der Art, wie sie
vereinbart wurde, entfaltet hat. Auf das Erfordernis der Kausalität kann zwar
durch Vereinbarung verzichtet werden (AMMANN, a.a.O., N. 9 zu Art. 413 OR).
Ohne eine solche Vereinbarung muss aber zwischen der Mäklertätigkeit und dem
Vertragsabschluss ein Kausalzusammenhang bestehen, wobei ein psychologischer
Zusammenhang zwischen den Bemühungen des Mäklers und dem Entschluss des Dritten
ausreicht (BGE 84 II 542 E. 5 S. 549; Urteil 4A_337/2011 vom 15. November 2011
E. 2.1 m.w.H.; AMMANN, a.a.O., N. 2 und 8 zu Art. 413 OR).
Diese Ausführungen zeigen, dass die Vorinstanz die im Vertrag der Parteien
erwähnten Leistungspflichten der Beschwerdeführerin zu Recht dahingehend
berücksichtigt hat, dass die Parteien den Anspruch auf das Erfolgshonorar im
Sinne eines Mäklerlohnes von einem kausalen Handeln der Beschwerdeführerin
abhängig machten und keine blosse Provisionsgarantie stipuliert war. Entgegen
der Meinung der Beschwerdeführerin indiziert der Umstand, dass im Vertrag
Leistungspflichten der Beschwerdeführerin vereinbart wurden, gerade nicht, dass
die Parteien auf das Erfordernis des Kausalzusammenhangs verzichtet hätten.

7.3 Die Beschwerdeführerin rügt sodann, die Vorinstanz stelle willkürliche
Verweisungen an, die vom Vertrag nicht gedeckt seien.

Der Vorwurf ist unberechtigt. Die Vorinstanz konstruierte nicht einen Verweis
von § 8 Ziff. 1 lit. d und e auf § 3 Ziff. 3 des Vertrages. Vielmehr hielt sie
zutreffend fest, § 8 Ziff. 1 verweise auf § 3 des Vertrags. § 3.3 konsultierte
sie gestützt auf den diesbezüglichen Verweis in § 8 Ziff. 1a, und auf die
Anlage 1C nahm sie gestützt auf den in § 3.3 enthaltenen Verweis Bezug, um den
dort verwendeten Ausdruck "Vertriebsmanagement" zu erfassen. Eine willkürliche
oder unzulässige Konstruktion von Verweisen ist nicht auszumachen.

7.4 Was die Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen unter dem Titel
"Exklusivität" rügen will, ist nicht ersichtlich. Sie bezieht sich auf § 9
Ziff. 4 des Vertrags und damit auf eine Bestimmung, die im für das
Bundesgericht verbindlich festgestellten Sachverhalt der Vorinstanz keine
Erwähnung findet. Auch die Argumentation unter dem Titel "Nachlauffrist"
entwickelt sie unter Einbezug der Bestimmung von § 9 Ziff. 4 des Vertrags,
welche die Vorinstanz ausgeblendet habe. Sie kann auch damit nicht gehört
werden. Denn das Bundesgericht kann den Sachverhalt betreffend § 9 Ziff. 4 des
Vertrags nicht ergänzen, da die Beschwerdeführerin diesbezüglich keine
Sachverhaltsrüge im von der Rechtsprechung geforderten Sinn substantiiert (vgl.
Erwägung 2.2).

7.5 Soweit auf die Vorbringen der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der
normativen Auslegung eingetreten werden kann, vermag sie mit denselben keine
Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen. Der Vorinstanz kann mithin keine
Missachtung des Vertrauensprinzips vorgeworfen werden, wenn sie die
Vereinbarung der Parteien dahingehend auslegte, der Erfolgshonoraranspruch der
Beschwerdeführerin setze voraus, dass die Beschwerdeführerin den Abschluss der
Mietverträge im Sinne eines psychologischen Kausalzusammenhangs gefördert habe.
Nachdem Letzteres betreffend die geltend gemachten Erfolgshonorare
unbestrittenermassen nicht zutraf, war die Klageabweisung folgerichtig.

8.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem
Verfahrensausgang entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und
entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 12'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche
Verfahren mit Fr. 14'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Handelsgericht des Kantons Zürich
schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. März 2012
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Der Gerichtsschreiber: Kölz