Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.70/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_70/2011

Arrêt du 12 avril 2011
Ire Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Klett, Présidente, Corboz et Kolly.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Pierre Heinis, avocat,
recourant,

contre

B.________, représentée par Me Benoît Ribaux, avocat,
intimée.

Objet
contrat de vente immobilière; garantie en raison des défauts,

recours en matière civile contre le jugement
rendu le 17 décembre 2010 par la IIe Cour civile
du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Faits:

A.
Par acte authentique du 19 octobre 2006, A.________ (ci-après: le vendeur) a
vendu à B.________ (ci-après: l'acheteuse) un immeuble situé dans la commune de
X.________ dans le canton de Neuchâtel pour le prix de 1'470'000 fr. L'acte de
vente conditionnelle et à terme contenait une clause selon laquelle les parties
excluaient toute garantie relative aux défauts matériels, juridiques, apparents
ou cachés du bien-fonds, des bâtiments et de leurs installations. Les parties
déclaraient avoir été rendues attentives par le notaire aux conséquences de
cette clause et à sa nullité en cas de dissimulation frauduleuse des défauts.

Peu avant la signature de l'acte, soit le 4 octobre 2006, le vendeur avait
télécopié au notaire quatre factures, respectivement du 13 décembre 2004 pour
"divers travaux de peinture suite à un dégât d'eau", du 31 janvier 2005 pour
"travaux de maçonnerie, dégât d'eau (...)", du 15 mars 2006 pour recherche de
la provenance d'une fuite d'eau ainsi que du 8 septembre 2006 pour "travaux de
carrelage".

L'entrée en jouissance a eu lieu le 1er mars 2007.

Par lettre recommandée du 12 mars 2007, l'acheteuse a signifié au vendeur
l'existence d'une fuite d'eau au plafond et sur les murs de la
buanderie-chaufferie; elle a invoqué la nullité de la clause d'exclusion de
garantie en arguant que le phénomène dénoncé mettait en cause le réseau de
distribution d'eau chaude réalisé en tuyaux plastiques et qu'il était connu du
vendeur pour avoir nécessité quatre ou cinq interventions en 2005 et 2006,
selon les indications données par l'installateur sanitaire.

Des dégâts d'eau étaient effectivement déjà survenus dans l'immeuble. Le 22
février 2006, le vendeur avait annoncé le sinistre à son assurance en précisant
que, comme pour les deux précédents d'octobre 2004 et de décembre 2005, il
s'agissait d'une fuite à partir d'une conduite d'eau chaude fissurée et qu'il
était ainsi amené à s'interroger sur la pertinence du choix des conduites
installées en 1988.

Le 5 avril 2007, l'acheteuse a requis et obtenu, par la voie d'une procédure de
preuve à futur, la mise en oeuvre d'une expertise destinée à établir la nature
et l'étendue des défauts affectant le réseau de distribution d'eau chaude de
l'immeuble. L'expert judiciaire a constaté que ledit réseau présentait un
défaut majeur de caractère répétitif nécessitant le remplacement des conduites
d'eau chaude. Il a chiffré à 27'705 fr. le montant des travaux liés à
l'élimination de ce défaut.

B.
Le 13 décembre 2007, l'acheteuse a intenté action en réduction du prix de vente
devant la IIe Cour civile du Tribunal cantonal neuchâtelois et conclu au
paiement de 35'410 fr. plus intérêts, correspondant à 27'705 fr. de
moins-value, 4'250 fr. de frais d'avocat avant procès et 3'455 fr. de frais de
justice et d'expertise judiciaire afférents à la procédure de preuve à futur.
Le vendeur a conclu à libération.

Par jugement du 17 décembre 2010, la cour cantonale a condamné le vendeur au
paiement de 27'308 fr., intérêts en sus, rejeté l'action pour le surplus et mis
les frais judiciaires à charge du vendeur, dont 3'455 fr. pour la procédure de
preuve à futur. La cour a considéré qu'en s'abstenant d'attirer l'attention de
l'acheteuse sur un problème dont le risque de répétition ne pouvait lui
échapper, le vendeur avait frauduleusement dissimulé le défaut affectant le
réseau de distribution d'eau chaude de la villa, de sorte que la clause
d'exclusion de garantie était nulle; la moins-value s'élevait à 27'705 fr.,
dont à déduire la somme de 397 fr. correspondant à une dette que l'acheteuse
avait déclaré vouloir compenser avec sa créance.

C.
Le vendeur (ci-après: le recourant) interjette un recours en matière civile
auprès du Tribunal fédéral. Il conclut au rejet de l'action. L'acheteuse
(ci-après: l'intimée) conclut au rejet du recours en tant qu'il est recevable.
L'autorité précédente se réfère à son jugement.

Considérant en droit:

1.
Le présent recours, dont l'auteur a succombé devant l'instance précédente
(ancien art. 76 al. 1 LTF), vise un jugement final (art. 90 LTF) rendu en
matière civile (art. 72 al. 1 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur
litigieuse, après déduction du poste concernant les frais de procédure de
preuve à futur et d'expertise judiciaire, excède encore le seuil de 30'000 fr.,
compte tenu de la prétention de 4'250 fr. relative aux frais d'intervention de
l'avocat de l'intimée avant l'ouverture du procès (art. 74 al. 1 let. b LTF en
relation avec l'art. 51 al. 3 LTF; JEAN-MAURICE FRÉSARD, in Commentaire de la
LTF, 2009, n°s 43 et 44 ad art. 51 LTF). La décision ayant été communiquée aux
parties le 20 décembre 2010, les recours étaient régis par l'ancien droit (art.
405 al. 1 CPC; cf. arrêt 4A_106/2011 et 4A_108/2011 du 31 mars 2011, destiné à
la publication aux ATF). Le droit neuchâtelois ne prévoyait aucun recours, la
Cour civile statuant en instance cantonale unique (art. 21 aOJN - RSN 161.1).
Le jugement rendu par cette autorité pouvait ainsi directement être déféré au
Tribunal fédéral. Déposé pour le surplus dans le délai (art. 100 al. 1 LTF en
relation avec l'art. 46 al. 1 let. c LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par
la loi, le recours est recevable.

2.
2.1 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit
fédéral (art. 95 let. a LTF), notion qui inclut le droit constitutionnel (ATF
136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office
(art. 106 al. 1 LTF). Il n'est limité ni par les arguments soulevés dans le
recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente. Compte tenu de
l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine
d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en
principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait
une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se
posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui. Il ne peut entrer
en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question
relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et
motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135
III 397 consid. 1.4).

2.2 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des
constatations de fait de l'autorité précédente (cf. art. 105 al. 1 LTF). Il ne
peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement
inexacte - notion qui équivaut à celle d'arbitraire (ATF 136 II 304 consid. 2.4
p. 314) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2
LTF). S'il entend se prévaloir de cette exception, le recourant doit expliquer
de manière circonstanciée en quoi ses conditions sont réalisées. S'agissant du
grief d'établissement arbitraire des faits ou d'application
anticonstitutionnelle du droit de procédure cantonal, les exigences de
motivation sont celles de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 133 II 249 consid. 1.4.3 p.
255). A défaut, il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui
diverge de celui contenu dans l'acte attaqué (ATF 136 II 101 consid. 3 p. 104).
L'appréciation des preuves est arbitraire si le juge n'a manifestement pas
compris le sens et la portée d'un moyen de preuve, s'il a omis, sans raison
sérieuse, de tenir compte d'un moyen important propre à modifier la décision
attaquée ou encore si, sur la base des éléments recueillis, il a fait des
déductions insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

3.
Le recourant reproche à l'autorité précédente d'avoir établi les faits de façon
arbitraire et contraire à l'art. 8 CC.

3.1 L'art. 8 CC règle, pour toutes les prétentions fondées sur le droit
fédéral, la répartition du fardeau de la preuve et détermine quelle partie doit
assumer les conséquences de l'échec de la preuve. Il confère en outre le droit
à la preuve et à la contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24). Le juge
viole l'art. 8 CC s'il omet ou refuse d'administrer des preuves sur des faits
pertinents et régulièrement allégués ou s'il tient pour exactes les allégations
non prouvées d'une partie nonobstant leur contestation par la partie adverse.
En revanche, l'art. 8 CC ne règle pas la question de l'appréciation des preuves
(ATF 130 III 591 consid. 5.4).

3.2 Le recourant fait tout d'abord grief à l'autorité cantonale de lui avoir
imputé la connaissance d'un défaut important entachant le réseau de
distribution d'eau chaude alors qu'aucune preuve ne l'établirait et que des
éléments du dossier iraient même dans le sens contraire.
3.2.1 La cour cantonale a retenu que le recourant avait connaissance d'un
problème récurrent affectant le réseau de distribution d'eau chaude de la villa
et dont le risque de répétition ne pouvait lui échapper. Elle a fondé cette
constatation principalement sur les factures produites, qui attestaient que des
fuites d'eau étaient survenues à plusieurs reprises en l'espace de quelques
années, ainsi que sur la déclaration du recourant à son assurance, datée du 22
février 2006, dans laquelle celui-ci s'interrogeait sur la pertinence du choix
des conduites, compte tenu de la survenance de trois fuites d'eau dues à une
conduite fissurée. L'autorité précédente s'est aussi référée au témoignage de
l'installateur sanitaire dont les travaux ont fait l'objet des factures
précitées, lequel pensait avoir dit au recourant que les problèmes de
dilatation du matériau des conduites pouvaient entraîner de nouvelles fuites
sans qu'un tel risque soit sûr, mais croyait ne pas avoir affirmé que le
système était rendu inutilisable.
3.2.2 L'appréciation des preuves n'a rien d'arbitraire. Contrairement à ce que
veut faire accroire le recourant, on ne saurait déduire du témoignage de
l'installateur sanitaire que celui-ci et, partant, le recourant ignoraient à
l'époque l'existence d'un défaut relativement important et en particulier son
risque de répétition; il ressort des déclarations litigieuses que lorsque
l'intimée a fait appel à l'installateur peu après qu'elle eut acquis la
jouissance de la villa, celui-ci connaissait déjà la cause du problème
finalement retenue par l'expertise judiciaire, à savoir un coefficient de
dilatation élevé du matériau utilisé pour les conduites. L'autorité précédente
s'est essentiellement fondée sur la connaissance du recourant telle qu'elle
ressortait de la déclaration faite à son assurance; or, le document en question
fait apparaître que l'intéressé identifiait dans les grandes lignes la cause du
problème, puisqu'il incriminait le choix des conduites. Les éventuelles
incertitudes de l'installateur quant à la survenance d'une nouvelle fuite et
quant à la nécessité de changer l'installation n'étaient pas incompatibles avec
la connaissance du recourant d'un problème récurrent lié au matériau des
conduites et du risque de répétition qu'un tel défaut comportait; il n'était en
particulier pas arbitraire de déduire la connaissance d'un tel risque de la
connaissance globale de l'origine du problème et des fuites déjà survenues.
Quant à savoir si une telle connaissance fondait, au regard de la bonne foi, un
devoir d'informer l'intimée, la question relève du droit. Enfin, s'il est vrai
qu'une facture du 15 mars 2006 porte sur la recherche de la provenance d'une
fuite d'eau, il faut comprendre qu'il s'agissait de localiser l'endroit où la
conduite fuyait, ce qui n'atteste pas une méconnaissance de la cause du
problème. En bref, le grief ne peut qu'être rejeté.

3.3 Le recourant reproche ensuite à la cour cantonale d'avoir versé dans
l'arbitraire en retenant qu'il n'avait pas avisé l'intimée de l'existence de
problèmes d'eau dès avant la conclusion de la vente et qu'il n'avait pas
démontré lui avoir transmis les factures concernant les travaux.

L'examen du grief peut être réservé à ce stade. En effet, la cour cantonale a
considéré que dans l'hypothèse même où le recourant aurait transmis à l'intimée
les factures de réparation, il faudrait conclure qu'il n'a pas satisfait à son
devoir d'information. Selon la réponse donnée à cette question de droit, le
grief précité pourrait s'en trouver privé d'objet.

3.4 Pour le surplus, le recourant présente, en préambule à ses griefs, un
résumé des faits divergeant des constatations du jugement entrepris; eu égard à
la jurisprudence précitée, de tels faits ne sauraient être pris en compte.

4.
Le recourant invoque une fausse application de l'art. 199 CO.

4.1 A teneur de l'art. 199 CO - dont le recourant ne conteste à juste titre pas
l'applicabilité -, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle
si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.

La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que
l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait
conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des
conditions différentes de celles convenues (cf. ATF 132 II 161 consid. 4.1 p.
166; arrêt 4C.16/2005 du 13 juillet 2005 consid. 1.5). Encore faut-il qu'existe
un devoir d'informer, lequel peut découler de la loi, d'un contrat ou du
principe de la bonne foi (cf. ATF 116 II 431 consid. 3a). Les pourparlers
contractuels fondent un rapport de confiance en vertu duquel les parties
doivent se signaler dans une certaine mesure les éléments propres à influer sur
la décision du partenaire contractuel (ATF 106 II 346 consid. 4a p. 351).
Savoir s'il existe un devoir d'informer dépend des circonstances du cas concret
(ATF 132 II 161 consid. 4.1 p. 166); un tel devoir est en principe reconnu
lorsque le vendeur doit admettre que le défaut connu de lui pourrait empêcher
ou entraver considérablement l'usage prévu par l'acheteur (arrêt 4A_226/2009 du
20 août 2009 consid. 3.2.3). Le vendeur est toutefois dispensé d'informer
l'acheteur lorsqu'il peut admettre de bonne foi que l'acheteur réalisera sans
autre la situation exacte (ATF 116 II 431 consid. 3a p. 434); à cet égard, il
suffit en principe que l'acheteur puisse s'en rendre compte en faisant preuve
de l'attention commandée par les circonstances (arrêt 4C.16/2005, précité,
ibid.; ATF 102 II 81 consid. 2 p. 84). L'information doit être suffisamment
étendue pour que l'acheteur puisse se faire une idée du défaut. Si le vendeur
donne spontanément des informations, celles-ci doivent être complètes (Franco
Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et
d'entreprise, 1992, n°s 468 et 470).

La dissimulation doit jouer un rôle déterminant dans la conclusion du contrat;
le rapport de causalité est rompu si l'acheteur aurait de toute façon conclu
aux mêmes conditions sans la tromperie (cf. ATF 129 III 320 consid. 6.3).

Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à
une négligence même grave ne suffit pas (arrêt 4A_226/2009, précité, ibid.;
Pedrazzini, op. cit., n° 528). La connaissance ne doit pas nécessairement être
complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit
suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de
la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6 p.
139). La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit. Le
vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en
sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêt 4A_301/2010
du 7 septembre 2010 consid. 3.2, in SJ 2011 I p. 17; Pedrazzini, op. cit., n°
520 ss).

Le fardeau de la preuve de la dissimulation frauduleuse incombe à l'acheteur
(cf. ATF 131 III 145 consid. 8.1 p. 151; cf. aussi arrêt 4A_301/2010, précité,
ibid.).

4.2 En l'espèce, l'autorité précédente a jugé à juste titre que le défaut tel
que constaté et chiffré par l'expert était objectivement propre à fonder un
devoir d'information. Par ailleurs, il est constant que le recourant avait
connaissance d'un problème récurrent affectant le réseau de distribution d'eau
chaude et d'un risque de répétition. Entre les mois d'octobre 2004 et février
2006, il avait constaté trois fuites d'eau en raison d'une conduite fissurée;
il connaissait ainsi dans les grandes lignes la cause du problème, résidant
dans le matériau des canalisations. Au vu de ces éléments, il faut admettre que
le recourant était suffisamment renseigné sur l'origine et les conséquences
possibles du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer
l'intimée, car l'existence d'un tel défaut était de nature à influer sur la
décision de l'intimée de contracter aux conditions envisagées. L'autorité
précédente a ainsi retenu à juste titre un devoir d'information à la charge du
recourant.

Selon l'état de fait du jugement attaqué, l'intimée avait certes envisagé
d'effectuer des travaux de rafraîchissement et d'adapter la villa à ses goûts,
mais elle ne prévoyait pas de réaliser des travaux sur le réseau de
distribution d'eau, les témoignages recueillis n'établissant pas un tel projet.
Le recourant ne fait pas valoir que cette constatation est entachée
d'arbitraire. Tout au plus plaide-t-il que l'intimée aurait entrepris
d'importants travaux de transformation et de rénovation pour un montant de
450'000 fr., portant notamment sur le remplacement d'appareils sanitaires, et
que de ce fait, elle n'aurait accordé que très peu d'importance aux
explications données sur le réseau d'eau (recours, ch. 31-32). De telles
affirmations ne satisfont pas aux exigences de motivation précitées; à cela
s'ajoute que le témoignage auquel le recourant se réfère émane de son
beau-frère et qu'il n'établit pas que l'intimée se serait désintéressée des
problèmes de conduite en raison des travaux envisagés; le témoin se souvenait
tout au plus que certaines remarques, dont il ignorait l'objet, n'intéressaient
pas l'intimée. En bref, sur la base de l'état de fait cantonal non valablement
contesté, l'autorité précédente a admis à juste titre que le devoir
d'information du vendeur restait entier.

Il est constant que le recourant a transmis quatre factures de travaux de
réparation au notaire. L'autorité précédente a jugé que ces pièces n'étaient
pas de nature à renseigner sur l'origine du défaut et le risque de nouvelles
fuites d'eau. La Cour de céans est liée par cette constatation dont le
recourant n'a pas prétendu qu'elle serait entachée d'arbitraire. L'autorité
cantonale a conclu à bon escient que la transmission de ces factures ne
constituait pas une information suffisante au regard du principe de la bonne
foi. Il incombait au recourant de transmettre des renseignements complets. Or,
il avait connaissance d'éléments ne ressortant pas des factures, soit le lien
entre le matériau des conduites et les fuites d'eau, et le risque de répétition
qui en résultait. Le recourant ne pouvait de bonne foi considérer que l'intimée
réaliserait sans autre la situation sur le vu des factures et des "problèmes
d'eau" qui auraient été évoqués, aux dires du notaire; même si les factures
attestaient la survenance de dégâts d'eau dans un intervalle rapproché, elles
ne signifiaient pas encore que ce risque se répéterait, l'intimée pouvant de
bonne foi considérer, sans autre information, que le problème était résolu. En
bref, en taisant à tout le moins l'origine des fuites et leur risque de
répétition, le recourant a contrevenu à son devoir d'information.

A juste titre, le recourant ne conteste pas le rapport de causalité entre
l'omission et l'erreur de l'intimée, qui l'a poussée à contracter aux
conditions convenues.

Compte tenu de ce qui précède, le grief de constatation arbitraire des faits
quant aux informations données à l'intimée (supra, consid. 3.3) est
définitivement privé d'objet.

4.3 Le recourant objecte que la cour cantonale aurait méconnu la distinction
entre défauts dissimulés et défauts cachés, pour lesquels la clause d'exclusion
de garantie demeurerait valable.

On peine à discerner la portée de cet argument. En réalité, le recourant
cherche par ce biais à contester la connaissance qu'il avait du défaut caché,
grief qui a déjà été rejeté.

4.4 Enfin, le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir enfreint les art.
8 CC et 199 CO en retenant l'intention dolosive sans que celle-ci ne soit
prouvée.
4.4.1 L'intention de tromper relève de la volonté interne et de la conscience,
éléments qui ressortissent au domaine des faits (cf. arrêt 4C.59/1995 du 23
octobre 1995 consid. 1b; cf. aussi ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611). La
preuve de cet élément subjectif est difficile à rapporter dans la mesure où
elle a trait au for intérieur. Selon les circonstances, le juge pourra se
contenter de présomptions, d'indices et de règles d'expérience (Pedrazzini, op.
cit., n° 559 ss, spéc. n° 565).

La cour cantonale ne constate pas expressément que le recourant a agi
intentionnellement. Toutefois, elle a souligné que l'art. 199 CO visait tous
les comportements pouvant être qualifiés de dolosifs au sens de l'art. 28 CO et
qu'agissait frauduleusement le vendeur qui taisait des défauts dans le dessein
d'empêcher l'acheteur d'agir en connaissance de cause. Elle n'a ainsi pas
méconnu la condition subjective posée par l'art. 199 CO, mais a manifestement
considéré que le caractère intentionnel de la tromperie ressortait des
circonstances mêmes, en particulier du fait que le recourant passait sous
silence un défaut dont il avait connaissance et dont il ne pouvait ignorer
l'importance qu'il revêtait pour l'intimée. Une telle déduction n'a rien
d'arbitraire, et le recourant ne le prétend pas non plus; tout au plus
conteste-t-il avoir eu conscience d'un défaut fondant un devoir d'informer,
grief qui a déjà été rejeté.

4.5 En bref, la cour cantonale a considéré à juste titre que les conditions de
l'art. 199 CO étaient réalisées et que la clause d'exclusion de garantie était
nulle. Pour le surplus, le calcul de la réduction du prix n'est pas critiqué
par le recourant.
En définitive, le recours doit être rejeté.

5.
Le recourant, qui succombe, supportera les frais judiciaires et versera à
l'intimée une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 et art. 68 al. 1 et 2
LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la IIe Cour
civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel.

Lausanne, le 12 avril 2011

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Monti