Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

I. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 4A.82/2011
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_82/2011

Sentenza del 19 maggio 2011
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly, Kiss,
Cancelliere Piatti.

Partecipanti al procedimento
A.A.________,
patrocinata dall'avv. Olivier Corda,
ricorrente,

contro

B.________ SA,
patrocinata dall'avv. Jean-Maurice Jordi,
opponente.

Oggetto
contratto di mediazione; mercede,

ricorso contro la sentenza emanata il 16 dicembre 2010 dalla II Camera civile
del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.
Fatti:

A.
Con rogito del 29 marzo 2006 A.A.________, rappresentata da C.________, ha
concesso a D.________ dietro corresponsione di fr. 5'191'200.-- un diritto di
compera su due fondi. Il 17 settembre 2007 la B.________ SA ha invano inviato a
A.A.________ una fattura di fr. 279'060.60 per prestazioni di intermediazione
legate a tale contratto.

B.
Il 20 novembre 2007 la B.________ SA ha convenuto in giudizio innanzi al
Pretore del distretto di Lugano A.A.________, chiedendo che quest'ultima fosse
condannata al pagamento della predetta mercede. Il 3 maggio 2010 il Pretore ha
accolto la petizione limitatamente a fr. 259'560.--, oltre interessi, ha posto
1/10 della tassa di giustizia di fr. 4'000.-- a carico dell'attrice e la
rimanenza a carico della convenuta, che ha pure condannato a rifondere alla
controparte fr. 11'000.-- per "parziali ripetibili".

C.
Con sentenza 16 dicembre 2010 la II Camera civile del Tribunale di appello del
Cantone Ticino ha respinto un'appellazione della convenuta e ha messo a suo
carico gli oneri processuali di fr. 3'000.-- e le ripetibili di fr. 5'000.--.
La Corte cantonale ha ritenuto che in concreto è stato concluso un contratto di
mediazione e ha respinto l'obiezione dell'appellante secondo cui in ogni caso
tale contestato contratto non la vincola, perché stipulato a sua insaputa da un
dipendente (C.________) privo di un qualsiasi incarico in tal senso. I Giudici
cantonali hanno poi reputato infondata sia l'argomentazione della convenuta
secondo cui l'attrice non avrebbe agito nel suo interesse, ma in quello del
beneficiario del diritto di compera, sia quella attinente all'assenza di un
nesso causale tra l'agire del mediatore e il predetto diritto di compera.

D.
Con ricorso in materia civile del 1° febbraio 2011 A.A.________ postula la
riforma della sentenza di appello nel senso che la petizione sia integralmente
respinta e le spese e le ripetibili di entrambe le precedenti istanze siano
poste a carico dell'attrice. Lamenta un accertamento manifestamente inesatto
dei fatti per quanto concerne la stipula di un contratto di mediazione e
sostiene che in ogni caso la Corte cantonale avrebbe violato gli art. 32 segg.
CO ritenendo che ella sia stata validamente rappresentata da C.________ nel
denegato contratto di mediazione. Assevera poi che, anche qualora le predette
censure dovessero essere ritenute infondate, la petizione dovrebbe nondimeno
essere respinta, perché la B.________ SA non avrebbe eseguito il contratto di
mediazione. Afferma infine che a prescindere da quanto precede, la Corte
cantonale avrebbe violato l'art. 417 CO, non procedendo ad una sostanziosa
riduzione della mercede.

Con risposta 18 marzo 2011 la B.________ SA propone la reiezione del ricorso,
mentre la Corte cantonale non ha formulato osservazioni.

Diritto:

1.
Interposto tempestivamente (art. 46 cpv. 1 lett. c e 100 cpv. 1 LTF) dalla
parte soccombente in sede cantonale (art. 76 cpv. 1 lett. a LTF) contro una
decisione finale (art. 90 LTF) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima
istanza (art. 75 cpv. 1 LTF) in una causa civile di carattere pecuniario il cui
valore litigioso manifestamente supera fr. 30'000.-- (art. 72 cpv. 1 e 74 cpv.
1 lett. b LTF), il ricorso in materia civile si appalesa ammissibile.

2.
In linea di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico
sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
LTF) e può scostarsene o completarlo unicamente se è stato effettuato in
violazione del diritto nel senso dell'art. 95 LTF o in modo manifestamente
inesatto (art. 105 cpv. 2 LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella
sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni (art. 97 cpv. 1
LTF). Poiché la definizione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella
dell'arbitrio (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2) e configura a sua volta la
violazione di un diritto fondamentale (art. 9 Cost.; DTF 134 IV 36 consid.
1.4.1), valgono le accresciute esigenze di motivazione poste dall'art. 106 cpv.
2 LTF.

3.
3.1 La Corte cantonale ha confermato il giudizio pretorile, ritenendo provata
la conclusione di un contratto di mediazione nel senso dell'art. 412 cpv. 1 CO.
Essa si è basata sulla deposizione del teste E.________, considerata
determinante anche perché suffragata da una lettera del 25 aprile 2006, che ha
dichiarato di aver appreso da C.________ (stipendiato dalla convenuta)
l'intenzione di quest'ultima di vendere due suoi fondi. La sentenza impugnata
riporta che il citato testimone ha esposto di aver organizzato un incontro nel
suo ufficio fra l'arch. F.________ (amministratore unico dell'attrice) e
C.________ in cui avevano discusso del terreno, delle sue caratteristiche
nonché del prezzo e che, in un secondo incontro, i due predetti partecipanti
avevano stabilito che, se il terreno in questione fosse stato venduto senza un
progetto di edificazione, avrebbe dovuto essere corrisposta una provvigione del
5 %, mentre qualora la vendita fosse avvenuta con il progetto, il menzionato
architetto avrebbe percepito l'onorario per il suo progetto dall'acquirente.

3.2 La ricorrente ritiene che l'accertamento della conclusione di un contratto
di mediazione sulla base di tale testimonianza sarebbe arbitrario, atteso che
il teste - di cui mette in dubbio l'attendibilità - ha utilizzato la
formulazione "da quel che ho potuto capire il sig. C.________ ha dichiarato il
suo accordo di massima a queste proposte" e sostiene che il documento citato
dai giudici cantonali esprimerebbe esattamente il contrario di quanto da loro
ritenuto.

3.3 Giova innanzi tutto rilevare che nella lettera 25 aprile 2006 inviata da
C.________ all'opponente vengono esplicitamente menzionate eventuali
provvigioni "in aumento del prezzo", ma viene pure negato che sussistano i
presupposti per il riconoscimento di una provvigione. In concreto non occorre
tuttavia pronunciarsi ulteriormente sull'interpretazione data a tale documento
dalla Corte cantonale, né sull'apprezzamento della predetta deposizione o sulla
credibilità del teste che l'ha rilasciata, perché, come si dirà nei
considerandi che seguono, il ricorso deve in ogni caso essere accolto per un
altro motivo.

4.
4.1 Appurata la stipula di un contratto di mediazione, i Giudici cantonali
hanno poi considerato che questo vincolava la convenuta. Essi sono giunti a
tale conclusione, basandosi innanzi tutto sulla deposizione di C.________ che
aveva dichiarato di aver assunto la funzione di amministratore responsabile
della "Amministrazione immobili A.________" e di essersi pure occupato della
vendita e dell'acquisto di immobili per la convenuta, la quale gli rilasciava
l'apposita procura per firmare il singolo rogito. Secondo la Corte cantonale il
potere di rappresentare l'appellante in questo contesto risulta pure dal fatto
che in risposta all'offerta inoltrata all'attenzione della qui ricorrente,
l'acquirente ha avuto contatti con C.________ con cui ha presto raggiunto un
accordo e firmato il relativo atto pubblico. Infine, l'autorità inferiore ha
ritenuto che ulteriore prova del potere di rappresentanza risulta dal fatto che
quando la convenuta era stata contattata in via epistolare dall'attrice con
riferimento alla contestata provvigione, la risposta del 25 aprile 2006 alla
missiva era stata redatta da C.________, che aveva firmato per procura in nome
di "A.A.________ Amministrazione Immobili".

4.2 La ricorrente ritiene che tale motivazione violi gli art. 32 segg. CO.
Afferma di non aver autorizzato C.________ a stipulare un contratto di
mediazione in suo nome e sostiene di non aver nemmeno comunicato all'opponente
o ad altre persone il conferimento di siffatti poteri di rappresentanza. Nega
pure che l'autorizzazione di rappresentarla potesse essere desunta dalle
circostanze e asserisce che dal fatto che C.________ si occupasse
dell'amministrazione dei suoi immobili può unicamente essere dedotto che egli
provvedeva alla manutenzione, al-la locazione e all'incasso delle pigioni.
Sostiene poi che il potere di rappresentanza deve sussistere al momento in cui
viene concluso il contratto a cui il terzo si riferisce e che per questo motivo
i - successivi - contatti avuti da C.________ con l'acquirente e la lettera del
25 aprile 2006 da lui firmata in risposta alle pretese dell'attrice sarebbero
irrilevanti.

4.3 Giusta l'art. 32 cpv. 1 CO i diritti e gli obblighi derivanti da un
contratto fatto in nome di una terza persona da un rappresentante autorizzato
passano al rappresentato. Ne segue che il rappresentante non è vincolato
dall'atto compiuto. Gli effetti della rappresentanza sorgono unicamente se il
rappresentante ha la volontà di agire in tale veste e dispone del relativo
potere, e cioè se è abilitato a far nascere diritti e obblighi direttamente in
favore e a carico del rappresentato (DTF 126 III 59 consid. 1b pag. 64). Giusta
l'art. 32 cpv. 2 CO gli effetti della rappresentanza diretta possono pure
manifestarsi quando il rappresentante non si è fatto riconoscere come tale, se
l'altro contraente doveva inferire dalle circostanze la sussistenza di un
rapporto di rappresentanza o gli era indifferente la persona con cui stipulava.

Nella fattispecie i Giudici cantonali non hanno accertato che C.________ abbia
espressamente dichiarato in occasione della conclusione del contratto di
mediazione di agire in nome della ricorrente. In assenza di un'esplicita
dichiarazione in tal senso occorre verificare se l'opponente doveva inferire
dalle circostanze l'intenzione di agire quale rappresentante, ciò che è in
concreto manifestamente il caso. Non è infatti ipotizzabile che C.________,
stipendiato dalla ricorrente proprietaria del terreno da alienare, avesse
voluto concludere un contratto di mediazione in nome proprio.

4.4 Quando un rappresentante agisce in nome altrui, i diritti e gli obblighi
sgorganti dall'atto passano direttamente al rappresentato in tre ipotesi.
Innanzi tutto quando il rappresentante disponeva a tale scopo di poteri
sufficienti in virtù del diritto pubblico, della legge o della volontà del
rappresentato. Ora la sentenza impugnata non contiene elementi che permettono
di considerare realizzata questa eventualità. La seconda possibilità è quella
in cui il rappresentato ratifica l'atto compiuto in suo nome (art. 38 CO), ciò
che la ricorrente non ha fatto nella fattispecie. Infatti, contrariamente a
quanto sostiene l'opponente nella sua risposta, una ratifica dell'operato di
C.________ non può essere dedotta dallo scritto del 25 aprile 2006: questa
lettera in cui viene negato l'obbligo di versare una qualsiasi provvigione è
unicamente firmata da C.________. Rimane la terza eventualità a cui pare pure
riferirsi la Corte cantonale rinviando alla DTF 131 III 511 consid. 3.1. e 3.2,
e cioè quella intesa a proteggere il terzo in buona fede che si fida dei poteri
comunicatogli, quando il rappresentante oltrepassa i limiti che gli sono stati
fissati. Tale protezione è tuttavia subordinata a due condizioni e cioè alla
comunicazione dei poteri da parte del rappresentato al terzo e la buona fede di
quest'ultimo. La portata della comunicazione dev'essere esaminata innanzi tutto
in base al principio dell'affidamento, ricordato che anche colui che ha
lasciato creare l'apparenza di un potere di rappresentanza rimane vincolato
dagli atti conclusi in suo nome (DTF 131 III 511 consid. 3.2.1). Tuttavia non è
sufficiente che il terzo creda che esista il potere di rappresentanza, perché
esso gli sarebbe stato ad esempio comunicato dal rappresentante, ma occorre che
vi siano delle circostanze oggettive, quali ad esempio un atteggiamento passivo
del - presunto - rappresentato, che possono essere comprese dal terzo come la
comunicazione del potere di rappresentanza (DTF 120 II 197 consid. 2b/bb).

Nella fattispecie, contrariamente a quanto affermato nella risposta al ricorso,
dalle constatazioni dei Giudici cantonali non emergono elementi che
oggettivamente avrebbero potuto essere interpretati dall'opponente come la
comunicazione da parte del preteso rappresentato di un potere di rappresentanza
per quanto concerne la stipula del contratto di mediazione per il quale viene
chiesto il pagamento di una mercede. Non può infatti essere condiviso, in
ragione della diversità dei negozi giuridici, quello che pare essere l'assunto
principale della Corte cantonale, e cioè che l'incarico conferito a C.________
di rappresentare la ricorrente nel contesto della vendita del terreno includa
pure la facoltà di validamente stipulare per quest'ultima un contratto di
mediazione. Atteso che quest'ultimo contratto non concerne l'amministrazione di
immobili, appare pure irrilevante che tale attività rientrasse fra quelle di
cui era responsabile C.________. Non soccorre infine l'opponente nemmeno la
lettera del 25 aprile 2006 redatta in risposta alla missiva con cui essa ha
reclamato - dopo la firma del rogito che ha concesso il diritto di compera -
alla ricorrente la corresponsione di una mercede: tale scritto è infatti
unicamente firmato da C.________ e non contiene elementi da cui può essere
dedotto che la ricorrente abbia confermato di aver conferito poteri di
rappresentanza per la conclusione di un contratto di mediazione. Ne segue che
in concreto non vi è stata alcuna comunicazione del preteso potere di
rappresentanza ascrivibile alla ricorrente, motivo per cui quest'ultima non può
essere considerata parte al contratto di mediazione e quindi debitrice della
relativa mercede. Così stando le cose, la petizione dell'opponente dev'essere
respinta.

5.
Poiché il ricorso deve già essere accolto per il motivo esposto nel precedente
considerando, non occorre esaminare le rimanenti censure. Per quanto attiene
agli oneri processuali e alle ripetibili del procedimento di prima e seconda
istanza, la causa viene rinviata all'autorità inferiore per nuovo giudizio. Le
spese processuali e le ripetibili della sede federale seguono la soccombenza
(art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 2 LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso è accolto e la sentenza impugnata è annullata e riformata nel senso
che l'appello 25 maggio 2010 di A.A.________ è accolto e la petizione della
B.________ SA è respinta.

2.
La causa è rinviata alla II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone
Ticino per nuova fissazione delle spese processuali e delle ripetibili della
procedura cantonale.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 6'000.-- sono poste a carico dell'opponente, che
rifonderà alla ricorrente fr. 7'000.-- a titolo di ripetibili per la sede
federale.

4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 19 maggio 2011

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero
La Presidente: Il Cancelliere:

Klett Piatti