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II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.29/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_29/2012

Arrêt du 26 mars 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,
Marazzi et Herrmann.
Greffier: M. Fellay.

Participants à la procédure
A.________ Sàrl,
représentée par Me Yves Nicole, avocat,
recourante,

contre

1. B.________ SA en liquidation,
représentée par Me Laurent Gilliard, avocat,
2. Banque X.________,
représentée par Me Christian Fischer, avocat,
intimées,

Office des poursuites du district du Jura-Nord vaudois,

Objet
tableau de distribution, frais de gérance et d'administration de l'immeuble,

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal
cantonal du canton de Vaud, en qualité d'autorité supérieure de surveillance,
du 22 décembre 2011.

Faits:

A.
A.a Par contrat du 10 décembre 1996, B.________ SA, propriétaire d'un immeuble
sis à l'avenue xxx, à C.________ (parcelle n° xxxx), a remis à bail à
A.________ Sàrl des locaux à l'usage d'un bar-dancing au sous-sol dudit
immeuble avec le mobilier s'y trouvant. Initialement conclu pour une durée d'un
an à compter du 1er janvier 1997, le bail a été prolongé jusqu'au 1er avril
2013 par un avenant du 19 octobre 1998.
A.b L'immeuble en question a fait l'objet de poursuites en réalisation de gage
immobilier introduites le 19 février 2004 par la Banque X.________. Dans un
premier temps, la gérance légale a été confiée à une régie locale, avant d'être
reprise par l'office des poursuites compétent "...". La banque créancière
gagiste a requis la vente de l'immeuble le 9 février 2005.
A.c Plusieurs procédures judiciaires ont divisé la locataire et la bailleresse,
respectivement le gérant légal de l'immeuble.

Par jugement du 12 novembre 2007, le Tribunal des baux a notamment donné ordre
à la bailleresse de faire procéder dans le délai d'un an à des travaux de
réfection des locaux loués et a alloué à la locataire une somme de 7'652 fr. à
titre de dépens. Ce jugement a été confirmé par arrêt du Tribunal cantonal
vaudois du 29 mai 2009, qui a alloué à la locataire la somme de 1'500 fr. à
titre de dépens de deuxième instance.

Au cours des mois de janvier et avril 2008, les locaux loués ont subi des
dégâts d'eau, la première fois à la suite d'un incendie, la seconde fois à la
suite d'une inondation.

Le 10 avril 2008, le gérant légal de l'immeuble, soit l'office des poursuites,
a avisé la locataire de la résiliation anticipée du bail pour le 31 octobre
2008.

Saisi le 2 juin 2008 d'une requête portant sur la réfection des locaux et la
validité de la résiliation anticipée, le Tribunal des baux a, par jugement du
29 septembre 2008, donné ordre à la bailleresse, par son gérant légal, de
procéder à la remise en état des locaux permettant la reprise de l'exploitation
du bar, réduit le loyer à 0 fr. dès le 15 janvier 2008, dit que la résiliation
de bail était inefficace et accordé des dépens à la locataire, par 4'933 fr.

Une troisième procédure a été ouverte devant le Tribunal des baux par la
locataire qui, par demande du 3 juin 2008, a conclu à ce que la bailleresse
soit condamnée à lui payer les sommes suivantes:
- 221'924 fr., plus intérêt à 5 % l'an dès le 15 mars 2008;
- 1052 fr. par jour dès le 1er mai 2008 et jusqu'à l'achèvement des travaux de
réfection et d'assainissement permettant la reprise de l'exploitation du bar
ou, à défaut, jusqu'à l'extinction des effets du bail;
- 708 fr. par jour pendant deux ans à partir de l'achèvement des travaux de
réfection permettant la reprise de l'exploitation du bar ou, à défaut, à partir
de l'extinction des effets du bail.
A.d La vente aux enchères a eu lieu le 29 mai 2009 et l'immeuble a été adjugé
pour le prix de 1'610'000 fr. Le 4 juin 2009, la locataire a requis l'office
des poursuites d'inscrire comme frais de gérance (art. 20 ORFI) les prétentions
en dommages-intérêts contre la bailleresse découlant de sa demande précitée du
3 juin 2008 et représentant, aux titres de la perte d'exploitation, de la
compensation de la baisse du chiffre d'affaires et des frais judiciaires, un
total de 1'179'961 fr.

Le nouveau propriétaire a été inscrit au registre foncier le 28 juillet 2009.
A.e La procédure introduite devant le Tribunal des baux le 3 juin 2008 a été
suspendue en raison de la faillite de la bailleresse, prononcée le 8 juillet
2010. Après la clôture de la faillite, intervenue le 24 septembre 2010, la
locataire s'est opposée à la radiation de la bailleresse et a requis la reprise
de la procédure devant le Tribunal des baux. Cette procédure est toujours
pendante.

B.
B.a Dans un premier temps, l'office des poursuites a refusé de déposer le
tableau de distribution, décision contre laquelle la créancière gagiste
poursuivante a déposé plainte. Par prononcé du 16 décembre 2010, le Président
du Tribunal d'arrondissement de la Broye et du Nord vaudois, autorité cantonale
inférieure de surveillance, a admis la plainte et astreint l'office à déposer
le tableau de distribution jusqu'au 1er mars 2011 au plus tard.

Le 28 février 2011, l'office a déposé le compte de frais et le décompte
d'administration de l'immeuble, ainsi que le tableau de distribution.
S'agissant des frais de gérance et d'administration, il a retenu les trois
postes suivants:
- 2'621 fr. 95 (gérance légale);
- 2'115 fr. (procès en cours au Tribunal des baux durant la procédure de
réalisation);
- 3'380 fr. (ensuite de l'incendie du bâtiment le 15 janvier 2008).
B.b Le 9 mars 2011, la locataire a déposé plainte contre le tableau de
distribution et le compte de frais, concluant à ce que ces actes soient
complétés par l'inscription en sa faveur d'un montant complémentaire au titre
des frais de gérance, principalement à concurrence de 1'179'961 fr.,
subsidiairement à concurrence du montant des dommages-intérêts qui seraient
arrêtés dans le jugement que le Tribunal des baux était appelé à rendre. Elle a
demandé en outre à ce qu'il soit sursis au dépôt du tableau de distribution et
à l'établissement du compte de frais de gérance jusqu'à droit connu sur ce
procès, plus subsidiairement à ce que ces actes soient annulés.

Par prononcé du 27 juillet 2011, l'autorité inférieure de surveillance a rejeté
la plainte.

Sur recours de la locataire, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal
cantonal vaudois, autorité supérieure de surveillance, a confirmé le prononcé
de l'autorité inférieure par arrêt du 22 décembre 2011. Ses motifs seront
exposés ci-après dans la mesure utile.

C.
Par acte du 12 janvier 2012, la locataire a interjeté un recours en matière
civile au Tribunal fédéral, dans lequel elle reprend les conclusions de sa
plainte. Invoquant les art. 17, 18 et 94 ORFI, elle fait grief à la cour
cantonale d'avoir considéré à tort que les dommages-intérêts pour l'inexécution
des travaux de réfection ordonnés par le Tribunal des baux n'étaient pas des
frais d'administration et de gérance à prendre en compte dans le tableau de
distribution et que les prétentions émises à ce titre relevaient de l'action en
responsabilité de l'art. 5 LP.

Le dépôt de réponses n'a pas été requis.

Sur requête de la recourante, l'effet suspensif a été accordé par ordonnance
présidentielle du 30 janvier 2012, en ce sens qu'il devait être renoncé à la
distribution du produit de la réalisation forcée tant qu'il ne serait pas
statué sur le recours.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté dans le délai (art. 46 al. 1 let. c, 100 al. 2 let. a LTF) et la
forme (art. 42 LTF) prévus par la loi par une partie qui a succombé dans ses
conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé
contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour
dettes et de faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF) par une autorité cantonale de
surveillance de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours est en
principe recevable, ce indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2
let. c LTF).

1.2 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans
être lié ni par les motifs de l'autorité précédente, ni par les moyens des
parties; il peut donc admettre le recours en se fondant sur d'autres arguments
que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une
substitution de motifs (ATF 133 III 545 consid. 2.2).

Il statue en outre sur la base des faits établis par l'autorité précédente
(art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait
que si ces faits ont été établis d'une manière manifestement inexacte ou en
violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est
susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.
En ce qui concerne les faits, la recourante allègue que ce n'est pas elle,
comme le retient l'arrêt attaqué (p. 4), mais la créancière gagiste
poursuivante qui a porté plainte contre le refus de l'office de déposer le
tableau de distribution. Cette constatation a été rectifiée d'office (art. 105
al. 2 LTF) au considérant Ba ci-dessus.

La recourante soutient par ailleurs que les constatations de l'arrêt attaqué
devraient être complétées pour tenir compte du fait, ressortant notamment des
motifs du jugement du Tribunal des baux du 29 septembre 2008, que l'office a
régulièrement recueilli l'avis de la créancière gagiste et celui de la
débitrice à propos des mesures "prises"; en particulier, le refus de procéder
aux travaux de réfection aurait été manifesté sur instructions de la créancière
gagiste. On cherche vainement de tels éléments dans le jugement en question.
Quoi qu'il en soit, ainsi qu'il pourra être déduit des considérations ci-après,
un complètement de l'arrêt attaqué dans le sens requis par la recourante
s'avère dénué d'influence sur le sort de la cause (cf. art. 97 al. 1 in fine
LTF).

3.
3.1 Dans la poursuite en réalisation de gage immobilier, l'office - ou le tiers
qu'il s'est substitué (art. 16 al. 3 ORFI) - pourvoit dès la date de la
réquisition de vente, en vertu de l'art. 101 al. 1 ORFI, sauf si le poursuivant
y a expressément renoncé, à la gérance et à la culture de l'immeuble de la
manière prévue, en matière de poursuite par voie de saisie, dès la date de la
saisie (art. 155 al. 1 et 102 al. 3 LP; art. 16 ss ORFI). Cette gérance a une
portée plus grande que celle, antérieure à la réquisition de vente, de l'art.
94 ORFI, qui est limitée aux seules mesures conservatoires urgentes
(réparations urgentes, paiement des redevances courantes de gaz, d'eau,
d'électricité, contributions à l'entretien du débiteur); elle s'étend, d'une
part, aux nombreuses mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI, dont le
paiement des diverses charges nécessaires au maintien de l'immeuble en bon état
de rendement, à l'exception des intérêts hypothécaires, et, d'autre part, aux
mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de
l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant
des frais considérables (art. 18 ORFI; cf. ATF 129 III 90 consid. 2, 400
consid. 1.2).

3.2 L'office doit tenir un compte séparé des frais de la gérance (art. 20 al. 1
ORFI) et inscrire les dépenses et les recettes en résultant au fur et à mesure
dans un compte détaillé qui pourra être consulté en tout temps par le débiteur
et par les créanciers poursuivants (art. 21 al. 1 ORFI). Le compte des frais de
la gérance, avec le détail des recettes et dépenses, est déposé en même temps
que le tableau de distribution. Il peut faire l'objet d'une plainte aux
autorités cantonales de surveillance (art. 20 al. 1 et 21 al. 2 ORFI).

4.
4.1 Selon l'arrêt attaqué, les prétentions litigieuses ne peuvent être
assimilées à des frais de gérance au sens de l'art. 20 ORFI ou à des dépenses
découlant de la gérance au sens de l'art. 21 ORFI, car ce ne sont pas des frais
d'exécution de travaux de réfection que la recourante entend faire inscrire
dans le compte des frais de gérance, mais une prétention en paiement de
dommages-intérêts, laquelle relève de l'action en responsabilité de l'art. 5
LP.
La cour cantonale se réfère à cet égard à la doctrine, qui précise que les
actes du gérant légal - par quoi il faut comprendre son comportement, soit
aussi son inaction éventuelle - sont susceptibles d'engager la responsabilité
du canton (VALÉRIE DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et
gérance légale, thèse Genève 2006, p. 175 n. 655 et p. 176 n. 659), un exemple
de comportement illicite étant précisément l'absence d'une gérance légale
appropriée (NICOLAS JEANDIN, Les actions en responsabilité dans la LP, in JT
2010 II 90 ss, p. 100 et n. 53). La cour cantonale estime que, contrairement à
ce qu'a fait valoir la recourante, il ne peut y avoir eu, en raison de
l'inexécution des travaux, transformation ou remplacement d'une créance par une
autre, soit d'une créance en paiement du prix de l'ouvrage, à inscrire au
compte des frais de gérance ou au compte final du produit de la gérance, en une
créance en dommages-intérêts qui aurait dû être traitée de la même manière,
savoir inscrite au compte des frais pour être payée en priorité sur le produit
de la vente aux enchères; à cela s'ajoute que les prétentions de la recourante
ne se rapportent pas à des sommes versées effectivement. Enfin, toujours selon
la cour cantonale, la recourante arguant de l'impossibilité d'agir en
responsabilité contre l'Etat en raison notamment de l'exigence légale de la
démonstration d'une illicéité qualifiée, il ne peut être tiré de cet argument
la conséquence qu'elle est fondée à obtenir ce à quoi elle prétend par la voie
de la plainte contre le tableau de distribution et le compte des frais.

4.2 La recourante se contente pour l'essentiel d'exposer que, en tant que
locataire empêchée d'user correctement de l'objet loué, elle est en droit,
conformément aux art. 259a al. 1 let. a-c, 259d et 259e CO, d'exiger notamment
de l'office la remise en état de cet objet, une réduction du loyer ainsi que
des dommages-intérêts, et que si une obligation ne peut pas ou ne peut plus
être exécutée en nature, elle est remplacée par une créance en
dommages-intérêts. Outre qu'elle a obtenu du tribunal des baux une réduction de
loyer, force est de constater que l'arrêt attaqué ne lui dénie pas les droits
qu'elle invoque, mais la renvoie à faire valoir sa prétention à des
dommages-intérêts devant le juge de l'action en responsabilité de l'art. 5 LP.

Il est constant que l'office n'a pas fait procéder à la remise en état des
locaux ordonnée par le tribunal des baux et que la question de cette omission
ou de ce refus, liée implicitement à celle de la réfection des locaux portée
devant ledit tribunal, n'a pas fait l'objet d'une plainte aux autorités
cantonales de surveillance en temps opportun (art. 17 LP). A défaut de remise
en état des locaux, l'office n'avait effectivement pas de dépenses à inscrire à
ce titre dans le compte des frais de la gérance. La cour cantonale n'a donc pas
violé le droit fédéral en jugeant comme elle l'a fait.

4.3 Les arguments de la recourante concernant les chances de succès d'une
action en responsabilité en l'espèce n'ont pas à être examinés dans le cadre du
présent recours. Le Tribunal fédéral partage l'avis de l'autorité précédente
sur ce point (cf. ci-dessus, consid. 4.1 in fine).

5.
Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté, dans la mesure de
sa recevabilité, aux frais de son auteur (art. 66 al. 1 LTF).

Il n'y a pas lieu d'allouer des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux participants à la procédure et à la Cour
des poursuites et faillites du Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 26 mars 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

Le Greffier: Fellay