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Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

II. Zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde in Zivilsachen 5A.352/2012
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Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_352/2012

Arrêt du 27 novembre 2012
IIe Cour de droit civil

Composition
Mme et MM. les Juges fédéraux Hohl, Présidente,
L. Meyer, Marazzi, von Werdt et Herrmann.
Greffière: Mme de Poret Bortolaso.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Mes Jean-Claude Perroud
et Xavier Rubli, avocats,
recourante,

contre

Communauté des copropriétaires par étages
PPE B.________,
représentée par Me Daniel Pache, avocat,
intimée.

Objet
Propriété par étages; recours contre une décision de l'assemblée générale,

recours contre le jugement de la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du
canton de Vaud du 8 février 2012.

Faits:

A.
A.a Le 12 mai 2006, la société A.________ SA a constitué la propriété par
étages «B.________» sur la parcelle no 26 de la Commune de C.________. Elle a
ensuite procédé à la création de soixante-trois appartements, septante-neuf
places de parc intérieures, vingt places de parc extérieures et six locaux
destinés au secteur tertiaire.
Le même jour, elle a adopté un règlement d'administration et d'utilisation
(ci-après le règlement).
La société A.________ SA est restée propriétaire de trois locaux au sein de la
PPE: un local avec affectation tertiaire/appartement au rez-de-chaussée du
bâtiment A (136/10'000) et deux locaux avec affectation tertiaire au
rez-de-chaussée avec terrasse du bâtiment B (85/10'000 et 190/10'000).
L'intéressée envisage depuis 2008 d'y installer une garderie, projet qui fait
l'objet du présent litige.
A.b Lors de son adoption, le règlement prévoyait à son art. 10 («Destination
des lots»):

"1. Sauf décision contraire de l'assemblée des propriétaires d'étages
conformément à l'al. 3 ci-dessous, les lots ne peuvent servir qu'à l'usage
auquel ils sont destinés. La destination actuelle est mixte, soit:

2. Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers. Le promoteur
de la construction, à défaut le copropriétaire d'un lot en nature de local avec
affectation tertiaire, de locaux ou d'ateliers pourra unilatéralement en
changer l'affectation à destination d'habitation, soit sans l'accord des autres
copropriétaires, à la condition d'obtenir les autorisations administratives
adéquates. Demeure réservée l'approbation des copropriétaires pour tous travaux
qu'impliqueraient (sic) une telle modification de l'affectation, touchant aux
parties communes.

3. Des affectations spéciales telles qu'un salon de jeu, un commerce érotique
ou un restaurant 'fast food' doivent faire l'objet d'une autorisation expresse.

4. Tout autre changement de destination d'un lot autre qu'autorisé ci-dessus
doit être accepté par l'assemblée des propriétaires d'étages (art. 47 al. 2
let. h). Les modifications ayant pour effet de gêner notablement et
durablement, pour un ou plusieurs propriétaires d'étages, l'usage ou la
jouissance de la chose selon sa destination actuelle ou qui en compromettent le
rendement, ne peuvent pas être exécutées sans leur consentement.»
L'art. 47 du règlement avait la teneur suivante:
«Les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages sont subordonnées à la
double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts lorsque la loi
ou ce règlement le prévoient expressément.
La double majorité est notamment requise pour les décisions suivantes:
d) les modifications du présent règlement à l'exception de celles prévues par
l'art. 712g al. 2 CC, voire d'autres modifications qui requièrent l'unanimité
(art. 712g al. 3 CC);
h) le changement de destination d'un lot, sous réserve de l'application de
l'article 10.»
A.c Lors de l'assemblée des copropriétaires du 3 novembre 2008, deux
représentants de la Commune de C.________ ont exposé aux copropriétaires
présents le projet d'ouverture d'une garderie dans les locaux appartenant à
A.________ SA. Une majorité des membres de la PPE s'est prononcée en défaveur
de ce projet.
Une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 17 novembre 2009. Selon le
ch. 18 du procès-verbal de dite assemblée, un comité de la PPE ainsi que
l'administrateur de cette dernière ont rencontré la Direction des Affaires
sociales et familiales de la ville de C.________ vers la fin de l'été 2009. A
cette occasion, la délégation des copropriétaires a rappelé la position
exprimée par l'assemblée au mois de novembre 2008, à savoir un refus de voir
s'ouvrir une garderie dans les lots en cours de finition. De son côté, la
municipalité s'est montrée disposée à effectuer certains aménagements si le
projet se concrétisait. Lors de cette assemblée générale extraordinaire, il a
également été décidé de créer un comité ad hoc, chargé de défendre les intérêts
de l'assemblée générale dans l'hypothèse où le projet devrait se concrétiser.
Par courrier du 21 avril 2010, les copropriétaires ont été convoqués à une
assemblée générale ordinaire prévue le 5 mai 2010. Cette convocation faisait
état de l'ordre du jour de dite assemblée, lequel comprenait notamment, sous
point 4, la modification de l'art. 47 al. 2 let. h du règlement de la PPE ainsi
que, sous point 5, la modification de son art. 10.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée que les modifications réglementaires
suivantes ont été adoptées à la double majorité:
«Art. 47: Décisions subordonnées à la double majorité
Les décisions de l'assemblée des propriétaires d'étages sont subordonnées à la
double majorité des propriétaires d'étages et des quotes-parts lorsque la loi
ou ce règlement le prévoient expressément.
La double majorité est notamment requise pour les décisions suivantes:
h) le changement de destination d'un lot.»
«Art. 10: Destination des lots
1. Sauf décision contraire de l'assemblée des propriétaires d'étages
conformément à l'al. 3 ci-dessous, les lots ne peuvent servir qu'à l'usage
auquel ils sont destinés. La destination actuelle est mixte, soit:
2. Habitation, local avec affectation tertiaire, locaux, ateliers, à
l'exclusion de toute activité de garderie, pouponnière, pré ou parascolaire ou
assimilé. Demeure réservée l'approbation des copropriétaires pour tous travaux
qu'impliquerait une telle modification de l'affectation, touchant aux parties
communes.
Les alinéas 3 et 4 de l'article 10 restent inchangés.»

B.
Par demande déposée le 7 juin 2010 devant le Tribunal civil de l'arrondissement
de l'Est vaudois, A.________ SA a conclu à l'annulation des points 4 et 5 de la
décision de l'assemblée générale ordinaire du 5 mai 2010 en tant qu'elle
concerne la modification des art. 10 et 47 al. 2 let. h du règlement et lui
interdit désormais l'installation d'une garderie dans les locaux lui
appartenant. L'intéressée sollicite ainsi que la teneur de ces dispositions au
12 mai 2006 demeure inchangée.
Le Tribunal d'arrondissement a rejeté la demande par jugement du 17 mai 2011.
Statuant le 8 février 2012 sur appel de A.________ SA, la Cour d'appel civile
du Tribunal cantonal du canton de Vaud l'a rejeté et confirmé le jugement de
première instance.

C.
Agissant par la voie du recours en matière civile le 14 mai 2012, A.________ SA
(ci-après la recourante) réclame la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que
son appel est admis et que le jugement de première instance fasse droit aux
conclusions formulées dans sa demande; subsidiairement, elle requiert le renvoi
de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision.
Invitées à se déterminer, l'autorité cantonale se réfère aux considérants de
son arrêt tandis que l'intimée conclut au rejet du recours.

D.
L'effet suspensif a été attribué au recours par ordonnance présidentielle du 12
juin 2012.

Considérant en droit:

1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), prise en
dernière instance cantonale par un tribunal supérieur statuant sur recours
(art. 75 LTF), dans une contestation civile de nature pécuniaire, dont la cour
cantonale admet que la valeur litigieuse atteint 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let.
b LTF); il a par ailleurs été déposé à temps (art. 100 al. 1 LTF), par la
partie qui a succombé dans ses conclusions devant l'instance précédente (art.
76 LTF), de sorte qu'il est recevable au regard de ces dispositions.

2.
Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit
d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est donc limité ni par les arguments
soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité
précédente; il peut admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont
été invoqués et le rejeter en adoptant une argumentation différente de celle de
l'autorité précédente (cf. ATF 134 III 102 consid. 1.1; 130 III 297 consid.
3.1).

3.
Aux termes de l'art. 10 al. 4 2ème phr. du règlement, «les modifications ayant
pour effet de gêner notablement et durablement, pour un ou plusieurs
propriétaires d'étages, l'usage ou la jouissance de la chose selon sa
destination actuelle ou qui en compromettent le rendement, ne peuvent pas être
exécutées sans leur consentement». Se référant à cette disposition, la
recourante prétend qu'elle lui aménagerait un droit de veto lui permettant de
s'opposer aux modifications réglementaires contestées.

3.1 La cour cantonale a pour l'essentiel considéré que le droit de veto
réglementaire ne pouvait en l'espèce être invoqué que par un copropriétaire
gêné par le projet envisagé par la recourante et non par la recourante
elle-même, vu l'inexistence de modifications la gênant elle-même dans l'usage
ou la jouissance des lots lui appartenant.

3.2 Selon la recourante, la référence à la disposition précitée ne serait pas
limitée au cas où un propriétaire gêné par un changement de destination d'un
lot voisin voudrait s'y opposer: cet article permettrait également à un
propriétaire de faire obstacle à une mesure de fait ou à une mesure juridique
modifiant la destination de son propre lot, ce qui, contrairement à l'avis des
juges cantonaux, était bien le cas en l'espèce.

L'intimée remarque que la recourante ne serait pas fondée à invoquer l'art. 10
al. 4 2ème phr. dès lors que la modification règlementaire contestée
n'entraînait aucun changement dans la destination de l'immeuble lui-même, ni
dans celle des lots appartenant à l'intéressée.

3.3 A supposer, comme paraît le prétendre la recourante, que le terme «chose»
se réfère au lot individuel, on ne peut toutefois soutenir que la modification
réglementaire discutée entraînerait un changement dans la destination de ses
propres lots dès lors que ceux-ci n'ont encore jamais été affectés aux fins
envisagées. De surcroît, les lots de la recourante peuvent encore parfaitement
être destinés à une large palette d'activités du domaine tertiaire: le cercle
en est certes désormais plus restreint, mais elle dispose néanmoins d'une marge
de manoeuvre conséquente, de sorte qu'on ne saurait retenir que l'usage et la
jouissance - futurs - de ses lots seraient entravés.

4.
La recourante soutient ensuite que les modifications réglementaires envisagées
porteraient atteinte à son droit d'utiliser ses parties exclusives comme elle
l'entend, droit garanti par l'art. 712a CC.

4.1 La cour cantonale a relevé que les propriétaires d'étages pouvaient
convenir des restrictions à leur liberté d'utilisation de leurs parties
exclusives dans l'acte constitutif de la propriété par étages, dans le
règlement d'administration et d'utilisation, dans le règlement de maison ou
dans une décision ad hoc de la communauté. Interprétant la modification de
l'art. 10 al. 2 du règlement, la cour cantonale en a conclu qu'en l'adoptant,
la majorité qualifiée des propriétaires visaient en réalité à préciser la
destination actuelle mixte des lots dans un sens conforme à la volonté de la
majorité qualifiée des copropriétaires. Dite modification ne nécessitait en
outre nullement l'aval de tous les propriétaires d'étages dès lors qu'elle
n'impliquait aucun changement de destination, que ce soit des lots appartenant
à la recourante ou de l'immeuble en propriété par étages: non seulement ceux-ci
n'avaient pas encore été affectés à un usage précis, mais la chose conservait
également son usage et son affectation économique, lesquels n'étaient pas
modifiés de façon profonde et significative puisque les locaux pouvaient
parfaitement être affectés à de nombreuses autres activités dans le domaine
tertiaire. Les juges cantonaux ont encore observé qu'il n'était pas exclu que
la restriction entreprise pût être ultérieurement levée suite à un
renouvellement dans la composition des copropriétaires d'appartements: dès lors
que l'interdiction réglementaire avait été soumise à la majorité qualifiée et
non à l'unanimité, sa levée serait plus aisée à obtenir qu'une autorisation
touchant les activités soumises à l'unanimité.

4.2 La recourante affirme quant à elle être notablement et durablement gênée
dans l'usage et la jouissance de ses lots par l'interdiction d'y aménager une
garderie en tant qu'un nombre important d'actes préparatoires concrets avaient
été menés dans cette perspective (préavis de la municipalité, crédit accordé
par le conseil communal, contrat de vente conclu avec la commune). La
modification contestée réduirait par conséquent à néant son projet de
valorisation et empêcherait la concrétisation de la promesse de vente conclue
en vue de la création de la garderie, ce qui constituerait une atteinte
particulièrement grave à son droit de propriété. Par ailleurs, à supposer
qu'elle ne fût pas admise à s'opposer à l'adoption des dispositions
règlementaires litigieuses, la recourante souligne que son droit de propriété
exclusif serait vidé de sa substance, l'intimée pouvant en effet
systématiquement poser de nouvelles restrictions réglementaires l'empêchant
d'utiliser son lot comme elle l'entendait, situation qui non seulement serait
dommageable et abusive pour ses intérêts, mais encore dans la perspective d'une
vente de ses lots à un tiers, aucune garantie quant à leur utilisation possible
ne pouvant être donnée à un éventuel acquéreur. La recourante conclut en
soulignant que sa gêne serait d'autant plus grande que la valorisation de ses
lots visait un intérêt d'ordre public.

L'intimée remarque qu'en votant la limitation réglementaire contestée, les
copropriétaires n'avaient nullement l'intention d'interdire toute activité
tertiaire, l'idée étant simplement de sauvegarder les promesses de la
promotrice, à savoir une affectation mixte, habitation et tertiaire, sans
toutefois va-et-vient incessants, problèmes de parking ou encore cris dans la
cour intérieure. La recourante serait ainsi de mauvaise foi en prétendant que
l'intention des copropriétaires serait d'empêcher tout nouveau projet sur les
derniers lots lui appartenant.
4.3
4.3.1 Aux termes de l'art. 712a CC, les parts de copropriété d'un immeuble
peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque
copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des
parties déterminées d'un bâtiment (al. 1); le copropriétaire a le pouvoir
d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne
restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas
les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur
utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur (al. 2).

Le droit d'utilisation conféré par l'art. 712a al. 2 CC permet au propriétaire
d'utiliser ses parties exclusives comme il l'entend. Cette liberté est
présumée. Elle peut toutefois être limitée par des restrictions légales et des
restrictions conventionnelles (ATF 111 II 330 consid. 7; arrêts 5A_499/2010 du
20 décembre 2010 consid. 8.2 et les références; 5C.168/2003 du 17 février 2004
consid. 4.1 publié in: Revue du notariat et du registre foncier [RNRF] 2004 433
ss). Les propriétaires d'étages peuvent ainsi convenir de restrictions à leur
liberté d'utilisation de leurs parties exclusives dans l'acte constitutif de la
propriété par étages, dans le règlement prévu à l'art. 712g al. 3 CC, dans le
règlement de maison ou dans une décision ad hoc de la communauté (ATF 111 II
330 consid. 7; arrêts 5A_499/2010 précité consid. 8.2; 5C.168/2003 précité
consid. 4.2). Ils peuvent notamment prévoir que les locaux doivent être
utilisés dans un certain but, par exemple qu'il est interdit d'y exploiter un
commerce ou un restaurant (ATF 111 II 330 consid. 7; arrêts 5A_499/2010 précité
consid. 8.2 et les références; 5C.252/2003 du 18 mars 2004 consid. 2.2).
4.3.2 Les restrictions conventionnelles doivent respecter les limites générales
de l'ordre juridique (art. 2, 27 CC, 19 s. CO; ATF 111 II 330 consid. 4; 5C.168
/2003 du 17 février 2004 précité consid. 4.2.1), ainsi que celles qui découlent
de l'institution même de la propriété par étages (arrêts 5A_499/2010 précité
consid. 8.2.1 et les références doctrinales; 5C.168/2003 précité consid. 4.2.1;
cf. ATF 111 II 330 consid. 8 et 9; AMÉDÉO WERMELINGER, La propriété par étages,
2e éd. 2008, n. 71 ad art. 712a CC): les intérêts divergents et convergents des
propriétaires d'étages doivent ainsi s'équilibrer, de façon que chacun d'eux
puisse exercer ses droits le plus librement possible, tout en permettant à la
communauté de fonctionner comme une entité (ATF 111 II 330 consid. 7).

De graves restrictions au droit exclusif du propriétaire d'étage ne peuvent
cependant être prises qu'à l'unanimité (PASCAL WIRZ, Schranken der
Sonderrechtsausübung im Stockwerkeigentum, p. 176 et 195; cf. également ARTHUR
MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 1988, n. 55 et 59 ad art. 712a CC notamment), ou
du moins, avec l'accord du propriétaire concrètement concerné par la
restriction (ROLF H. WEBER, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, p. 205 s.
notamment).
4.3.3 Si les copropriétaires ont adopté des restrictions conventionnelles
admissibles, en particulier s'ils ont convenus de soumettre l'immeuble à une
certaine affectation, l'accord de tous les copropriétaires est nécessaire pour
un changement dans la destination de l'immeuble ou d'une part d'étage (art. 648
al. 2 CC; ATF 111 II 330 consid. 2 i.f.; arrêts 5A_499/2010 précité consid.
8.2.2; 5C.168/2003 précité consid. 4.2.1). Le changement dans la destination de
la chose doit néanmoins être distingué de son changement d'utilisation qui,
selon l'art. 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les
copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié
de la chose. Les art. 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application
dans le cadre de la propriété par étages en vertu de l'art. 712g al. 1 CC.

Il y a changement de destination lorsque, soit par des mesures de fait, soit
par des mesures juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble
en propriété par étages sont modifiés de façon profonde et significative. La
destination actuelle de l'objet est ainsi reléguée au second plan (arrêts
5A_428/2008, 5A_429/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2 publié in: RNRF 2010 297
ss et les références; 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 4.3.3). L'affectation
de l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard déterminante: tant que
subsiste le caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité
d'étage ne conduit pas à un changement d'affectation au sens de l'art. 648 al.
2 CC (ATF 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1; arrêts 5A_428/2008,
5A_429/2008 précités consid. 4.5.2 et les références).
4.4
4.4.1 Il convient avant tout de rappeler que les lots objets du droit exclusif
de la recourante n'ont actuellement aucune affectation: ils n'ont donc jamais
été, et ne sont pas, aujourd'hui, destinés à des activités pré- ou
para-scolaire. Dans ces circonstances, on ne saurait admettre que les
modifications réglementaires adoptées à la double majorité conformément au
règlement porteraient atteinte au droit exclusif de la recourante en se
référant à la protection de ses droits acquis (arrêt 5A_690/2011 du 10 janvier
2011 consid. 3.2 et 3.3).

Il ne peut en outre être tenu pour établi - bien que les parties ne paraissent
pas le contester formellement - que les aménagements envisagés par la
recourante auraient été autorisés par l'ancien règlement, la nécessité
d'obtenir une autorisation expresse pour certains types d'activité n'ayant en
effet pas un caractère exhaustif (art. 10 al. 3 du règlement).

Le nouveau règlement n'entraîne de surcroît aucun changement dans la
destination de l'immeuble lui-même en tant que celui-ci demeure affecté à
l'habitation ou à des activités du domaine tertiaire, dont le cercle a
simplement été restreint. Dès lors que la recourante peut encore parfaitement
destiner ses parts d'étages à l'exercice d'une large palette d'activités du
domaine tertiaire, on ne saurait retenir que la modification réglementaire
envisagée restreindrait gravement son droit exclusif et qu'elle ne pouvait en
conséquence être adoptée sans son consentement. Il faut au contraire conclure
que la double majorité, nécessaire pour adopter un changement dans
l'utilisation d'un lot, était suffisante (art. 47 let. h du règlement).
4.4.2 Cela dit, il convient de relever qu'il ressort du dossier cantonal, sans
que la Cour d'appel ne l'ait formellement constaté (art. 105 al. 2 LTF) que,
alors même que les enfants amenés à fréquenter la crèche ne devraient pas
utiliser le jardin au centre du complexe, la capacité de la crèche envisagée
est particulièrement importante, celle-ci pouvant en effet accueillir jusqu'à
51 enfants: 5 bébés, 14 trotteurs, 20 moyens et 12 écoliers (PV de l'assemblée
générale du 3 novembre 2008, p. 4). Il n'est pas non plus établi que les locaux
soient adaptés aux normes phoniques liées à l'activité d'une garderie (PV de
l'assemblée générale extraordinaire du 17 novembre 2009 ch. 18) et si
d'éventuels aménagements ont été évoqués (cf. communiqué de presse de la
municipalité), aucune garantie n'a été donnée afin qu'ils puissent être
concrètement réalisés. Dans ces circonstances, on ne saurait conclure que la
protection du droit exclusif de la recourante d'aménager ses parts d'étages
comme elle l'entend devrait l'emporter sur le droit des autres copropriétaires
à s'opposer aux immissions nécessairement générées par un établissement destiné
à recevoir un nombre d'enfants aussi conséquent. Les différents éléments de
fait invoqués par la recourante pour démontrer l'atteinte au noyau dur de son
droit exclusif - préavis de la municipalité de C.________, conclusion d'un
contrat de vente avec la commune, mise à l'enquête publique - ne permettent
pas, au demeurant, de faire apparaître la décision prise comme portant une
atteinte grave à son droit exclusif au sens de l'art. 712a CC. L'intérêt
évident des citoyens à bénéficier de nouvelles places de crèche n'entre pas en
considération sous cet angle.

Il s'ensuit que le recours doit être rejeté sur ce point.

5.
Il doit en aller de même du point 4 de la décision de l'assemblée générale, qui
a modifié l'art. 47 al. 2 let. h du règlement relatif aux changements de
destination d'un lot, en supprimant la réserve de l'application de l'art. 10 du
règlement. Dès lors que les art. 47 al. 2 let. h et 10 sont intimement liés, le
rejet du recours quant à la seconde disposition entraîne nécessairement le
rejet du recours lié à la première.

6.
En définitive, le recours est rejeté aux frais de la recourante (art. 66 al. 1
LTF); celle-ci versera en outre une indemnité de dépens à l'intimée, qui s'est
déterminée sur le fond du litige (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis à la charge de la
recourante.

3.
Une indemnité de 6'000 fr., à payer à l'intimée à titre de dépens, est mise à
la charge de la recourante.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour d'appel civile du
Tribunal cantonal du canton de Vaud.

Lausanne, le 27 novembre 2012
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Hohl

La Greffière: de Poret Bortolaso