FAQ – Beratungstätigkeit

Das Publizieren von Offerten im Immobilienbereich untersteht nicht dem GwG. Die GwG-Pflichten greifen erst, wenn die Tätigkeit einen hinreichenden Bezug zu einem konkreten Geschäft aufweist. Die betroffene Person muss sich daher fragen: Ab wann trägt ihre Tätigkeit so kausal dazu bei, dass dadurch ein Vertrag zum Kauf oder Verkauf eines Grundstücks zustande kommt?

Für die Beantwortung von Frage 2 gilt derselbe Grundsatz wie für Frage 1.

Due-Diligence-Aktivitäten, die von einem externen Dienstleister erbracht werden, der nicht sonst in die anschliessend durchzuführende Transaktion eingebunden ist, sind nicht unterstellt.

Ausgeschlossen ist lediglich die Revisions- und Prüfungstätigkeit gemäss Art. 2 Abs. 4bis GwG. Erbringt die Revisionsgesellschaft zusätzlich Beratungsleistungen, so sind diese unterstellt. Was Art. 2 Abs. 3^bis lit. b GwG betrifft, ist es unbeachtlich, ob die Rechtseinheit mit Sitz im Ausland operativ tätig ist oder nicht.

Art. 2 Abs. 3^bis lit. c GwG zielt auf Tätigkeiten ab, bei denen der Buchhaltungsdienstleister die Geschäfte der nicht operativen Rechtseinheit vorbereitet, strukturiert oder administriert. Massgebend ist, dass der Dienstleister durch seine Beratung Einfluss auf die Organisation, die Geschäftsführung und die Ausgestaltung der Gesellschaft nehmen kann, beispielsweise indem er diese strukturiert, Handlungen im Zusammenhang mit Transaktionen vornimmt, ihre Organe ernennt oder deren Befugnisse festlegt. Nicht darunter fällt die eigentliche Organstellung (z.B. Verwaltungsrat oder Geschäftsführer). Diese wird bereits als Finanzintermediation erfasst.

Hingegen ist die blosse Buchführung ohne Beratung zur Organisation, Geschäftsfüh- rung oder Ausgestaltung der Gesellschaft (ordentliche Buchführung, Erstellung der Jahresrechnung usw.) nicht erfasst, soweit sie sich auf die Verbuchung bereits getä- tigter Geschäfte oder auf geringfügige technische Anpassungen und Berichtigungen bei der Verbuchung noch nicht abgeschlossener Geschäfte beschränkt.

Die Unterstellung setzt einen Zusammenhang mit einem Grundstückverkauf oder einer Rechtseinheit voraus. Fehlt ein solcher Zusammenhang, besteht keine Unterstellung. Dies gilt gleichermassen für die 3. Säule.

Der Willensvollstrecker ist nicht unterstellt, soweit er Tätigkeiten in Erfüllung seines Auftrags und unter staatlicher Aufsicht ausübt.

Im Grundsatz entspricht die Definition der nicht operativen Rechtseinheit jener der Sitzgesellschaft im Sinne von Art. 2 lit. a GwV-FINMA sowie Art. 6 Abs. 2 und 3 GwV.

Vgl. Frage 8: Ob eine Holding als operativ oder nicht operativ gilt, richtet sich nach der geltenden Praxis zum GwG und zur GwV-FINMA. Danach gilt eine Holding als operativ, wenn sie direkt oder indirekt Mehrheitsbeteiligungen an einer oder mehreren operativen Gesellschaften hält, um diese durch Stimmenmehrheit oder auf andere Weise unter einheitliche Leitung zusammenzufassen. Voraussetzung ist zudem, dass ihr Zweck nicht hauptsächlich in der Verwaltung von Vermögen Dritter besteht und dass sie ihre Leitungs- und Kontrollbefugnisse tatsächlich ausübt (vgl. Art. 2 lit. a GwV-FINMA).

Es kann auf die Grundsätze zu den Sitzgesellschaften und zu den Holdinggesellschaften verwiesen werden

Der operative oder nicht operative Charakter der Rechtseinheit ist nicht massgebend.

Nein, die Liquidation sollte an der Qualifikation der bisherigen Tätigkeit der Rechtseinheit grundsätzlich nichts ändern. Eine Rechtseinheit, die vor der Liquidation operativ tätig war, bleibt somit eine operative Rechtseinheit.

Die blosse Vermietung von Räumen an eine Gesellschaft gestützt auf einen Mietvertrag ist nicht unterstellt, sofern die Gesellschaft dort eine effektive Tätigkeit ausübt. Indizien für eine solche Tätigkeit sind etwa das Vorhandensein von Mitarbeitenden oder eines Sekretariats oder andere Anzeichen einer vor Ort ausgeübten Geschäftstätigkeit. Die Bereitstellung von Räumen, einschliesslich ihrer Vermietung, ist unterstellt, wenn die Gesellschaft dort keine effektive Tätigkeit ausübt. Indizien für eine solche blosse Domizilierung sind namentlich die Erbringung zusätzlicher Dienstleistungen wie Postempfang oder -weiterleitung oder die Verwendung derselben Adresse als Sitz mehrerer Gesellschaften.

Grundsätzlich nicht, sofern eine effektive Tätigkeit vorliegt. Im Übrigen gelten die Grundsätze von Frage 13.

Die Bereitstellung von Co-Working-Räumen kann je nach Ausgestaltung dem GwG unterstellt sein. Es lassen sich folgende Grundsätze unterscheiden:

• Temporärer Arbeitsplatz: Die Bereitstellung eines Arbeitsplatzes ist dem GwG nicht unterstellt, wenn der Mietvertrag für höchstens sechs Monate abgeschlos- sen wird;
• Fester Arbeitsplatz: Die Miete eines bestimmten, auch flächenmässig kleinen Raums, von dem aus eine Gesellschaft ihre effektive Tätigkeit ausübt, ist nicht dem GwG unterstellt (vgl. Fragen 13 und 14);
• Nach Verfügbarkeit zugewiesener Arbeitsplatz mit Zusatzdienstleistungen: Die Bereitstellung eines vom Anbieter zugewiesenen Arbeitsplatzes ist dem GwG grundsätzlich unterstellt, wenn sie mit der Bereitstellung einer c/o-Adresse bei diesem Anbieter verbunden ist.

Das Organ einer Sitzgesellschaft ist Finanzintermediär und ist als solcher dem GwG unterstellt. Handelt es sich bei der Stiftung nicht um eine Sitzgesellschaft (z.B. weil sie gemeinnützige Zwecke verfolgt), so ist die Treuhandgesellschaft dem GwG als Beraterin unterstellt, da sie der Stiftung den Sitz zur Verfügung stellt.

Ob ein Mäkler dem GwG unterstellt ist, hängt von seiner konkreten Tätigkeit ab. Die blosse Veröffentlichung von Angeboten auf einem Portal, das Kaufinteressenten nutzen können, ist dem GwG nicht unterstellt. Erbringt der Mäkler weitere Dienstleistungen, ist zu prüfen, ob sein Beitrag für das Immobiliengeschäft kausal ist (vgl. Fragen 1 und 2).

Die Immobilienvermittlung ist dem GwG unterstellt, sobald beide Parteien ihren Willen zum Abschluss eines Kaufvertrags erklärt haben. Die Parteien des Kaufvertrags sind damit für den Mäkler identifizierbar. Die Sorgfaltspflichten sind vor dem Abschluss des Vertrags vor dem Notar zu erfüllen (siehe EB zur TJPV S. 58 f.). Der Mäkler identifiziert seinen eigenen Kunden. Vertritt er beide Parteien, so sind die Sorgfaltspflichten für beide Parteien zu erfüllen.

Die blosse Verwaltung von Stockwerkeigentum, einschliesslich der Bewirtschaftung eines Erneuerungsfonds, ist nicht unterstellt, sofern der Verwalter nicht am Verkauf mitwirkt. Im Immobilienbereich zielt die Regelung auf den Kauf und Verkauf von Grundstücken ab, nicht auf die Immobilienverwaltung als solche. Wirkt der Verwalter hingegen am Verkaufsprozess mit, ist er unterstellt.

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft stellt keine nicht operative Rechtseinheit im Sinne von Art. 2a Abs. 6 GwG dar.

Die Tätigkeit ist unterstellt, da der Verwalter am Verkaufsprozess mitwirkt. Die Entgegennahme von Reservationsgebühren kann ein Indiz dafür sein.

Es ist hier zu differenzieren. Sichert die Immobilienfachperson ein Grundstück und legt sie anschliessend die Bedingungen fest, zu denen weitere Investoren ohne Verhandlungsspielraum einsteigen können («take it or leave it»), handelt sie auf eigene Rechnung. In diesem Fall besteht keine Beraterunterstellung. Werden die Bedingungen des Einstiegs hingegen verhandelt oder handelt sie von vornherein für ein Konsortium oder für Dritte, handelt sie auch für Rechnung Dritter und ist unterstellt.

Der Einleitungssatz von Art. 2 Abs. 4^ter GwG ändert die Unterstellungspraxis für Finanzintermediäre nicht. Nach der historischen Auslegung wurde die Bestimmung im Rahmen der Ausdehnung des GwG auf Beraterinnen und Berater eingeführt. Den Materialien lässt sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber damit die Unterstellungspraxis für Finanzintermediäre ändern wollte. Nach der teleologischen Auslegung bezweckt die Bestimmung, einen Ausnahmekatalog für an sich unterstellte Beratertätigkeiten zu schaffen.

Dass Finanzintermediäre nicht erfasst sind, bestätigt beispielsweise Buchstabe b, der Transaktionen unter 5 Millionen Franken ausnimmt, sofern der Kaufpreis ausschliesslich über dem Gesetz unterstellte Banken oder andere Finanzintermediäre geleistet und empfangen wird. Der Gesetzgeber setzt damit voraus, dass deren Pflichten unverändert fortbestehen.

Die Unterstellung setzt die Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung voraus; der Ver- kauf einer Minderheitsbeteiligung ist nicht erfasst (vgl. EB TJPV zu Art. 12e GwV).

Für diese Frage kann auf Art. 12 StHG abgestellt werden. Massgebend ist, ob beim Verkauf der bisherigen Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden kann. Dies ist nach Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG der Fall, wenn eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft veräussert und der Erlös innert angemessener Frist für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Beim Kauf einer solchen Ersatzliegenschaft greift die Ausnahme. Anders verhält es sich etwa bei einer Ferienwohnung, die nicht dauernd und ausschliesslich selbst genutzt wird. Kann die Grundstückgewinnsteuer nicht aufge- schoben werden, ist die Tätigkeit unterstellt.

Es kann auf die Ausführungen zu Frage 25 verwiesen werden. Eine nicht vermietete Zweitwohnung, die auch nicht dauernd und ausschliesslich vom Eigentümer selbst genutzt wird, gilt nicht als selbst bewohnte Wohnliegenschaft.

Die Ausnahme nach Art. 2 Abs. 4ter lit. c GwG ist nicht anwendbar auf den Bauträger, der die Wohnung verkauft, sowie auf die Fachpersonen, die für dessen Rechnung tätig sind. Es gilt die allgemeine Regel über die selbst bewohnten Wohnliegenschaften.

Zu berücksichtigen sind die Ausgestaltung des Projekts und der Gegenstand der Transaktion. Bietet der Bauträger einzelne Einheiten zum Verkauf an, die jeweils Gegenstand eines eigenen Kaufvertrags sind, ist grundsätzlich jeder Verkauf gesondert zu betrachten. Vorbehalten bleibt der Fall, in dem der Verkauf mehrerer Einheiten miteinander verbunden ist (z.B. gleichzeitiger Verkauf an denselben Käufer oder aufeinanderfolgende Verkäufe mehrerer Einheiten an denselben Käufer, um die gesetzlichen Schwellenwerte zu umgehen).

Handelt die Willensvollstreckerin oder der Willensvollstrecker im Rahmen des Mandats, ist die Tätigkeit ausgenommen. Geht die Tätigkeit darüber hinaus, ist sie unterstellt (vgl. Frage 7).

Bei der Erbteilung selbst ist danach zu unterscheiden, ob die Anteile innerhalb der Familie zugewiesen oder an einen Dritten veräussert werden. Erfolgt die Zuweisung innerhalb der Familie, ist die Tätigkeit nach Art. 2 Abs. 4^ter lit. a GwG nicht unterstellt. Werden die Anteile hingegen an einen Dritten veräussert und wird dabei eine Beratungstätigkeit erbracht, ist diese unterstellt.

Für Kunden, bei denen die Ausnahmen von Art. 2 Abs. 4^ter GwG greifen, ist grundsätzlich kein GwG-Dossier zur Dokumentation der Einhaltung der Sorgfaltspflichten zu führen.

Die Berufsmässigkeit ist personenbezogen (des Beraters) zu beurteilen, wie bei den Finanzintermediären.

Es handelt sich um zwei unterschiedliche Tätigkeiten, die grundsätzlich gesondert zu beurteilen sind.

Wer am 1. Oktober 2026 eine Beratertätigkeit berufsmässig ausübt, muss die Sorgfaltspflichten ab dem 1. Oktober 2026 einhalten. Das Gesuch ist bis zum 1. Dezember 2026 einzureichen. Ab dem 1. Oktober 2026 bis zum Entscheid über den Anschluss darf die Beratertätigkeit nur im Rahmen der bestehenden Geschäftsbeziehungen weitergeführt werden. Als Beratertätigkeit gilt dabei die Tätigkeit nach Art. 2 Abs. 3bis oder 3^ter GwG unter Berücksichtigung der Ausnahmen nach Art. 2 Abs. 4^ter GwG. Mit anderen Worten darf der Berater in der Zeit zwischen dem 1. Oktober 2026 und dem Entscheid über den Anschluss:

• die bestehende Kundschaft weiterhin beraten und von ihr Aufträge für neue Geschäfte und Dienstleistungen annehmen;
• Aufträge neuer Kunden für Geschäfte oder Dienstleistungen annehmen, die vom Geltungsbereich des GwG ausgenommen sind (vgl. Art. 2 Abs. 4^ter GwG), obwohl es sich grundsätzlich um unterstellte Tätigkeiten handelt.

Der Berater untersteht dem GwG erst, wenn er seine Tätigkeit berufsmässig ausübt. Die Schwellenwerte nach Art. 12f GwV sind auf das massgebende Kalenderjahr zu berechnen. Sobald er das Anschlussgesuch eingereicht hat, gelten die Grundsätze von Frage 33.